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Tim Alexander Herberger, Frederic Maximilian Zoll, Das Immobilienmanagement der Zukunft: Ein Überblick zu neuen Anwendungen im Kontext der Digitalisierung und Digitalen Transformation in:

Tim Alexander Herberger (ed.)

Die Digitalisierung und die Digitale Transformation der Finanzwirtschaft, page 197 - 238

1. Edition 2020, ISBN print: 978-3-8288-4345-5, ISBN online: 978-3-8288-7296-7, https://doi.org/10.5771/9783828872967-197

Tectum, Baden-Baden
Bibliographic information
Das Immobilienmanagement derZukunft: Ein Überblick zu neuen Anwendungen im Kontext der Digitalisierung und Digitalen Transformation Tim Alexander Herberger»* & Frederic Maximilian Zollb* Key Words: Immobilienmanagement; Digitalisierung; Prop- Tech; Datenschutz Inhaltsübersicht: 1 Einleitung 2 Theoretische und begriffliche Grundlagen 3 Chancen und Risiken aus innovativen Anwendungen für das Immobilienmanagement der Zukunft 4 FazitundAusblick Literaturverzeichnis a Associate Professor, Chair of Entrepreneurship, Finance and Digitalization, Andrassy University, Budapest, Hungary. b Research Fellow at Chair of Entrepreneurship, Finance and Digitalization, Andrassy University, Budapest, Hungary. * Please address correspondence to Frederic Zoll, Barer Straße 58, 80799 München; email: f.zoll@live.de 197 1 Einleitung Die Immobilienwirtschaft besitzt weltweit eine sehr hohe Re levanz in Anbetracht der gesamtwirtschaftlichen Bedeutung einzelner Branchen. In Deutschland tragen immobilienbezo gene Wirtschaftsaktivitäten einen Anteil von rund 18 Prozent der Bruttowertschöpfung.1 Zur deutschen Immobilienwirt schaft zählen im weiten Sinne knapp vier Millionen private Vermieter, rund 16 Millionen Eigennutzer und über 815.000 Unternehmen. Im Zuge der US-amerikanischen Subprime Krise im Jahr 2007 und der anschließenden Weltwirtschafts krise erwies sich die deutsche Immobilienwirtschaft als beson ders stabil und stellte für die deutsche Finanzwirtschaft einen wichtigen Anker dar.2 Das aus der globalen Finanzkrise resul tierende, über Jahre anhaltende Niedrigzinsniveau sorgte mit attraktiven Zinskonditionen und staatlich geförderten Kredi ten für einen Boom der Immobilienbranche, dessen Hochkon junktur bis zum heutigen Tag anhält.s Nach Just et al. (2017) sind Immobilien in vielerlei Hin sicht „besondere Güter“4. Sie sind langlebig, großvolumig, ge bunden an ihren Standort und an ihrer Entwicklung und Be wirtschaftung sind allerlei Akteure beziehungsweise Stakehol der des Immobilienmanagements beteiligt. Daher ist die Im mobilienbranche durch eine besonders ausgeprägte Segmen tierung entlang der Wertschöpfungskette gekennzeichnet.5 Das Immobilienmanagement und dessen Stakeholder in allen Teilbereichen entlang des gesamten Immobilienlebenszyklus (ILZ) befinden sich aktuell am Anfang eines tiefgreifenden Wandlungsprozesses. Die Digitalisierung hält wie in allen Le bensbereichen, mit Zeitverzug inzwischen auch in der Immo bilienwirtschaft Einzug.6 Start-ups, die in der Immobilien branche als Proptechs? bezeichnet werden, sehen darin ihre 1 Vgl. Voigtländer et al., 2013. 2 Vgl. Just et al., 2017. 3 Vgl. Baumanns et al., 2016. 4 Just et al., 2017, S. 2. s Vgl. Rottke&Voigtländer, 2014. 6 Vgl. Streit, 2018. 7 „Proptech“ ist ein zusammengesetztes Wort aus „Property“ und „Techno logy“ und eine in der Immobilienbranche gängige Bezeichnung für ein Start-up (Vornholz, 2017, S.10). 198 Chance und versuchen aufgrund des sich verändernden Digi talisierungsverständnisses die Branche grundlegend zu verän dern. Dabei fokussieren sie sich meist auf die Innovation eines einzelnen, sehr speziellen Teilbereichs und versuchen diesen nachhaltig zu digitalisieren.8 Die Möglichkeiten des Internets und die sich rasant weiterentwickelnden digitalen Technolo gien erhöhen die Komplexität ihrer Umgebungen, insbeson dere für unvorbereitete Nutzer.9 Demgegenüber bieten sie aber auch erhebliche Chancen und Nutzungspotenziale, die in der Immobilienbranche besonders von Proptechs erkannt werden. Das Smart Home und dessen dezentrale Steuerung per Smartphone oder Tablet stellt derzeit wohl das prominenteste Bei spiel für die Digitalisierung des Immobilienmanagements in der breiten Öffentlichkeit dar.10 Darüber hinaus existieren noch weitere Anwendungen, die bei den Stakeholdern in der Hoffnung auf Effizienzsteigerungen und Prozessoptimierun gen immer mehr an Bedeutung gewinnen.11 Entgegen dieser Hoffnungen und damit verbundener Ängste fehlt es im Immobilienmanagement weitestgehend an Klarheit, welche Chancen sich für die Stakeholder tatsächlich ergeben können und welche konkreten Risiken damit in Ver bindung stehen. Die Selektion optimaler digitaler Lösungen, sowie deren Implementierung stellen aktuelle Probleme des modernen Immobilienmanagements dar.12 Zudem sind sich manche Stakeholder zahlreicher Anwendungen im Immobili enmanagement der Zukunft und dem damit verbundenen Dienstleistungsspektrum von Proptechs bisher kaum bewusst. Im Hinblick auf diese Problemstellungen soll sich der vorlie gende Beitrag folgenden beiden Forschungsfragen widmen: l) Welche Anwendungen im Kontext der Digitalisierung und Digitalen Transformation beeinflussen das Immobili enmanagement in der Zukunft? 8 Vgl. Vornholz, 2017. 9 Vgl. Reeves et al., 2016. 10 Vgl. Deloitte, 2018b. 11 Vgl. Bötling et al., 2016. 12 Vgl. Bötling et al., 2016. 199 2) Welche Chancen und Risiken ergeben sich aus diesen Anwendungen für das Immobilienmanagement in der Zu kunft? Bisherige wissenschaftliche Studien konzentrieren sich meist auf die Auswirkungen einzelner Technologien oder unterneh mensinterner Digitalisierungsmaßnahmen. 13 Darüber hinaus lässt sich ein verstärkter Fokus auf einzelne Teilbereiche und gesonderte Betrachtungen der Stakeholder feststellen. Bislang fehlen in der einschlägigen Fachliteratur jedoch wissenschaft liche Auseinandersetzungen, welche die Chancen und Risiken der Digitalisierung ganzheitlich im Sinne einer Stakeholder- übergreifenden Betrachtung entlang des gesamten Lebenszyk lus einer Immobilie analysieren. Die vorliegende Arbeit soll daher zukünftige Möglichkeiten sowie Leitlinien und Hand lungsempfehlungen aufzeigen und damit einen Teil zur Schlie ßung dieser Forschungslücke beitragen. Kapitel 2 legt die relevanten Grundlagen und zeigt die we sentlichen Anwendungen im Kontext der Digitalisierung und Digitalen Transformation für das Immobilienmanagement in der Zukunft auf. In Kapitel 3 werden Chancen und Risiken aus den betrachteten Anwendungen für das Immobilienmanage ment in der Zukunft dargelegt. Der Beitrag fasst in Kapitel 4 die wesentlichen Erkenntnisse zusammen. !3 Vgl. Bötling et al., 2016; Just et al., 2015; Lünedonk & Hossenfelder GmbH, 2018; Rodeck et al., 2016; Saiz & Salazar, 2018. 200 2 Theoretische und begriffliche Grundlagen 2.1 Das Immobilienmanagement und seine Stakeholder Aus juristischer Sicht besitzt der Begriff Immobilie keine Rele vanz und wird als solcher auch nicht verwendet.14 Im rechtli chen Kontext bezieht sich die Definition der Immobilie im We sentlichen auf die Begrifflichkeit des Grundstücks, welches als räumlich abgegrenzter Bereich der Erdoberfläche bezeichnet wird und im Grundbuch unter einer eindeutigen Nummer ge bucht ist. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flur stücken bestehen. Flurstück ist der katasterrechtliche Begriff und bezeichnet ebenfalls eindeutig einen abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der im Liegenschaftskataster unter einer eige nen Flurstücknummer deklariert ist. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs richtet sich auf Eigentümer, Lasten und Be schränkungen, sowie Hypotheken, Grund- und Rentenschul den. Dahingegen ist das Liegenschaftskataster für die Fläche, die Form und die Lage des Grundstücks verantwortlich.^ Zi vilrechtlich sind Grundstücke und die damit verbundenen Rechte dem Sachenrecht zugeordnet. Das im Sachenrecht be stehende Grundbuchgrundstück besteht aus einem oder meh reren Teilen der Erdoberfläche. Das Grundbuchgrundstück beinhaltet demnach Gebäude und sonstiges, fest mit dem Grundstück verbundenes, Zubehör.16 Damit bilden das Grund buch und das Liegenschaftskataster die zwei elementaren in stitutionellen Säulen der Eigentumssicherung von Grundstü cken und Immobilien in Deutschland. Sie sind die Grundlage zur Regelung immobilienbezogener Rechte und Pflichten und stellen darüber hinaus Eigentum sowie Handlungs- und Ver fügungsstrukturen dar.1? Da dieser Beitrag nicht primär im Kontext der Rechtswissenschaft steht, wird aus Vereinfa chungsgründen im Folgenden lediglich der Überbegriff 14 Vgl. Pfnür, 2011. ls Vgl. Ministerium für Ländlichen Raum und Verbraucherschutz Baden Württemberg, 2004. 16 Vgl. §§ 93, 94 873 BGB. *7 Vgl. Pfnür, 2011. 201 Immobilie für Grundstücke, Gebäude und mit dem Grund stück verbundenes Zubehör verwendet. Nach Graaskamp (1974) ist eine Immobilie als künstlich abgegrenzten Raum definiert, der in Relation zur Dimension der Zeit anzusehen ist. Im Folgenden beschreibt er die Wert schöpfung von Immobilienunternehmen als Transformation von Raum-Zeit-Einheiten in Geld-Zeit-Einheiten. Durch den künstlich geschaffenen, einmaligen Raum wird im Kontext des Zeitverlaufs ein Nettozufluss an liquiden Mitteln während ei ner Periode generiert.18 Graaskamps (1974) Beschreibung des Handelns von Immobilienunternehmen geht eng mit dem öko nomischen Begriff der Immobilie einher, welcher die effiziente Allokation aller mit dem Wirtschaftsgut Immobilie verbunde nen Rechte und Pflichten zur Erreichung der Ziele von Wirt schaftssubjekten beschreibt.19 Schulte et al. (2005) greifen diese Thematik auf und verei nen das gesamte Fachgebiet als Immobilienökonomie. Mit die ser Definition verfolgen sie das Ziel, durch die Begrifflichkeit ihren Ansatz der vielen unterschiedlichen Disziplinen sowie derer Interdependenzen, im Sinne von Forschung und Lehre zu verdeutlichen.20 Weiterentwickelt wird dieser Ansatz von Bach et al. (2005), der den Begriff des Immobilienmanage ments ebenfalls als übergeordneten Begriff für verschiedene Disziplinen verwendet, ihn jedoch klar von der Immobilien ökonomie abgrenzt: „Immobilienmanagement ist ein umfassender Begriff, der die gesamte Immobilienwirtschaft umfasst und in dieser Auslegung und Verwendung allerdings in Konkurrenz zum Begriff der Immobilienökonomie in der Begriffskonzeption und Begriffsfestlegung von Karl-Werner Schulte steht. Die ser möchte jedoch, soweit erkennbar, den Begriff Immobi lienökonomie als Bezeichnung für die wissenschaftliche Disziplin verstanden wissen, welche die Immobilien- 18 Vgl. Rottke, 2017. «V gl. Pfnür, 2011. 20 Vgl. Rottke, 2017. 202 Wirtschaft und den Produktionsfaktor Boden zum Gegen stand hat.“21 Damit ist die Erläuterung von Bach et al. (2005), im Vergleich zu Schulte et al. (2005), weniger theoretisch und nicht primär wissenschaftlich orientiert. Das Immobilienmanagement wird als Überbegriff für die gesamte Immobilienwirtschaft defi niert, der sowohl funktionelle als auch institutionelle Betrach tungsweisen vereint und zugleich die Aspekte außerhalb der Nutzungsphase einer Immobilie berücksichtigt. Dementspre chend beinhaltet für Bach et al. (2005) das Immobilienma nagement sinngemäß die Begrifflichkeiten des „Managements von Immobilien“ sowie des „Managements in der Immobilien wirtschaft“. Letzteres beschreibt das „Management von Immo bilienunternehmen“.22 Der Begriff „Management von Immobilien“ beschreibt die Tätigkeit während der Nutzungsphase einer Immobilie. Die begriffliche Bedeutung steht damit in enger Konkurrenz mit dem Begriff des Facility-Managements (FM). Das „Manage ment in der Immobilienwirtschaft“ ist gleichbedeutend mit dem „Management von Immobilienunternehmen“ und steht für die Führung eines Unternehmens im Kontext der Immobi lienwirtschaft.23 Zusammenfassend beinhaltet das Immobili enmanagement nach Bach et al. (2005) somit sowohl funktio nelle als auch institutionelle Betrachtungsweisen der sich ge genseitig beeinflussenden, interdisziplinären Teilgebiete, die um Aspekte außerhalb der Nutzung ergänzt und durch die Fachgebiete der Immobilienökonomie und des Immobilien rechts abgerundet werden. Da die Interdisziplinarität der ein zelnen Teilbereiche im weiteren Verlauf des Beitrags zuneh mend an Relevanz gewinnt, wird Bachs et al. (2005) Definition im Kontext der eben beschriebenen Erläuterungen fortan als Arbeitsdefinition für den Begriff des Immobilienmanagements verwendet. Obwohl die Vielfalt der einzelnen Teilbereiche der Immobilienwirtschaft eine gänzlich übergreifende Zusam menarbeit im Sinne der Forschung in der Vergangenheit 21 Bach et al. 2005, S. 102. 22 Vgl. Bach etal., 2005, S.102; Rottke, 2017, S. 31. 23 Vgl. Rottke, 2017, S. 31. 203 schwierig gestaltet hat, können verschiedene Theorien aus den einzelnen Disziplinen durchaus sinnvoll miteinander kombi niert und zugrunde gelegt werden. Im Allgemeinen wird beim Versuch der Segmentierung des Immobilienmanagements auf institutionelle, funktionelle, strategische, managementorientierte, typologische oder inter disziplinäre Betrachtungsweisen zurückgegriffen.24 Schulte et al. (2005) beschreiben dies in ihrem „Haus der Immobilien ökonomie“, indem betriebswirtschaftliche und management orientierte Grundlagen wie Planung, Organisation und Kon trolle als Fundament des Immobilienmanagements verwendet und diese um die eben aufgezählten Betrachtungsweisen suk zessive erweitert werden.^ An dieser Stelle muss eine Eingren zung erfolgen, die sich fortan auch aus Gründen des Umfangs nur auf die für diesen Beitrag relevantesten Aspekte und Be trachtungsweisen bezieht. Schulte et al. (2005) und Schulte (2008) fügen den bereits beschriebenen Grundlagen interdisziplinäre Bausteine aus Volks-, Rechts- und Ingenieurswissenschaften hinzu und er weitert diese um typologische Aspekte, um die einzelnen Arten wie Gewerbeimmobilien, Wohnimmobilien, Industrieimmobi lien und Infrastruktur- und Sonderimmobilien heraus zu kris tallisieren. In Bezug auf den weitestgehend unerforschten Ein satz der Digitalisierung in der Immobilienbranche und dessen Verbreitung digitaler Komponenten in den einzelnen Typolo gien, werden fortan primär Wohn- und Gewerbeimmobilien betrachtet, da im Bereich dieser die Digitalisierung am weites ten verbreitet ist. Ein weiterer Punkt ist die Gruppierung an hand institutioneller Aspekte, deren Ergebnis sich darstellen lässt als Immobilienprojektentwickler, Immobilieninvestoren, Bauunternehmen, Immobilienfinanzinstitutionen, Immobili endienstleister und Immobiliennutzer. Damit ist man bereits sehr nah an der phasenorientierten Segmentierung, welche in Projektentwicklung, Bau-Projektmanagement und FM unter teilt.26 Diese grobe Einteilung der Phasen einer Immobilie fin det sich auch bei Rottke (2017) als Lebenszyklus wieder. Abbil dung 1 soll zu einem besseren Verständnis für die vielen 24 Vgl. Bach et al., 2005. 25 Vgl. Schulte, 2008, S. 3; Schulte et al., 2005, S. 58. 26 Vgl. Schulte, 2008; Schulte et al., 2005. 204 Elemente, die alle Teil des Immobilienmanagements sind, bei tragen. Abbildung l: Überblick Immobilienmanagement27 Rottke (2017) unterteilt das Immobilienmanagement in Füh rung, Lebenszyklus, Strategie und Transaktion. Damit wird er der Sichtweise Bachs et al. gerecht, dessen Definition besagt, dass das Immobilienmanagement neben dem „Management von Immobilien“ (Lebenszyklus & Transaktionen) auch das „Management von Immobilienunternehmen“ gehört (Führung & Strategie) beinhaltet.28 Rottke (2017) zeigt im Anschluss zwei weitere Betrach tungsweisen auf, die sich ebenfalls gut dazu eignen, die be triebswirtschaftliche Perspektive auf das Immobilienmanage ment darzustellen. Zum einen wählt er die Art der Immobilie als Segmentierungsform, welche er zunächst gemäß ihrer Nut zung grob in Wohnimmobilien und Nicht-Wohnimmobilien unterteilt. Letztere beschreibt er als Sammelbegriff hauptsäch lich für Gewerbeimmobilien, also Büro- und Verwaltungsim mobilien, Handelsimmobilien, Produktionsimmobilien, aber 27 Quelle: Rottke, 2017, S. 82. 28 Vgl. Bachetal., 2005, S. 102; Rottke, 2017, S. 31. 205 auch Hotelimmobilien, Freizeitimmobilien, Krankenhäuser und sonstige Sozialimmobilien sowie Infrastrukturimmobi lien. Zum anderen wählt er die Betrachtungsweise der Immo bilieninstitutionen, welche die Perspektiven der jeweiligen Stakeholder beschreiben. An dieser Stelle werden die Sichtwei sen von Projektentwicklern, Bauunternehmern, Immobilienfinanzieren und -investoren, Nutzern, sowie der öffentlichen Hand aufgezählt. Im nächsten Schritt erweitert er diese um die Perspektiven der multi-disziplinären Fachgebiete wie Archi tektur, Bauingenieurwesen, Immobilienberatung und -dienst leistungen, FM, Gutachtentätigkeit sowie notarielle Beurkun dung.29 Diese Herangehensweise wird von der immobilienwirt schaftlichen Abgrenzung des Statistischen Bundesamtes un terstrichen. Sie bietet eine enge Definition der Immobilien wirtschaft, wonach lediglich Selbstnutzer und private Klein vermieter, sowie Unternehmen, die an der Bewirtschaftung, Vermittlung und Verwaltung von Immobilien unmittelbar be teiligt sind, zur Immobilienwirtschaft gehören. Diese Defini tion bietet zugleich die zentrale Grundlage für einen internati onalen Vergleich der Immobilienwirtschaft.30 In der weiten Definition zählen alle Unternehmen hinzu, die eine Wort schöpfung im Rahmen des Lebenszyklus einer Immobilie er bringen, wie beispielsweise Architekten, Bauunternehmer und Immobilienfinanzierer.31 Nach Just et al. (2017) spiegelt diese Definition zu einem wesentlich größeren Teil das Selbstver ständnis der einzelnen Wirtschaftszweige in der Praxis wider, da die Übergänge zwischen den einzelnen Teilbereichen inzwi schen oft fließend sind, was sich daran zeigt, dass mittlerweile beispielsweise sogar Bauunternehmen die Bewirtschaftung ei ner Immobilie nach ihrer Fertigstellung anbieten.32 Gans et al. (2009) unterteilen den ILZ, im Kontext der zuvor bereits eingegrenzten Immobilienarten, in drei Phasen: 29 Vgl. Rottke, 2017. 3° Vgl. Just et al., 2017. 31 Vgl. Voigtländer et al., 2013. 32 Vgl. Just et al., 2017. 206 - Die Entstehungsphase: Diese beinhaltet gemäß den ein zelnen Schritten des Entstehungsprozesses Konzeption und Planung, Genehmigung, Finanzierung sowie letzte ndlich die eigentliche Bauausführung. - Die Nutzungsphase: Das Hauptaugenmerk liegt hierbei auf der Sichtweise des Betriebs der Immobilie im Sinne von Nutzung, Bewirtschaftung, Verwaltung, sowieVermittlung und Vermietung. - Die Verwertungsphase: Nachdem der eigentliche Verwen dungszweck der Immobilie erfüllt wurde, beschreibt diese Phase die Möglichkeiten der Umnutzung, Revitalisierung oder des Abrisses der I m m o b i l ie .33 Werden auf Basis des ILZ, alle beteiligten Stakeholder der ein zelnen Phasen hinzugefügt, die zuvor bereits teilweise bei den Segmenten und Teilbereichen genannt wurden, resultiert dar aus eine Übersicht aller an einer Immobilie potenziellbeteilig ten Stakeholder. Im Folgenden werden zur besseren Übersicht alle Stakeholder in Abbildung 2 explizit aufgezeigt und soweit möglich, ihrer jeweiligen Phase zugeordnet. Abbildung 2: Stakeholder des Immobilienmanagements34 33 Vgl. Gans et al. 2009. 34 Quelle: Eigene Darstellung. 207 2.2 Das Immobilienmanagement der Zukunft und seine Anwendungen In der Literatur existiert keine eindeutige, allgemein gültige Definition für die Begrifflichkeit der Digitalisierung. Es besteht vielmehr ein Gerüst an unterschiedlichen Sichtweisen und voneinander zu differenzierenden Teilaspekten. Während un ter Digitalisierung (Digitalization) die Einführung neuer auf digitalen Technologien basierenden Lösungen verstanden werden kann, adressiert die Digitale Transformation vielmehr die durch die Digitalisierung induzierte Implementierung und damit einhergehende Herausforderungen sowie die aus der Digitalisierung resultierenden Veränderungen im Vergleich zur Ausgangssituation, die schließlich die Konsequenzen für die Stakeholder (auch über die Implementierungsthematik hinaus) einschließen.35 Folglich können Digitalisierung und Digitale Transformation als Begriffe in eine chronologische Abfolge gebracht werden: Zu Beginn steht die Digitalisierung (z.B eines Prozessschrittes) die damit die Veränderung eines Zustands einläutet. An die Digitalisierung schließt sich die Di gitale Transformation in Form eines Wandlungsprozesses an, der schließlich zu fundamentalen Veränderungen eines Ge schäftsmodells führt (z.B. durch Ersatz bisher vom Menschen ausgeübter Tätigkeiten durch IT-basierte Lösungen) und im Extremfall sogar die Obsoleszenz eben jenes bedeuten kann. Als Digitization - als Spezialfall der Digitalization/Digitalisierung - wird die Wandlung analoger Informationen in ein digitales Format definiert. Dabei besteht ein wichtiger Unter schied zwischen Daten und Informationen. Deren Abgrenzung besteht darin, dass Daten lediglich als maschinell verarbeitete Zeichen zu definieren sind und erst deren Verarbeitung und Verknüpfung mit zusätzlichem Kontext Informationen hervorbringen.s6 In der heutigen Zeit können digitale Informationen in einer immensen Geschwindigkeit verarbeitet, gespeichert und übermittelt werden, was zugleich Stengels (2017) Sicht weise auf die Digitalisierung als Informationsrevolution recht fertigt. Im Vergleich zu vorangegangenen Informations 35 Vgl. Hess, 2019. 36Vgl. Hess, 2019; Hildebrand etal., 2018. 208 revolutionen, wie der Erfindung des Buchdrucks und der Tele kommunikation, schafft es die Digitalisierung Informationen nicht nur in größeren Mengen, sondern auch in wesentlich hö heren Geschwindigkeiten zu übertragen.37 Brynjolfsson & McAfee (2015) beschreiben ein neues Zeit alter, in dem die Übertragung von Informationen grundlegend erweitert wird. Die Informationsübermittlung findet folglich nicht mehr ausschließlich von Mensch zu Mensch und von Mensch zu Maschine statt, sondern wird sich durch autonome und intelligente Computer zukünftig auch von Maschine zu Maschine und von Maschine zu Mensch etablieren.38 Dass diese Entwicklung Einzug hält, ist heute allgegenwärtig und auch im Immobilienmanagement zu beobachten.39 Dieses Phänomen führt dazu, dass die Innovationskraft der Digitali sierung letztlich auch im Sinne des von Schumpeter (1946) be schriebenen Begriffs der „Schöpferischen Zerstörung“ defi niert werden kann.40 Sie zieht sich als Revolution über alle Branchen hinweg und verändert unzählige Geschäftsmodelle grundlegend.41 So auch die des Immobilienmanagements, des sen Wirtschaftszweig sich aktuell stärker denn je mit der eige nen Veränderung befasst.42 Tabelle 1 ermöglicht einen Überblick über die sechs als beson ders relevant eingeschätzten digitalen Technologien sowie de ren spezifische Anwendung im Kontext des Immobilienmana gements. Ebenfalls ist der Tabelle der Bezug der spezifischen Anwendung zu den unterschiedlichen Stakeholdern darge stellt: 37 Vgl. Stengel, 2017. 38 Vgl. Brynjolfsson & McAfee 2015. 39 Vgl. Boston Consulting Group, 2018; PWC, 2013. 40 Vgl. Schultze et al., 2017. 41 Vgl. BMWi, 2017. 42 Vgl. Bötling et al., 2016. 209 Digitale Technologie Spezifische Anwendung43 Stakeholder44 Onlineplattformen Building Information Modeling (BIM) Architekten, Planer, Projektsteuerer Internet der Dinge Smart Home Privatkunden, PM45 & FM Künstliche Intelligenz Big Data Analysen AM, PM & FM Erweiterte & Virtuelle Realität Reparaturen, Besichtigungen Architekten, Planer, Ver mittler, FM Blockchain Smart Contracts Gänzlich übergreifend Digitaler Zwilling Digitales Abbild eines Gebäudes Gänzlich übergreifend Tabelle 1: DisruptiveTechnologienim Immobilienmanagement46 Die Auswahl der Technologien richtet sich sowohl nach deren Bezug zum Immobilienmanagement, als auch nach der Höhe des jeweiligen Innovationsgrads. Dementsprechend wurden in erster Linie Technologien ausgewählt, die ein hohes Maß an Innovation und zugleich einen disruptiven Charakter gegen über bestehender Geschäftsmodelle des Immobilienmanage ments aufweisen. Es bestehen neben den sechs aufgezählten Technologien noch weitere wie beispielsweise Drohnen (zur Gebäudeprüfung oder Baufortschrittsüberwachung), 3D-Drucker (für den Hausbau) und Roboter (zur Unterstützung des FM), die aufgrund ihres Bezugs zum Immobilienmanagement ebenfalls an dieser Stelle hätten aufgezählt werden können.47 Diese und ähnliche Technologien werden jedoch aufgrund ih res nicht unerheblichen Bestandteils an physischen Kompo nenten, welche für die Anwendung der Technologien unerläss lich sind, bewusst in diesem Beitrag ausgeschlossen. Der Fokus soll stattdessen bewusst auf Technologien liegen, deren Kern elemente aus Daten und durch Datenverarbeitung generierte 43 Im Bereich des Immobilienmanagements. 44 Vorwiegend; im Zuge der Entwicklung sind auch weitere Stakeholder möglich. 45 PM = Property Management. 46 Quelle: Eigene Darstellung. 47 Vgl. Anderson, 2018; Lünedonk & Hossenfelder GmbH, 2018; Rodeck et al., 2016. 210 Informationen bestehen. Als letztes Kriterium wurde Relevanz der Technologien, für die aufgezeigten Stakeholder, sowie de ren Schnittstellen bei der Auswahl berücksichtigt. Dement sprechend finden bei der Auswahl und im weiteren Verlauf des Beitrags Technologien und Anwendungen, deren originäres Ziel die organisationsinterne Prozessoptimierung, innerhalb nur eines Unternehmens ist, ebenfalls keinerlei Berücksichti gung. Onlineplattformen Das Modell der Onlineplattformen, im Sinne eines Computer netzwerks, verändert innerhalb nur einer Generation ganze In dustrien und B r a n c h e n .4 8 Dabei hat sich das Geschäftsmodell in seinen Prinzipien kaum verändert. Es bringt verschiedene Individuen wie Käufer und Verkäufer zusammen und gibt ihnen die Möglichkeit Transaktionen zu vollziehen. Online plattformen basieren dabei auf der wesentlichen Komponente des Internets und der damit verbundenen Vernetzung der ein zelnen Individuen. Nicht nur das Auffinden des passenden Transaktionspartners ist somit sehr viel einfacher, auch der Zugang zum digitalen Marktplatz ist meist kostenlos und kann von jedem Internetzugang aus genutzt w e rd e n .4 9 Dieses Erfolgsmodell verbreitet sich zunehmend und ver ändert inzwischen auch klassische Geschäftsmodelle des Im mobilienmanagements. Besonders in der Schnittstelle zur Fi nanzwirtschaft könnten sich verstärkt Onlineplattformen etablierend0 Crowdinvesting als Finanzierungs- bzw. Anlage instrumente der Immobilienprojektentwicklung erfreuen sich in jüngster Vergangenheit einer zunehmenden Beliebtheit^1 Diese Vereinfachung des Aufeinandertreffens könnte zukünf tig insbesondere die Verbindung und Kommunikation zwi schen Mieter und Vermieter verändernd2 Zentraler Baustein von Plattformen ist die Cloud-Technologie, also das Verteilen 48 Vgl. Brynjolfsson & McAfee, 2017. 49 Vgl. Demary, 2016. 5° Vgl. ManagementCircle, 2017; Schulz-Wulkow, 2018. s1 Vgl. Oehler 2017; Oehler 2016; Oehler; 2015, Oehler et al. 2018a; Oehler et al. 2018b; Wendt 2016; Horn et al. 2019. s2 Vgl. Deutsche Telekom AG, 2017. 211 und dezentrale Speichern von Daten auf verschiedenen Ser vern. Die Möglichkeit auf Informationen von überall aus mit einem Internetzugang zugreifen zu können ist eine Schlüssel technologie, die aufgrund des Zusammenspiels vieler verschie dener Stakeholder aus unterschiedlichen Bereichen für das Immobilienmanagement ein hohes Potenzial bietetd Speziell im Bereich des Asset-Managements (AM) ist der Einsatz von digitalen Plattformen bereits weit verbreitet, um die Steuerung von Immobilienportfolios zu erleichternd Eine sehr populäre Anwendung in der jüngsten Vergangen heit des modernen Immobilienmanagements stellt das Buil ding Information Modeling (BIM) dar, welches ein auf den Funktionalitäten einer Plattform basierter Standardprozess ist.55 BIM ist insofern keine Software, sondern eine der nach aktuellem Stand der Forschung fortschrittlichsten Gebäudeplanungs- und Immobilienentwicklungsmethoden.56 In abs trahierter Darstellungsweise ist BIM ein drei-dimensionales Abbild eines geplanten Gebäudes, welches von Architekten, Planern und Ingenieuren gemeinsam parallel entwickelt wer den kann. Während das virtuelle Gebäude zu einem sehr de taillierten, digitalen Abbild des späteren, physischen Objekts heranwächst wird mit Hilfe dieser Methodik die Nachhaltig keit der Projekte gleichzeitig gefördert, da Fehler und Kollisio nen frühzeitig im Modell erkannt werden könnend Insgesamt führt BIM damit zu einer Optimierung des Projektmanage ments, zu einer Steigerung der Effizienz und zu einer Senkung der Kosten während des Planungs- und Bauprozesses. Mittels Onlineplattformen könnte also die Gesamtqualität von Immo bilien verbessert werdend8 53 Vgl. Deutsche Telekom AG, 2017; Rauch & Seidel, 2012; Rodeck et al., 2016. 54 Vgl. Ernst&Young, 2018; Gündling, 2017; PWC, 2018. 55 Vgl. Rodeck et al., 2016; Saiz & Salazar, 2018. 56Vgl. Schmidt, 2017. 57 Vgl. Schober et al., 2017. 58 Vgl. Saiz & Salazar, 2018; Schmidt, 2017; Schober et al., 2017. 212 Internet der Dinge Das Internet der Dinge (aus dem englischen: Internet of Things, IoT) wird in der Literatur als Uberbegriff für einen Verbund diverser, miteinander vernetzter Objekte und Geräte beschrieben.59 Mithilfe von Sensoren und Software bildet sich ein eigenes Netzwerk, in dem ein automatisierter Datenaus tausch erfolgt.60 Darüber hinaus können sie Daten an den Nut zer über das Internet liefern. So lassen sich Prozesse überwa chen und dezentral fernsteuern.61 Eines der größten Anwendungsfelder des IoT im Immobi lienmanagement liegt im Bereich des Smart Homes.62 Die Begrifflichkeit des Smart Homes findet in der Regel ausschließ lich in der privaten Wohnungswirtschaft Anwendung und muss daher differenziert vom betrieblichen Immobilienma nagement und dem dort verorteten Begriff des Smart Buil dings betrachtet werden. Der Markt für intelligente Geräte, die dem Zweck der Gebäudesteuerung auf Basis von IoT dienen, erfreut sich zunehmender Beliebtheit, was sich unter anderem an der stetigen Zunahme des Angebots an smarten Geräten zeigt. 63 Die Anzahl der Nutzer wächst ebenfalls, sodass heute rund 16 Prozent der deutschen Bevölkerung mindestens eine Smart Home Lösung verwenden.64 Beispiele für das breite Feld an möglichen Geschäftsmodellen sind Smart Meter (intelli gente Stromzähler, mit deren Hilfe der Energieverbrauch ver bessert werden soll), sprachgesteuerte Lichtquellen, intelli gente Rauchmelder, vernetzte Türschlösser und dezentral ge steuerte, mit Intelligenz versehene, Videokameras.65 Die Hete rogenität der Produkte spiegelt sich ebenfalls in der Divergenz der Unternehmen wider, die aktuell auf dem Smart Home Markt vorzufinden sind. Neben bereits etablierten Unterneh men wie beispielsweise Alphabet Inc. (Google LLC), Apple Inc. und der Siemens AG erschließen auch immer mehr Proptechs 59 Vgl. Porter & Heppelmann, 2018b. 60 Vgl. Saiz & Salazar, 2018. 61 Vgl. Deloitte, 2018a. 62 Vgl. Deloitte, 2018a; Van Hoof, 2018 63 Vgl. Deloitte, 2018a; Lünedonk & Hossenfelder GmbH, 2018; PWC, 2013. 64 Vgl. Deloitte, 2018b. 6s Vgl. Back, 2018; Deloitte, 2018b. 213 den Smart Home Markt und versuchen die Zukunft der Immo bilie mitzugestalten.66 Im gewerblichen Immobilienmanagement werden schon seit einigen Jahren sogenannte Computer-Aided-Facility-Management-Systeme (CAFM) eingesetzt, die mittels Informati onstechnik die Arbeit des FM unterstützen.67 Auch die Ge bäude Automation (GA), also die automatische Überwachung und Steuerung des Gebäudebetriebs soll die technischen Pro zessabläufe verbessern. Beide Systeme könnten die Grundlage für An- und Einbindungen vernetzter Komponenten sein und von der Entwicklung der IoT-Anwendungen stark profitie ren.68 Von einer Verbesserung der betrieblichen Gebäudebe wirtschaftung mittels IoT, würden die Bereiche PM, FM und AM am stärksten profitieren.69 Laut aktuellem Stand der For schung besitzt das IoT weitere enorme Entwicklungspotenzi ale.70 Künstliche Intelligenz Künstliche Intelligenz (KI) ist ein Ausdruck für die Fähigkeit von Software und Algorithmen, bestimmte Aufgaben auszu führen, für deren Erledigung in der Regel menschliche Intelli genz erforderlich ist.71 Beispiele hierfür sind Spracherken nung, Übersetzungen, visuelle Wahrnehmung und insbeson dere die Entscheidungsfindung.72 KI wird aktuell in den ver schiedensten Anwendungsbereichen erforscht und wird teil weise, wie beispielsweise in der Medizin, bereits eingesetzt.73 Alle Anwendungen basieren auf maschinellem Lernen, wel ches ein Überbegriff für die Entwicklung von selbstlernenden, verstehenden und handelnden Programmen ist.74 Inzwischen ist es Forschern gelungen eine KI zu entwickeln, die den 66 Vgl. Bötling et al., 2016; Saiz & Salazar, 2018. 67 Vgl. May, 2013. 68 Vgl. Lünedonk & Hossenfelder GmbH, 2018. 69 Vgl. PWC, 2018. 7° Vgl. Porter & Heppelmann, 2018b; Rodeck et al., 2016 71 Vgl. Brynjolfsson & McAfee, 2018. 72 Vgl. PWC, 2018. 73 Vgl. IBM, 2018. 74 Vgl. Boston Consulting Group, 2018. 214 besten, menschlichen Spieler des Strategiespiels Go mehrfach besiegen konnte. Letzteres ist insofern beachtlich, da dieses Spiel, im Vergleich zu Schach eine so viel höhere Anzahl an möglichen Zügen und Spielstrategien enthält, dass diese nicht in Form von Algorithmen programmiert werden können, son dern vom System selbständig erlernt werden mussten.75 im modernen Immobilienmanagement würde der Einsatz von KI vermutlich das zukünftige AM am stärksten beeinflussen, da Immobilienportfoliorisiken bereits heute mit Hilfe von Com putern und deren Berechnungen gesteuert werdend6 Dies könnte den Übergang zum KI gestützten Immobilienmanage ment erheblich erleichtern.77 Ebenfalls großes Potenzial birgt KI für die Bereiche des PM und FM im Sinne sich selbst steu ernder Systeme im laufenden Gebäudebetrieb.78 Die Anwen dungsmöglichkeiten von KI wären in allen Teilbereichen des Immobilienmanagements denkbar und könnten viele unter schiedliche Potenziale ausschöpfen. Gemäß aktuellem Stand der Forschung scheint der Zeitpunkt für den Einsatz von KI- Technologie, jedoch noch weitestgehend ungeklärt zu sein.79 Erweiterte & Virtuelle Realität Die erweiterte Realität (aus dem englischen: Augmented Rea lity, AR) fungiert wie eine Schnittstelle zwischen der digitalen und der physischen Welt.80 Dabei wird die reale, physische Welt um Informationen und Abbildungen in Form von bei spielsweise Animationen angereichert. Hierfür werden ver schiedenste Technologien wie Smart Glasses, Smartphones, Tablets oder 3D-Brillen eingesetzt um die Wahrnehmung des Nutzers zu erweitern. Damit soll die Benutzererfahrung in Be zug auf ein Produkt oder für die Erledigung einer Aufgabe ver bessert werden.81 Mit Hilfe dieser Technologie könnten auch FM-Anwendungen im Immobilienmanagement effizienter 75 Vgl. Brynjolfsson & McAfee, 2017. 76Vgl. Ernst&Young, 2018; PWC, 2018. 77 Vgl. Schulz-Wulkow, 2018. 78 Vgl. Bötling et al., 2016. 79 Vgl. Schulz-Wulkow, 2018. 80 Vgl. Porter & Heppelmann, 2018a. 81 Vgl. PWC, 2018. 215 und sicherer gestaltet werden indem Anleitungen und Repara turanweisungen visualisiert werden.82 Solche Anwendungen können im modernen Immobilienmanagement ebenfalls in Richtung PM erweitert und im Sinne der Verbesserung des Mieter- und Kundenmanagements eingesetzt werden.83 Die virtuelle Realität (aus dem englischen: Virtual Reality, VR) ba siert zwar auf ähnlichen Prinzipien wie die erweiterte Realität, beschreibt jedoch die Wahrnehmung einer vollständigen Illu sion durch computergenerierte Simulation eines dreidimensi onalen Bildes innerhalb eines im Vorhinein definierten und ge schlossenen Raumes.84 Das Ziel der virtuellen Realität ist es, eine vollständige Umgebung abzubilden, in und mit der die Anwender auf realistische Weise interagieren können.^ Das Erlebnis der computergenerierten, dreidimensionalen Umge bung funktioniert aktuell nur unter Zuhilfenahme spezieller Hardware, wie Brillen, Headsets oder Smartphones.86 Im Im mobilienmanagement wird VR hauptsächlich für die Projek tion eines Gebäudes oder einzelner Räume verwendet.87 Bei spielhaft ist an dieser Stelle die Visualisierung der bereits vor gestellten BIM-Methodik zu nennen.88 In der virtuellen Reali tät ist es möglich, eine nur als Modell existierende Immobilie bereits vor der Erstellung realitätsgetreu zu erleben.^ Eine weitere mögliche Anwendung von VR, die teilweise bereits im Einsatz ist, stellt die virtuelle Besichtigung im Vertrieb dar.9° Voraussetzung hierfür ist jedoch die Bereitschaft des Kunden, sowie die permanente Aktualisierung der Bilddaten, welche durch entsprechenden Aulwand zu gewährleisten ist. 82 Vgl. Bötling et al., 2016; Porter & Heppelmann, 2018a. 83 Vgl. Nanterme et al., 2018; Schultze et al., 2017. 84 Vgl. Bötling et al., 2016; PWC, 2018. 8s Vgl. Nanterme etal., 2018. « V gl. PWC, 2018. 87 Vgl. Saiz & Salazar, 2018. 88 Vgl. Schmidt, 2017. 89 Vgl. Bötling et al., 2016. 9° Vgl. Nanterme et al., 2018. 216 Blockchain Die Blockchain-Technologie wurde in den letzten Jahren ins besondere im Zuge von Kryptowahrungen wie Bitcoin be kannt, da diese auf der Blockchain-Technologie basieren. Prin zipiell funktioniert die Blockchain wie ein verteiltes, elektro nisch dezentralisiertes Transaktionsbuch, das Softwarealgo rithmen und ein Netzwerk aus vielen verschiedenen Compu tern verwendet, um Transaktionen zuverlässig und anonym zu erfassen, zu prüfen und zu bestätigen.91 Das Besondere dabei ist, dass Transaktionen, die erfolgreich geprüft und anschlie ßend aufgezeichnet wurden, von jedem eingesehen und von al len genutzt, aber nicht mehr nachträglich verändert werden können.92 Damit wird der Einsatz der Blockchain-Technolo gie nicht nur für den Handel mit Kryptowahrungen interes sant, sondern für alle Bereiche, in denen die Speicherung digi taler Dokumente, die Überprüfung der digitalen Identität oder die Abwicklung von Transaktionen und der Transfer von Ver mögenswerten von Relevanz ist.93 Bezogen auf das Immobili enmanagement ist die Anwendung dieser Technologie beson ders sinnvoll, wenn mehrere Parteien Zugriff auf dieselben Da ten benötigen und diese valide und sicher historisch aufge zeichnet werden müssen.94 Diese Anforderungen können durch sogenannte Smart Contracts95, mittels Blockchain- Technologie umgesetzt werden. Besondere Potenziale der Blockchain-Technologie werden daher vor allem dem Bereich des AM zugeschrieben.96 Darüber hinaus sind auch Anwen dungen im PM und FM, im Sinne IoT-verknüpfter Dienstleis tungsverträge, durchaus vorstellbar.97 91 Vgl. Drescher, 2017; Lakhani & Iansiti, 2018. 92 Vgl. Deloitte, 2017; Hosp, 2018. 93 Vgl. PWC, 2018. 94 Vgl. Rodeck et al., 2016. 95 Smart Contracts sind im Wesentlichen Computerprotokolle, die Verträge elektronisch abbilden und gleichzeitig überprüfen und damit eine schriftliche, papierhafte Fixierung überflüssig machen. 96 Vgl. Deloitte, 2017; Nanterme etal., 2018. 97 Vgl. Lünedonk & Hossenfelder GmbH, 2018. 217 Digitaler Zwilling Die Technologie des digitalen Zwillings ist aktuell noch wei testgehend unerforscht, deswegen aber nicht weniger relevant. Die originäre Idee zur Entwicklung eines digitalen Zwillings, stammt ursprünglich aus der Raumfahrt und wurde dort be reits im Jahr 2012 von der NASA eingesetzt um Kosten für Ra ketentests, mittels Simulation zu senken.^8 Digitale Zwillinge (aus dem englischen Digital Twin, DT) sind auf Daten basie rende, durch Computertechnologie entstehende, digitale Re präsentanzen von Objekten aus der realen Welt.99 Gemäß des aktuellen Stands der Forschung können sie sowohl graphi scher Art sein und physische Objekte visualisieren, als auch in Form von beispielsweise Datenbanken bestehen, die Informa tionen über das reale Objekt in alpha-numerischem Format beinhalten.100 Ausschlaggebend sind letztlich die relevanten, aus dem Modell gewinnbaren und zur Verfügung stehenden Informationen, die gleichzeitig das Kernelement des digitalen Zwillings bilden. Dabei ist es irrelevant, ob das physische Ob jekt in der realen Welt bereits existiert oder entsprechend des NASA-Beispiels noch entwickelt wird.101 Bereits heute werden minimalistisch konzipierte digitale Gebäudezwillinge zu Simulationszwecken in der Planung und Prüfung des Gebäudebetriebs eingesetzt.102 Ziel ist es dabei hauptsächlich funktionale Eigenschaften wie beispielsweise die automatisierte Schließung der Brandschutzklappen im Fall eines Feuers zu testen. Durch Zuführung realer Test-Daten kann der digitale Zwilling das Verhalten des realen Gegen stücks somit entsprechend simulieren. Auch komplexe Gebäu deanlagen lassen sich mit Hilfe dieser Technologie virtuell in Betrieb nehmen. Hierfür werden die Einstellungen der techni schen Anlagen am Modell getestet und optimiert. Mittels an schließender Übertragung der Parameter auf die realen Anla gen wird Zeit gespart und eine reibungslosere Inbetriebnahme des Gebäudes gewährleistet.103 Gemäß dieser Anwendung 98 Vgl. Reis, 2018. 99 Vgl. Rosen & Boschert, 2017. 100 Vgl. Litzel, 2018; Saini etal., 2018. 101 Vgl. Kuhn, 2017. 102 Vgl. Scholz, 2018. 103 Vgl. Rumeney, 2017. 218 könnte der digitale Zwilling auch weitere Daten, beispielsweise aus dem laufenden Gebäudebetrieb, beinhalten. In Bezug auf den Umfang von Informationen, die das virtuelle Gegenstück eines realen Objekts enthalten könnte, gibt es rein theoretisch keinerlei Grenzen. Die Analyse und Vernetzung großer Daten mengen mittels Algorithmen könnte wiederum neue Informa tionen generieren.104 Daraus folgt, dass die Technologie des di gitalen Zwillings einer Immobilie enorme Potenziale für das zukünftige Immobilienmanagement beinhaltet. Big Data Alle im vorherigen Kapitel erläuterten Technologien und Er rungenschaften der Digitalisierung haben eine gemeinsame Basis, ohne die keinerlei Anwendung und Funktionalität mög lich wäre. Das Thema Daten wird aufgrund der großen Bedeu tung an dieser Stelle aufgegriffen und bildet im Sinne der Big Data Thematik und den dazugehörenden rechtlichen Rahmen bedingungen den Abschluss. Nach aktuellem Stand der Fach literatur gibt es derzeit keine allgemeingültige und einheitlich akzeptierte Definition von Big Data.105 Der Begriff Big Data umfasst neben dem bereits heute exis tierenden, riesigen Bestand an Daten auch deren stetig fort schreitendes Wachstum.106 Tinnefeid et al. (2017) gehen noch einen Schritt weiter und definieren Big Data als Technologien und Anwendungen, die nicht nur in der Lage sind sehr große Datenbestände zu verarbeiten und abzulegen, sondern un strukturierte und komplexe Daten auch zu analysieren und dementsprechend nutzen zu können.107 Diese Definition be zieht sich auf die Kernelemente von Big Data, die allgemein als sehr umfangreich im Bestand (Volume), schnell in der Erzeu gung und Verarbeitung (Velocity) und vielfältig in der Art und Beschaffenheit (Variety) beschrieben werden.108 Das überge ordnete Ziel von Big Data ist die Nutzung und Gewinnung, 104 Vgl. Bötling et al., 2016; Giubileo, 2018. 105 Vgl. De Mauro et al., 2016; Gandomi & Haider, 2015. 106 Vgl. Kinoshita & Mizuno, 2017. 107 Vgl. Tinnefeid et al. (2017). 108 Vgl. Kinoshita&Mizuno, 2017, S.92. 219 qualitativ hochwertiger Datenbestände.109 Dabei spielt in der heutigen Zeit besonders die Echtzeit-Analyse großer Datenbe stände für smarte Anwendungen eine zunehmend entschei dende Rolle.110 Mit steigender Verarbeitung und Nutzung von Daten gewinnen die ohnehin sensiblen Themen Datenschutz und Datensicherheit gleichermaßen an Bedeutung. Im Immo bilienmanagement kann Big Data anhand der beschriebenen Technologien zu einer Steigerung der Wertschöpfung entlang des gesamten ILZ führen.111 Zugleich entstehen neue, vor dem Einzug der Digitalisierung unbekannte Risiken, die weitestge hend minimiert und gesteuert werden müssen. Die miss bräuchliche Nutzung, sowie fehlende rechtliche Rahmenbe dingungen und unzulässige oder falsche Schlussfolgerungen aus Datenauswertungen stellen nur einige Beispiele dar. So wohl die nicht legitimierte Nutzung personen-, beziehungs weise immobilienbezogener Daten, sowie deren Weitergabe an Dritte, aber auch das Risiko der Spionage und Manipulation durch Hackerangriffe sind beim Einsatz von Smart Homes und Smart Meter Systemen durchaus denkbar.112 Durch Einführung der Datenschutz-Grundverordnung (DSGV0113) wurde ein wichtiges Grundelement für den Schutz personenbezogener Daten geschaffen.114 In Anbetracht digita ler Technologien und Dienstleistungen, die meist von Herstel lern aus dem EU-Ausland angeboten werden, stellt sich die Frage ob die DSGVO ausreichend ist.115 Teilweise werden juris tische Legitimation und Gesetzgebung in Deutschland als Hür den der Digitalisierung bezeichnet.116 Die Sicherung des Urhe berrechts beim Austausch und der Weiterverarbeitung digita ler Daten bei der Anwendung von BIM verdeutlichen jedoch Lücken in der Gesetzgebung, die den Rückschluss zulassen, dass die aktuellen rechtlichen Rahmenbedingungen in 109 Vgl. Serrato & Ramirez, 2017. 110 Vgl. Hoeren, 2018. 111 Vgl. Rodeck et al., 2016. 112 Vgl. Geminn, 2016; Hladjk, 2011. u 3 In der Europäischen Union wird hauptsächlich der englische Begriff „Ge neral Data Protection Regulation“ (GDPR) verwendet. u 4 Vgl. BMWi, 2018. us Vgl. Börding, 2018; Culik, 2018. 116 Vgl. Bötling et al., 2016; Plöger et al., 2015. 220 Deutschland, für eine fortschreitende Digitalisierung und Au tomation im Kontext von Big Data, nicht vollkommen sind.11? 117Vgl. Döpke, 2018. 221 3 Chancen und Risiken aus innovativen Anwendungen für das Immobilienmanagement der Zukunft 3.1 Chancen für das Immobilienmanagement der Zukunft Die Digitalisierung steht noch am Anfang ihrer Entwicklung, was sich vor allem daran zeigt, dass viele Informationen im Im mobilienmanagement noch analog, oftmals papierbasiert vor liegen und Schnittstellenprozesse entsprechend mühsam ab laufen. Dessen ungeachtet ist eine Veränderung im Sinne der digitalen Transformation deutlich erkennbar. Die digitale Transformation ist an einigen Stellen des Immobilienmanage ments bereits eingeleitet worden, was nicht zuletzt daran er kennbar ist, dass erste Informationen digitalisiert und in Da tenformate übertragen werden. Nichtsdestoweniger steht die Immobilienbranche noch am Anfang dieses Transformations prozesses. Daten, im Sinne digitaler Informationen und deren Vernetzung, bilden den Kern der Digitalisierung und damit auch ein wesentliches Element der daraus resultierenden Chancen. Das Smart Home verdeutlich diese Vernetzung gera dezu beispielhaft. Die Anbindung smarter Gebäudekompo nenten an das Internet, meist in Form des heimischen WLANs, ermöglicht nicht nur eine dezentrale Steuerung der Haustech nik, sondern erhöht zudem die Bedienbarkeit. Darüber hinaus wird die Übersichtlichkeit der Steuerung einzelner Geräte ver bessert und deren Einsatz damit optimiert. Digitale Technologien können beispielsweise durch Video kameras, Sensoren, und smarte Türschlösser, bei denen der Zugang zur Immobilie per Smartphone gestattet werden kann, für mehr Transparenz und Sicherheit sorgen und sind dement sprechend entscheidende Faktoren für private Kunden. Ein weiterer Sicherheitsaspekt sind vorprogrammierte Ablaufpro tokolle, deren Mechanismen unter anderem die Beleuchtung oder elektronische Rollläden steuern können und zu zwei wei teren, sehr bedeutenden Chancen der Digitalisierung führen: Automatisierung und Kosteneinsparung. Um den Bereich Smart Home gänzlich abzuschließen, werden an dieser Stelle 222 Smart Meter aufgeführt. Diese auf eine nachhaltige Bewirt schaftung von privaten Immobilien abzielenden Systeme bie ten durch einheitliche Überwachung und Steuerung aller häus licher Verbrauchswerte wie Strom, Wärme und Wasser auch die Chance deren Kosten durch entsprechende Optimierung zu senken. Das dargelegte Prinzip der Kostenreduktion lässt sich ebenso auf das gewerbliche Immobilienmanagement übertra gen und skalieren. Es bietet dort, mittels immer günstiger und besser werdender Sensorik, ebenfalls die Chance, Kosten des gewerblichen Gebäudebetriebs zu reduzieren und darüber hin aus präzise Analysedaten über die Immobile und deren techni schen Anlagen zu erhalten und weiterzuverarbeiten. Durch den Einsatz von Algorithmen oder zukünftig von KI, könnten weitere Informationen generiert und der gesamte Gebäudebe trieb im Sinne von Predictive Maintenance118 antizipiert sowie generell automatisiert werden. Die Chance Informationen zu gewinnen und darin Muster zu erkennen ist die Grundlage sämtlicher Automatisierungen. Mittels Informationen können Prozessabläufe optimiert werden, was oftmals gleichzusetzen ist mit der Automatisierung standardisierbarer Aufgaben zur Verschlankung von Prozessen, wodurch letztendlich ebenfalls Kosten minimiert werden können. Diese Vorgehensweise kann ebenso die Chance bieten, der Kommunikation zwischen Un ternehmen und Kunden oder Vermietern beziehungsweise Hausverwaltungen und Mietern gänzlich neue Möglichkeiten zu eröffnen. Differenzierte Wege der Kommunikation, die Au tomatisierung sich wiederholender Abläufe, und ein transpa rent gestaltetes Dokumentenmanagement bieten nicht nur die Chance der Erfüllung zeitgemäßer Wünsche von Kunden und Mietern, sondern werden darüber hinaus auch deren An spruch auf Beschleunigung der Abwicklung gerecht. Für die Einführung der BIM-Methodik während der Pla nungsphase des Immobilienmanagements ist Geschwindigkeit 118 Wörtlich übersetzt bedeutet Predictive Maintenance „vorhersagbare In standhaltung“. Hierunter wird eine Instandhaltungstechnologie ver standen, die objektzustandsbasiert funktioniert und nicht (nur) routi nebasiert (z.B. in Zeitintervallen) abläuft. Die Ermittlung des aktuellen Zustands einer wartungsbedürftigen Einheit erfolgt hierbei auf Grund lage einer Vielzahl unterschiedlicher Daten, die durch unterschiedliche Informationskanäle erfasst und mit Hilfe komplexer Algorithmen ver arbeitet werden. 223 ebenfalls ein ausschlaggebendes Kriterium. BIM und dessen Prinzip der gemeinsamen, zeitgleichen Entwicklung einer Im mobilie trägt mittels frühzeitiger Kollisionsprüfungen am Mo dell zu einer nachhaltigen Fehlerminimierung bei, die sich in der Bauphase durch Einsparung von Zeit und Kosten auszahlt. Die Idee der Zusammenführung aller relevanten Informa tionen sämtlicher Stakeholder aus allen Phasen des ILZ stellt die größte Chance dar, die sich dem zukünftigen Immobilien management aus der Digitalisierung bietet. Neben wesentli chen Teilen der Kommunikation könnten auch Daten und Do kumente auf einer virtuellen Plattform zentralisiert werden, auf die jederzeit ortsunabhängig zugegriffen werden kann. Diese Idee beschreibt die Grundprinzipien eines erweiterten BIM-Modells zur Lösung der stakeholderübergreifenden Schnittstellenproblematik. Die durch diese Schnittstellen probleme verursachten immensen Transaktionskosten kön nen mittels dieser Lösung minimiert werden. 3.2 Risiken für das Immobilienmanagement der Zukunft Mögliche Risiken und Herausforderungen sind äußerst vielfäl tig. In Verbindung mit der Tatsache, dass die Immobilienwirt schaft aufgrund hoher Kapitalbindungen und langfristig ge planter Anlagehorizonte von Natur aus langen Entwicklungs zyklen unterliegt, führt dies zu der vergleichsweise schlechten Ausgangsposition für Innovationen im Allgemeinen und der digitalen Transformationen im Speziellen. Entgegen des Be wusstseins langer Entwicklungszyklen werden unternehmens interne IT-Lösungen lediglich kurzfristig geplant und imple mentiert. Aufgrund dieser Divergenz bestehen heute viele ab gegrenzte Insellösungen, die den Daten- und Informationsaus tausch nachhaltig erschweren. Oftmals ist zu beobachten, dass es den Unternehmen an geeigneten Fachkräften mangelt, die eine Digitalisierungsstrategie, sofern diese denn überhaupt vorhanden ist, umsetzen und für digitalen Wandel und Inno vation sorgen. Abgesehen vom Mangel an digitalen Fachkräf ten, kann es darüber hinaus in Unternehmen zu der Problema tik kommen, dass vorhandene Mitarbeiter nicht richtig in den 224 Prozess der digitalen Transformation integriert und entspre chend zuverlässig geschult werden. Es gilt durchaus Ängste bei Beschäftigten ernstzunehmen, die in der Digitalisierung und den damit verbundenen Möglichkeiten der bereits erläuterten Automatisierung und der daraus resultierenden Rationalisie rung, also dem Verlust des eigenen Arbeitsplatzes, begründet sind. Letztere können zu einem erheblichen Risiko im Sinne der Ablehnung und teilweise sogar der Verweigerung digitaler Innovationen führen und den Wandel eines Unternehmens damit nachhaltig behindern. Das Risiko der Rationalisierung ist auch für Stakeholder des Immobilienmanagements in unternehmensexternen Posi tionen präsent. Die Blockchain-Technologie kann Transakti onsprozesse automatisieren und zugleich fehlendes Vertrauen zwischen den Akteuren mittels verschiedener, ebenfalls auto matisierter Prüfmechanismen überbrücken. Bisher wird feh lendes Vertrauen in den Transaktionspartner durch allgemein anerkannte Instanzen wie Banken und Notare geschaffen. De ren prüfende und vertrauensschaffende Funktion als zwi schengeschaltete Vermittler würde durch den Einsatz von Blockchain-Technologie bei der Abwicklung von Transaktio nen weitestgehend obsolet werden und deren Geschäftsfelder disruptiv verändern. Aber damit geht die Herausforderung einher ein bestimmtes Innovationstempo im Kontext ökono misch starker Staaten mitzuhalten, und die Gefahr, im Falle der Verweigerung oder des Scheiterns womöglich den An schluss zu verlieren, woraus Wettbewerbsnachteile im interna tionalen Kontext resultieren könnten. Dementsprechend ent hält der aktuelle Koalitionsvertrag der deutschen Bundesregie rung eine Vielzahl an Vorhaben und Zielen, um einem zeitge mäßen Wandel im Sinne der Digitalisierung gerecht zu wer den. Tatsächlich besteht zwischen der digitalen Agenda der Bundesregierung aus dem Jahr 2014 und dem tatsächlichen digitalen Status quo eine erhebliche Diskrepanz.11̂ Auf kon krete Maßnahmen zur Minimierung der bestehenden Diskre panz wird im aktuellen Koalitionsvertrag nicht weiter einge gangen.120 Eine unzureichende Infrastruktur im Sinne fehlen der Mobilfunknetzabdeckungen und nicht ausreichend u 9 Vgl. BMWi, 2014. 120 Vgl. CDU, CSU & SPD, 2018. 225 ausgebaute Internet-Breitbandanschlüsse können für Stake holder des Immobilienmanagements, die überwiegend im ländlichen Raum agieren, das Risiko der Einschränkung zu künftiger Geschäftstätigkeiten mit sich bringen. Insbesondere eine nicht-flächendeckende Einführung des sG-Standards und die damit verbundenen Möglichkeiten des taktilen Internets wird dieses Risiko für die genannten Stakeholder weiter ver stärken.121 Letztendlich ist die Skalierbarkeit traditioneller Geschäfts modelle des Immobilienmanagements häufig begrenzt, da ge meinhin ein Bezug zu physisch vorhandenen Immobilien be steht. Dass sich dies zukünftig ändern könnte, wurde vor allem mittels der dargestellten und untersuchten digitalen Techno logien bereits veranschaulicht. Für große Internetkonzerne wie Alphabet Inc., Apple Inc. und Amazon Inc. ist die Immobi lie bereits Teil des Geschäftsmodells.122 Sie sind auf dem Smart Home Markt fest etabliert und deren Endgeräte in vielen deut schen Haushalten vorhanden. Das Sammeln, Speichern und Verwerten von Nutzerdaten und somit die Generierung von In formationen über eine Immobilie und deren Bewohner bezie hungsweise Nutzer stellt ein strategisches Ziel dieser Konzerne dar.123 Zugleich eröffnet diese Thematik zwei der größten Risi ken, die sich aus der Digitalisierung für das Immobilienma nagement ergeben: Datenschutz und Datensicherheit. Durch die Umwandlung analoger Informationen in digitale Formate werden die Möglichkeiten derVervielfältigung und des Trans ports erheblich erleichtert. Selbiges gilt jedoch auch im Falle einer unbefugten Nutzung. Zur Optimierung des eigenen Ver triebs liegt es für Unternehmen daher nahe, eine Vielzahl an Informationen über ihre Kunden zu erheben. Darüber hinaus kann eine missbräuchliche kriminelle Nutzung personenbezo gener Daten noch wesentlich schlimmere Schäden verursa chen. Generell erhöhen die Digitalisierung von Informationen und die Generierung von Daten mittels digitalerTechnologien das Risiko einer missbräuchlichen Nutzung aufgrund der be schriebenen Möglichkeiten. Die Risiken missbräuchlicher Ver wendung müssen daher entsprechend minimiert werden. Die 121 Vgl. BMVI, 2017; Delhaes, 2018. 122 Vgl. Hegemann, 2018. 123 Vgl. Galloway, 2017; Schwenkenbecher, 2018. 226 Einführung der DSGVO stellt hierbei einen ersten richtigen und wichtigen Schritt dar, um persönliche Rechte im Sinne des Datenschutzes zu stärken. Die Grenzen dieser Verordnung zei gen jedoch ein weiteres Risiko auf, das in der Fahrlässigkeit des Umgangs mit Daten liegt. Die Geschäftsmodelle einiger In ternetkonzerne sind teilweise so geschickt gestaltet, dass die geweckten Kundenbedürfnisse größer sind als der Schutz per sönlicher Daten. Oftmals wird den Unternehmen durch die Akzeptanz derer AGBs die Nutzung sämtlicher persönlicher Daten eingeräumt. Es ist zu bezweifeln, dass sich ein Großteil der Nutzer beispielsweise bei der Verwendung der „Amazon Alexa“ im eigenen Zuhause über die Generierung und vollum fängliche Verwertung der Daten tatsächlich im Klaren ist.124 Neben dem Datenschutz besteht außerdem das Risiko der Datensicherheit. Die Cyberkriminalität ist ein weltweites Phä nomen, das durch die Digitalisierung zunehmend an Bedeu tung gewinnt und deren Kriminalitätsentwicklung kontinuier lich steigt.125 Nationale Grenzen und Gesetze sind in der digi talen Welt weitgehend irrelevant, da Kriminelle mittels digita ler Möglichkeiten im Internet uneingeschränkt von überall aus tätig sein können. Dies stellt auch für das Immobilienmanage ment ein besonderes Risiko dar, da immobilienbezogene Da ten und Informationen zumeist sehr sensibel sind. Häufig er weisen sich Strafverfolgungen im Bereich der Cyberkriminali tät durch nationale Behörden als aussichtslos und bedürfen daher intentionaler Regelungen und Institutionen zur Mini mierung dieser Risiken. An dieser Stelle sei zudem angemerkt, dass die Zusammenarbeit zwischen etablierten Unternehmen des Immobilienmanagements und Proptechs oftmals auch am Risiko der Datensicherheit scheitert. Die Sicherheitsstandards von Proptechs werden den Standards etablierter großer Unter nehmen teilweise (noch) nicht gerecht. 124 Vgl. Cwiertnia, 2018. 125 Vgl. Lutz, 2018. 227 4 Fazit und Ausblick Ziel dieses Beitrags war es, Anwendungen im Kontext der Di gitalisierung und Digitalen Transformation vorzustellen, die das Potential haben, das Immobilienmanagement in der Zu kunft wesentlich zu beeinflussen. Hierzu zählen unter ande rem Technologien, die eng mit dem Einsatz von Big Data und informationensammelnden Geräten (Smart Home) verbunden sind. Im Weiteren wurden mögliche Chancen und Risiken im Zusammenhang mit dem Einsatz dieser innovativen Anwen dungen für das Immobilienmanagement in der Zukunft iden tifiziert und diskutiert. Unzweifelhaft ist, dass durch den Ein satz der genannten Anwendungen in mehrfacher Hinsicht Transaktionskosten im Rahmen des ILZ gesenkt werden kön nen (z.B. durch höhere Abwicklungsgeschwindigkeit; gerin gere Kosten durch Standardisierungen; Erfüllen paralleler Ar beiten) und somit der Mehrwert von Managementaufgaben in der Immobilienbranche durch Effizienzgewinne deutlich er höht werden kann. Mögliche Risikofelder dürfen jedoch nicht übersehen wer den. Vorrangig ist ist in diesem Kontext die Sicherstellung der Datensicherheit und -integrität im Kontext von Big Data zu nennen. Dies gilt sowohl bezogen auf mögliche Aktivitäten von Cyberkriminellen als auch in der durch AGBs (zum Teil ver steckt) legitimierten und von Kunden gegenüber den Unter nehmen (teils unbemerkten) Einräumung zur unternehmens seitigen Kundendatenaus- und -Verwertung. Insbesondere hier werden zukünftig (noch) stärker die nationalen Gesetzge ber gefordert sein, um eine Harmonisierung nationaler Daten schutzrechte hin zu einer international geltenden Daten schutzrechtssicherheit für alle beteiligten Stakeholder in der Immobilienbranche anzustrengen. Die Implementierung der DGSVO kann hier nur ein erster Schritt gewesen sein. Inwieweit Proptechs letztlich in der Lage sein werden, be reits etablierte Unternehmen in der Immobilienbranche zu er gänzen oder sogar zu ersetzen, kann zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abschließend gesagt werden. Mit Blick auf das ak tuelle Dienstleistungsangebot von Proptechs kann wohl eher von einer Ergänzung gesprochen werden, die letztlich das 228 Potential hat dem gesamten Immobilienmanagement und de ren Stakeholdern einen ökonomischen Mehrwert zu stiften. Hinsichtlich der Einsatzpotentiale innovativer Anwendun gen im Kontext des Immobilienmanagements kann aber durchaus (wenn auch zugespitzt) aus heutiger Sicht von der Möglichkeit eines Immobilienmanagements 4.0 für die Zu kunft gesprochen werden. 229 Literaturverzeichnis Anderson, C. (2018). Die Drohnenwirtschaft. Harvard Business Manager Digitalisierung, 3. Edition, 60-69. Bach, H., Ottmann, M., Sailer, E., & Unterreiner, F. P. (2005). Immobilienmarkt und Immobilienmanagement - Entscheidungsgrundlagen für die Immobilienwirtschaft. München. Back, A. (2018). „Smart Living und Smart Home sind starke Wachstumsmärkte, sowohl in Deutschland als auch weltweit “. Wirtschaftsinformatik & Management. 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Zusammenfassung

Die Finanzwirtschaft steht im Kontext der Digitalisierung und Digitalen Transformation der Ökonomie als eine der Branchen im Mittelpunkt der Aufmerksamkeit, wo die damit verbundenen Marktveränderungen von verschiedenen Interessensgruppen erlebt werden können. Die Veränderungen in finanzwirtschaftlichen Geschäftsprozessen, nicht zuletzt durch technologie-basierte Startups (sog. FinTechs) forciert, sind nicht nur innerhalb der Branche, sondern auch beim Endkunden durch konkrete digitale Innovationen spürbar. Dieser Sammelband widmet sich einigen der im Zusammenhang der Digitalisierung und Digitalen Transformation der Finanzwirtschaft entstandenen Geschäftsmodelle und betrachtet diese vor dem Hintergrund der Frage, ob die Finanzwirtschaft sich „nur“ in ein moderneres Kleid hüllt oder ob es sich um tiefgreifende Marktstrukturveränderungen bis hin zu einer möglichen Disintermediation innerhalb der Finanzintermediationsbranche handelt.