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Energetische Modernisierung nach dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013 / Titelei/Inhaltsverzeichnis
Energetische Modernisierung nach dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013 / Titelei/Inhaltsverzeichnis
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I–XXXIV
Titelei/Inhaltsverzeichnis
I–XXXIV
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1–22
Kapitel 1 Einleitung
1–22
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A. Ausgangslage
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I. Industrielle Revolution
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II. Gegenwärtige Herausforderungen
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1. Klimawandel
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2. Rohstoffwende
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III. Energiekonzept der Bundesregierung
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1. Allgemeine Zielsetzung
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2. Gebäudesanierung als Schlüssel zu mehr Energieeffizienz
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B. Mietrecht und Klimaschutz
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I. Die Duldungspflicht als Fundament des Modernisierens
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II. Die Modernisierungsumlage als finanzieller Anreiz
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III. Deutschland als Mieterland
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C. Bestehende Modernisierungshemmnisse
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I. Das „Mieter-Vermieter-Dilemma“
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II. Die mietrechtlichen Vorschriften als Modernisierungshemmnis
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D. Ziel des Mietrechtsänderungsgesetzes 2013
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E. Gang der Untersuchung
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23–276
Kapitel 2 Durchführung einer energetischen Modernisierung
23–276
23–60
A. Energetische Modernisierung, § 555b Nr. 1 BGB
23–60
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I. Überblick
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II. Voraussetzungen der energetischen Modernisierung
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1. Bauliche Veränderung
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2. Einsparung von Endenergie
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a) Begriffsbestimmung
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b) Reduzierung des Endenergiebedarfs
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c) Abgrenzung zur Primärenergie
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3. Nachhaltigkeit
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4. Bezug zur Mietsache
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III. Bewertung der neuen Energiebegriffe
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1. Darstellung der Sachlage
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2. Energieeinsparung im Rahmen der Duldungspflicht
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a) BGH-Urteil zur Kraft-Wärme-Kopplung
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b) Stellungnahme
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3. Energieeinsparung im Mieterhöhungsrecht gemäß § 559 BGB
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a) Reichweite des Energiebegriffs nach bisheriger Rechtslage
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aa) Problematik
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bb) Restriktive Auslegung
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cc) Extensive Auslegung
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(1) Literaturmeinungen
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(2) BGH-Rechtsprechung
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(3) Der Energiebegriff im Gesetzgebungsverfahren zum MietRÄndG
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dd) Zwischenergebnis
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b) Würdigung der Entscheidung des Gesetzgebers
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aa) Unabhängigkeit des Gesetzgebers
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bb) Dogmatische Erwägungen
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cc) Teleologische Erwägungen
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c) Zwischenergebnis
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4. Differenzierung zwischen Maßnahmen nach § 555b Nr. 1 und Nr. 2 BGB
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a) Grundsatz
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b) Ersatz fossiler Energiequellen durch Verwendung erneuerbarer Energien
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c) Ersatz erneuerbarer Energien durch Verwendung erneuerbarer Energien mit günstigerem Primärenergiefaktor
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d) Einsparung „zu bezahlender“ Endenergie
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e) Lösungsmöglichkeiten
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f) Erläuterung
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5. Zwischenergebnis
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61–145
B. Modernisierungsankündigung, § 555c BGB
61–145
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I. Überblick
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1. Sinn und Zweck der Ankündigung
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2. Schwachstellen nach alter Rechtslage
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II. Voraussetzungen der Modernisierungsankündigung, § 555c BGB
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1. Überblick
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2. Form und Frist der Ankündigung
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a) Beginn der Maßnahme
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b) Dreimonatsfrist als Mindestfrist
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aa) Missbrauchsgefahr
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bb) Zwischenergebnis
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3. Inhalt der Ankündigung
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a) Überblick
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b) Art der Maßnahme, § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB
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aa) Voraussetzungen
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bb) Bezugnahme auf Pauschalwerte, § 555c Abs. 3 BGB
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(1) Hintergrund der Regelung
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(2) Stellungnahme
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(3) Ungewollte Verschärfung der Anforderungen?
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(4) Allgemein anerkannte Pauschalwerte
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(5) Zwischenergebnis
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c) Voraussichtlicher Umfang der Maßnahme,§ 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB
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aa) Überblick
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bb) Sinn und Zweck der Angaben zum Umfang der Maßnahme
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cc) Meinungsstand
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dd) Praktischer Umgang mit der neuen Rechtslage
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(1) Umfang des Informationsinteresses des Mieters
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(2) Kein Raum für alternative Normgestaltung
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(3) Rechtsprechungsentwicklung
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(4) Pflichtgemäßes Vorgehen von Vermietern
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ee) Zwischenergebnis
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d) Beginn und Dauer der Maßnahme, § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB
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aa) Voraussichtlicher Beginn
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(1) Verzögerung des Maßnahmenbeginns
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(a) Grammatikalische Auslegung
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(b) Historische Auslegung
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(c) Systematische Auslegung
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(d) Teleologische Auslegung
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(2) Zwischenergebnis
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bb) Voraussichtliche Dauer
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e) Mieterhöhung und Betriebskosten, § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BGB
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aa) Überblick
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bb) Die zu erwartende Mieterhöhung nach § 559 BGB
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(1) Fehlerhafte Angabe der Mieterhöhung
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(2) Keine Angaben zur Miethöhe
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cc) Voraussichtliche künftige Betriebskosten
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(1) Betriebskostensenkungen
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(2) Gleichbleiben der Betriebskosten
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(3) Berechnung der Betriebskosten
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(4) Umlagefähigkeit neu entstehender Betriebskosten
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(5) Fehlerhafte oder fehlende Angabe
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f) Hinweis auf den Härteeinwand, § 555c Abs. 2 BGB
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4. Bagatellklausel, § 555c Abs. 4 BGB
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a) Unerhebliche Einwirkung auf die Mietsache
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b) Unerhebliche Mieterhöhung
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c) Rechtsfolgen
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III. Rechtsfolgen bei Verstoß gegen die Ankündigungspflicht
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1. Fortfall der Duldungspflicht
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a) Entkoppelung der Modernisierungsankündigung von der Duldungspflicht?
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b) Stellungnahme
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aa) Duldungspflicht als Voraussetzung des Mieterhöhungsrechts nach § 559 BGB
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(1) Keine analoge Anwendung des § 559b Abs. 2 S. 2 BGB a.F.
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(2) Faktische Duldung des Mieters
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bb) Fristenregelung, § 555d Abs. 3 S. 2 BGB
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c) Zwischenergebnis
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2. Hemmung des Fristlaufs, § 555d Abs. 3 S. 2 BGB
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3. Zeitpunkt der Mieterhöhung, § 559b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB
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4. Kündigung des Mietverhältnisses
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a) Sonderkündigungsrecht, § 555e BGB
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b) Fristlose Kündigung, § 543 BGB
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5. Schadensersatzanspruch, § 280 BGB
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a) Anspruch auf Vertragsaufhebung
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b) Ansprüche auf Geldzahlung
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IV. Abschließende Stellungnahme
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146–188
C. Duldungsanspruch des Vermieters, § 555d BGB
146–188
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I. Überblick über Neuerungen
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II. Duldungspflichtige Maßnahmen
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III. Inhalt und Umfang des Duldungsanspruchs
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1. Zweck der Duldungspflicht
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2. Umfang der Duldungspflicht
Details
IV. Ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung gemäß § 555c BGB
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V. Härteeinwand gemäß § 555d Abs. 2 bis 5 BGB
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1. Überblick
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2. Maßgeblicher Interessenkreis
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3. Härtegründe des Mieters
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a) Einzelne Härtegründe
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aa) Die vorzunehmenden Arbeiten
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bb) Die baulichen Folgen
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cc) Vorausgegangene Aufwendungen des Mieters
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dd) Sonstige Härten
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b) Zweiteilung der Härtefallprüfung
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aa) Intention des Gesetzgebers
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bb) Würdigung der zweiteiligen Härtefallprüfung
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cc) Verweis auf Feststellungsklage
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dd) Vermeidung von Luxusmodernisierungen
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ee) Zwischenergebnis
Details
4. Mitteilung von Härtegründen, § 555d Abs. 3 BGB
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a) Überblick
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b) Form und Frist
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c) Inhalt
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d) Präklusion
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aa) Unverschuldete Fristüberschreitung
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bb) Ungenügende Modernisierungsankündigung
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(1) Systematische Erwägungen
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(2) Teleologische Erwägungen
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(3) Unbillige Härten
Details
cc) Zwischenergebnis
Details
e) Hinweispflicht des Vermieters gemäß § 555d Abs. 5 BGB
Details
5. Interessen des Vermieters
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a) Persönliche Interessen des Vermieters
Details
b) Interessen anderer Mieter
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c) Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes
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aa) Härten mit geringer Eingriffsintensität
Details
bb) Härten mit hoher Eingriffsintensität
Details
6. Interessenabwägung
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VI. Zwischenergebnis
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189–194
D. Sonderkündigungsrecht, § 555e BGB
189–194
Details
I. Überblick
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II. Sinn und Zweck
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III. Veränderungen gegenüber alter Rechtslage
Details
IV. Voraussetzungen
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V. Ausschluss des Kündigungsrechts
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195–199
E. Vereinbarungen über Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555f BGB
195–199
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I. Voraussetzungen
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II. Inhalt der Vereinbarung
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III. Praktische Relevanz
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IV. Zwischenergebnis
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200–270
F. Minderungsausschluss gemäß § 536 Abs. 1a BGB
200–270
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I. Überblick
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II. Die Mietminderung, § 536 Abs. 1 BGB
Details
III. Ausschluss der Minderung, § 536 Abs. 1a BGB
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1. Würdigung des Minderungsausschlusses
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2. Verfassungsrechtliche Zulässigkeit
Details
a) Verstoß gegen die Eigentumsgarantie, Art. 14 GG
Details
aa) Schutzbereich des Art. 14 Abs. 1 GG
Details
bb) Eingriff in den Schutzbereich des Art. 14 Abs. 1 GG
Details
(1) Beschränkung des Besitzrechts des Mieters
Details
(2) Minderungsausschluss als Entzug einer konkreten Rechtsposition
Details
cc) Verfassungsrechtliche Rechtfertigung
Details
(1) Legitimer Zweck
Details
(2) Geeignetheit
Details
(3) Erforderlichkeit
Details
(4) Angemessenheit
Details
(a) Verschiebung des Äquivalenzverhältnisses
Details
(aa) Bedeutung der Minderung
Details
(bb) Abweichen vom gesetzlichen Leitbild
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(b) Gesamtbetrachtung
Details
(aa) Einseitige Lastenverteilung
Details
(bb) Intensität des Eingriffs
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(c) Abwägung
Details
b) Zwischenergebnis
Details
3. Praktische Anwendbarkeit
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a) Die Dreimonatsfrist
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aa) Fristbeginn
Details
bb) Unterbrechungen während Dreimonatsfrist
Details
cc) Sonstige Fragen zur Dreimonatsfrist
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(1) Staffelmodernisierung
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(a) Maßnahmen mit einer Bauzeit von unter drei Monaten
Details
(b) Maßnahmen mit einer Bauzeit von über drei Monaten
Details
(aa) Verweis auf § 242 BGB
Details
(bb) Maßnahme im Sinne von § 536 Abs. !a BGB
Details
(cc) Ordentlicher Kaufmann der Wohnungswirtschaft
Details
(dd) Stellungnahme
Details
(2) Verschleppen oder Verzögern von Modernisierungsmaßnahmen
Details
(a) Absichtliche Verzögerungen
Details
(b) Sonstige Verzögerungen
Details
(3) Zwischenergebnis
Details
b) Kombinierte Maßnahmen
Details
bb) Einheitliche Maßnahmen (Mischfälle)
Details
(1) Minderungsausschluss für gesamte Maßnahme
Details
(2) Trennung der einzelnen Gewerke nach ihrer Art
Details
(3) Stellungnahme
Details
cc) Zwischenergebnis
Details
c) Erfordernis ordnungsgemäßer Ankündigung?
Details
aa) Keine ausdrückliche Regelung
Details
bb) Parallelen zum Mieterhöhungsrecht
Details
cc) Wertungsgesichtspunkte
Details
dd) Zwischenergebnis
Details
4. Abschließende Würdigung
Details
271–276
G. Fazit und Ausblick
271–276
Details
I. Fazit
Details
II. Ausblick
Details
277–284
Kapitel 3 Zusammenfassung der Ergebnisse
277–284
Details
A. Energetische Modernisierung
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B. Modernisierungsankündigung
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C. Duldungsanspruch des Vermieters
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D. Zeitweiser Ausschluss der Mietminderung
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Energetische Modernisierung nach dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013 , page I - XXXIV
Titelei/Inhaltsverzeichnis
Autoren
Robert Müller
DOI
doi.org/10.5771/9783828867451-I
ISBN print: 978-3-8288-3943-4
ISBN online: 978-3-8288-6745-1
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