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Arne Schmieke

Der Unterschied zwischen dinglichen und persönlichen Rechten an Immobilien im südafrikanischen Recht, page I - XVI

1. Edition 2017, ISBN print: 978-3-8288-4095-9, ISBN online: 978-3-8288-6936-3, https://doi.org/10.5771/9783828869363-I

Tectum, Baden-Baden
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W is s e n s c h a f t l ic h e Be it r ä g e AUS DEM TECTUM VERLAG Reihe Rechtswissenschaften Wis s e n s c h a ft l ic h e Be it r ä g e AUS DEM TECTUM VERLAG Reihe Rechtswissenschaften Band 95 Arne Schmieke Der Unterschied zwischen dinglichen und persönlichen Rechten an Immobilien im südafrikanischen Recht Tectum Verlag A rne Schm ieke D er U ntersch ied zw isch en d in glichen und p ersön lichen R echten an Im m obilien im süd afrikan ischen Recht. W issenschaftliche B eiträge aus d em T ectu m Verlag: Reihe: R echtsw issenschaften ; Bd. 95 © Tectum - ein V erlag in der N om os Verlagsgesellschaft, Baden-Baden 2017 ISBN : 978-3-8288-6936-3 (D ieser T itel ist zug leich als ged ru cktes W erk unter der ISB N 978-3-8288-4095-9 im T ectu m V erlag ersch ienen .) ISSN : 1861-7875 B esu chen Sie uns im Internet w w w .tectu m -v erlag .d e Bibliografische Inform ationen der D eutschen N ationalbibliothek Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Angaben sind im Internet über http://dnb.ddb.de abrufbar. Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis.......................................................................................................................XI Vorw ort....................................................................................................................................................XV § 1 Einführung.................................................................................................................................. 1 A. Ziel dieser A rbeit.......................................................................................................................2 B. Das südafrikanische Recht.................................................................................................... 3 I. Geschichtlicher Ü berblick................................................................................................... 4 1. Die Rezeption römisch-holländischen Rechts 1652 - 1795 ................................ 4 2. Die Rezeption des englischen Common Law 1795 -1 9 1 0 ................................. 9 3. Bellum Juridicum und Rechtsentwicklung bis heute ...........................................13 II. Rechtsquellen..........................................................................................................................17 C. Sachenrecht im Gefüge des südafrikanischen Privatrechts................................... 18 I. W as unter „Sachenrecht" in Südafrika zu verstehen is t........................................ 19 II. Sachenrechtliche Rechtsquellen......................................................................................21 § 2 Dingliche Rechte an Im m obilien.......................................................................................23 A. Die Immobilie als Gegenstand dinglicher R ech te......................................................23 I. Körperliche Im m obilien .................................................................................................... 24 II. U nkörperlichelm m obilien................................................................................................28 B. Allgemeine Prinzipien und numerus clausus................................................................30 I. Allgemeine Prinzipien des Sachenrechts.....................................................................31 II. Kein numerus clausus dinglicher R echte.......................................................................35 C. Das südafrikanische Liegenschaftsregister................................................................... 39 I. Historische Entw icklung................................................................................................... 40 II. Publizität.................................................................................................................................. 43 III. Natur und W irkung der Registrierung........................................................................44 D. Anerkannte dingliche Rechte an Immobilien...............................................................49 I. Eigentum .................................................................................................................................. 49 1. Allgem eines....................................................................................................................... 50 2. Landeigentum ...................................................................................................................53 a) Historische Entwicklung..............................................................................................53 b) Beschränkung von Landeigentum .......................................................................... 55 V II. Dienstbarkeiten................................................................................................................... 60 1. Grunddienstbarkeiten....................................................................................................61 a) Städtische und ländliche Grunddienstbarkeiten................................................ 64 b) Restrictive Conditions.................................................................................................. 65 aa) Historische Entwicklung.................................................................................. 66 bb) Inhalt........................................................................................................................ 68 cc) Rechtsnatur.............................................................................................................71 2. Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten................................................................ 72 III. W ohnungseigentum..........................................................................................................76 1. Historische Entw icklung.............................................................................................. 77 2. In h a lt....................................................................................................................................78 3. Share Block Schem es...................................................................................................... 80 IV. M iete........................................................................................................................................81 V. Sonstige.................................................................................................................................. 84 1. Immobiliarsicherheiten..................................................................................................84 2. Initial Ownership............................................................................................................. 86 3. Mineralien- und W asserrechte...................................................................................87 a) M ineralienrechte.............................................................................................................87 b) W asserrechte.....................................................................................................................91 E. Trusts............................................................................................................................................. 93 F. (Immobilien-)Besitz.................................................................................................................. 98 § 3 Relevanz der U nterscheidung...........................................................................................101 A. Historische Entw icklung..................................................................................................... 101 B. Erwerb dinglicher und persönlicher Rechte an Imm obilien..................................104 I. Dingliche Rechte...............................................................................................................105 1. D inglicheEinigung...................................................................................................... 106 2. Iustacausatradition is .....................................................................................................108 3. Registrierung im Deeds R egistry .............................................................................. 111 II. Persönliche R ech te .......................................................................................................... 112 1. Entstehung....................................................................................................................... 112 2. Z ession.............................................................................................................................. 115 VI C. Rechtsbehelfe des Eigentüm ers......................................................................................... 117 I. Dingliche Rechtsbehelfe...................................................................................................118 1. R eiv in d icatio .....................................................................................................................118 a) Anwendbarkeit..............................................................................................................118 b) Beschränkungen............................................................................................................122 2. Actio negatoria ...................................................................................................................124 3. Sonstige.............................................................................................................................. 125 II. Deliktische und bereicherungsrechtliche Rechtsbehelfe.....................................126 D. D o ctrin eofn o tice ....................................................................................................................127 I. Voraussetzungen................................................................................................................ 128 II. Anw endungsbeispiele...................................................................................................... 130 1. Doppelter Verkauf..........................................................................................................131 2. Unregistrierte Dienstbarkeiten..................................................................................134 3. M iete....................................................................................................................................137 III. Schlussfolgerung............................................................................................................... 138 E. Ausnahmsweise Registrierung persönlicher Rechte................................................. 140 I. Anerkannte A usnahm en..................................................................................................141 1. ErgänzendeBedingungen...........................................................................................141 2. Iura in personam ad rem acquirendam .........................................................................145 3. Sonstige.............................................................................................................................. 147 II. Schlussfolgerung................................................................................................................ 150 F. Schw ierigeA bgrenzungsfälle.............................................................................................151 I. Rechte, die in Bezug auf Immobilien eine aktive Handlungspflicht begründen...................................................................................................................................... 152 1. E xparteG eldenhuys..................................................................................................... 152 2. Lorentz v Melle and others.........................................................................................155 3. Nel N.O. v Commissioner of Inland R evenue....................................................156 4. Schw edhelm v H aum ann............................................................................................158 5. V ander M erw ev W iese.............................................................................................. 160 II. Rechte im Zusammenhang mit M ineralienrechten............................................... 161 1. E xp arteP iercean d o th ers ...........................................................................................161 2. Odendaalsrus Gold, General Investments and Extensions Ltd. v Registrar of D eeds..................................................................................................................163 VII 3. Pearly Beach Trust v Registrar of D eeds...............................................................164 III. Sonstige.................................................................................................................................165 1. Cape Explosive W orks Ltd. and another v Denel (Pty.) Ltd. and others 166 2. Fine W ool Products of South Africa v Director of Valuations.....................167 3. National Stadium South Africa (Pty.) Ltd. and others v Firstrand Bank Ltd..................................................................................................................................... 169 4. W illow W aters Home-owners Association (Pty.) Ltd. v Koka N.O. and others................................................................................................................................. 171 IV. Schlussfolgerung............................................................................................................... 173 § 4 Ansätze zur Unterscheidung zwischen dinglichen und persönlichen Rechten an Im m obilien.......................................................................................................................................177 A. Theoretische A nsätze............................................................................................................178 I. K lassischeTheorie............................................................................................................ 178 II. Personalisierte T heorie................................................................................................... 182 III. Theorie der subjektiven R echte................................................................................... 189 1. In h a lt................................................................................................................................. 190 2. Bew ertung....................................................................................................................... 192 IV. Sonstige..................................................................................................................................197 1. Prototypen-Theorie...................................................................................................... 198 2. Bedingungs-Test............................................................................................................201 a) Klassischer A nsatz.......................................................................................................201 b) M oderner A nsatz......................................................................................................... 206 3. Alternative A nsätze.....................................................................................................210 a) Parteiautonom ie............................................................................................................210 b) Gesetzgeberische Intervention................................................................................ 212 c) Sonstige.............................................................................................................................214 B. Ansatz der Rechtsprechung...............................................................................................217 I. Subtraktions-Test..............................................................................................................217 II. Anw endungsbeispiele....................................................................................................222 1. Geldzahlungspflichten................................................................................................ 222 a) Ex parte G eldenhuys.................................................................................................. 223 b) Lorentz v Melle and others.......................................................................................224 VIII c) Odendaalsrus Gold, General Investments and Extensions Ltd. v Registrar of D eeds.............................................................................................................227 d) Pearly Beach Trust v Registrar of D eeds.............................................................229 e) Schlussfolgerung.......................................................................................................... 231 2. Sonstige.............................................................................................................................233 a) Cape Explosive W orks Ltd. and another v Denel (Pty.) Ltd. and another......................................................................................................................... 233 b) National Stadium South Africa (Pty.) Ltd. and others v Firstrand Bank Ltd................................................................................................................................ 237 c) W illow W aters Home-owners Association (Pty.) Ltd. v Koka N.O. and others.............................................................................................................................239 d) Schlussfolgerung.......................................................................................................... 242 3. Fazit....................................................................................................................................243 C. Zwischenergebnis..................................................................................................................244 § 5 Eigener Lösungsansatz....................................................................................................... 247 A. Theoretische G rundlage..................................................................................................... 247 I. Rechte, die in Bezug auf Immobilien eine Geldzahlungspflicht begründen......................................................................................................................................247 1. PotenzielleDinglichkeit.............................................................................................. 248 2. Vorfrage - Bedingungen............................................................................................249 3. Theoretischer A nsatz...................................................................................................251 II. Sonstige Rechte................................................................................................................. 254 1. Aktive Handlungspflichten in Bezug auf Grunddienstbarkeiten 255 2. Vorfrage - Bedingungen............................................................................................258 3. Theoretischer A nsatz...................................................................................................258 a) Referenzen.......................................................................................................................258 b) Rechtfertigung für die Einschränkung des Parteiw illens.............................260 c) Theorie..............................................................................................................................265 B. Praktische A nw endung...................................................................................................... 268 I. Theorie der intrinsischen Verbindung.....................................................................268 II. Vier-Ebenen-Theorie.......................................................................................................271 C. Fazit............................................................................................................................................ 275 IX § 6 Resüm ee.....................................................................................................................................277 § 7 English Sum m ary.................................................................................................................. 281 Literaturverzeichnis............................................................................................................................285 Entscheidungsverzeichnis................................................................................................................311 X Abkürzungsverzeichnis A Appellate Division of the Supreme Court of South Africa Actjur Acta Juridica AD South African Supreme Court Appellate Division Reports 1910-1946 ALJ The Australian Law Journal A llSA All South African Law Reports AnnSurv Annual Survey of South African Law BaörV Beiträge zum ausländischen öffentlichen Recht und Völkerrecht Buch AC Buchanan's Appeal Court Reports, Cape of Good Hope 1880-1910 C Cape Provincial Division of the Supreme Court of South Africa CC Constitutional Court Ch Law Reports, Chancery Division (England and Wales) CILSA Comparative and International Law Journal of Southern Africa CLJ Cape Law Journal ConveyBull Conveyancing Bulletin - Bulletin vir aktevervaardiging Cowp Cowper's King's Bench Reports 1774-1778 CPD Decisions of the Supreme Court of South Africa, Cape Provincial Division 1910-1946 D Durban and Coast Local Division of the Supreme Court of South Africa DRA Deeds Registries Act 47 aus 1937 E Eastern Cape Division of the Supreme Court of South Africa EDC Eastern District Court Reports, Cape of Good Hope 1880-1909 EJCL Electronic Journal of Comparative Law ER English Reports 1220-1865 XI ESTA Extension of Security of Tenure Act 62 aus 1997 Foord Foord's Supreme Court Reports, Cape Colony 1880 FS Festschrift HRCLJSA The Human Rights & Constitutional Law Journal of Southern Africa ICLQ International & Comparative Law Quarterly JLH The Journal of Legal History JR The Juridical Review Koers Koers - Bulletin for Christian Scholarship. LQR The Law Quarterly Review MPRDA Mineral and Petroleum Resources Development Act 28 aus 2002 N Natal Provincial Division of the Supreme Court of South Africa NC Northern Cape Provincial Division of the Supreme Court NLR Natal Law Reports 1869-1910 NPD South African Law Reports, Natal Provincial Divi sion 1910-1946 Obiter Obiter Law Journal OPD South African law Reports, Orange Free State Pro vincial Division, 1910-1946 PIE Prevention of Illegal Eviction and Unlawful Occupation of Land Act 19 aus 1998 R Rhodesia RA Romanistische Abteilung RabelsZ Rabels Zeitschrift für ausländisches und internatio nales Privatrecht RIW Recht der internationalen Wirtschaft SA South African Law Reports SAJHR South African Journal on Human Rights SALJ South African Law Journal SALT The South African Law Times SC Juta's Supreme Court Reports 1880-1910 SCA XII Supreme Court of Appeal SEC South Eastern Cape Local Division of the Supreme Court of South Africa SR Southern Rhodesia Law Reports SRH High Court of Southern Rhodesia StellLR Stellenbosch Law Review SWA Supreme Court of South West Africa T Transvaal Provincial Division of the Supreme Court of South Africa THRHR Tydskrif vir hedendaagse Romeins-Hollandse reg TLR Tulane Law Review TPD South African Law Reports, Transvaal Provincial Division 1910-1946 TS Reports of the Supreme Court of the Transvaal 1902-1910 / Transvaal Law Reports TSAR Tydskrif vir die Suid-Afrikaanse Reg / Journal of South African Law TSC Transkei Supreme Court VOC Vereinigte Niederländische Ostindien-Kompanie (Vereenigde Geoctroyeerde Oost-Indische Com pagnie) W Witwatersrand Local Division of the Supreme Court of South Africa ZAR südafrikanische Rand ZfRV Zeitschrift für Rechtsvergleichung ZMR Zeitschrift für Miet- und Raumrecht ZSS Zeitschrift der Savigny-Stiftung für Rechtsgeschichte XIII Vorwort Die vorliegende Arbeit wurde im Wintersemester 2017/2018 vom Fach bereich Rechtswissenschaften der Universität Osnabrück mit dem Titel „Der Unterschied zwischen dinglichen und persönlichen Rechten in Be zug auf Immobilien im südafrikanischen Recht" als Dissertation ange nommen. Literatur und Rechtsprechung konnten bis Oktober 2017 be rücksichtigt werden. Mein herzlicher Dank gebührt zunächst meinem Doktorvater Herrn Pro fessor Dr. Dr. h.c. mult. Christian von Bar, FBA für seine fortwährende Unterstützung und wertvollen Anregungen. Seinem Lehrstuhlteam durfte ich über insgesamt fünf Jahre, zunächst als studentische und spä ter als wissenschaftliche Hilfskraft, angehören. Darüber hinaus danke ich Herrn Professor Dr. Hans Schulte-Nölke für die Übernahme und rasche Anfertigung des Zweitgutachtens. Ich hatte das große Glück, von Oktober bis Dezember 2016 am South African Research Chair in Property Law in Stellenbosch meine Recher chen betreiben zu dürfen. Dem gesamten Lehrstuhlteam um Profes sor Dr. Zsa-Zsa Boggenpoel und Dr. Bradley Slade bin ich für die herzliche Aufnahme sowie die Bereitstellung perfekter Forschungsbedingungen zu tiefem Dank verpflichtet. Nicht unerwähnt bleiben soll auch der lei der zu früh verstorbene Professor Dr. A J van der Walt, der mir den Auf enthalt in Stellenbosch erst ermöglichte, den ich jedoch persönlich nicht mehr treffen durfte. Die Finanzierung des Forschungsaufenthalts ver danke ich der Osnabrücker Sievert Stiftung für Wissenschaft und Kultur sowie der WMS Rechtsanwälte GbR. Ich danke zudem meinem Bruder Steffen Schmieke für die Durchsicht des Manuskripts sowie einiger Hilfestellung, insbesondere bei der Überset zung lateinischer Texte. Meiner Freundin Danelle van Rooyen danke ich für die liebevolle, stetige Ermutigung und die zahlreichen Entbehrun gen, die sie für mich in Kauf nimmt. Meiner Großmutter Therese Frerichs danke ich dafür, dass sie mir ein Vorbild und Inspiration ist. Ganz be sonderer Dank gebührt schließlich meinen Eltern Meike und R olf Schmie ke, denen ich diese Arbeit widme. Auf ihre bedingungslose Liebe und selbstlose Unterstützung konnte ich zu jeder Zeit zählen. Arne Schmieke Osnabrück, im Dezember 2017 XV

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Zusammenfassung

Die hybride südafrikanische Rechtsordnung stellt aus rechtsvergleichender bzw. rechtserschließender Perspektive einen besonderen Reiz dar. Das kolonialgeschichtlich bedingte südafrikanische Zusammenspiel von römischholländischem Recht und englischem Common Law ist einzigartig. In Abwesenheit eines numerus clausus der Sachenrechte sehen sich südafrikanische Gerichte regelmäßig der Frage ausgesetzt, ob ein Recht an einer Immobilie dinglicher oder persönlicher Natur ist. Denn nur ein dingliches Recht kann in das südafrikanische Liegenschaftsregister eingetragen werden und genießt sodann dessen Schutz. Die im Laufe der Zeit entwickelten Theorien zur Unterscheidung zwischen dinglichen und persönlichen Rechten sind ebenso vielfältig wie unvollkommen. Weder lässt sich die Dinglichkeit eines Rechts anhand des jeweiligen Bezugsgegenstands bestimmen noch anhand des Personenkreises, gegenüber dem es durchsetzbar ist. Die Rechtsprechung bemüht seit über 120 Jahren den sogenannten „Subtraktions-Test“, der die Dinglichkeit anhand der mit dem Recht korrespondierenden Pflicht zu bestimmen versucht. Nur wenn diese Pflicht eine Subtraktion vom Eigentum darstelle, sei das entsprechende Recht dinglicher Natur. Anhand einer umfassenden Auswertung südafrikanischer Rechtsquellen arbeitet Arne Schmieke erstmalig die dort vorherrschende Herangehensweise hinsichtlich der Unterscheidung zwischen dinglichen und persönlichen Rechten an Immobilien in deutscher Sprache heraus und konzentriert die vorhandenen Theorien in einem einheitlichen Lösungsansatz.