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B. Modernisierungsankündigung, § 555c BGB in:

Robert Müller

Energetische Modernisierung nach dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013, page 61 - 145

Eine kritische Betrachtung der §§ 555b-555f, 559-559b BGB sowie des zeitweisen Minderungsausschlusses gemäß § 536 Abs. 1a BGB

1. Edition 2017, ISBN print: 978-3-8288-3943-4, ISBN online: 978-3-8288-6745-1, https://doi.org/10.5771/9783828867451-61

Tectum, Baden-Baden
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61 B. Modernisierungsankündigung, § 555c BGB I. Überblick Beabsichtigt der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme durchzuführen, so muss er dies dem Mieter gemäß § 555c BGB spätestens drei Monate vor dem Beginn der Maßnahme mitteilen und die geplanten Arbeiten sowie die Auswirkungen auf den Mietgebrauch hinreichend genau beschreiben. Erfüllt der Vermieter diese Pflicht ordnungsgemäß, ist der Mieter grundsätzlich zu Duldung der Modernisierung verpflichtet.281 Eine Ausnahme hiervon wird lediglich dann gemacht, wenn der Mieter innerhalb einer mit dem MietRÄndG neu in das Mietrecht aufgenommenen und in § 555d Abs. 3 BGB geregelten Frist einen Härteeinwand hinsichtlich der Modernisierung vorträgt. Dringt der Mieter mit diesem durch, entfällt seine Duldungspflicht und die Modernisierung darf nicht durchgeführt werden. Als alternative Reaktionsmöglichkeiten auf eine ordnungsgemäße Ankündigung bleibt dem Mieter lediglich die Möglichkeit, das Mietverhältnis gemäß § 555e BGB außerordentlich zu kündigen oder die Maßnahme hinzunehmen. Entspricht die Modernisierungsmitteilung hingegen schon nicht den zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 555c Abs. 1 und 3 BGB, so ist der Mieter nach allgemeiner Ansicht nicht zur Duldung der Modernisierungsmaßnahme verpflichtet.282 Gleiches gilt im Falle des vollständigen Unterlassens der Ankündigung. Sollte sich ein Mieter trotz Mängeln in der Ankündigung nicht auf diese berufen und die Maßnahme insoweit zunächst hinnehmen, privilegiert ihn das Gesetz im weiteren Verlauf der Modernisierung ob der Fehlerhaftigkeit der Ankündigung gleichwohl. So ist der Mieter in einem solchen Fall etwa berechtigt, Härtegründe auch noch über den in § 555d Abs. 3 S. 1 BGB vorgesehen Fristablauf hinaus geltend zu machen. Ebenfalls nachteilig wirken sich Verstöße gegen die Mitteilungspflicht auf das Recht des Vermieters zur anschließenden Erhöhung der Miete nach § 559 BGB aus. Eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung ist demnach von zentraler Bedeutung für die Durchführbarkeit und das Gelingen von Modernisie- 281 Siehe hierzu ab Seite 145. 282 BT-Drs. 17/10485, S. 21; Kinne/Schach/Bieber/Kinne, 7. Aufl. 2013, § 555c Rn. 34; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 3; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 57; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 66; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 29; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2688; a.A. Abramenko, § 2 Rn. 53 ff. 62 rungsarbeiten. Die wesentlichen Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien stehen hiermit in einem untrennbaren Zusammenhang.283 Der Vermieter ist also gut damit beraten, die Mitteilung ernst zu nehmen und entsprechend gewissenhaft anzufertigen.284 1. Sinn und Zweck der Ankündigung Telos der Ankündigungspflicht ist im Wesentlichen der Schutz des Mieters.285 Die Ankündigung soll dessen Informationsbedürfnis befriedigen und ihm aufzeigen, welches Ziel die beabsichtige Modernisierung verfolgt und welche Maßnahmen im Einzelnen geplant sind.286 Damit hat der Mieter einerseits die Möglichkeit zu prüfen, ob er nach den Regeln des Mietrechts die geplante Maßnahme überhaupt zu dulden verpflichtet ist.287 Andererseits soll er sich auf die unter Umständen bevorstehenden Einschränkungen in seinem Mietgebrauch einstellen können und in die Lage versetzt werden, etwaige dahingehende Vorbereitungen zu treffen.288 Ferner dient die dreimonatige Ankündigungsfrist als sogenannte Überlegungsfrist,289 die dem Mieter einen Zeitraum gewährt, in dem er sich über die Auswirkungen des Vorhabens sowohl während als auch nach der Durchführung der Baumaßname bewusst werden und sich gegebenenfalls rechtlich informieren kann. Der Mieter muss innerhalb der Frist entscheiden, ob er gegebenenfalls Härtegründe nach § 555d Abs. 2 BGB geltend machen 290 oder von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB Gebrauch machen möchte.291 283 Hinsichtlich der einzelnen getroffenen Aussagen zu den Handlungs- und Reaktionsmöglichkeiten der beteiligten Mietvertragsparteien sei auf die entsprechenden Passagen in dieser Arbeit verwiesen. 284 So auch Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 68. 285 Vgl. schon zu § 554 BGB a.F. BGH NZM 2007, 882 = NJW 2007, 3565; zu § 555c BGB Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 11; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 1. 286 BGH NJW 2012, 63, 65; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 1; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 11. 287 Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 4 Rn. 71; ders., in: Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 24; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 11. 288 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 1. 289 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 20; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 7; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2676; Sternel, 4. Aufl. 2009, Rn. VII 154. 290 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 1; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 11; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 7; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2676; zu § 554 a.F. Lammel, 3. Aufl. 2007, § 554 Rn. 71. 291 Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 4 Rn. 71; ders., in: Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 24; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 7; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2676. 63 Die Ankündigung dient aber nicht ausschließlich dem Mieter. Sie fungiert gleichzeitig auch als Informationsquelle für den Vermieter. 292 Denn mit Zugang einer ordnungsgemäßen Ankündigung wird gleichzeitig auch die Einwendungsfrist des Mieters nach § 555d Abs. 3 S. 1 BGB ausgelöst. Härten gegen eine beabsichtigte Modernisierung können dann grundsätzlich nur innerhalb dieser Frist hervorgebracht werden. Kommt es während dieser Zeit nicht zur Erhebung eines Härteeinwandes, so hat der Vermieter weitgehende Gewissheit darüber, dass seine geplante Maßnahme vom Mieter hingenommen wird. Hierdurch erhöht sich die Planungssicherheit des Vermieters spürbar.293 2. Schwachstellen nach alter Rechtslage Durch das MietRÄndG wurde das Ankündigungsverfahren an vielen Stellen gezielt verändert und angepasst. Dies trug dem Umstand Rechnung, dass das Verfahren nach bisheriger Rechtslage vielfach dem Vorwurf ausgesetzt war, ein schwerwiegendes Modernisierungshemmnis darzustellen.294 Die inhaltlichen Anforderungen an die Mitteilungserklärung waren teilweise derart hoch oder schlicht diffus, dass keine wirkliche Einigkeit darüber bestand, was im Einzelnen und vor allem in welchem Umfang in die Ankündigung gehörte.295 Ein wesentlicher Grund für diese Situation war zunächst der Gesetzeswortlaut. Die Vorschrift war geprägt von unbestimmten Rechtsbegriffen und musste von den Gerichten entsprechend ausgelegt werden. Problematisch hieran war, dass die Instanzgerichte die spezifischen Anforderungen teilweise dramatisch unterschiedlich interpretierten, mit der Folge, dass in einigen Gerichtsbezirken ganz erheblich höhere Ansprüche an die Richtigkeit und Vollständigkeit einer Modernisierungsankündigung gestellt wurden, als in anderen. Dies führte zu, aus heutiger Sicht, mitunter grotesk hohen Anforderungen an Inhalt und Umfang der Mitteilungserklärungen.296 Infolge dessen entstand ein erhebliches Maß an Rechtsunsicherheit, was wiederum auf viele potentiell modernisierungswillige Vermie- 292 Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2676; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 20. 293 BT-Drs. 17/10485, S. 21; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2677. 294 BT-Drs. 17/10485, S. 1 f., 20. 295 Vgl. BT-Drs. 17/10485, S. 20; Börstinghaus/Eisenschmid/Börstinghaus, 2014, Kap. 4 Rn. 2; Sternel, NZM 2010, 721, 725. 296 Vgl. etwa KG GE 2007, 907; LG Hamburg WuM 2005, 60; NZM 2001, 332; Börstinghaus/Eisenschmid/Börstinghaus, 2014, Kap. 4 Rn. 2; Herrlein/Kandelhard/D. Both, 4. Aufl. 2010, § 554 Rn. 84 ff.; ders., NZM 2001, 78, 82; Harsch, WuM 2013, 578, 579; Hinz, NZM 2012, 777, 782; Sternel, NZM 2010, 721, 722; Däubler-Gmelin, WuM 2000, 159 unter III. Nr. 5; Börstinghaus, NZM 2000, 583, 587. 64 ter abschreckend wirkte. Entsprechend vermutete man einen Zusammenhang zu den für zu niedrig befundenen Modernisierungsraten.297 Verstärkt wurde dies noch dadurch, dass Mieter auf der anderen Seite vergleichbar leichtes Spiel hatten, ihnen unliebsame Modernisierungsmaßnahmen jedenfalls zeitweise zu unterbinden. Eine kleine förmliche Unzulänglichkeit oder zumindest ein streitbarer Punkt in der Modernisierungsankündigung war im Zweifel schnell gefunden298 und konnte, einen entsprechenden Einwand seitens des Mieters vorausgesetzt, eine geplante Modernisierung, mangels durchsetzbarer Duldungspflicht, bis auf Weiteres verhindern. Es kann daher in der Tat nicht ausgeschlossen werden, dass sich zahlreiche Vermieter von dem mitunter geforderten, enorm hohen Begründungsaufwand, von der Durchführung beabsichtigter Modernisierungsmaßnahmen abhalten lassen haben. Bevor sie sich in nicht selten über viele Monate oder gar Jahre auszutragende Rechtsstreitigkeiten verwickeln ließen, in denen die Aussicht zu obsiegen, wegen der ausgesprochen undurchsichtigen Rechtslage, recht unsicher war, ging man das Risiko gar nicht erst ein. Zwar hatte der BGH in seiner Entscheidung von 2011299 die formalen Ankündigungserfordernisse bereits abgesenkt, gesetzlich verankert und somit für alle Gerichte verbindlich, war dieser verringerte Maßstab dadurch jedoch nicht. Mit dem MietRÄndG verfolgte der Gesetzgebers deshalb das Ziel, die Rechtslage für Vermieter transparenter zu gestalten und insgesamt zu erleichtern, um dadurch die Modernisierungsbereitschaft zu erhöhen.300 Hierzu sollte im Wesentlichen verhindert werden, dass auf Ebene der Instanzgerichte künftig weiterhin zu strenge Anforderungen an den Inhalt von Modernisierungsankündigungen gestellt werden.301 Ob dies im Ergebnis gelungen ist, soll Gegenstand der folgenden Erörterungen sein. 297 BT-Drs. 17/10485, S. 1 f., 20. 298 Die Aussage der Bundesregierung, dass „Belehrungspflichten fehleranfällig sind“, kann hier sinngemäß herangezogen werden, BT-Drs. 17/10485, 45; ebenso Abramenko, § 2 Rn. 52. 299 BGH v. 28.09.2011 − VIII ZR 242/10, NZM 2011, 849 = WuM 2011, 677 = NJW 2012, 63. 300 BT-Drs. 17/10485, S. 1 f.; Hinz, ZMR 2012, 153; ders., NZM 2012, 777, 778, 782; Horst, MDR 2013, 188, 190; Hannemann, IMR 2013, 435 Rn. 1, 33; Derleder, NZM 2013, 441, 446; Börstinghaus, NZM 2012, 697, 701; Dietrich, ZMR 2012, 241; Fleindl, NZM 2012, 57, 59. 301 BT-Drs. 17/10485, S. 20; Hinz, ZMR 2012, 153; Horst, MDR 2013, 188, 190; Hannemann, IMR 2013, 435 Rn. 1, 33. 65 II. Voraussetzungen der Modernisierungsankündigung, § 555c BGB Zur Prüfung, ob und inwieweit die Gesetzesänderung dazu beigetragen hat, vor allem die Durchführung energetischer Modernisierungen zu erleichtern, werden die Voraussetzungen der Modernisierungsankündigung dargestellt und im Einzelnen untersucht, wie sich die Reformen in der Praxis voraussichtlich auswirken werden. 1. Überblick Zunächst einmal handelt es sich bei der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen um ein sehr formalisiertes und an enge Voraussetzungen geknüpftes Verfahren.302 Um Mietern einen hinreichenden Eindruck von den bevorstehenden Arbeiten zu vermitteln, müssen zahlreiche Informationen bereitgestellt werden. Dies betrifft vor allem Angaben zu Art und Umfang der Maßnahme, zur zeitlichen Planung der Modernisierung sowie zu den zu erwartenden Auswirkungen auf Miethöhe und Betriebskosten. Im Vergleich zur Vorgängernorm, § 554 Abs. 3 S. 1 BGB a.F., ist die Neuregelung nun sichtlich umfangreicher, dafür aber spürbar übersichtlicher geworden. Statt die einzelnen inhaltlichen Voraussetzungen en bloc in einem Satz zu nennen, sind diese nun, thematisch sortiert, in § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1-3 BGB übersichtlich aufgeführt. Nummer 1 betrifft dabei Angaben zur Art und zum Umfang der Maßnahme, Nummer 2 thematisiert die zeitlichen Umstände und in Ziffer 3 werden die Kosten angesprochen. Neben kleineren, überwiegend im Detail steckenden Veränderungen bei den inhaltlichen Anforderungen sind insbesondere die Absätze 2 und 3 neu in das Gesetz aufgenommen worden. Absatz 2 begründet eine „Hinweispflicht“ des Vermieters, wonach er Mieter auf die Möglichkeit sowie auf Form und Frist eines Härteeinwandes hinweisen soll. Absatz 3 wurde als Erleichterung für den Vermieter konzipiert und ermöglicht es ihm, bei Modernisierungen nach § 555b Nr. 1 und 2 BGB, mithin solchen, die zu Energieeinsparungen führen, im Rahmen der Ankündigung und dort vor allem hinsichtlich der Angabe zum Umfang der Energieeinsparung, auf anerkannte Pauschalwerte Bezug zu nehmen.303 Im Übrigen entsprechen die weiteren Absätze der Norm der bisherigen Rechtslage.304 Absatz 4 gleicht inhaltlich dem vorigen § 554 Abs. 3 S. 3 BGB a.F. und besagt, dass es bei soge- 302 Beyer, GE 2009, 944, 947. 303 BT-Drs. 17/10485, S. 20 f. 304 BT-Drs. 17/10485, S. 20. 66 nannten Bagatellmaßnahmen keiner Ankündigung bedarf.305 Schließlich erklärt Absatz 5 die gesamte Vorschrift für nichtdispositives Recht und verbietet ein Unterschreiten der dort aufgestellten Anforderungen, womit er inhaltlich dem bisherigen § 554 Abs. 5 BGB a.F. entspricht. 2. Form und Frist der Ankündigung Hinsichtlich der Form und der Frist ist mit dem MietRÄndG alles unverändert geblieben.306 Es gelten die gleichen Grundsätze wie schon nach der Vorgängervorschrift, § 554 Abs. 3 S. 1 BGB a.F. Demnach muss die Modernisierungsankündigung dem Mieter in Textform gemäß § 126b BGB übermittelt werden und zwar spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme, § 555c Abs. 1 S. 1 BGB. Das bedeutet, dass der Vermieter ab Zugang der Mitteilung mindestens drei Monate warten muss, bis er mit der Maßnahme beginnen darf.307 Nimmt er die Arbeiten dagegen bereits vorher auf, so liegt ein Unterschreiten der Mindestfrist vor, was zur Unwirksamkeit der gesamten Modernisierungsankündigung führt.308 Der Mieter ist dann nicht zur Duldung der Maßnahme verpflichtet. Entscheidend für die Fristwahrung ist, dass die Erklärung dem Mieter rechtzeitig gemäß § 130 BGB zugeht.309 Zur Ermittlung der Frist wird vom Zeitpunkt des Beginns der Arbeiten an nach Maßgabe der §§ 187, 188 BGB zurückgerechnet.310 a) Beginn der Maßnahme Hinsichtlich der Frage, wann die Maßnahme beginnt und ob die Erklärung entsprechend drei Monate zuvor zugegangen ist, gilt, dass bloße Vorbereitungshandlungen außer Acht zu bleiben haben, soweit sie keine Auswirkungen auf den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters haben.311 305 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 26 306 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 3; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 2. 307 LG Hamburg ZMR 2009, 208; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 14; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 76. 308 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 57; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 3. 309 Börstinghaus/Eisenschmid/Börstinghaus, 2014, Kap. 4 Rn. 53; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 5; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 5. 310 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 5; Kinne/Schach/Bieber/Kinne, 7. Aufl. 2013, § 555c Rn. 2. 311 LG Hamburg WuM 2005, 60; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 5; Schmidt- Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 17; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2684; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555c Rn. 4; Kin- 67 Das heißt, erst wenn der Mieter durch Maßnahmen zur Modernisierung in relevanter, also die Frage nach dem Bestehen einer Duldungspflicht überhaupt erst auslösender Weise in seinem Mietgebrauch betroffen wird, ist von einem Beginn der Maßnahme im Sinne des § 555c Abs. 1 S. 1 BGB auszugehen.312 Müssen etwa die Räumlichkeiten des Mieters im Vorfeld, beispielsweise für die Bauplanung, betreten oder besichtigt werden, dürfte von einer Beeinträchtigung noch nicht die Rede sein.313 Auch wenn der Mieter sich hierdurch in seinem vertragsgemäßen Gebrauch kurzfristig gestört fühlen sollte, kann wohl keineswegs angenommen werden, dass hierdurch der Maßnahmenbeginn markiert wird. Vielmehr dürfte es sich dabei allenfalls um Bagatelleingriffe im Sinne von § 555c Abs. 4 BGB handeln, die keiner Ankündigung bedürfen und daher nicht das notwendige Maß einer relevanten Beeinträchtigung erreichen.314 Anders dürfte die Sachlage aber zu bewerten sein, wenn bereits einige Zeit vor Beginn der eigentlichen Arbeiten Materialien und Gerät angeliefert werden und dadurch etwa dauerhaft die Begehbarkeit des Grundstücks oder gar des Gebäudes selbst beeinträchtigt ist.315 Gleiches muss zu gelten haben, wenn das Gebäude eingerüstet oder die Baustelle eingerichtet wird und zu diesem Zwecke etwa Container für die Bauleitung oder zur Aufbewahrung aufgestellt oder Kabel für die Strom- und Wasserversorgung verlegt werden.316 Hiermit können durchaus schon erhebliche Lärmbelästigungen einhergehen und unter Umständen der Wohnkomfort durch Lichtentzug oder Staubentwicklung beeinträchtigt sein. Maßgeblich dürfte es hier aber auf die Umstände des Einzelfalles ankommen. Im Übrigen ist es durchaus denkbar, dass bei einem Mehrparteienhaus einzelne Mieter von solchen Vorbereitungshandlungen bereits betroffen sind, während das für andere nicht zwingend gelten muss. Bei seiner Planung muss der Vermieter, zur Vermeidung von Streitigkeiten, derartige Arbeiten also unbedingt berücksichtigen und die Mitteilung an den Mieter entsprechend frühzeitig vornehmen. Denn finden solche, den Mieter bereits in seinem Mietgebrauch störenden Vorgänge innerhalb der Dreimonatsfrist statt, muss die Maßnahme als ne/Schach/Bieber/Kinne, 7. Aufl. 2013, § 555c Rn. 2; Abramenko, § 2 Rn. 25; Himmen, S. 113. 312 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 5. 313 Kinne/Schach/Bieber/Kinne, 7. Aufl. 2013, § 555c Rn. 2; Abramenko, § 2 Rn. 25. 314 Im Ansatz ebenso Abramenko, § 2 Rn. 25. 315 Kinne/Schach/Bieber/Kinne, 7. Aufl. 2013, § 555c Rn. 2. 316 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 17; Kinne/Schach/Bieber/ Kinne, 7. Aufl. 2013, § 555c Rn. 2. 68 Ganzes nicht geduldet werden.317 Der Vermieter ist dann gegebenenfalls gezwungen, eine erneute Ankündigung unter Einhaltung der Dreimonatsfrist vorzunehmen. b) Dreimonatsfrist als Mindestfrist In der Literatur teils umstritten ist die Frage, ob die Ankündigung auch dann wirksam ist, wenn zwischen ihr und dem tatsächlichen Beginn der Maßnahme deutlich mehr als drei Monate liegen, etwa, weil der Vermieter die Maßnahme schon früher als im Gesetz vorgeschrieben angekündigt hat. Grundsätzlich herrscht insoweit Einigkeit, dass es sich bei der Dreimonatsfrist des § 555c Abs. 1 S. 1 BGB um eine sogenannte Mindestfrist handelt.318 Da das Gesetz nur vorschreibt, dass die Ankündigung „spätestens“ drei Monate vor dem Maßnahmenbeginn zu erfolgen habe, liegt die Vermutung nahe, dass die Frist zwar nicht unter-, jedoch beliebig überschritten werden kann.319 Dem stimmt Eisenschmid nicht uneingeschränkt zu. Seiner Meinung nach müsse eine gewisse zeitliche Einschränkung gelten.320 Zwar bestreitet er in der Sache nicht, dass es sich um eine Mindestfrist handelt, jedoch müsse nach ihm ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Ankündigung und Modernisierungsbeginn bestehen. Ein übermäßiges Überschreiten der Frist sei demnach nicht zulässig.321 Zur Begründung führt er aus, dass ansonsten die Kündigungsfrist des § 555e Abs. 1 BGB missbraucht werden könne. Der Vermieter könne eine Modernisierung bewusst zu früh ankündigen, um damit die Kündigungsfrist auszulösen und den Mieter, der von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen möchte, zu einem verfrühten Auszug zu drängen. Demzufolge sei eine Ankündigung, die erheblich früher als drei Monate vor Maßnahmenbeginn erfolge, unwirksam. 317 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 57; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 3. 318 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 5; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 18; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 77; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555c Rn. 4; Schmidt- Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 14. 319 So jedenfalls Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 6; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 18; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 5; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 77; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555c Rn. 4; Kinne/Schach/Bieber/Kinne, 7. Aufl. 2013, § 555c Rn. 2; einschränkend Schmidt- Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 14; noch zu § 554 Abs. 3 BGB a.F. Lammel, 3. Aufl. 2007, § 554 Rn. 74, 77; kritisch Sternel, PiG [2002] 89, 107. 320 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 14. 321 So im Ergebnis auch Lammel, 3. Aufl. 2007, § 554 Rn. 74; a.A. Kinne/Blümmel, DWW 1988, 302. 69 Dem kann im Ergebnis nicht gefolgt werden. Ungeachtet der Tatsache, dass die Annahme einer Unwirksamkeit bei verfrühter Ankündigung, mit der harten Konsequenz des Ausbleibens der Duldungspflicht, keine Entsprechung im Gesetz findet, ist eine solche zeitliche Beschränkung auch aus praktischer Sicht weder erforderlich, noch sinnvoll. aa) Missbrauchsgefahr Kündigt der Vermieter eine Maßnahme erheblich früher an als gesetzlich vorgeschrieben, verhält es sich in der Tat so, dass mit Zugang der Mitteilung ein Sonderkündigungsrecht zu Gunsten des Mieters nach § 555e BGB entsteht und zwar unabhängig davon, ob die Ankündigung ordnungsgemäß im Sinne des § 555c BGB ist.322 Da mit dem Zugang der Mitteilung, nach dem eindeutigen Wortlaut des § 555e Abs. 1 S. 1 BGB, die Kündigungsfrist zu laufen beginnt,323 muss der Mieter, wenn er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen möchte, tatsächlich gegebenenfalls schon erheblich vor Baubeginn eine Kündigungserklärung abgeben und entsprechend auch fristgemäß zum Ablauf des übernächsten, auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgenden Monats, aus der Wohnung ausziehen. Ob hier allerdings ernstzunehmende Missbrauchsgefahr besteht, erscheint zweifelhaft.324 Ein Missbrauch ist im Grunde genommen nur in der Art vorstellbar, dass der Vermieter den Mieter – aus welchen Gründen auch immer – möglichst zeitnah zu einem Auszug aus der Wohnung bewegen möchte. Zu diesem Zweck könnte der Vermieter theoretisch eine Modernisierung zu einem beliebig frühen Zeitpunkt vor deren Beginn ankündigen, in der Hoffnung, der Mieter werde von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und daher frühzeitig ausziehen. Aus Sicht des betroffenen Mieters bieten sich in einem solchen Fall die folgenden Reaktionsmöglichkeiten an: Hatte der Mieter ohnehin den Wunsch sich räumlich zu verändern, wird ihm das frühzeitige Sonderkündigungsrecht unter Umständen, falls beispielsweise das ordentliche Kündigungsrecht zeitlich befristet ausgeschlossen wurde, sogar entgegenkommen. Er ist mithin nicht schutzbedürftig. Trifft dies, wie es regelmäßig der Fall sein wird, jedoch nicht zu und möchte der Mieter jedenfalls bis zum Beginn der Modernisierungsarbeiten in der Wohnung verbleiben, ist die Situation aber 322 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555e Rn. 6; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555e Rn. 3; Abramenko, § 2 Rn. 60. 323 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555e Rn. 4 324 Ebenso Abramenko, § 2 Rn. 26. 70 gleichermaßen unkritisch. Denn selbst wenn der Mieter tatsächlich noch vor Beginn der Maßnahme ausziehen möchte, etwa um den Bautätigkeiten zu entgehen, besteht gleichwohl nicht die Notwendigkeit, von dem Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB Gebrauch zu machen.325 Denn alternativ kann der Mieter auch zu einem späteren Zeitpunkt ordentlich kündigen und damit erst unmittelbar vor Beginn der Arbeiten das Mietverhältnis beenden.326 Hierfür müsste er lediglich die etwa dreimonatige Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 S. 1 BGB wahren. Da diese im Übrigen annähernd mit der Frist des § 555e BGB gleichläuft,327 ist der Mieter zeitlich ebenso flexibel, wie bei Inanspruchnahme des Sonderkündigungsrechts. Das heißt, er steht hinsichtlich der Fristlänge keineswegs schlechter und hat gleichermaßen den Vorteil, dass er nicht zeitnah kündigen muss, sondern vielmehr das Vertragsende beliebig bestimmen kann. Ist das Recht zur ordentlichen Kündigung hiergegen ausnahmsweise einmal vertraglich ausgeschlossen worden, etwa aufgrund eines von den Parteien vereinbarten, zeitlich befristeten Kündigungsausschlusses oder weil es sich um ein befristetes Mietverhältnis im Sinne von § 575 BGB handelt,328 ist mit einem Missbrauch seitens des Vermieters gleichwohl nicht zu rechnen. Denn wenn dieser den Mieter durch eine bewusst frühzeitige Auslösung des Sonderkündigungsrechts zu einer Vertragsbeendigung bewegen, ihn mit anderen Worten loswerden möchte, kann nicht davon auszugehen sein, dass er sich zu einem späteren Zeitpunkt auf den Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts berufen wird. Im Übrigen birgt eine deutlich verfrühte Ankündigung auch ein erhebliches Risiko für den Vermieter. Da die Ankündigung inhaltlich so genau sein muss, dass der Mieter ein hinreichendes Bild von den geplanten Arbeiten bekommt,329 dies aber so weit im Voraus, insbesondere hinsichtlich des Beginns und der Dauer der Maßnahme, häufig gar nicht möglich sein wird, läuft der Vermieter Gefahr, dass seine Mitteilung fehlerhaft und damit unwirksam im Sinne des § 555c BGB ist.330 Dann aber muss der Mieter die Maßnahme bekanntlich gar nicht dulden und sieht sich keineswegs veranlasst, das Mietverhältnis überhaupt zu been- 325 Ebenso Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555e Rn. 6. 326 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555e Rn. 10; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 91. 327 Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 91; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555e Rn. 6. 328 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555e Rn. 6. 329 BGH NZM 2011, 849, 851 f. Rn. 29 ff. 330 Ebenso Himmen, S. 114. 71 den. Mithin liegt es bereits im eigenen Interesse des Vermieters, nicht unnötig früh eine Modernisierungsankündigung abzugeben, da mit zunehmendem zeitlichen Abstand zum Maßnahmenbeginn die Verlässlichkeit der Angaben abnimmt.331 Schließlich ist auch nicht einzusehen, warum eine über den Wortlaut des § 555c Abs. 1 S. 1 BGB hinausgehende Einschränkung der Vorschrift vollzogen werden soll, wenn es doch eigentlich im Sinne des Mieters ist, möglichst frühzeitig über anstehende Arbeiten informiert zu werden. Je größer der zeitliche Vorlauf, umso großzügiger doch die Möglichkeiten des Mieters, sich auf die Arbeiten entsprechend einzustellen oder erforderliche Maßnahmen, wie etwa die Suche nach einer Alternativunterkunft, zu ergreifen. Mit einer wie von Eisenschmid geforderten zeitlichen Restriktion würde man folglich eine an sich mieterschützende Norm zum Teil in ihr Gegenteil verkehren, weshalb die Forderung Eisenschmids’ nicht zuletzt auch aus diesem Grunde abzulehnen ist. bb) Zwischenergebnis Ein ernstzunehmendes Missbrauchspotenzial besteht nach alledem nicht. Für Einzelfälle steht den Gerichten ein hinreichend großer Handlungsspielraum, etwa über die Grundsätze von Treu und Glauben nach § 242 BGB oder aber über eine mögliche Pflichtverletzung des Vermieters im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB, zur Verfügung. Dieses gewisse Restrisiko ist jedoch in Anbetracht der Vorteile einer möglichst frühzeitigen Inkenntnissetzung des Mieters in Kauf zu nehmen. Abschließend bleibt somit festzuhalten, dass ein wie von Eisenschmid geforderter, enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Modernisierungsankündigung und tatsächlicher Aufnahme der Modernisierungsarbeiten, mithin eine teleologische Reduktion der Norm zur Vermeidung von Missbräuchen, nicht angezeigt ist. Es bestehen weder praktische Gründe, die eine solche Forderung als notwendig erscheinen lassen, noch gibt der Gesetzeswortlaut eine solche Beschränkung her. Es ist daher der herrschenden Meinung darin zu folgen, dass die Mindestfrist zur Modernisierungsankündigung beliebig überschritten werden kann. 3. Inhalt der Ankündigung Die inhaltlichen Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung waren nach alter Rechtslage eines der streitträchtigsten Elemente rund 331 Abramenko, § 2 Rn. 26. 72 um die Wohnraummodernisierung.332 Da zu keinem Zeitpunkt Einigkeit in der Frage herrschte, welche genauen Anforderungen an den inhaltlichen Umfang der Angaben zu stellen sind, bestand hier ein erhebliches Maß an Rechtsunsicherheit, welches zu allem Überfluss bedeutende Auswirkungen auf die Duldungspflicht des Mieters und hernach auf den gesamten weiteren Modernisierungsprozess haben konnte. Dieses gesetzgeberische Defizit abzubauen, war eines der Hauptanliegen des Mietrechtsänderungsgesetzes.333 a) Überblick Im Rahmen der Modernisierungsankündigung ist der Mieter über die in § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1 bis 3 BGB genannten Bereiche aufzuklären. Das heißt, die Mitteilung muss Informationen sowohl über Art und Umfang der Maßnahme (Nr. 1) enthalten, als auch über Beginn und Dauer derselben (Nr. 2) sowie über eine etwaige Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten (Nr. 3). Inhaltlich entspricht die Regelung damit weitestgehend der Vorgängernorm, § 554 Abs. 3 S. 1 BGB a.F., mit Ausnahme der Pflicht zur Angabe der Betriebskosten, welche erst mit der jüngsten Reform in das Mietrecht aufgenommen wurde.334 Ebenfalls neu ist, dass bei der Beschreibung von Art und Umfang der Maßnahme nur noch Angaben „in wesentlichen Zügen“ verlangt werden.335 Der Gesetzgeber reagierte damit auf die in der Literatur336 weit verbreitete und letztlich vom BGH337 auch bestätigte Kritik, dass die vielfach, insbesondere von Instanzgerichten geforderten, inhaltlichen Anforderungen an die Mitteilungspflicht zu weitgehend seien und Modernisierungsvorhaben dadurch regelmäßig an zu hohen formellen Hürden scheitern 332 Vgl. BT-Drs. 17/10485, 20; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 25 ff. mwN; Beyer, GE 2009, 944, 947; Harsch, WuM 2013, 578, 579; Hinz, ZMR 2012, 153, 156; Neuhaus, ZMR 2013, 686, 690. 333 BT-Drs. 17/10485, 20. 334 Vgl. Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 12; Harsch, WuM 2013, 578, 580; Hannemann, IMR 2013, 435 Rn. 30; Hinz, NZM 2012, 777, 782. 335 Börstinghaus ist der Auffassung, dass es dieser Einschränkung nicht mehr bedurft hätte, da der BGH mit seinem Urteil aus 2011 ausreichend deutlich gemacht habe, welche Anforderungen zu stellen sind, BGH NZM 2012, 697, 701. 336 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 6 ff.; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 23 f.; Börstinghaus/Eisenschmid/Börstinghaus, 2014, Kap. 4 Rn. 2; Herrlein/Kandelhard/D. Both, 4. Aufl. 2010, § 554 Rn. 84 ff.; ders., NZM 2001, 78, 82; Harsch, WuM 2013, 578, 579; Hinz, NZM 2012, 777, 782; Sternel, NZM 2010, 721, 722; Däubler- Gmelin, WuM 2000, 159 unter III. Nr. 5; Börstinghaus, NZM 2000, 583, 587; Steike, DWW 2000, 47, 48. 337 BGH NJW 2012, 63, 65 f. = WuM 2011, 677 = NZM 2011, 849. 73 würden.338 Neben einer allgemeinen Herabsetzung des Informationsumfangs und des zu fordernden Detailgrades führte der Gesetzgeber zudem § 555c Abs. 3 BGB ein, wonach es dem Vermieter nunmehr gestattet ist, insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen, auf anerkannte Pauschalwerte zu verweisen. Statt also wie bisher im Zweifel auf gutachterliche Auskünfte zu bestimmten Bauteilen angewiesen zu sein, soll der Vermieter den Energiespareffekt von Maßnahmen im Sinne von § 555b Nr. 1 und 2 BGB nun anhand von Vergleichswerten darlegen können. b) Art der Maßnahme, § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB Als ersten Bestandteil muss die Modernisierungsankündigung gemäß § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB Angaben zu der Art der beabsichtigten Maßnahme enthalten. aa) Voraussetzungen Unter Angaben zur Art der Maßnahme werden Informationen verstanden, die beschreiben, welche baulichen oder technischen Veränderungen im Einzelnen geplant sind. Die Maßnahme könnte also etwa mit dem Einbau neuer Fenster oder Heizkörper, dem Austausch der Heizungsanlage oder der Anbringung einer Wärmedämmschicht beschrieben werden.339 Wichtig ist, dass sich dem Mieter zweifelsfrei ergibt, ob es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt und falls ja, um welche der in § 555b Nr. 1 bis 7 BGB genannten. Diese Notwendigkeit ergibt sich daraus, dass nicht alle Modernisierungsformen die gleichen Rechtsfolgen nach sich ziehen und daher die Reaktionsmöglichkeiten für den Mieter variieren können.340 Führt der Vermieter beispielsweise eine Modernisierung im Sinne von Nummer 2 durch, erübrigen sich von vornherein Überlegungen dahingehend, ob die künftige Miete bezahlbar sein wird, da eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB ausgeschlossen ist. Anders verhält es sich hingegen bei energetischen Modernisierungen nach Nummer 1, hier wären Gedanken an die künftige Miethöhe in jedem Fall angebracht. Es können daher vereinzelt auch genauere Angaben erforderlich sein, etwa wenn die Abgrenzung zu Erhaltungsmaß- 338 BT-Drs. 17/10485, S. 20; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 7; Neuhaus, ZMR 2013, 686, 690; Fleindl, NZM 2012, 57, 59; Sternel, NZM 2010, 721, 725; Steike, DWW 2000, 47, 48. 339 Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 4 Rn. 78; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555c Rn. 6; Hannemann/Horst/Horst, 2013, § 2 Rn. 91; Abramenko, § 2 Rn. 30. 340 Himmen, S. 101; Abramenko, § 2 Rn. 30. 74 nahmen oder anderen Modernisierungen nicht sofort erkennbar ist. Wird beispielsweise eine schon betagte Heizungsanlage ausgetauscht, muss dargelegt werden, dass das neue Modell energiesparsamer ist, um Zweifel an der Eigenschaft als Modernisierung auszuräumen.341 Schließlich muss der Mieter in die Lage versetzt werden beurteilen zu können, ob es sich überhaupt um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, um entsprechend das Bestehen einer Duldungspflicht zu überprüfen.342 bb) Bezugnahme auf Pauschalwerte, § 555c Abs. 3 BGB In diesem Zusammenhang hat der Gesetzgeber eine zusätzliche Erleichterung geschaffen. 343 Da in der Vergangenheit bei Maßnahmen zur Energieeinsparung (§ 555b Nr. 1 oder 2 BGB) an die Darlegung eines Einspareffekts von der Instanzrechtsprechung mitunter stark überhöhte Anforderungen gestellt wurden, sah der Gesetzgeber dringenden Handlungsbedarf. 344 Um Vermietern diese Angabe künftig zu erleichtern, wurde § 555c Abs. 3 BGB in das Gesetz eingefügt, wonach hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen nunmehr auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug genommen werden darf. (1) Hintergrund der Regelung Zeitweise verlangte die Instanzrechtsprechung Vermietern ab, die potenzielle Energieersparnis, die von ihren Modernisierungsmaßnahmen ausgeht, genau zu beziffern und hierfür eine sogenannte Wärmebedarfsberechnung vorzulegen.345 Da dies im Einzelfall jedoch mit unverhältnismäßig großem Aufwand verbunden sein konnte, entschied der BGH im Jahre 2002346, dass es einer solchen Wärmebedarfsberechnung nicht bedarf und das genaue Maß der Bedarfsreduzierung nicht angegeben werden müsse. 347 Vielmehr reiche es aus, wenn der Vermieter die sogenannten Wärmedurchgangskoeffizienten 348 (damals noch k-Wert, 341 Abramenko, § 2 Rn. 30; Hannemann/Horst/Horst, 2013, § 2 Rn. 91. 342 Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555c Rn. 6. 343 BT-Drs. 17/10485, S. 20; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555c Rn. 6. 344 Vgl. BT-Drs. 17/10485, S. 20; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 25 f. 345 LG Berlin ZMR 1999, 401; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 7. Aufl. 1999, § 3 MHG Rn. 217. 346 BGH v. 10.04.2002 - VIII ARZ 3/01, NJW 2002, 2036, 2037 = WuM 2002, 366 = NZM 2002, 519 = MDR 2002, 875; bestätigt durch Senat mit Urteil v. 25.01.2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 = NZM 2006, 221. 347 So auch ausdrücklich in der Begründung zum Gesetzentwurf des MietRÄndG, BT- Drs. 17/10485, S. 20. 348 Der U-Wert eines Bauteils beschreibt, wie viel Energie, angegeben in Watt, pro Quad- 75 heute U-Wert)349 sowohl der alten als auch der neuen Bauteile angebe. Da mit dem U-Wert die Wärmeleitfähigkeit des Mauerwerks beschrieben wird, könne der Mieter unmittelbar Rückschlüsse auf die energetische Eigenschaft der Bauteile ziehen. Dabei gilt, je höher der Wärmedurchgangskoeffizient, desto schlechter die Dämmeigenschaften.350 Liegen dem Mieter die U-Werte vor, so kann er folglich unmittelbar Rückschlüsse darauf ziehen, ob sich die energetischen Eigenschaften der Bauteile durch die Modernisierung ändern bzw. verbessern. Ein darüber hinaus gehendes Informationsinteresse des Mieters, etwa im Sinne exakter Einsparmengen, sei im Rahmen der Modernisierungsankündigung ferner nicht anzuerkennen.351 Der Mieter müsse sich mit der Information begnügen, dass es überhaupt zu messbaren Einsparungen komme. Als problematisch erwies sich die Praxis mit dem Wärmedurchgangskoeffizienten aber dort, wo die U-Werte von alten Bauteilen dem Vermieter nicht vorlagen, Gerichte deren Angabe aber gleichwohl als zwingend notwendig erachteten.352 Hier blieb den betroffenen Vermietern nur der Gang zum Sachverständigen, der unter Aufwendung entsprechender Kosten die erforderlichen Werte ermittelte.353 Was zunächst grundsätzlich gangbar klingt, erlangt spätestens dann den Beigeschmack der Unverhältnismäßigkeit, wenn die Energieeinsparung ganz offensichtlich ist. Gemeint sind vor allem solche nicht gerade seltenen Fälle, in denen ein Vermieter beispielsweise mehrere Jahrzehnte alte Fenster gegen neue und moderne Energiesparfenster austauschen möchte.354 Unterlagen zu der energetischen Beschaffenheit der alten Fenster liegen hier regelmäßig nicht vor,355 gleichsam liegt es auf der Hand, dass der Austausch zu Energieeinsparungen führen wird. Dennoch hielten zahlreiche Gerichte auch in solchermaßen gelagerten Fällen an dem Erfordernis der ratmeter Gebäudefläche von innen nach außen dringt, Harsch, MietRB 2013, 222, 223. 349 Vgl. Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 23. 350 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 23. 351 BGH NJW 2002, 2036, 2037. 352 So zum Beispiel AG München v. 26.04.2010 – 424 C 19779/09 Rn. 29, zitiert nach juris, welches für eine nachvollziehbare Darlegung der Energieersparnis die Angabe der alten und neuen U-Werte verlangte; AG Dortmund v. 13.01.2009 – 425 C 8864/08, WuM 2009, 120, das die Angabe der U-Werte für eine plausible Darlegung des Einspareffekts für erforderlich hielt. 353 BT-Drs. 17/10485, S. 20; Hannemann/Horst/Horst, 2013, § 2 Rn. 89; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2675; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 26; Harsch, MietRB 2013, 222, 223; Hinz, ZMR 2012, 153, 156. 354 Vgl. Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 26; Bub/Treier/Schultz, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 1503 ff. 355 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 26; Hinz, ZMR 2012, 153, 156. 76 Angabe von U-Werten fest, worin unter anderem Dickersbach eine unangemessene Erschwernis für die Modernisierungsankündigung sah. 356 Um dies künftig zu verhindern, sahen offensichtlich sowohl er als auch der Gesetzgeber selbst gesetzgeberischen Handlungsbedarf, der mit der Einfügung des § 555c Abs. 3 BGB befriedigt werden sollte.357 (2) Stellungnahme Ein dringender Anlass für gesetzgeberisches Tätigwerden kann nach hier vertretener Ansicht jedoch nicht erkannt werden. Dickersbach ließ offenbar außer Acht, dass in Fällen, in denen es offensichtlich zu einer Energieeinsparung kommen wird, die Einholung eines fachmännischen Gutachtens, auch schon vor der Gesetzesänderung, keineswegs zwingend war.358 Wie der BGH in seinem Urteil aus 2002359 und in aller Deutlichkeit noch einmal im Jahre 2006360 ausführte, kann für die Darlegung einer Energieeinsparung alternativ zur Angabe der Wärmedurchgangskoeffizienten auch eine „gegenständliche Beschreibung“ der alten und neuen Bauteile ausreichend sein.361 Danach hätte also im Falle des Fensteraustausches auch durchaus die Ankündigung, es würden die alten einfachverglasten Holzfenster gegen doppelt- oder gar dreifachverglaste Aluminiumfenster ausgetauscht, weil diese energieeffizienter seien, vollkommen genügt.362 Denn wie der BGH betonte, müsse der Mieter anhand der Modernisierungsankündigung lediglich überschlägig abschätzen können, ob die bauliche Maßnahme überhaupt zu einer Energieeinsparung führen kann,363 notfalls auch unter Zuhilfenahme einer sachkundigen Person.364 Auf die Höhe der Einsparung komme es demnach, solange diese nur messbar und dauerhaft sei,365 nicht an.366 In Anbetracht dessen dürften die von Dickersbach gebildeten Beispielsfälle, in denen die Ersparnis offensichtlich ist, auch einfacher und ohne Hinzu- 356 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 26. 357 Vgl. Flatow, PiG 90 [2011], 15, 25. 358 Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 64. 359 BGH NZM 2002, 519, 521. 360 BGH v. 25.1.2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126. 361 Vgl. auch Flatow, PiG 90 (2011), 15, 25; Bub/Treier/Schultz, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 1502 ff. 362 Vgl. LG Berlin GE 2003, 122 f.; Bub/Treier/Schultz, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 1504; Flatow, PiG 90 [2011], 15, 25; Hinz, ZMR 2012, 153, 156. 363 BGH NZM 2006, 221, 222; NZM 2004, 252 = NJW-RR 2004, 658; NJW 2002, 2036, 2037 = WuM 2002, 366. 364 BGH NZM 2002, 519, 520. 365 Vgl. nur Flatow, PiG 90 (2011), 15, 25. 366 So auch BGH NZM 2006, 221, 222. 77 ziehung eines Sachverständigen zu lösen gewesen sein. Ein außergewöhnlich hohes Begründungserfordernis bestand jedenfalls, aufgrund der BGH-Rechtsprechung, auch schon nach alter Rechtslage nicht.367 Gleichwohl ist einzuräumen, dass selbst die deutlichen BGH-Urteile nicht zu einer einheitlichen Rechtslage führten, wie an den bereits zuvor angeführten Urteilen aus der Instanzrechtsprechung zu erkennen ist, in denen unbeirrt an der Angabe von Wärmedurchgangskoeffizienten festgehalten wurde.368 Dies erkennend hat der Gesetzgeber nun immerhin dazu beigetragen, dass die Ermittlung der U-Werte spürbar erleichtert wird. Das heißt, er hat zwar nicht verhindert, dass Gerichte auch weiterhin auf die Angabe von Wärmedurchgangskoeffizienten bestehen und eine gegenständliche Beschreibung womöglich nicht ausreichen lassen,369 doch müssen zur Ermittlung der U-Werte nun im Regelfall keine Sachverständigen mehr herangezogen werden. Im Ergebnis ist dies durchaus zu begrüßen, da die U-Werte, deren Aussagekraft durchaus hoch und transparent ist, somit als Vergleichsmaßstab erhalten bleiben, Vermieter aber nicht mehr gezwungen sind, individuelle Berechnungen anstellen lassen zu müssen.370 Der Begründungsaufwand für Vermieter dürfte sich dadurch insgesamt merklich verringern.371 Sobald sich für die Heranziehung von Pauschalwerten erst einmal eine gewisse Handhabung durchgesetzt hat, dürfte diese Praxis auch gegenüber der gegenständlichen Beschreibung deutlich im Vorteil sein.372 Denn einerseits dürfte eine Beschreibung allein vom Umfang her deutlich aufwendiger sein und andererseits ist die Aussagekraft von U-Werten konkreter und dadurch sicher als verlässlicher einzuschätzen. (3) Ungewollte Verschärfung der Anforderungen? Während des Gesetzgebungsverfahrens wurden vereinzelt Bedenken hinsichtlich der praktischen Anwendbarkeit der Vorschrift laut. Flatow373 367 Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 64; Flatow, PiG 90 [2011], 15, 25. 368 Wie bereits oben AG München v. 26.04.2010 – 424 C 19779/09, zitiert nach juris, welches für eine nachvollziehbare Darlegung der Energieersparnis die Angabe der alten und neuen U-Werte verlangte; AG Dortmund v. 13.01.2009 – 425 C 8864/08, WuM 2009, 120, das die Angabe der U-Werte für eine plausible Darlegung des Einspareffekts für erforderlich hält; AG Charlottenburg v. 11.9.2012 – 235 C 70/12, zitiert nach juris. 369 Horst, MDR 2013, 188, 189. 370 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 23; Gramlich, 12. Aufl. 2013, § 555c; Neuhaus, ZMR 2013, 686, 690; Harsch, MietRB 2013, 222, 223. 371 Kinne/Schach/Bieber/Kinne, 7. Aufl. 2013, § 555c Rn. 51; Hinz, ZMR 2012, 153, 156; Harsch, WuM 2013, 578, 581; Derleder, NZM 2013, 441, 447. 372 So auch Hinz, NZM 2012, 777, 783. 373 Flatow, PiG 90 [2011], 15, 25. 78 etwa befürchtete, dass die Begründungspflicht sogar verschärft werden könnte, weil vom Vermieter nunmehr gewissermaßen eine Quantifizierung der Energieeinsparung verlangt würde, wohingegen nach der Rechtsprechung des BGH374 zur alten Rechtslage gerade keine konkreten Werte verlangt wurden. Dem ist jedoch zu entgegnen, dass durch die Gesetzesänderung keine Pflicht zur Verwendung von Pauschalwerten auferlegt wurde, sondern dem Vermieter lediglich eine weitere Option zur Erfüllung seiner Ankündigungspflicht zur Verfügung gestellt worden ist. Dies ist ohne Weiteres an dem Wortlaut des § 555c Abs. 3 BGB zu erkennen, wo es heißt, dass der Vermieter auf anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen „könne“. Im Umkehrschluss bedeutet das, dass es auch nach wie vor möglich sein wird, die energetische Beschaffenheit der Bauteile durch eine hinreichende gegenständliche Beschreibung vorzunehmen. 375 Im Übrigen entspricht die Hinzuziehung von Pauschalwerten inhaltlich der Angabe von U-Werten. Es wird dem Mieter lediglich erleichtert, nicht vorliegende Werte zu ermitteln. Genaue Angaben über die Höhe der Energiebedarfsreduzierung werden auch hierdurch nicht verlangt. Die Darlegungsmodalitäten bleiben daher insgesamt unverändert,376 mit der Ausnahme, dass der Vermieter nun zusätzlich auch die Handhabe des § 555c Abs. 3 BGB für sich nutzen kann. Die Gefahr einer ungewollten Verschärfung der Darlegungslast besteht demgemäß nicht. (4) Allgemein anerkannte Pauschalwerte Zweifel wurden darüber hinaus hinsichtlich der Bestimmtheit der vom Gesetzgeber gewählten Terminologie geäußert. 377 Der Gesetzgeber hielt sich zu der Frage, was unter „allgemein anerkannten Pauschalwerten“ zu verstehen sei, vergleichsweise bedeckt. In den Gesetzesmaterialien benennt er beispielhaft die „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand“ des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30. Juli 2009, welche zur Heranziehung im Sinne der Vorschrift qualifiziert sei.378 Diesem Regelwerk können Wärmedurchgangskoeffizienten für bestimmte 374 BGH NZM 2006, 221, 222. 375 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 29. 376 Kinne/Schach/Bieber/Kinne, 7. Aufl. 2013, § 555c Rn. 51; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 29. 377 Vgl. Hannemann/Horst/Horst, 2013, § 2 Rn. 106; Börstinghaus, NZM 2012, 697, 701; Harsch, WuM 2013, 578, 581; ders., MietRB 2013, 222; Hannemann, IMR 2013, 435 Rn. 33; Klinski, WuM 2012, 354, 357; Stellungnahme Deutscher Anwaltverein zum MietRÄndG- E, NZM 2012, 105, 107. 378 Vgl. BT-Drs. 17/10485, S. 20. 79 Bauteile, geordnet nach Baualtersklassen, entnommen werden. Es enthält unter anderem Vereinfachungen für die Ermittlung energetischer Kennwerte für bestehende Bauteile sowie gesicherte Erfahrungswerte für Bauteile von Wohngebäuden, zum Beispiel Pauschalwerte für Wärmedurchgangskoeffizienten von Dächern, Außenwänden und Fenstern. 379 In seiner Modernisierungsankündigung kann der Vermieter auf diese Werte Bezug nehmen und diese den Werten der neu zu montierenden Bauteile gegenüberstellen, die vom Hersteller mitgeteilt werden.380 Welche Quellen aber darüber hinaus als „allgemein anerkannt“ im Sinne der Norm anzusehen sind, ist vom Gesetzgeber nicht bestimmt worden. In erster Linie kommen hierfür freilich gesetzliche Vorschriften, wie beispielsweise technische Werte aus der EnEV, 381 in Betracht, die von jedermann einzuhalten sind und folglich als „allgemein anerkannt“ zu gelten haben.382 Nach verbreiteter Ansicht wird man ebenfalls die DIN-Normen des Deutschen Instituts für Normung zu den allgemein anerkannten Pauschalwerten zu zählen haben, wenngleich es sich hierbei nicht um Rechtsnormen, sondern vielmehr um ein technisches Regelwerk mit privatem Empfehlungscharakter handelt383.384 Denkbar sind weiterhin Vorgaben öffentlich-rechtlicher Stellen, wie Ministerien oder selbständiger Oberbehörden, wie dem Bundesumweltamt. Insgesamt wird man wohl solche Zahlenwerke heranziehen dürfen, die von den Interessenverbänden der Mieter und Vermieter übereinstimmend als tauglich erachtet werden.385 (5) Zwischenergebnis Ungeachtet ihres durchaus tauglichen Ansatzes ist gleichwohl damit zu rechnen, dass die Vorschrift in der Praxis keine allzu große Rolle spielen wird. 386 Denn da der Vermieter gemäß § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BGB nunmehr ausdrücklich auch über die künftigen Betriebskosten aufzuklären hat, werden ihm regelmäßig fachmännische Berechnungen zum Energiebedarf vorliegen, die freilich unter 379 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 23. 380 BT-Drs. 17/10485, S. 20. 381 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 58. 382 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 25. 383 BGH v. 07.07.2010 – VIII ZR 85/09, NJW 2010, 3088 = NZM 2010, 618 = WuM 2010, 482; vgl. zu DIN-Normen Gsell, WuM 2011, 491 ff. 384 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 58; ders., in: Börstinghaus/Eisenschmid, 2014, Kap. 4 Rn. 106; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 25; Harsch, WuM 2013, 578, 581; Horst, NZM 2010, 761, 764. 385 Abramenko, § 2 Rn. 33. 386 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 25. 80 Berücksichtigung der energetischen Qualität der Bauteile erstellt wurden. Da der Vermieter zudem auch ein ureigenes Interesse daran hat, zu erfahren, ob die von ihm geplante Maßnahme „ihr Geld wert ist“, ist es kaum denkbar, dass die zuständigen Ingenieure oder Architekten dem Vermieter als Auftraggeber nicht eine Gegenüberstellung des alten und neuen energetischen Zustands der Immobilie zur Verfügung stellen, um damit die Effizienz der Maßnahme zu belegen. Dem Vermieter dürften somit letztlich ohnehin umfangreiche und detaillierte Angaben zu den energetischen Eigenschaften der Immobilie vorliegen, die er mühelos an den Mieter weiterreichen kann.387 Ein Zurückgreifen auf die genannten Pauschalwerte wird mithin voraussichtlich nur verhältnismäßig selten von Nöten sein. In allen anderen Fällen jedoch kann in der Tat mit spürbaren Erleichterungen bei der Darlegung der energetischen Beschaffenheit zu rechnen sein. Insoweit wird der Anwendungsbereich der neuen Vorschrift zwar voraussichtlich nicht gewaltig sein, mit einem gewissen positiven Effekt zur Förderung energetischer Maßnahmen ist aber allemal zu rechnen. c) Voraussichtlicher Umfang der Maßnahme, § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB Die Angaben zum Umfang der Maßnahme bereiten seit jeher Schwierigkeiten.388 Nachdem in der Vergangenheit, aufgrund des weiten Wortlauts des § 554 Abs. 3 S. 1 BGB a.F., von vielen Instanzgerichten hier sehr strenge und mitunter deutlich zu hohe Ansprüche gestellt wurden, hatte sich inzwischen auch höchstrichterlich durchgesetzt, dass keine überhöhten Anforderungen an die Vermieter gestellt werden dürfen.389 In Umsetzung dieser Rechtsprechung390 hat der Gesetzgeber die Anforderungen gegenüber der alten Rechtslage dahingehend abschwächen wollen, dass nunmehr lediglich Angaben „in wesentlichen Zügen“ zu machen sind. Dadurch wird insbesondere jener Passage des BGH-Urteils391 Rechnung getragen, in der es heißt, dass der Zweck der Modernisierungsankündigung es nicht verlange, dass der Mieter über jede Einzelheit und jede mögliche Auswirkung der Modernisierungsmaßnahme in 387 Ebenso Sternel, NZM 2010, 721, 725. 388 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 22; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 6 ff.; Steike, DWW 2000, 47, 48 mwN. 389 BT-Drs. 17/10485, S. 20 unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des BGH v. 28.09.2011 – VIII ZR 242/10, NJW 2012, 63. 390 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 33; Hannemann, IMR 2013, 435 Rn. 28. 391 BGH NJW 2012, 63. 81 der Ankündigung aufgeklärt wird. 392 Fraglich ist allerdings, ob dem Gesetzgeber die beabsichtigte Erleichterung der Ankündigungsanforderungen auch in der tatsächlichen Umsetzung der Norm gelungen ist. aa) Überblick Zunächst einmal ist der Wille des Gesetzgebers zu einer einheitlichen Absenkung der Maßstäbe unverkennbar. Gegenüber der bisherigen Rechtslage, wo regelmäßig eine Beschreibung der geplanten Maßnahme bis ins letzte Detail verlangt wurde, stellt die Relativierung auf „Angaben in wesentlichen Zügen“ eine sprachliche Einschränkung der Anforderungen dar. Insoweit handelt es sich zweifelsohne um eine Erleichterung für Vermieter. Darüber hinaus betont der Gesetzgeber in den Gesetzesmaterialien, dass durch die Formulierung „in wesentlichen Zügen“ sichergestellt werden solle, dass an den Inhalt der Modernisierungsankündigung, insbesondere hinsichtlich Art und Umfang der Maßnahme, keine überhöhten Anforderungen gestellt werden.393 Problematisch an der Neuregelung ist allerdings, dass sie, ebenso wie die alte Vorschrift, auslegungsbedürftig ist, was entsprechend Raum für eine ungewünscht strenge Lesart eröffnet. Weder aus dem Gesetz unmittelbar noch aus den dazugehörigen Materialien geht eindeutig hervor, wo der Gesetzgeber die Grenze zu ziehen beabsichtigt. 394 Nach erfolgter Sichtung der Kommentarliteratur zum MietRÄndG ist bereits die Tendenz auszumachen, dass die Ansichten zum Maßstab des Mitteilungsumfangs auch nach der Neuregelung weiterhin gehörig auseinander gehen.395 Es steht daher zu befürchten, dass der einzelne Vermieter auch nach neuer Rechtslage nicht auf gesicherte Erkenntnisse bzw. ein gefestigtes Anforderungsprofil zurückgreifen kann, was der Absicht des Gesetzgebers, die Rechtssicherheit nachhaltig zu erhöhen und damit die Modernisierungsbereitschaft zu steigern, sichtlich zuwiderläuft. 396 Ob vor diesem Hintergrund die Handhabung der Ankündigungspflicht wirklich erleichtert wurde, ist daher zumindest zweifelhaft. 392 Vgl. BGH NJW 2012, 63, 65 Rn. 29. 393 BT-Drs. 17/10485, S. 20. 394 Vgl. BT-Drs. 17/10485, S. 20. 395 Weiterhin etwa vergleichsweise streng Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 26 ff.; deutlich milder dagegen Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 22 f. oder Kinne/Schach/Bieber/Bieber, 7. Aufl. 2013, § 555c Rn. 42; vgl. eingehend auch Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 7. 396 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 33; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 7 f. 82 bb) Sinn und Zweck der Angaben zum Umfang der Maßnahme Während die zuvor besprochenen Angaben zur Art der Maßnahme dem Mieter aufzeigen, was der Vermieter geplant hat, dienen die Ausführungen zum Umfang des Vorhabens zur Aufklärung darüber, wie die Arbeiten ausgeführt werden und mit welchen Beeinträchtigungen und Veränderungen zu rechnen ist. Hierdurch soll dem Mieter ein hinreichendes Bild davon vermitteln werden, in welcher Weise die Mietsache durch die Modernisierung verändert wird und wie sich einerseits die Arbeiten selbst und andererseits die baulichen Veränderungen auf den künftigen Mietgebrauch auswirken. 397 Dabei müssen die Angaben so genau sein, dass der Mieter auf deren Grundlage sachgerecht darüber befinden kann, ob die einzelnen Umstände für ihn gegebenenfalls eine geltend zu machende Härte im Sinne von § 555d Abs. 2 BGB bedeuten oder ob er von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB Gebrauch machen möchte.398 Er soll mithin so gestellt werden, dass er die Ausmaße des Vorhabens auf seinen Mietgebrauch kennt und auf Basis dessen sein weiteres Vorgehen, vor allem in vertragsrechtlicher Hinsicht, planen kann.399 Nicht erforderlich sei es hierfür aber, so der BGH, dass der Mieter über jede erdenkliche Einzelheit und jede mögliche Auswirkung der Maßnahme in Kenntnis gesetzt wird.400 Die Grenze des schutzwürdigen Informationsinteresses des Mieters ist laut BGH nämlich dort erreicht, wo die verfassungsrechtlich nach Art. 14 GG geschützte Verwertungsbefugnis des Vermieters, 401 wonach er im Rahmen der Gesamtheit der verfassungsmäßigen Gesetze grundsätzlich mit seinem Eigentum nach Belieben verfahren und dieses folglich auch baulich verändern darf, 402 durch eine über das zum Schutz des Mieters notwendige Maß hinausgehende Handhabung der Mitteilungspflicht unangemessen verkürzt wird.403 Demnach solle die Mitteilungspflicht nicht die sachliche Befugnis des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen einschränken, sondern lediglich dem Mieter einen ergänzenden Schutz 397 BGH v. 28.09.2011 – VIII ZR 242/10, NJW 2012, 63, 65; Börstinghaus/Eisenschmid/ Eisenschmid, 2014, Kap. 4 Rn. 73; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 6; Bub/Treier/Kraemer/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2653. 398 BGH NJW 2012, 63, 65. 399 BGH NJW 2012, 63, 65 Rn. 30; Bub/Treier/Kraemer/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2653. 400 BGH NJW 2012, 63, 65 Rn. 29. 401 Jarass/Pieroth/Jarass, 14. Aufl. 2016, Art. 14 Rn. 20. 402 Jarass/Pieroth/Jarass, 14. Aufl. 2016, Art. 14 Rn. 15 ff., 20. 403 BGH NJW 2012, 63, 66 Rn. 31. 83 bei der Durchführung von Modernisierungen gewähren.404 Um dieser Wertung nicht zu widersprechen, darf die Wahrnehmung der eigentumsrechtlichen Verwertungsbefugnisse, nach ständiger Rechtsprechung des BVerfG405, nicht an unzumutbar strenge Verfahrensvoraussetzungen geknüpft werden, welche hier in Form der Ankündigungs- und Begründungspflichten dem Vermieter abverlangt werden. Dem Vermieter muss demnach eine gangbare und zumutbare Möglichkeit belassen werden, seine materiell-rechtlich zulässigen und im Falle energetischer Modernisierungen sogar wünschenswerten Verwertungsbefugnisse auszuüben.406 Die Aufgabe des Mietrechts beschränkt sich folglich darauf, einen gerechten Ausgleich zwischen dem Modernisierungsanspruch des Vermieters und dessen angemessener Umsetzbarkeit einerseits und dem Informationsinteresse und damit Schutz des Mieters andererseits zu schaffen. Fraglich ist dabei einzig, ob sich die Gerichte, ob des weiten Auslegungsspielraums der Neuregelung, an diese Vorgaben halten werden, oder ob sie nicht doch an ihrer bisherigen, wenn auch kritisierten Verfahrensweise festhalten. cc) Meinungsstand Die Literatur zeigt sich bisweilen kritisch.407 Zwar wird der Wille des Gesetzgebers zur Verhinderung überhöhter Mitteilungsanforderungen in der Sache und im Hinblick auf die BGH-Rechtsprechung weit überwiegend befürwortet und für richtig befunden.408 Es wird jedoch befürchtet, dass die Gerichte aufgrund des Auslegungsspielraums auch weiterhin ihre eigenen und zum Teil für zu hoch befundenen Maßstäbe an die inhaltlichen Anforderungen stellen werden.409 Wesentliche praktische Verbesserungen seien daher nicht zu erwarten, sodass die Unsicherheit für Vermieter voraussichtlich bestehen bleiben werde.410 Auch 404 BGH NJW 2012, 63, 66 Rn. 31; NJW 2007, 3565 = NZM 2007, 882 = WuM 2007, 630 Rn. 15. 405 St. Rspr. des BVerfG NJW 1989, 969; NJW 1987, 313; NJW 1980, 1617; NJW 1979, 31; NJW 1974, 1499. 406 LG München ZMR 2009, 453 Rn. 9. 407 Hannemann/Horst/Horst, 2013, § 2 Rn. 90; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 7; Börstinghaus, NZM 2012, 697, 701; Hinz, NZM 2012, 777, 782; Horst, MDR 2013, 189, 190. 408 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 23 ff.; Hannemann/Horst/Horst, 2013, § 2 Rn. 90; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 8; Hinz, NZM 2012, 777, 782; a.A. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 26 ff. 409 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 6; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 22; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 33; Hannemann/Horst/Horst, 2013, § 2 Rn. 90; Harsch, WuM 2013, 578, 579; Neuhaus, ZMR 2013, 686, 690; Hinz, NZM 2012, 777, 782; Börstinghaus, NZM 2012, 697, 701 410 Vgl. Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 6 f.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 84 die Rechtsprechung des BGH411 helfe bei der Konkretisierung der zu fordernden Inhalte nicht signifikant weiter, da die darin aufgestellten Grundsätze ebenfalls nur sehr offen formuliert seien.412 Erste Anzeichen dafür, dass die Neuregelung in der Tat nicht die erhoffte Ruhe in die Debatte bringt, können bereits an der Entwicklung in der Kommentarliteratur abgelesen werden. Eisenschmid413 etwa, der auch vor Inkrafttreten des MietRÄndG schon zu den Verfechtern eines besonders ausgeprägten Mieterschutzes gehörte, hält im Kern, ungeachtet des neuen Gesetzeswortlautes, an seinen strengen inhaltlichen Anforderungen fest. Er hält das Vereinfachungsvorhaben des Gesetzgebers für verfehlt, da der Mieter aufgrund des Umstandes, dass der Vertragsgegenstand einseitig vom Vermieter geändert werde, besonders schutzwürdig sei. Die mietrechtlichen Vorschriften wichen in signifikanter Weise von dem Grundsatz der Privatautonomie ab,414 wonach es für eine inhaltliche Vertragsänderung grundsätzlich der Zustimmung der anderen Vertragspartei bedarf; eine einseitige Erklärung hingegen sei regelmäßig unverbindlich.415 Als Ausgleich dafür müsse der Mieter möglichst umfassend über die geplante Modernisierung informiert werden. 416 Demnach seien die Modernisierungsvorschriften zu Gunsten von Mietern auch betont streng auszulegen.417 Eisenschmid setzt dies, soweit ersichtlich, durch eine großzügige und extensive Auslegung des Tatbestandsmerkmals „in wesentlichen Zügen“ um, indem er die schon nach alter Rechtslage von ihm für erforderlich erachteten Inhalte als wesentlich deklariert. Zur Veranschaulichung ein Beispielsfall: in einer Mietwohnung sollen neue Heizkörper samt neuer Heizungsrohre installiert werden. Nach Eisenschmid muss der Mieter hier eine umfangreiche Baubeschreibung erhalten. Hierzu gehören neben Angaben, wo die neuen Heizkörper platziert werden,418 auch Angaben zu deren Größe und Bauart.419 Dane- 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 33; Hinz, ZMR 2012, 153, 156; Harsch, WuM 2013, 578, 579; Zehelein, WuM 2012, 419; Börstinghaus, NZM 2012, 697, 701. 411 BGH NJW 2012, 63. 412 Hannemann/Horst/Horst, 2013, § 2 Rn. 90. 413 Vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 26 ff.; siehe dazu auch Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 8. 414 Vgl. Palandt/Grüneberg, 75. Aufl. 2016; § 311 Rn. 2. 415 Palandt/Grüneberg, 75. Aufl. 2016; § 311 Rn. 2. 416 So auch Sternel, NZM 2010, 721, 725 417 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 26; vgl. auch Staudinger/ Emmerich, 2014, § 555c Rn. 6. 418 LG Hamburg WuM 1990, 18. 85 ben müsse der Mieter ebenso wissen, welchen exakten Verlauf420 die Heizungsrohre nehmen, welchen genauen Querschnitt diese haben und ob sie über oder unter Putz421 verlegt werden. Schließlich sei auch die Auskunft über die genaue Lokalisation etwaiger Wanddurchbrüche zur Verlegung von Leitungen unerlässlich.422 Enthalte die Modernisierungsankündigung des Vermieters diese Informationen nicht oder nur in unzureichender Weise, sei das Informationsinteresse des Mieters nicht gewahrt und die Mitteilung folglich unwirksam. Dieser Ansicht schlie- ßen sich im Wesentlichen auch Schüller 423 und Meyer-Abich 424 an, die übereinstimmend der Auffassung sind, dass Anzahl und Aufstellungsort sowie die ungefähre Größe der Heizkörper angegeben werden müssten, ebenso wie der Verlauf der Heizungsrohre. Damit jedoch hätte sich die Rechtslage durch die Neuregelung, entgegen der Intention des Gesetzgebers, im Kern kaum verändert respektive aus Sicht des Vermieters verbessert. Ein nicht unerheblicher Teil der Literatur lehnt deshalb, in Übereinstimmung mit den Erleichterungsabsichten des Gesetzgebers, eine solch strenge Auslegung ab. Vergleicht man beispielsweise die von Kinne425 angelegten Anforderungen mit denen von Eisenschmid, so sind erhebliche Unterschiede festzustellen. Zwar besteht Kinne verständlicherweise darauf, dass beim Einbau neuer Heizkörper der betroffene Raum mitzuteilen sei 426 und auch die Anzahl der anzubringenden Heizkörper. 427 Bauart und Größe derselben sowie deren genaue Platzierung bräuchten indes nicht mitgeteilt zu werden; dies sei spätestens seit der Entscheidung des BGH von 2011428 im Sinne der Informationspflicht nicht mehr 419 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 34; AG Hamburg ZMR 2004, 825; AG Neukölln WE 2005, 17; AG Neukölln MM 1995, 147; a.A. Herrlein/Kandelhard/ D. Both, 4. Aufl. 2010, § 554 Rn. 100 f.; Hannemann/Wiek/Emmert/Emmert, § 19 Rn. 64; Kinne/Schach/Bieber/Kinne, 7. Aufl. 2013, § 555c Rn. 42. 420 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 28; LG Hamburg WuM 1990, 18; AG Hamburg ZMR 2004, 825; AG Stuttgart WuM 2006, 33; AG Schöneberg GE 1987, 285; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 63. 421 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 28. 422 Diese Angaben verlangte das AG Stuttgart WuM 2006, 33, Rn. 15 f. 423 Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2685. 424 Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 63. 425 Kinne/Schach/Bieber/Kinne, 7. Aufl. 2013, § 555c Rn. 42. 426 AG Berlin-Köpenick GE 2009, 1051; AG Berlin-Mitte GE 2006, 1296; Kinne/Schach/Bieber/Kinne, 7. Aufl. 2013, § 555c Rn. 42. 427 LG Berlin MM 1985, Heft 1, 15; LG Berlin GE 1993, 861; LG Hamburg WuM 1992, 121; Kinne/Schach/Bieber/Kinne, 7. Aufl. 2013, § 555c Rn. 42. 428 BGH NJW 2012, 63. 86 erforderlich.429 Vergleichbar großzügig gibt sich auch Dickersbach und hält sowohl nähere Angaben zu den zu installierenden Heizkörpern als auch Auskünfte zum Verlauf der Rohrleitungen für gänzlich entbehrlich und bezieht sich dabei wie Kinne unter anderem auf die Rechtsprechung des BGH.430 Dem folgt im Wesentlichen und mit gleicher Argumentation auch Weidenkaff.431 Die unmittelbare Erkenntnis hieraus ist zunächst, dass die Gesetzesänderung offenbar keine spürbare Bewegung in die Problematik gebracht hat. Denn soweit in der Literatur auch weiterhin ein strenger Maßstab gefordert wird, entsprechen diese Ansichten im Wesentlichen den schon zur alten Rechtslage geltend gemachten Forderungen. Umgekehrt zählten sich die Vertreter einer vergleichsweise liberalen Ankündigungspflicht auch schon vor der Gesetzesänderung weit überwiegend in dieses Lager, so dass bis hierhin zu rekapitulieren ist, dass die Anpassung des Gesetzeswortlautes offenbar nicht die erhoffte, klärende und beruhigende Wirkung entfalten konnte. Während sich letztere zwar bestätigt sehen in ihren schon bis dato großzügigeren Ansichten, bietet der Wortlaut offenbar aber noch ausreichend Auslegungsspielraum, damit die vergleichsweise konservativen Literaturvertreter nicht wesentlich von ihren Meinungen abrücken müssen. Aufgrund der nach wie vor bestehenden Inkonsistenz in der Debatte bleibt es für Vermieter auch weiterhin vorerst offen, welche konkreten Anforderungen für eine wirksame Modernisierungsankündigung zu erfüllen sind. Hilfreich wäre in diesem Zusammenhang eine sich auf einheitliche Maßstäbe verständigende Rechtsprechung, die die Bedeutung der sprachlichen Einschränkung durch den Gesetzgeber in zutreffender Weise würdigt. Einschlägige Urteile sind bislang jedoch nicht ersichtlich, sodass noch nicht abzusehen ist, welche Entwicklung die Rechtsprechung in Anbetracht der neuen Gesetzesfassung nehmen wird. Somit bleibt bis auf Weiteres ein gewisses Maß an Rechtsunsicherheit unweigerlich bestehen. dd) Praktischer Umgang mit der neuen Rechtslage Nachdem sich auch nach neuer Rechtslage keine spürbare Verbesserung im Sinne größerer Vorhersehbarkeit für Vermieter einzustellen 429 LG Berlin GE 2010, 1273; LG Berlin MM 2005, 262; Kinne/Schach/Bieber/Kinne, 7. Aufl. 2013, § 555c Rn. 42; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555c Rn. 6; a.A. AG Berlin-Köpenick GE 2009, 1051. 430 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 23 unter Verweis auf BGH NJW 2012, 63; ebenso KG GE 2007, 907; LG München ZMR 2009, 453; MünchKomm/Bieber, 6. Aufl. 2012, § 554 Rn. 35; Beyer, GE 2009, 944, 947 f. 431 Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555c Rn. 6. 87 scheint, stellt sich die Frage nach dem Umgang mit dem Status quo. Des Weiteren lässt sich fragen, ob womöglich eine abweichende gesetzgeberische Vorgehensweise erfolgversprechender gewesen wäre. Zu denken könnte etwa an eine Art Katalog sein, der die im Rahmen einer Modernisierungsankündigung mitzuteilenden Inhalte explizit beschreibt und dadurch ein klareres Bild davon zeichnet, wie eine solche Mitteilung auszusehen hat. 432 Vermieter hätten dadurch eine verlässliche Grundlage aufgrund derer sie ihre Modernisierungsankündigungen anfertigen können. (1) Umfang des Informationsinteresses des Mieters Dass sich der BGH in seiner Entscheidung von 2011433 auf die Formulierung allgemeiner Grundsätze beschränkt hat und dabei auf die Festsetzung bestimmter Kriterien verzichtete, ist dem Umstand geschuldet, dass es keinen allgemeingültigen Standard für die Angaben zum Umfang einer Maßnahme geben kann. Denn ob die dem Mieter übermittelten Auskünfte genügen, um dessen Informationsbedürfnis hinreichend zu befriedigen, hängt nicht zuletzt von der jeweiligen Person selbst ab, sowie von den Umständen des Einzelfalls.434 Als Beispiel: ein Mieter bewohnt ein kleines Einzimmer-Appartement. Durch die Neuinstallation von Heizkörpern und Leitungen kann wertvoller Stellplatz für die Möblierung verlorengehen. Unter Umständen kann dies sogar zu einem vollständigen Wegfall des Nutzungszwecks führen,435 wenn die subjektiv benötigte Möblierung anschließend nicht mehr unterzubringen ist. In solchen Fällen besteht erkennbar ein besonders großes Interesse des Mieters daran, vorab möglichst genaue Angaben zu Platzierung und Ausmaß der neuen Heizkörper und Leitungen zu bekommen. Anders verhält es sich demgegenüber aber regelmäßig bei größeren Wohnungen. Dass dort der Nutzungszweck durch die Installation von Heizkörpern oder neuen Leitungen ernsthaft in Gänze gefährdet ist, kann wohl gemeinhin ausgeschlossen werden. Eine derart gelagerte Modernisierungsmaßnahme wird im Zweifel nicht entscheidend gegen den Verbleib in einer Wohnung sprechen oder eine Härte begründen können. Dementsprechend sind allzu detaillierte Angaben hier regelmäßig entbehrlich. Da der Informationsbedarf des Mieters demnach von Fall zu Fall erheblich variieren kann, lässt sich dieser grundsätzlich auch stets nur 432 Siehe hierzu sogleich. 433 BGH NJW 2012, 63. 434 Ebenso Himmen, S. 102 f. 435 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 34. 88 bezogen auf den Einzelfall ermitteln. Eine pauschalisierende gesetzliche Regelung, in Form eines wie oben angedeuteten Modernisierungskataloges, mit genau ausformulierten Anforderungen kommt demgemäß als Alternative zu der derzeitigen rechtlichen Ausgestaltung des § 555c BGB nicht in Betracht. Aus dem gleichen Grunde kann deshalb auch den Stimmen in Rechtsprechung und Literatur nicht darin gefolgt werden, dass bestimmte Kriterien stets zwingend zu erörtern436 oder – korrespondierend zur liberalen Auffassung – stets entbehrlich seien437. (2) Kein Raum für alternative Normgestaltung Soweit die Neuregelung also dahingehend kritisiert wurde, dass sie zu keiner erheblichen Steigerung der Rechtssicherheit führe, kann dem nur teilweise zugestimmt werden. Natürlich verbleibt es auch unter der neuen Rechtslage dabei, dass die Wirksamkeit einer Ankündigung nur bis zu einem gewissen Grad prognostiziert werden kann. Indes kann die Thematik anders als durch die Verwendung unbestimmter Rechtsbegriffe schlicht nicht angemessen geregelt werden. Ein detaillierter Anforderungskatalog über die in einer Modernisierungsankündigung zwingend zu erörternden Umstände würde nicht genügend Raum für eine angemessene Würdigung der Einzelfallumstände lassen, was der tatsächlich empfundenen Rechtszufriedenheit sogar deutlich schaden würde.438 Je nach Ausgestaltung einer solchen Übersicht, wären entweder Mieter oder Vermieter regelmäßig in ihren grundrechtlich geschützten Positionen verletzt. Entschiede man sich für eine strenge Vorschrift mit vielen konkreten Pflichtinhalten, würde Vermietern in vielen einfach gelagerten Fällen ein unnötig und vor allem unverhältnismäßig hoher Darlegungsaufwand abverlangt, was im Sinne der ständigen BVerfG- Rechtsprechung439 einen nicht zu rechtfertigenden Eingriff in Art. 14 GG darstellte. Andererseits wäre der Mieter bei einer weniger strengen Vorschrift möglicherweise nicht ausreichend in seinem Informationsinteresse geschützt, was gleichermaßen zu einer Grundrechtsverletzung führen würde. Um dies zu verhindern, müsste eine derart konkret zu fassende 436 Vgl. Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 63; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 34. 437 So etwa das LG Berlin, das der Ansicht ist, dass seit der Mietrechtsreform von 2001 Angaben zur Größe von einzubauenden Heizkörpern generell nicht mehr erforderlich seien, LG Berlin BeckRS 2011, 08833 = MM 2005, 262; so im Ergebnis wohl auch Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 23; ebenso Kinne/Schach/Bieber/Kinne, 7. Aufl. 2013, § 555c Rn. 42; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555c Rn. 6. 438 Harsch, WuM 2013, 578, 579. 439 Vgl. BVerfG NJW 1989, 969; NJW 1987, 313; NJW 1980, 1617; NJW 1979, 31; NJW 1974, 1499. 89 Vorschrift eine solch schiere Unmenge von Eventualitäten berücksichtigen, dass das Modernisierungsrecht sprichwörtlich aus allen Nähten zu platzen drohte und neben der Handhabbarkeit auch die Verständlichkeit massiv beeinträchtigt wäre. Die Lösung kann folgerichtig nur über eine abstrakte und die Berücksichtigung der Gegebenheiten des Einzelfalles zulassende, normative Ausgestaltung gehen. Dass hierdurch stets Raum für gewisse Unsicherheiten bleibt, muss für die Aufrechterhaltung eines ausgewogenen Schutzniveaus und zur Ermöglichung eines hohen Maßes an Einzelfallgerechtigkeit in Kauf genommen werden. Auch verfassungsrechtlich ist dies vollkommen unbedenklich bzw. gar gewünscht. Denn die Legislative ist als Gesetzgeber zwar verpflichtet, alle wesentlichen Fragen im Zusammenhang mit einem bestimmten Regelungsthema selbst zu beantworten, also entsprechende gesetzliche Regelungen zu treffen (Wesentlichkeitstheorie).440 Detailfragen dürfen jedoch zwecks Herstellung von Einzelfallgerechtigkeit vom Gesetzgeber bewusst offen gelassen und der Regelung durch die Rechtsprechung überlassen werden.441 Nach alledem ist die vorhandene Regelung in § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB insgesamt zu befürworten und einer konkreteren Normgestaltung aus Gründen der Einzelfallgerechtigkeit auch uneingeschränkt vorzuziehen. (3) Rechtsprechungsentwicklung Zwar vermag es die Neuregelung nicht per se zu verhindern, dass auch weiterhin vereinzelt zu hohe Darlegungsanforderungen an Vermieter gestellt werden können. Indes ist davon auszugehen, dass sich aufgrund der sprachlichen Einschränkung der Tatbestandsvoraussetzungen und wegen der Rechtsprechung des BGH die Anspruchshaltung der Instanzgerichte entsprechend anpassen wird. Einerseits sind diese aufgrund der strengen Gesetzesbindung442 verpflichtet, bei der Auslegung von Rechtsvorschriften zuvorderst den erkennbaren Willen des Gesetzgebers zugrunde zu legen.443 Nicht welche Bedeutung ein objektiver Dritter oder der Richter einem mehrdeutigen Gesetzesbegriff beilegt, ist für eine gesetzestreue Interpretation des Gesetzes maßgebend, sondern wie der Gesetzgeber ihn verstanden hat und verstanden wissen wollte.444 Dass dieser aber die Absicht hatte, die Anforderungen gegen- über der alten Rechtslage deutlich abzusenken, geht aus der Gesetzes- 440 Maunz/Dürig/Hillgruber, GG, 78. Aufl. 2016, Art. 97 Rn. 44. 441 Maunz/Dürig/Hillgruber, GG, 78. Aufl. 2016, Art. 97 Rn. 44. 442 BVerfGE 40, 356, 367; Maunz/Dürig/Hillgruber, GG, 78. Aufl. 2016, Art. 97 Rn. 22. 443 Maunz/Dürig/Hillgruber, GG, 78. Aufl. 2016, Art. 97 Rn. 55 f. 444 Maunz/Dürig/Hillgruber, GG, 78. Aufl. 2016, Art. 97 Rn. 57. 90 begründung unverkennbar hervor.445 Folglich muss dieser Wille bei der Anwendung des § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB auch entsprechende Berücksichtigung finden. Im Übrigen tritt durch die höchstrichterliche Umrahmung des zulässigen Anforderungsumfangs auch eine gewisse praktisch-tatsächliche Bindung der Gerichte ein. Zwar ist jeder Richter dem Grunde nach sachlich unabhängig im Sinne von Art. 97 Abs. 1 GG und kann frei im Rahmen von Recht und Gesetz entscheiden.446 Auch eine Pflicht zur Übernahme vorherrschender Meinungen, selbst von im Rechtszug übergeordneten Gerichten, besteht nicht. 447 Der Grundsatz der Unabhängigkeit des Richters macht die Rechtspflege damit notwendig konstitutionell uneinheitlich.448 Gleichwohl ist es der Anspruch unserer Rechtsordnung und auch aus Gründen der Gleichbehandlung nach Art. 3 Abs. 1 GG elementar geboten, eine gleichmäßige Rechtsanwendung so weit wie möglich zu gewährleisten, das heißt, vergleichbare Sachverhalte auch gleich zu behandeln.449 Wenn Richter somit auch nicht zwingend an die Rechtsprechung des BGH gebunden sind, so entspricht es realiter doch weit verbreiteter Praxis, im Sinne der Einheitlichkeit der Rechtsordnung, der höchstrichterlichen Rechtsprechung im Kern zu folgen. In Übereinstimmung mit dem Gesagten ist in der Rechtsprechung in der Tat die Entwicklung zu beobachten, dass die Gerichte seit der Entscheidung des BGH aus 2011 offenbar mit mehr Fingerspitzengefühl agieren. Jedenfalls sind in der Zeit danach keine als evident überzogen geltenden Entscheidungen zu der zugrundeliegenden Thematik mehr bekannt geworden. Nach hier vertretener Ansicht sind die Bedenken, Gerichte könnten bzw. würden auch weiterhin nach Belieben überhöhte Anforderungen an den Umfang der Modernisierungsmitteilung stellen, daher unbegründet. (4) Pflichtgemäßes Vorgehen von Vermietern Schließlich wird man dem Vorwurf, die Neuregelung vermindere das Maß der Rechtsunsicherheit nicht signifikant, mit einem Verweis auf das Urteilsvermögen der jeweiligen Vermieter begegnen müssen. Für gewöhnlich werden diese vor Durchführung einer Modernisierungsmaß- 445 BT-Drs. 17/10485, S. 20. 446 Maunz/Dürig/Hillgruber, GG, 78. Aufl. 2016, Art. 97 Rn. 48. 447 BVerfGE 87, 273, 278; 98, 17, 48; Maunz/Dürig/Hillgruber, GG, 78. Aufl. 2016, Art. 97 Rn. 49. 448 BVerfGE 78, 123, 126; 87, 273, 278; Maunz/Dürig/Hillgruber, GG, 78. Aufl. 2016, Art. 97 Rn. 49; Maunz/Dürig/Dürig, GG, 78. Aufl. 2016, Art. 3 Abs. 1 Rn. 410. 449 Maunz/Dürig/Hillgruber, GG, 78. Aufl. 2016, Art. 97 Rn. 49. 91 nahme die betroffenen Wohnungen begehen, um ihre Planungen anstellen zu können. Selbst wenn dies nicht erforderlich sein sollte, sind dem Vermieter Größe, Grundriss und etwaige Raumaufteilung seiner Mietobjekte aber regelmäßig bekannt. Der pflichtbewusste Vermieter wird sich daher vor dem Verfassen der Modernisierungsmitteilung mit der Frage zu beschäftigen haben, inwieweit der Mieter Informationen benötigt, um hinreichend über die Maßnahme informiert zu sein.450 Ihm ist daher die Einschätzung zuzumuten, welche baulichen Veränderungen potenziell Einfluss auf die Wohnqualität haben können. Stellt er bei seinen Vorüberlegungen fest, dass gewisse Elemente einer geplanten Modernisierung bei einer bestimmten Wohnung spürbare Auswirkungen für den Mieter haben können, wird er diesen Maßnahmenteil folglich so genau beschreiben müssen, dass der Mieter eine hinreichend konkrete Vorstellung von den Auswirkungen bekommt. Dass hierbei, wie der BGH betonte, nicht über jede Einzelheit aufgeklärt werden muss, erleichtert dem Vermieter in letzter Konsequenz das Anfertigen der Ankündigung zwar nicht zwangsläufig, denn welche Einzelheiten das im konkreten Fall sind, ist nicht mit Gewissheit vorherzusagen. Insoweit ist zu empfehlen, dass die Ankündigung nach bestem Wissen und Gewissen angefertigt wird und besser etwas detaillierter ausfällt als zu knapp. Überhaupt scheint die Frage nach dem Umfang der Modernisierungsankündigung im Ergebnis gar nicht so sehr ein strukturelles Problem zu sein. Vielmehr krankten diejenigen Mitteilungen, die zum Gegenstand von Gerichtsverfahren gemacht wurden, häufig an ganz erheblichen Mängeln.451 Mit anderen Worten: sie wurden offenkundig ohne die gebotene Sorgfalt und ohne ernsthaftes Auseinandersetzen mit den Bedürfnissen des Mieters erstellt. Bei pflichtgemäßem Vorgehen wäre nach hiesiger Einschätzung ein Großteil der Verfahren vermeidbar gewesen. Zu erkennen ist dies etwa daran, dass in vielen dieser Verfahren nach erfolgter Modernisierungsankündigung noch umfangreichere Darlegungen und Begründungen nachgeschoben wurden, 452 welche jedoch sodann aufgrund der nicht mehr eingehaltenen dreimonatigen Ankündigungsfrist unbeachtlich waren. 450 So im Ergebnis auch zur Mieterhöhungserklärung gemäß § 559b BGB a.F. Beyer, GE 2009, 944, 953. 451 Vgl. etwa die Ankündigungen in LG Hamburg WuM 2005, 60; WuM 1992, 121; LG Berlin GE 1993, 861; WuM 1987, 386; ZMR 1986, 441; AG Hamburg WuM 1987, 220; ZMR 2004, 825. 452 Vgl. beispielsweise LG Hamburg WuM 2005, 60; AG Stuttgart WuM 2006, 33 Rn. 16; AG Hamburg ZMR 2004, 825. 92 Demnach dürften die allermeisten Modernisierungsankündigungen mit einer umsichtigen Vorbereitung unproblematisch und gesetzeskonform anzufertigen sein. Der Vermieter sollte dabei nach der Regel arbeiten, dass je gewichtiger ein Umstand prognostisch für einen Mieter ist, umso mehr Mühe in die Baubeschreibung gesteckt werden sollte. Letztlich dürfte daher mit einem eindeutigen Appell an die Vermieter hinsichtlich der Bedeutung und Funktion der Modernisierungsankündigung dem überwiegenden Anteil der Unwägbarkeiten zu begegnen sein. Umfangreiche Gesetzesänderungen, die für mehr Sicherheit und Vorhersehbarkeit sorgen, bedarf es folglich nach hier vertretener Auffassung nicht. ee) Zwischenergebnis Die Einfügung der Beschränkung „in wesentlichen Zügen“ ist in Zusammenschau mit dem Urteil des BGH453 von 2011 durchaus in der Lage, einen ausgewogenen Ausgleich zwischen den Interessen von Mietern und Vermietern herzustellen. Vom Vermieter ist zu verlangen, dass er sorgfältig das objektiv erkennbare und zu erwartende Informationsinteressen des Mieters eruiert, und darauf basierend seine Modernisierungsmitteilung entwirft. Maßgeblich für Inhalt und Umfang der Ankündigung kann mithin nicht allein die Art der Maßnahme sein, sondern immer auch die konkrete und für den Vermieter zu erkennende Situation des Mieters. Diese kann das Anforderungsprofil der Ankündigung sowohl ver-, als auch spürbar entschärfen. Im Ergebnis besteht zwar noch immer die denkbare Möglichkeit, dass Gerichte überzogene Anforderungen an die inhaltliche Genauigkeit der Modernisierungsankündigung stellen, jedoch zeigt die Rechtsprechungsgeschichte, dass mit tiefgreifenden Abweichungen von höchstrichterlichen Grundsätzen kaum zu rechnen ist. Um die Zahl unzureichender Ankündigungen künftig noch zu verringern, sollten Vermieter verstärkt dafür sensibilisiert werden, welche Funktionen eine Modernisierungsankündigung erfüllen soll, und welche Konsequenzen bei Nichterfüllung drohen. Diese Aufgabe ist einerseits von Rechtsanwälten aber auch von an der Maßnahme beteiligten Personen, wie Bauunternehmern, Ingenieuren oder Architekten wahrzunehmen, die gegenüber dem rechtlich häufig nicht versierten Vermieter allesamt näher vertraut sein dürften mit den rechtlichen Erfordernissen in einem Modernisierungsvorhaben. Daneben kann diese Aufklärungsarbeit aber auch von 453 BGH NJW 2012, 63, 65. 93 den zahlreichen Interessenvertreterverbänden 454 geleistet werden, die entsprechende Leitfäden zur Verfügung stellen könnten. Hierdurch dürfte sich das Maß der in vielen Fällen aus Unwissenheit nicht ordnungsgemäß erstellten Mitteilungen spürbar reduzieren lassen. d) Beginn und Dauer der Maßnahme, § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB Neben den Angaben zu Art und Umfang der Maßnahme sind dem Mieter gemäß § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB zudem der voraussichtliche Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme mitzuteilen. Dies stimmt insoweit sprachlich mit den Anforderungen der alten Rechtslage überein.455 Der Vermieter muss die Angaben stets so genau wie möglich machen,456 wobei zu berücksichtigen ist, dass er mindestens drei Monate vor Maßnahmenbeginn regelmäßig nicht in der Lage sein wird, die Daten taggenau zu bestimmen,457 zumal es üblicherweise nicht oder nicht allein in der Macht des Vermieters steht, wann die Arbeiten aufgenommen und gleichermaßen beendet werden. Vielmehr ist einerseits die Einsatzbereitschaft der beauftragten Handwerksbetriebe häufig entscheidend für den Beginn der Maßnahme.458 Andererseits können unvorhergesehene Ereignisse sowohl den Beginn als auch die Fertigstellung verzögern, so etwa ungünstige Witterungsverhältnisse459 oder beispielsweise Lieferengpässe. aa) Voraussichtlicher Beginn Ausreichend für die Angabe des voraussichtlichen Beginns muss es demgemäß sein, wenn etwa eine Kalenderwoche460 oder ein sich auf 454 Als Beispiele: die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID), die Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) oder Haus & Grund Deutschland. 455 BT-Drs. 17/10485, S. 20; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 37. 456 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 38; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 9 f.; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 65. 457 LG München I ZMR 2009, 453; LG Berlin GE 1985, 1033; AG Langenfeld WuM 1999, 284; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 38; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 66; noch zu § 554 Abs. 3 BGB a.F. Herrlein/Kandelhard/D. Both, 4. Aufl. 2010, § 554 Rn. 85; MünchKomm/Bieber, 6. Aufl. 2012, § 554 Rn. 35; a.A. AG Hamburg WuM 1987, 220. 458 LG Berlin ZMR 1999, 554; LG Köln WuM 1997, 212; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 38; MünchKomm/Bieber, 6. Aufl. 2012, § 554 Rn. 35; Abramenko, § 2 Rn. 35. 459 Vgl. etwa Sternel, NZM 2010, 721, 725. 460 LG Berlin MM 2005, 145; LG Berlin ZMR 1999, 554; AG Berlin-Mitte GE 2004, 1234; 94 wenige Tage beschränkendes Zeitfenster461 benannt wird. Ungenügend ist es demgegenüber, wenn der Vermieter auf allzu grobe Terminangaben verweist, wie etwa auf einen bestimmten Monat462 oder gar nur eine Jahreszeit463. In derartigen Fällen wird dem Interesse des Mieters, sich zeitlich auf die Modernisierung einstellen zu können, nicht hinreichend Rechnung getragen.464 Hat der Vermieter den Maßnahmenbeginn ordnungsgemäß angekündigt und verzögert sich dieser sodann jedoch aufgrund von Umständen, die für den Vermieter nicht vorhersehbar waren, so muss eine solche Verzögerung nach hier vertretener Ansicht grundsätzlich vom Mieter hingenommen werden. Darauf, ob es sich um eine erhebliche oder unerhebliche Verzögerung handelt, kommt es, entgegen einem Großteil der Literaturstimmen, nicht an.465 Anderenfalls wäre dem Gesetzeswortlaut, der nur eine „voraussichtliche“ Zeitbestimmung verlangt, nicht entsprochen. Denn die Terminologie setzt denknotwendig voraus, dass konkrete Terminabsprachen erwartungsgemäß erst später stattfinden und zeitliche Verschiebungen durchaus auftreten können. 466 Sie trägt überdies dem Umstand Rechnung, dass es nicht allein in der Hand des Vermieters liegt, wann mit der Maßnahme begonnen werden kann. Die Literatur zeigt sich hier überwiegend deutlich restriktiver und lässt die Wirksamkeit einer Modernisierungsankündigung nur dann unberührt, wenn sich der angekündigte Maßnahmenbeginn lediglich unerheblich verzögert. Bei erheblichen Verzögerungen verlöre die ursprüngliche Mitteilung des Termins seine Gültigkeit, weshalb die Ankündigung in Gänze und insbesondere unter Einhaltung der Dreimonatsfrist wieder- Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555c Rn. 7; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 9; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 66; bereits zu § 554 Abs. 3 BGB a.F. Sternel, 4. Aufl. 2009, VII Rn. 160. 461 LG Berlin ZMR 1999, 554; LG Köln WuM 1997, 212; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 38. 462 LG Berlin GE 1994, 223; LG Berlin GE 1985, 1033; LG Berlin GE 1987, 521; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 10. 463 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 38; Herrlein/Kandelhard/ D. Both, 4. Aufl. 2010, § 554 Rn. 85; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 10; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 9; Kinne, GE 2000, 1070. 464 AG Hamburg ZMR 2004, 825. 465 Hierzu sogleich genauer; LG Berlin WuM 2010, 188; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 39; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 67. 466 Mit im Kern vergleichbaren, aber hier gleichermaßen gültigen Ausführungen zum voraussichtlichen Umfang der Maßnahme Hannemann/Horst/Horst, 2013, § 2 Rn. 92. 95 holt werden müsse. 467 Dies kann, wie zu zeigen sein wird, nicht überzeugen. (1) Verzögerung des Maßnahmenbeginns Nach schon älterer Rechtsprechung, das heißt, aus der Zeit vor der Mietrechtsreform des Jahres 2001470, und bevor der Terminus „voraussichtlich“ seinen Weg in das Gesetz gefunden hatte, ging die Rechtsprechung mit Abweichungen gegenüber dem angekündigten Termin äu- ßerst restriktiv um.471 Bereits Verzögerungen von 2-3 Tagen, die beileibe nicht selten auftreten, wenn der Handwerker schon mehrere Monate zuvor einen bestimmten Termin benennen muss, führten danach zu der Konsequenz, dass Vermieter die Modernisierungsankündigung vollständig wiederholen mussten, was eine erneute Ankündigungsfrist in Gang setzte.472 Für Vermieter bedeutete das einen intensiven Eingriff in ihre Planungssicherheit. Ein gesamtes Bauvorhaben konnte sich gegebenenfalls um mehrere Monate verzögern, obwohl den Vermieter selbst keinerlei Verschulden an der Nichteinhaltung des mitgeteilten Baubeginns traf. Dem versuchte der Gesetzgeber mit der Mietrechtsreform von 2001 entgegenzutreten, indem er durch die Einfügung des Begriffs „voraussichtlich“ einen moderateren Umgang mit Verzögerungen anregte.473 Der Erfolg hielt sich jedoch in Grenzen. Da weder der Gesetzeswortlaut noch die dazugehörigen Materialien Aussagen darüber enthielten, inwieweit eine zeitliche Verzögerung noch unter die Voraussetzung der „Voraussichtlichkeit“ subsumiert werden konnte,474 stand es weiterhin praktisch im Belieben der Gerichte, mit ihrer bisherigen, strengen Linie fortzufahren. 475 Zwar zeigten sich über die Dauer geringfügige Verschiebungen zu Gunsten von Vermietern, ein signifikanter Wandel war durch die Gesetzesänderung im Ergebnis jedoch nicht zu verzeichnen. Hieran hat sich auch durch das jüngste MietRÄndG im Kern nichts geändert. Der Wortlaut des Gesetzes blieb insoweit unverändert, auch 467 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 39 f.; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 9; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 66; Schmid/Harz/Harsch, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 14; Hannemann/Horst/Horst, 2013, § 2 Rn. 96. 470 Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19.06.2001, BGBl. 2001, I S. 1149. 471 Vgl. Herrlein/Kandelhard/D. Both, 4. Aufl. 2010, § 554 Rn. 87, ders., in: NZM 2001, 78, 82; Börstinghaus, NZM 2000, 583, 587 472 LG Berlin GE 1989, 415. 473 BT-Drs. 14/4553, S. 50. 474 Vgl. Herrlein/Kandelhard/D. Both, 4. Aufl. 2010, § 554 Rn. 88. 475 Harsch, WuM 2013, 578, 579; Zehelein, WuM 2012, 418, 419; Hinz, NZM 2012, 777, 782. 96 die aktuellen Gesetzesmaterialien üben sich weiterhin in Schweigen hinsichtlich der Frage nach dem Umgang mit Verzögerungen gegenüber dem angekündigten Maßnahmenbeginn.476 Während man sich weitgehend einig darin ist, dass unerhebliche Verzögerungen im Bereich von einigen Tagen oder sogar Wochen477 die Wirksamkeit der Modernisierungsmitteilung unberührt lassen und in jedem Fall vom Mieter hingenommen werden müssen,478 geht ein offenbar noch herrschender Teil der Literatur 479 unbeirrt davon aus, dass erhebliche Verzögerungen nicht mit den gesetzlichen Anforderungen an die Mitteilung zu vereinbaren und folglich als Verstoß gegen die Ankündigungspflicht zu werten sind. Lammel480 konkretisiert dies dahingehend, allerdings noch zur alten Rechtslage, dass das Interesse des duldenden Mieters, sich auf die Modernisierung einrichten zu können, nicht gewahrt sei. Der in der Modernisierungsmitteilung angekündigte Termin für den Baubeginn sei bei erheblicher Überschreitung gewissermaßen verbraucht und müsse erneuert werden. In der Konsequenz wird vom Schrifttum daher verbreitet gefordert, dass die Ankündigung vollständig wiederholt werden müsse, und zwar ausdrücklich unter Einhaltung der Dreimonatsfrist.481 Die Gegenauffassung484 hält auch eine erhebliche Verzögerung nicht für einen Verstoß gegen die Ankündigungspflicht. Zwar kommt auch sie, ebenso wie die herrschende Meinung, weitgehend ohne (überzeugende) dogmatische Begründung aus. Es wird mehrheitlich damit argumentiert, dass eine erneute Ankündigung nicht erforderlich sei und eine bloße Förmelei485 darstellen würde. In Anbetracht der Tatsache, dass 476 Vgl. BT-Drs. 17/10485, S. 20 f. 477 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 39; Schmid/Harz/Harsch, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 14; Hannemann/Horst/Horst, 2013, § 2 Rn. 96. 478 Schon zu § 554 Abs. 3 BGB a.F. Herrlein/Kandelhard/D. Both, 4. Aufl. 2010, § 554 Rn. 85; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, VII Rn. 161. 479 So etwa Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 39 f.; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 9; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 66; Schmid/Harz/Harsch, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 14; Hannemann/Horst/Horst, 2013, § 2 Rn. 96. 480 Lammel, 3. Aufl. 2007, § 554 Rn. 74, 77. 481 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 39 f.; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 9; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 66; noch zum alten Recht Lammel, 3. Aufl. 2007, § 554 Rn. 77. 484 Vgl. etwa Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555c Rn. 7; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 32; zu § 554 Abs. 3 BGB a.F. Bamberger/Roth/Ehlert, 3. Aufl. 2012, § 554 Rn. 23e; diese Tendenz auch schon zu erkennen bei Herrlein/Kandelhard/D. Both, 4. Aufl. 2010, § 554 Rn. 87 ff.; Sternel, 4. Aufl. 2009, VII Rn. 160. 485 So Herrlein/Kandelhard/D. Both, 4. Aufl. 2010, § 554 Rn. 76; Sternel, 4. Aufl. 2009, 97 das Gesetz in § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB aber nur die Angabe des „voraussichtlichen“ Maßnahmenbeginns verlangt, und eine Differenzierung zwischen erheblichen und unerheblichen Verzögerungen dem Gesetzeswortlaut dagegen vollkommen fremd ist, erscheint diese Sichtweise die durchaus überzeugendere zu sein. Auch praktische Erwägungen, vor allem im Hinblick auf das gesetzgeberische Ziel der Modernisierungsförderung, legen ein Verständnis im Sinne der Gegenauffassung nahe. Die folgenden Ausführungen sollen ein wenig Licht in diese recht spärlich behandelte Problematik bringen und diese mit dogmatischen Überlegungen aufarbeiten. (a) Grammatikalische Auslegung Der Wortlaut des § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB verlangt vom Vermieter, dass er den voraussichtlichen Beginn der Maßnahme mitteilt. Die Aufgabe des Vermieters lässt sich hierbei im Grunde in zwei Elemente aufteilen. Sie besteht zum einen aus der Ermittlung eines voraussichtlichen Termins für den Maßnahmenbeginn und zum anderen aus der sich daran anschließenden Übermittlung dieser Information an den Mieter. Qua Natur der Sache kann der Vermieter bei ersterem nicht mehr schulden, als eine pflichtgemäße und sorgfältige Auseinandersetzung mit den Informationen, die ihm zum Status quo, also zum Zeitpunkt der Modernisierungsankündigung, zur Verfügung stehen.488 Er hat nach Maßgabe dessen eine Prognose anzustellen, wann realistischerweise mit einem Baubeginn zu rechnen ist. Konnte solchermaßen ein Datum oder Zeitfenster ermittelt werden, ist dieses dem Mieter mitzueilen. Eine darüberhinausgehende Pflicht, im Sinne einer Garantie für die Einhaltung des angekündigten Termins, kann, insbesondere aufgrund der langen Frist von drei Monaten, keineswegs verlangt werden und ist dem Gesetzeswortlaut auch nicht zu entnehmen. Nach Maßgabe dessen erfolgt eine Ankündigung des voraussichtlichen Maßnahmenbeginns dann in Übereinstimmung mit dem Gesetzeswortlaut, wenn der Vermieter alle für ihn vorhersehbaren Umstände in seine Berechnungen einbezogen hat,489 wobei bei der Frage nach der Vorhersehbarkeit auf den Horizont eines sorgfältig und gewissenhaft agierenden Vermieters abzustellen ist. Im Rahmen einer Rechtmäßigkeitsprüfung muss sich der Rn. VII 161. 488 Herrlein/Kandelhard/D. Both, 4. Aufl. 2010, § 554 Rn. 84; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 9 f.; Börstinghaus, NZM 2000, 583, 587; Sternel, NZM 2001, 1058, 1063. 489 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 9 f.; Sternel, NZM 2001, 1058, 1063. 98 Vermieter mithin stets an der Kontrollfrage messen lassen, ob ein konkreter Umstand, der im Nachhinein zu Verzögerungen geführt hat, bei sorgsamer Vorgehensweise vorherzusehen gewesen wäre. Ist dies der Fall, war die Ankündigung der Maßnahme fehlerhaft und muss wiederholt werden. Anderenfalls kann ausgehend vom Gesetzeswortlaut kein Fehlverhalten des Vermieters festgestellt werden, sodass nicht erkennbar ist, auf welcher rechtlichen Grundlage dem Vermieter die Wiederholung der Ankündigung auferlegt werden sollte. Mehr als eine zum Zeitpunkt der Modernisierungsankündigung anzustellende und pflichtgemäß durchzuführende Prognose des Maßnahmenbeginns schuldet der Vermieter nach dem eindeutigen Wortlaut des § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB jedenfalls nicht.490 (b) Historische Auslegung Der Gesetzgeber war seit dem Mietrechtsreformgesetz 2001 kontinuierlich bemüht, die formellen Anforderungen an Modernisierungsankündigungen zu lockern, um nicht einem, wie von vielen befürchteten, faktischen Modernisierungsstopp zu erliegen.491 Mit dem MietRÄndG 2013 sowie dem Energiekonzept von 2010492 hat er diese Intention noch einmal unterstrichen und so deutlich wie nie betont, dass es unbedingt erforderlich sei, vor allem die energetischen Modernisierungsraten im Gebäudebestand zu verdoppeln, um die ambitionierten Klimaschutzziele erreichen zu können.493 Er hat deswegen in vielen Vorschriften Erleichterungen für Vermieter eingeführt, die ein homogeneres Modernisierungsverfahren ermöglichen sollen. Zwar wurden bei der Modernisierungsankündigung hinsichtlich der Zeitangaben weder inhaltliche Ver- änderungen vorgenommen noch enthalten die Gesetzesmaterialien ausdrückliche Anweisungen an die Rechtsprechung, ihre bisherige Praxis zu verändern. Jedoch ist es mit dem ausdrücklich beabsichtigten Abbau von Modernisierungshindernissen sehr gut zu vereinbaren, wenn an eine unvorhersehbare Verzögerung des Maßnahmenbeginns keine allzu schwerwiegenden Folgen für den Vermieter geknüpft werden, zumal hinlänglich bekannt ist, dass es im Bereich des Bauwesens 490 So im Wesentlichen auch zum Terminus der „Voraussichtlichkeit“ im Rahmen der Angabe des Umfangs der Maßnahme Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555c Rn. 6. 491 Vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 25; Steike, DWW 2000, 47, 48 mwN. 492 Energiekonzept für eine umweltschonende, zuverlässige und bezahlbare Energieversorgung, BT-Drs. 17/3049. 493 BT-Drs. 17/3049, S. 2 f.; 17/10485, S. 1. 99 regelmäßig zu Verzögerungen kommt, die mehrere Monate vor dem geplanten Maßnahmenbeginn überhaupt nicht absehbar sind.494 Hinzu kommt, dass sich die bisher sehr strenge Literatur498 im Wesentlichen auf ein Urteil des LG Berlin aus dem Jahre 1988499 stützt. Hierin heißt es, dass, wenn der Vermieter den angekündigten Zeitpunkt für den Maßnahmenbeginn nicht einhalten könne und danach eine erhebliche Verzögerung eintrete, die vorausgehende schriftliche Mitteilung gegenstandslos sei und eine spätere Durchführung der Maßnahme dementsprechend eine erneute schriftliche Ankündigung erfordere. Von gesteigerter Beachtung muss in diesem Zusammenhang aber sein, dass das Urteil auf Grundlage der Gesetzesfassung mit Stand vom 1. Januar 1983500 ergangen ist. Seither ist die Vorschrift zur Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme insgesamt dreimal reformiert501 und unter anderem um den Terminus „voraussichtlich“ erweitert worden. Die Anforderungen sollten dadurch bewusst weniger streng und damit modernisierungsfreundlicher werden. Damit erscheint ein Anknüpfen der herrschenden Meinung an die überholte Rechtsprechung von 1988 jedenfalls nicht länger vertretbar. Des Weiteren hat sich das gesellschaftliche und politische Interesse an Wohnraummodernisierungen seither fundamental gewandelt. Nicht zuletzt aufgrund der erst wenige Jahre zurückliegenden Nuklearkatastrophe von Fukushima im Jahre 2011 hat sich das Bewusstsein der Bevölkerung für Klimaschutz und Ressourcenschonung dramatisch erhöht. Die Folgen und die Bedeutung des Klimawandels sind, anders als noch in den 1980er Jahren, zentrale Anliegen eines Großteils der Gesellschaft. Auch die Forderungen nach vor allem energetischen Sanierungen sind gegenüber dem Vergleichsjahr 1988 ungleich lauter. Der Gesetzgeber hat sich aus diesen Gründen für eine progressive Förderung von Wohnraummodernisierungen ausgesprochen 502 und ist be- 494 Vgl. etwa Abramenko, § 2 Rn. 35. 498 Vgl. bspw. bei Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 29; Kinne/Schach/Bieber/Kinne, 7. Aufl. 2013, § 555c Rn. 39; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 9; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 67. 499 LG Berlin v. 28.11.1988 – 61 S 166/88, GE 1989, 415 = WuM 1989, 287. 500 Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982, BGBl. I 1982, 1912. 501 Vgl. Viertes Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (Viertes Mietrechtsänderungsgesetz) vom 21. Juli 1993, BGBl. I 1993, 1257; Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001, BGBl. I 2001, S. 1149-1176; Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz - MietRÄndG) vom 11. März 2013, BGBl. I 2013, 434-440. 502 BT-Drs. 17/3049, S. 2 f. 100 strebt, mit der jüngsten Mietrechtsreform die Modernisierungsraten merklich zu befeuern.503 Hierzu würde es erheblich beitragen, wenn eine nicht voraussehbare zeitliche Verzögerung des Baubeginns nicht mit der Sanktion einer Neuankündigungspflicht belegt wäre. In Anbetracht der gesellschaftlichen und klimapolitischen Herausforderungen ist es folglich auch aus historischer Sicht geboten, die Auslegung der Ankündigungspflicht von den Überresten einer längst überholten Rechtsprechung zu befreien und an die gegenwärtigen Bedürfnisse und rechtlichen Gegebenheiten anzupassen (c) Systematische Auslegung Die von der herrschenden Meinung vorgenommene Unterteilung in erhebliche und unerhebliche Verzögerungen findet keine Stütze im Gesetz und überzeugt daher in systematischer Hinsicht nicht. Unabhängig davon, in welchem Ausmaß sich der tatsächliche Maßnahmenbeginn gegenüber dem angekündigten verschiebt, knüpft das Gesetz nur an einen einzigen Umstand an, nämlich daran, ob die eingetretene Verzögerung für den Vermieter vorhersehbar war. Es fragt nicht danach, ob der Vermieter diesen Umstand zu vertreten hat oder ob er zu erheblichen Verzögerungen führt. Das einzige Kriterium ist, ob der Vermieter das Eintreten der Verzögerung aus ex-ante-Sicht erwarten konnte. Es vermag auch gar nicht einzuleuchten, warum ein Vermieter das Risiko einer Verzögerung, die für ihn im Zweifel ebenso wenig vorauszusehen war, wie für den Mieter, ganz allein tragen sollte, obwohl er ohnehin schon mit sämtlichem planerischen und finanziellen Aufwand der Maßnahme belastet ist. Das Mietrecht spricht in § 555d Abs. 1 BGB insoweit auch eine eindeutige Sprache, wenn es den Grundsatz aufstellt, dass der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden hat. Umgekehrt bedeutet das, dass nur ausnahmsweise keine Duldungspflicht bestehen soll. Vor diesem Hintergrund sowie vor dem Hintergrund der gesetzgeberischen Intention der Modernisierungsförderung wirkt es daher vollkommen deplatziert, in eine Vorschrift betreffend die Modernisierungsankündigung, die ihrerseits über die Duldungspflicht des Mieters bestimmt, eine Voraussetzung hineinzulesen, die der Gesetzgeber einerseits gar nicht vorgesehen hat und die zu allem Überfluss das Modernisieren massiv erschwert. Die Vorgabe des Gesetzgebers, Verzögerungsfälle mit der Handhabe der Voraussichtlichkeit anzugehen, wird offenbar von der herrschenden Meinung vollkommen ignoriert. Es finden sich in der Literatur nirgends Argumentationsmuster, die in irgendeiner Form auf die Vorhersehbarkeit der später eintretenden Verzögerung 503 BT-Drs. 17/10485 S. 1. 101 abstellen. Vielmehr wird sich ausschließlich ergebnisorientiert in dem vermeintlich vorzugswürdigen Interesse des Mieters verbissen, sich stets ausgiebig, das heißt mit einem Vorlauf von drei Monaten, auf eine Modernisierungsmaßnahme einstellen zu können. Dass der Gesetzgeber inzwischen jedoch einen davon abweichenden Willen gebildet hat und nicht den Komfort des Mieters in derartigen Fällen über jeden Zweifel hinweg als primär schützenswertes Gut erachtet, hat er spätestens mit der Einfügung der Dimension der Voraussichtlichkeit zum Ausdruck gebracht. Auf die Frage, ob eine Verzögerung erheblich oder unerheblich ist, kann es demnach überhaupt nicht ankommen. Hätte der Gesetzgeber dem Vermieter auch eine Verantwortlichkeit für den Zeitraum ab Modernisierungsankündigung bis zum Beginn der Baumaßnahme auferlegen wollen, die mit Auswirkungen für die Wirksamkeit der Modernisierungsankündigung behaftet ist, hätte er dies ausdrücklich regeln müssen. Für Fälle des Abweichens von der angekündigten Mieterhöhung hat er dies beispielsweise getan. In § 559b Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB wird darauf abgestellt, dass die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Der Vermieter wird hier unabhängig von einem Verschulden für eine Abweichung gegenüber der Ankündigung zur Verantwortung gezogen, und zwar insoweit, als die Mieterhöhung erst mit einer zeitlichen Verzögerung in Kraft tritt. Dass der Vermieter im Falle eines von der Ankündigung abweichenden Maßnahmenbeginns ebenfalls für diesen Umstand einzustehen hätte, wenngleich dies für ihn nicht vorhersehbar war, entbehrt jeder gesetzlichen Grundlage. Die Rechtslage ist insoweit eindeutig. Die Wirksamkeit einer Modernisierungsankündigung kann hinsichtlich der Mitteilung des Maßnahmenbeginns nur dann in Frage zu stellen sein, wenn Umstände den Beginn der Arbeiten verzögern, die für den Vermieter bereits zum Zeitpunkt der Abgabe der Mitteilung abzusehen waren. Kommt es nach dem Zugang der Ankündigung beim Mieter, also nachdem der Vermieter einen abschließenden Willen in Bezug auf den Beginn der Arbeiten kundgetan hat, gleichwohl zu Verzögerungen, kann dies grundsätzlich keinerlei Auswirkungen mehr auf die Wirksamkeit der Mitteilung haben, wenn diese insoweit nicht zu beanstanden ist, also alle vorhersehbaren Umstände ordnungsgemäß in den Planungsvorgang eingeflossen sind. Mit Zugang der Mitteilung hat der Vermieter seine Pflicht nach § 555c Abs. 1 BGB abschließend erfüllt, an deren Wirksamkeit ist nun nicht mehr zu rütteln. Denkbar sind ab diesem Stadium allenfalls noch Schadensersatzansprüche, wenn der Vermieter in zu vertretender Weise Verzögerungen herbeiführt, etwa, indem er Zahlungen nicht (rechtzeitig) leistet oder Mitwirkungshandlungen un- 102 terlässt, dies für ihn nicht absehbar war und der Mieter hierdurch Schäden erleidet. An seiner Pflicht zu Duldung der Maßnahme ändert sich für den Mieter dadurch aber nichts. (d) Teleologische Auslegung Schließlich ist auch festzuhalten, dass die hier favorisierte, vermietergünstigere Auslegung im Ergebnis nicht dem Sinn und Zweck der Modernisierungsankündigung zuwiderläuft. Zunächst wird die den Schutzzweck dominierende Überlegungsfrist von drei Monaten, die durch den Zugang der Ankündigung ausgelöst wird und in der sich der Mieter über die Auswirkungen der Modernisierung und etwa zu ergreifende Maßnahmen, wie Kündigung oder Härteeinwand, informieren soll,507 in keiner Weise hiervon tangiert. Sofern sich also aufgrund der Verzögerung des Baubeginns an den Modalitäten der Maßnahme selbst nichts ändert, besteht keinerlei Bedürfnis für eine erneute Ankündigung, da der Mieter einen vollständigen Dreimonatszeitraum zur Meinungsbildung und Informationsbeschaffung zur Verfügung hatte. Anders verhält es sich hinsichtlich der Möglichkeit des Mieters, sich auf die Arbeiten einstellen zu können. Wenn der Vermieter einen geänderten Baubeginn auch kurzfristig ankündigen darf, werden umfassende Planungen für den Mieter im Regelfall nicht mehr realisierbar sein. Diese Einschränkung ist in der Gesamtbetrachtung und unter Berücksichtigung der Bedeutung vor allem von energiesparenden Modernisierungen jedoch hinzunehmen. Ausschlaggebend hierbei sind insbesondere die massiven Nachteile, die Vermietern zu entstehen drohen, wenn eine Modernisierungsmaßnahme entgegen aller Planungen und getroffenen Vorkehrungen erst nach einer erneuten fristgemäßen Ankündigung durchführbar wäre. Denn während eine kurzfristige terminliche Verschiebung aus Mietersicht oftmals lediglich mit Komforteinbußen verbunden ist und allenfalls kleinere Unannehmlichkeiten verursacht,509 sind die Konsequenzen für Vermieter, gemessen daran, regelmäßig erheblich gravierender. Die Organisations- und Koordinierungsbemühungen, die bei einer zusätzlichen Verzögerung von drei Monaten anfallen, sind unter Umständen immens und vielfach kaum zu kalkulieren. 510 Es besteht regelmäßig die Gefahr, dass die engagierten Unternehmen zu dem neuen Zeitpunkt gar 507 Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 4 Rn. 71; zu § 554 Abs. 3 BGB a.F. Bamberger/Roth/Ehlert, 3. Aufl. 2012, § 554 Rn. 22. 509 So im Kern auch schon Sternel, NZM 2010, 721, 725. 510 Herrlein/Kandelhard/D. Both, 4. Aufl. 2010, § 554 Rn. 88. 103 keine freien Kapazitäten mehr haben und sich die Arbeiten aufgrund dessen weiter verzögern und die Kosten in die Höhe getrieben werden. 511 Dies wiederum kann auch nicht im Interesse des Mieters sein, der eine Kostensteigerung gegebenenfalls über § 559 BGB selbst unmittelbar zu spüren bekommt. Dass sich die Kosten bei Hinzuziehung von neuen Unternehmen sogar recht wahrscheinlich erhöhen würden, ist dem Umstand zuzuschreiben, dass sich der vernünftig und besonnen agierende Vermieter bei seinen ursprünglichen Planungen für das aus seiner Sicht wohl beste Preis-/Leistungsverhältnis entschieden haben wird. Nicht auszuschließen ist daneben, dass das Vorhaben beispielsweise auch jahreszeitenbedingt, aufgrund der bis zum neuen Termin anzutreffenden Witterungsverhältnisse, vorerst nicht mehr durchführbar ist. Dadurch würden weitere Verzögerungen eintreten, die aus gesamtgesellschaftlicher Sicht äußerst unbefriedigend wären. Losgelöst von den Parteiinteressen des Mietverhältnisses würde nicht zuletzt auch die Planbarkeit für Bauunternehmen spürbar erhöht, wenn nicht mehr mit mehrmonatigen Aufschüben gerechnet werden müsste. Steigert sich dadurch die Kalkulierbarkeit der Unternehmen und können diese dadurch effizienter arbeiten, kann sich dies gegebenenfalls positiv auf die Marktpreise auswirken, was wiederum Mietern mittelbar und Vermietern direkt zu Gute käme. In der Gesamtbetrachtung ist es nach alledem erheblich vorteilhafter für sämtliche Beteiligten, wenn nicht vorhersehbare Verzögerungen zu keiner erneuten Ankündigungspflicht führten. Im Übrigen, und dies dürfte der ausschlaggebende Punkt sein, mangelt es Mietern bereits an einem schutzwürdigen Interesse, um aufgrund von unvorhersehbaren Bauverzögerungen eine Neuankündigung fordern zu können. Denn dass der Vermieter nur den voraussichtlichen Maßnahmenbeginn mitzuteilen hat, ist zweifelsfrei dem Gesetzestext zu entnehmen und liegt daher im Rahmen dessen, was der Mieter wissen kann. Dass unvorhergesehene Verzögerungen auftreten können, liegt somit nicht nur im Bereich der allgemeinen Lebenserfahrung, sondern wird vom Gesetzgeber auch ausdrücklich als beachtenswert deklariert. Mieter müssen daher schon von Gesetzes wegen immer auch mit Verzögerungen rechnen, die für den Vermieter initial nicht absehbar waren. Dass der Mieter sich in solchen Fällen eventuell nicht in idealer Weise auf die Modernisierungsarbeiten vorbereiten kann, liegt in der Natur der Sache und ist ausweislich der gesetzlichen Regelung hinzunehmen. Auch für den Vermieter bedeuten Verzögerungen häufig erhebliche Unannehmlichkeiten, sodass insgesamt von einer fairen Lasten- und 511 Vgl. auch Herrlein/Kandelhard/D. Both, 4. Aufl. 2010, § 554 Rn. 88. 104 Risikoverteilung gesprochen werden kann. Die Konsequenzen unabsehbarer Verzögerungen summieren sich somit nicht allein auf Seiten des Vermieters, der im Falle einer Neuankündigungspflicht noch zusätzlich massiv beeinträchtigt würde, sondern verlangen beiden Mietparteien eine gewisse Flexibilität ab, die im Hinblick auf die Förderung der Energiewende jedoch nur ein geringfügiges Übel darstellt. Schließlich fügt sich diese Gesetzesauslegung auch ideal in die gesetzgeberische Absicht, die hinter der Einfügung des Wortes „voraussichtlich“ steckte. Der Sinn und Zweck der Aufnahme dieses Begriffs in die Vorschriften zur Modernisierungsankündigung durch das Mietrechtsreformgesetz 2001 liegt ausweislich des eindeutigen Willens des Gesetzgebers in der Erleichterung der Modernisierungsankündigung und der damit zusammenhängenden Förderung energiesparender Maßnahmen im Wohngebäudebereich.513 Wie bereits unter (b) angedeutet, sollten die inhaltlichen Anforderungen an die Modernisierungsankündigung dadurch spürbar abgesenkt werden und sich die Rechtslage für Vermieter merklich verbessern. Diese Stoßrichtung wurde durch das MietRÄndG 2013 aufgegriffen mit der Intention, die Anforderungen noch einmal maßgeblich abzusenken. Mit diesem Prozess aber ist die herrschende Meinung zur Problematik von Verzögerungen im Maßnahmenbeginn, die, wie bereits erwähnt, überwiegend noch auf dem Urteil des LG von 1988 fußt, nicht in Einklang zu bringen. (2) Zwischenergebnis Die systematische Auslegung des § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB hat ergeben, dass der Umgang der herrschenden Meinung mit Verzögerungen im Baubeginn nicht mit der Norm zu vereinbaren ist. Weder der Gesetzeswortlaut, noch die Systematik oder der Sinn und Zweck der Modernisierungsankündigung gebieten eine wiederholte formelle Mitteilung in Fällen des erheblichen Abweichens von dem ursprünglich angekündigten Termin des Modernisierungsbeginns. Auch die historische Entwicklung der Vorschrift zeugt von einer bewussten Entscheidung des Gesetzgebers zur Erleichterung der Modernisierungsankündigung, was ebenfalls für die hier vertretene Ansicht spricht. Maßgeblich ist allein die Frage nach der Vorhersehbarkeit von Umständen, die zu einer Verzögerung führen können. Ob der Vermieter diese Umstände letztlich zu vertreten hat, oder ob diese zu erheblichen oder lediglich unerheblichen Verzögerungen führen, ist für die Wirksamkeit der Modernisierungsankündigung ohne Bedeutung, solange der Vermieter sie zum Zeitpunkt 513 Vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 2, 36 f., 50. 105 der Ankündigung bei pflichtgemäßem Vorgehen nicht voraussehen konnte. Eine Gesetzesänderung ist nicht angezeigt, da die derzeitige Regelung im Grunde unmissverständlich ist. In der Literatur schien sich lediglich eine Art Bequemlichkeit eingeschlichen zu haben, die sich mit den Auffassungen der Rechtsprechung in den 1980er Jahren begnügt hat. Dass diese jedoch nicht länger aufrechtzuerhalten sind, wurde durch die voranstehenden Ausführungen aufgezeigt. Um Mieter allerdings nicht vollständig schutzlos und vor vollendete Tatsachen zu stellen, wird gemäß dem Grundsatz von Treu und Glauben angeregt, Vermietern eine informelle Pflicht zur rechtzeitigen Anzeige des neuen Baubeginns aufzuerlegen. Die Rechtzeitigkeit sollte sich nach dem Umfang der geplanten Arbeiten richten. Bei kleineren Maßnahmen dürften einige Tage genügen, bei umfangreicheren Gewerken werden ein bis zwei Wochen Vorlauf für angemessen zu erachten sein.517 Darüber hinaus sollte Mietern erneut die Möglichkeit zur Geltendmachung von personalen Härtegründen518 eingeräumt werden, für den Fall, dass nunmehr Umstände vorliegen – wie etwa ungeeignete Witterungsverhältnisse, Erkrankungen oder ähnliches –, die eine Modernisierung zum gegenwärtigen Zeitpunkt unzumutbar erscheinen lassen. Die Frist hierfür würde mit der Mitteilung des neuen Termins beginnen und – zur Wahrung der Praktikabilität und der Planungssicherheit – mit Beginn der Arbeiten verstreichen. Im Übrigen bliebe es bei den Grundsätzen des § 555d BGB, insbesondere betreffend die Geltendmachung von Härtegründen nach Baubeginn im Sinne von dessen Absatz 4. Die Notwendigkeit, auch finanzielle Härten erneut vortragen zu dürfen, besteht nicht, da der Mieter hierzu bereits einmal die Gelegenheit hatte und sich allein durch die Verzögerung keine inhaltlichen Änderungen gegenüber der ursprünglichen Ankündigung ergeben dürften. Wäre dies entgegen den Erwartungen doch einmal der Fall, bliebe der Vermieter ohnehin dazu verpflichtet, eine erneute Ankündigung nach § 555c BGB vorzunehmen, mit der Folge, dass sämtliche Härteeinwände gemäß § 555d BGB wieder zulässig wären. bb) Voraussichtliche Dauer Neben dem Beginn der Maßnahme ist auch deren voraussichtliche Dauer anzukündigen. Es gelten hierfür dem Grunde nach dieselben Grundsätze. 519 Die Angabe der Dauer muss und kann ebenfalls nur 517 So auch LG Berlin v. 5.11.2001 – 62 S 280/01, MM 2002, 141; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 32. 518 Hierzu ab Seite 151 ff. 519 Vgl. insoweit Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 33 ff.; Blank/Börstinghaus/ 106 prognostisch erfolgen. Eine Gewähr für die Richtigkeit der Auskunft ist deshalb auch hier nicht zu verlangen. Dies muss gerade bei der Angabe der Maßnahmendauer gelten, weil sich während der Arbeiten immer auch Zusatzarbeiten oder Mängel zeigen können, die bei der ursprünglichen Zeitkalkulation nicht berücksichtigt werden konnten.520 Dennoch sollen die Angaben auch hier so genau sein, wie es drei Monate vor Maßnahmenbeginn eben möglich ist.521 Der Verweis auf eine Kalenderwoche ist analog zu den Angaben zum Beginn der Maßnahme auch hier ausreichend.522 Sehr viel pauschaler dürfen die Auskünfte jedoch nicht werden. Bei größeren Gewerken oder kombinierten Maßnahmen, die zuweilen regelmäßig aus mehreren Bauabschnitten bestehen, genügt die Angabe der Gesamtbauzeit nicht. 523 Vielmehr müssen die einzelnen Phasen näher beschrieben und insbesondere differenziert werden, wann ein Betreten der Räume des Mieters voraussichtlich erforderlich ist und wann nicht. 524 Anderenfalls wird der Mieter nicht in die Lage versetzt, sich angemessen auf die anstehenden Arbeiten einstellen zu können. Wie bereits aufgezeigt, ist es nicht ungewöhnlich, dass der tatsächliche Ablauf der Arbeiten von dem angekündigten abweicht. Verzögerungen im Bau sind allgegenwärtig, wie nicht nur zahlreiche populäre Vorhaben aus deutschen Großstädten exemplarisch belegen. Es stellt sich folglich die Frage nach dem Umgang mit Überschreitungen der angekündigten Dauer. Nach hiesiger Ansicht entschieden abzulehnen, ist die Pflicht einer erneuten Ankündigung unter Einhaltung der Dreimonatsfrist im Sinne des § 555c Abs. 1 S. 1 BGB.525 Es würde zu absurden Kon- Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 11; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555c Rn. 7; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 69; zu § 554 Abs. 3 BGB a.F. Herrlein/Kandelhard/D. Both, 4. Aufl. 2010, § 554 Rn. 92. 520 Zu § 554 Abs. 3 BGB a.F. Herrlein/Kandelhard/D. Both, 4. Aufl. 2010, § 554 Rn. 92. 521 LG Berlin GE 2008, 201; LG Köln WuM 1997, 212; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 11; Hannemann/Horst/Horst, 2013, § 2 Rn. 97; Schmidt- Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 43; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 9. 522 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c. Rn. 11; Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 4 Rn. 90. 523 LG Hamburg WuM 2005, 60; AG Hamburg-Blankenese WuM 2010, 151; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 9; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 69; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c. Rn. 11. 524 AG Hamburg-Blankenese WuM 2010, 151; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 69; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c. Rn. 11. 525 Ebenso schon zu § 554 Abs. 3 BGB a.F. Herrlein/Kandelhard/D. Both, 4. Aufl. 2010, § 554 Rn. 94; annähernd Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 69 und Schmidt- Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 44, die sich hier deutlich großzügiger zei- 107 sequenzen führen, wenn ein sich bereits seit Wochen oder Monaten im Bau befindliches Vorhaben aufgrund einer Verzögerung längerfristig dem Stillstand erliegen würde, wenn für den über die angekündigte Dauer hinausgehenden Bauabschnitt eine neue Ankündigung mitsamt Dreimonatsfrist vorzunehmen wäre. Während der Zeit des Stillstandes befände sich das Objekt fortwährend in einem nichtvertragsgemäßen Zustand, was nicht im Interesse der Mietparteien sein kann.526 In Anlehnung an die voranstehenden Ausführungen zum Abweichen vom angekündigten Beginn der Maßnahme ist deshalb zu fordern, dass der Vermieter dem Mieter eine Verzögerung freilich anzuzeigen hat,527 jedoch zur Aufrechterhaltung der Duldungspflicht nicht die Einhaltung der Dreimonatsfrist zu verlangen ist.528 Der Mieter soll zwar berechtigt sein, für den Zeitraum, der über die Ankündigung hinausgeht, zu prüfen, ob Härtegründe vorliegen, jedoch wird eine Abwägung nur sehr selten zu seinen Gunsten ausfallen.529 Anzuknüpfen ist dabei an den Gedanken des Gesetzgebers, wonach Härtegründe, die erst nach Beginn der Maßnahme vorgetragen werden, wie etwa im Falle des § 555d Abs. 4 S. 1 BGB, nur im äußersten Ausnahmefall die Fortsetzung einer Maßnahme verhindern können.530 In aller Regel wird und muss mithin die Duldungspflicht des Mieters auch dann bestehen bleiben, wenn die Arbeiten länger als angekündigt dauern. Jede andere Handhabe wäre auch widersinnig, da sie dem Interesse des Mieters, schnellstmöglich zu einem uneingeschränkten Mietgebrauch zurückzukehren, entgegenstünde. Beruht die Verzögerung indes auf einem Verschulden des Vermieters, etwa aufgrund seines Zahlungsverhaltens gegenüber seinen Auftragnehmern oder sonstiger mangelnder Kooperation, dürfte ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, 3, 281 BGB wegen unnötiger Verlängerung des vertragswidrigen Zustands in Betracht gen, als bei Verzögerungen hinsichtlich des Maßnahmenbeginns und auf die Umstände des Einzelfalles abstellen; in diesem Sinne auch LG Berlin WuM 2010, 88; a.A. Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 9. 526 Schon zur alten Rechtslage Herrlein/Kandelhard/D. Both, 4. Aufl. 2010, § 554 Rn. 94. 527 Soweit ausdrücklich auch noch LG Berlin WuM 2010, 88; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 44; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 69; zu § 554 Abs. 3 BGB a.F. PWW/Elzer, 7. Aufl. 2012, § 554 Rn. 16. 528 Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 4 Rn. 91; schon zur alten Rechtslage Herrlein/Kandelhard/D. Both, 4. Aufl. 2010, § 554 Rn. 94. 529 Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 4 Rn. 91. 530 Vgl. BT-Drs. 17/10485, S. 22. 108 kommen. 531 Kleinere Verzögerungen wird der Mieter aber auch hier grundsätzlich ohne Konsequenzen hinnehmen müssen.532 e) Mieterhöhung und Betriebskosten, § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BGB Neben den Angaben zu der Modernisierungsmaßnahme selbst muss der Vermieter gemäß § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BGB auch Auskünfte über finanzielle Aspekte des Vorhabens geben. Dabei war die Angabe zur Mieterhöhung auch schon nach alter Rechtslage gemäß § 554 Abs. 3 S. 1 BGB a.F. vorgesehen. Neu ist hingegen das nunmehr ausdrücklich im Gesetz verankerte Erfordernis, auch zu den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten Stellung nehmen zu müssen. aa) Überblick Der Vermieter hat grundsätzlich die Möglichkeit, die Kosten der Modernisierung, so es sich um eine Modernisierung nach § 555b Nr. 1 oder 3-6 BGB handelt, vgl. § 559 Abs. 1 BGB, anteilig auf die Miete umzulegen. Beabsichtigt er dies, so muss er es in der Modernisierungsankündigung gemäß § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BGB mitteilen. Anderenfalls ist eine Angabe zu den Mietkosten, wie nunmehr ausdrücklich normiert, entbehrlich. Daneben müssen auch die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten in der Mitteilung angegeben werden. Diese Auskünfte dienen allesamt dem Zweck, dass sich der Mieter auf die zu erwartende finanzielle Belastung einstellen und etwaige finanzielle Härten prüfen kann.533 Mit der Neufassung der Vorschrift hat der Gesetzgeber gleich eine ganze Reihe von Streitpunkten der alten Rechtslage eliminiert. Zunächst wird nun klargestellt, dass Angaben zur Miete nur im Falle einer geplanten Mieterhöhung zu machen sind. Noch nach alter Rechtslage wurde demgegenüber teilweise vertreten, der Vermieter müsse sich auch dann zur Miethöhe äußern, wenn diese unverändert bliebe. 534 Ebenfalls neu ist, dass nunmehr ausschließlich Mieterhöhungen nach § 559 BGB anzukündigen sind. Die Vorgängerregelung des § 554 Abs. 3 S. 1 BGB a.F. war demgegenüber offener gefasst und be- 531 Schon zur alten Rechtslage Herrlein/Kandelhard/D. Both, 4. Aufl. 2010, § 554 Rn. 94. 532 Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 4 Rn. 91. 533 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 7; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 24. 534 Vgl. etwa Blank/Börstinghaus/Blank, 3. Aufl. 2008, § 554 Rn. 49; dafür, dass die Angabe entbehrlich war BayObLG NJW-RR 2001, 300; MünchKomm/Bieber, 6. Aufl. 2012, § 554 Rn. 35. 109 schränkte sich nicht expressis verbis auf Mieterhöhungen nach § 559 BGB. Daher bestand hier Raum für die Annahme, dass der Vermieter jedwede, im Zusammenhang mit der Modernisierung stehende Mieterhöhung anzukündigen habe. Folglich wurde in der Literatur mitunter gefordert, dass der Vermieter den Mieter auch dann informieren müsse, wenn er zwar keine typische Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB, jedoch im Zuge der Modernisierung eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB plane.535 Dem ist der Gesetzgeber unter Zugrundelegung der Rechtsprechung des BGH536 nun aber mit einer eindeutigen Regelung entgegengetreten.537 Einer der wohl bedeutendsten Punkte der reformierten Ankündigungsvorschrift ist daneben aber die nunmehr erfolgte Klarstellung, dass Angaben zu den künftigen Betriebskosten zu machen sind. § 554 Abs. 3 S. 1 BGB a.F. war dieses Erfordernis nicht zu entnehmen. Gleichwohl war die Auffassung im Schrifttum weit verbreitet, dass Veränderungen bei den Betriebskosten, zum Schutze des Mieters und über den Wortlaut des Gesetzes hinaus, anzuzeigen seien.538 Im Detail, das heißt bei der Frage, ob das für alle Formen von Betriebskosten galt oder in welchem Umfang Angaben zu machen waren, herrschte jedoch wenig Einigkeit, 539 weshalb dieser Bestandteil der Ankündigung für Vermieter relativ viele Unsicherheiten barg. Vor diesem Hintergrund ist die Neuregelung insoweit sehr zu begrü- ßen, als in vielen Bereichen für mehr Klarheit gesorgt wurde, was die Planbarkeit für Vermieter spürbar erhöhen dürfte. Wie die einzelnen Veränderungen jedoch inhaltlich zu bewerten sind, wird nach den folgenden Abschnitten zu beurteilen sein. bb) Die zu erwartende Mieterhöhung nach § 559 BGB Nach nun eindeutigem Gesetzeswortlaut ist die Mieterhöhung in einem absoluten Betrag anzugeben, Prozentsätze oder eine zu erwartende Spanne allein genügen nicht.540 Die Berechnung des Erhöhungsbetrages 535 Vgl. Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 12. 536 BGH NJW 2008, 3630 = WuM 2009, 40 = NZM 2008, 883. 537 Vgl. Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 12. 538 Vgl. Schmidt/Futterer/Eisenschmid, 10. Aufl. 2011, § 554 Rn. 277; Lammel, 3. Aufl. 2007, § 554 Rn. 73; Herrlein/Kandelhard/D. Both, 4. Aufl. 2010, § 554 Rn. 109; Blank/Börstinghaus/Blank, 3. Aufl. 2008, § 554 Rn. 48; Bamberger/Roth/Ehlert, 3. Aufl. 2012, § 554 Rn. 23f.; PWW/Elzer, 7. Aufl. 2012, § 554 Rn. 17; Flatow, DWW 2007, 193, 194. 539 Vgl. Blank/Börstinghaus/Blank, 3. Aufl. 2008, § 554 Rn. 48; Flatow, DWW 2007, 193, 194. 540 Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555c Rn. 8; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 45; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2686; 110 muss auf einer Kostenkalkulation beruhen541 und so genau sein, wie es zum Zeitpunkt der Modernisierungsankündigung möglich ist.542 Nicht erforderlich ist es aber, dass die Kalkulation dem Mieter offengelegt wird.543 Für den Mieter muss zu dieser Phase nur erkennbar sein, welche finanzielle Gesamtbelastung auf ihn zukommt; eine genaue Aufschlüsselung der Kosten ist hingegen nicht angezeigt, zumal Härten im Hinblick auf die Mieterhöhung gemäß § 555d Abs. 2 S. 2 BGB die Duldungspflicht ohnehin nicht entfallen lassen würden.544 Erst im später stattfindenden, tatsächlichen Mieterhöhungsverfahren sind dem Mieter die einzelnen Berechnungsgrundlagen bekannt zu machen, damit dieser die Plausibilität der Kosten prüfen kann, vgl. ausdrücklich § 559b Abs. 1 S. 2 BGB.545 Aus dem gleichen Grunde muss auch, wenn die Modernisierung aus mehreren Einzelgewerken besteht, nicht der Erhöhungsbetrag jeder Einzelmaßnahme ausgewiesen werden, wie dies von der Rechtsprechung546 in der Vergangenheit noch häufig gefordert wurde.547 Dem stünde auch der Wortlaut der Neuregelung entgegen, wenn es dort „der Betrag der Mieterhöhung“ heißt, womit offensichtlich Hannemann/Horst/Horst, 2013, § 2 Rn. 99; Abramenko, § 2 Rn. 37; noch zu § 554 Abs. 3 BGB a.F. Bub/Treier/Kraemer, 3. Aufl. 1999, Kap. III. A. Rn. 1115; Palandt/Weidenkaff, 72. Aufl. 2013, § 554 Rn. 27; Sternel, 4. Aufl. 2009, Rn. VII 162; Emmerich/Sonnenschein/Emmerich, 10. Aufl. 2011, § 554 Rn. 30; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 10. Aufl. 2011, § 554 Rn. 277. 541 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 14. 542 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 11; Himmen, S. 107. 543 KG GE 2007, 907; LG Fulda WuM 1992, 243 = ZMR 1992, 393; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 70; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 37; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2686; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 45; Herrlein/Kandelhard/D. Both, 4. Aufl. 2010, § 554 Rn. 105; Hannemann/Horst/Horst, 2013, § 2 Rn. 99; Abramenko, § 2 Rn. 37. 544 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 37; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A Rn. 2686. 545 Herrlein/Kandelhard/D. Both, 4. Aufl. 2010, § 554 Rn. 105 ff. 546 LG Berlin GE 2013, 1655; LG Berlin MM 2012, Nr. 11, 29-30; AG Charlottenburg MM 2012, Nr. 11, 30; AG Charlottenburg MM 2012, Nr. 9, 30. 547 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 14a; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2686; Schmid/Harz/Harsch, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 22; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 37; Herrlein/Kandelhard/D. Both, 4. Aufl. 2010, § 554 Rn. 108; a.A. Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 11; Schmidt- Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 45; Kinne/Schach/Bieber/Kinne, 7. Aufl. 2013, § 555c Rn. 48; offenbar auch Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 70. 111 eine einheitliche Summe und folglich die Erhöhung bezogen auf die Gesamtmaßnahme gemeint ist.548 Im Übrigen sind Angaben zur Miethöhe ausnahmsweise entbehrlich, wenn sich die Parteien bereits im Vorfeld der Maßnahme gemäß §§ 555f Nr. 3, 557 Abs. 1 BGB auf einen konkreten Erhöhungsbetrag geeinigt haben. Der Mieter bedarf in solch einem Fall keines diesbezüglichen Schutzes durch die Modernisierungsankündigung, weshalb Angaben zur Mieterhöhung entbehrlich sind.549 § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BGB muss insoweit einer teleologischen Reduktion unterzogen werden, so dass nicht von einer fehlerhaften Ankündigung auszugehen ist. (1) Fehlerhafte Angabe der Mieterhöhung Eine fehlerhafte Angabe zu der zu erwartenden Mieterhöhung dürfte regelmäßig keinen Einfluss auf die Duldungspflicht haben. Zwar würde eine solche Ankündigung streng genommen gegen die Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB verstoßen, mit der Folge, dass die Duldungspflicht des Mieters nicht fällig wäre und dieser die Maßnahme nicht hinzunehmen bräuchte.550 In praktischer Hinsicht wird es hierzu aber nur höchst selten kommen. Denn da sich das Mieterhöhungsverfahren, in dem sich ein Abweichen von der angekündigten Mieterhöhung üblicherweise nur feststellen lässt, erst an die Fertigstellung der Modernisierungsmaßnahme anschließt, stellt sich die Frage nach der Duldungspflicht zu diesem Zeitpunkt bereits nicht mehr.551 Erlangt der Mieter ausnahmsweise schon vorher Kenntnis davon, dass die angekündigte Mieterhöhung nicht richtig sein kann und nicht auf einer ordnungsgemäßen Kalkulation beruht, kann dies freilich zur Unwirksamkeit der Ankündigung führen und die Duldungspflicht entsprechend entfallen lassen. Auf das Recht zur Mieterhöhung gemäß § 559 BGB wirkt sich eine fehlerhafte Angabe der zu erwartenden Miethöhe nur im Sinne von § 559b Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB aus. Danach wird die erhöhte Miete erst mit einer zusätzlichen Frist von 6 Monaten geschuldet, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Eine Obergrenze für die Abweichung existiert nicht, so dass davon auszugehen ist, dass die Regelung bei jedweder erheblichen Abweichung, 548 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 14a; Schmid/Harz/Harsch, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 22. 549 Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 4 Rn. 92; Schmid/Harz/Harsch, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 16. 550 Vgl. hierzu sogleich Seite 128 ff. 551 So auch Lehmann-Richter, NZM 2011, 572, 575. 112 das heißt bei einer solchen von über 10 Prozent, zur Anwendung gelangt. Beträgt die Abweichung weniger, sind damit keine Rechtsfolgen verbunden, da es sich insoweit um einen hinzunehmenden Toleranzbereich handelt.552 Darüber hinaus gewährt das Gesetz dem Mieter in Fällen, in denen die Mieterhöhung erheblich von der angekündigten abweicht, entgegen der Ausschlussfrist des § 555d Abs. 4 S. 2 BGB, auch im späteren Mieterhöhungsverfahren noch das Recht, Härten gegen die Mieterhöhung vortragen zu können, § 559 Abs. 5 S. 2 BGB. Da dem Mieter zum Zeitpunkt der Ankündigung nur unzutreffende Angaben zur künftigen Miethöhe vorlagen, konnte er mithin keine realistische Überprüfung seiner finanziellen Belastung anstellen, sodass er dies nun nachholen können soll.553 Weitergehende Rechtsfolgen sieht das Mietrecht für eine fehlerhafte Angabe der Mieterhöhung im Rahmen der Modernisierungsankündigung jedoch nicht vor, die genannten Regelungen sind abschließend.554 Ein noch darüberhinausgehender, vollständiger Ausschluss des Mieterhöhungsrechts ist laut BGH555 nicht zulässig. Die Mieterhöhungsmöglichkeit dürfe nicht nur aufgrund eines Verstoßes gegen eine Verfahrensvorschrift auf Dauer versagt werden, da dem Vermieter ansonsten materiell-rechtlich zulässiges Handeln – die Umlage der Kosten nach durchgeführter Modernisierung – in unzulässiger Weise vereitelt würde. Freilich kann dem Mieter bei einer schuldhaften Falschauskunft des Vermieters aber ein Schadensersatzanspruch nach § 280 BGB zustehen.556 (2) Keine Angaben zur Miethöhe Grundsätzlich muss der Vermieter in der Modernisierungsankündigung keine Angabe zu der künftigen Miethöhe machen, wenn er nicht beabsichtigt, die Miete zu erhöhen. Dies ergibt sich eindeutig aus dem Wortlaut des § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BGB. Das heißt, die Ankündigung kann ohne weiteres auch ohne diesen Bestandteil ordnungsgemäß sein.557 Anders verhält es sich hingegen, wenn der Vermieter zunächst keine Angabe zur künftigen Miethöhe macht, die Miete später aber gleichwohl gemäß § 559 BGB erhöht. Der Vermieter verstößt dann gegen 552 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 559 Rn. 126. 553 Blank/Börstinghaus/Börstinghaus, 4. Aufl. 2014, § 559 Rn. 38; ders., in: Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, § 559 Rn. 120; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 559 Rn. 10; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 559 Rn. 126. 554 Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 74. 555 BGH NJW 2007, 3565. 556 Vgl. hierzu ab Seite 139 ff. 557 Vgl. nur Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 13. 113 die zwingenden Vorgaben des § 555c Abs. 1 BGB, so dass ein Fall des § 559b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB gegeben ist. Danach wird, ebenso wie bei der fehlerhaften Ankündigung der Mieterhöhung, auch bei jedem anderen Verstoß gegen die Ankündigungspflicht des § 555c BGB, mit Ausnahme eines Verstoßes gegen Absatz 2 der Norm, die erhöhte Miete erst mit einer zusätzlichen Verzögerung von sechs Monaten geschuldet. Dabei wollte der Gesetzgeber den Fall der fehlenden Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung ausdrücklich von dieser Vorschrift erfasst wissen, da die diesen Fall zuvor explizit regelnde Vorschrift des § 559b Abs. 2 S. 2 Alt. 1 BGB a.F. entfallen und in dem nun weitergehenden § 559b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB aufgegangen ist.558 Mit anderen Worten: für das Recht zur Mieterhöhung nach § 559 BGB ist eine ordnungsgemäße Modernisierungserklärung und mithin eine durchsetzbare Duldungspflicht ausdrücklich nicht erforderlich. Macht der Vermieter jedoch keine Angabe zu einer geplanten Mieterhöhung, bleibt der Mieter nach hier vertretener Auffassung dazu berechtigt, Härten gegen die Mieterhöhung auch entgegen der Höchstfrist des § 555d Abs. 4 S. 2 BGB nachzuschieben. Zwar existiert keine dem § 559 Abs. 5 S. 2 BGB äquivalente Vorschrift, die den Fall der fehlenden Angabe zur Mieterhöhung ausdrücklich aufgreift und das Geltendmachen von Härtegründen auch im späteren Mieterhöhungsverfahren für zulässig erklärt. Allerdings gelangt § 555d Abs. 3 S. 2 BGB hier zur Anwendung, wonach die Frist zur Geltendmachung von Härten nur dann zu laufen beginnt, wenn der Vermieter den Mieter ordnungsgemäß im Sinne von § 555c BGB über die Modernisierung aufgeklärt hat. Da dies hier aber nicht der Fall ist, tritt die Ausschlussfrist für die Geltendmachung von Härten gar nicht erst in Kraft. Zwar wird von einer nicht unerheblichen Zahl an Literaturstimmen vertreten, dass dies nicht für Härten hinsichtlich der Mieterhöhung gelte, da diese nur bis zum Beginn der Maßnahme gemäß § 555d Abs. 4 S. 2 BGB geltend gemacht werden könnten und diese Frist als endgültige Ausschlussfrist anzusehen sei.559 Dem ist im Ergebnis jedoch nicht zu folgen. Ein wesentlicher Kritikpunkt, der gegen diese Auffassung spricht, ist der Umstand, dass es nicht zu erklären wäre, dass der Mieter, der lediglich eine nicht zutreffende Angabe zur künftigen Miethöhe erhält, besser stehen soll – er kann Härten ausdrücklich nach § 559 Abs. 5 S. 2 BGB nachschieben –, als 558 BT-Drs. 17/10485, S. 25. 559 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 15; Derleder, NZM 2013, 441, 447 f.; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 83, 86; offenbar auch Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2677 ff. 114 derjenige Mieter, der überhaupt nicht über eine Mieterhöhung in Kenntnis gesetzt wird.560 Letztlich ist somit der Fall der nicht erfolgten Mitteilung der künftigen Miethöhe gleich dem Fall zu behandeln, indem die tatsächliche die angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10 Prozent übersteigt. Für beide gilt die Fristverlängerung um 6 Monate und in beiden Fällen können im späteren Mieterhöhungsverfahren noch Härten gegen die Mieterhöhung vorgebracht werden. Im Übrigen sei hinsichtlich schuldhafter Vorenthaltungen einer geplanten Mieterhöhung auf die Ausführungen zu den Schadensersatzansprüchen bei Verstoß gegen die Ankündigungspflicht verwiesen.561 cc) Voraussichtliche künftige Betriebskosten § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BGB verlangt, dass neben einer Mieterhöhung auch die künftigen Betriebskosten mitgeteilt werden. Erkennbar gibt es hier aber keine ausdrückliche sprachliche Beschränkung auf die Angabe von Erhöhungen, wie dies bei der Miete der Falle ist.562 Dickersbach563 sieht daher Bedarf für eine teleologische Reduktion der Vorschrift. Da die Modernisierungsankündigung dem Mieter dazu diene, die Maßnahme auf etwaige Härten hin zu überprüfen, eine Reduzierung der Betriebskosten aber niemals eine Härte darstellen könne, dürfe die fehlende Angabe zu einer Kostensenkung nicht zur Unwirksamkeit der Ankündigung führen. Mit anderen Worten: Betriebskostensenkungen seien im Rahmen von § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BGB nicht mitzuteilen.564 (1) Betriebskostensenkungen Dies erscheint bei genauer Betrachtung jedoch zu kurz gegriffen. Denn mitnichten dient die Ankündigung lediglich zur Prüfung von Härteumständen. Sie soll dem Mieter eine Einschätzung der Gesamtsituation ermöglichen. In diese Gesamtabwägung kann eine Betriebskostensenkung aber durchaus einfließen. Insbesondere dann, wenn eine Mieterhöhung angekündigt wird und diese dem Mieter bereits an der Grenze seiner Leistungsfähigkeit zu liegen scheint, kann eine damit korrespon- 560 Vergleiche ausführlich zu diesem Streit unten Seite 171 ff. 561 Vgl. Seite 139 ff. 562 Abramenko, § 2 Rn. 39. 563 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 39. 564 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 39; ders., WuM 2013, 575, 577 f.; a.A. Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 12; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 20; Abramenko, § 2 Rn. 39; Hannemann, IMR 2013, 435 Rn. 30. 115 dierende Nebenkostensenkung die Gesamtbelastung wiederum relativieren und einerseits gegebenenfalls eine Härte ausschließen, vgl. § 559 Abs. 4 S. 1 BGB, oder den Mieter davon abhalten, von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen.565 Hinzu kommt, dass der Vermieter gerade bei einer energetischen Modernisierung den Energiespareffekt ohnehin plausibel darlegen muss, wozu auch eine Senkung der Betriebskosten zu zählen ist.566 Schließlich spricht auch die Gesetzessystematik dafür, dass Betriebskostensenkungen anzugeben sind. Denn wenn der Gesetzgeber hinsichtlich der Miete ausschließlich die Angabe von Erhöhungen verlangt, in derselben Ziffer aber auf eine gleichlautende Beschränkung bei den Betriebskosten verzichtet, muss von einer bewussten Entscheidung ausgegangen werden.567 Inhaltlich vermag dies auch deshalb zu überzeugen, weil Senkungen der Betriebskosten insbesondere bei energetischen Modernisierungen regelmäßig zu erwarten, ja geradezu beabsichtigt sind,568 was aber keinesfalls auch für die Entwicklung der Mieten gilt. Wenn der Gesetzgeber hier also sprachlich Raum für die Angabe von Betriebskostensenkungen lässt, wohl wissend, dass die Einsparung von Endenergie gerade hierauf abzielt, Mietsenkungen demgegenüber aber in diesem Zusammenhang praktisch nicht vorkommen, drängt sich der Schluss förmlich auf, dass eine differenzierende Behandlung beider Tatbestände vorgesehen ist. Nach alledem vermag die Ansicht von Dickersbach nicht zu überzeugen. Demnach sind in der Modernisierungsankündigung auch voraussichtliche Senkungen der Betriebskosten anzugeben.569 (2) Gleichbleiben der Betriebskosten Fraglich ist ferner, ob auch dann Angaben zu den Betriebskosten zu machen sind, wenn sich die Modernisierung überhaupt nicht auf sie auswirkt, sie folglich unverändert bleiben. Der Wortlaut der Norm spricht hier eine klare Sprache. Es heißt, dass die „voraussichtlichen künftigen Betriebskosten“ mitzuteilen sind. Es erfolgt keine Eingrenzung wie bei der Mieterhöhung, wonach nur dann Angaben zu machen sind, wenn überhaupt eine Erhöhung der Miete geplant ist. Im Umkehrschluss ist davon auszugehen, dass der Gesetzgeber in jedem Falle An- 565 Mit vergleichbarer Begründung Abramenko, § 2 Rn. 39; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 20. 566 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 12. 567 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 20. 568 Ebenso Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 12. 569 Ebenso Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 12; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 20; Abramenko, § 2 Rn. 39. 116 gaben zu den Betriebskosten erwartet, unabhängig davon, ob sie unver- ändert bleiben, sich reduzieren oder erhöhen.570 Ein redaktionelles Versehen ist aus den oben genannten Gründen auch hier auszuschließen. Gleichermaßen ist darin auch keine unangemessene Härte für den Vermieter zu sehen, da die Mitteilung über ein Gleichbleiben der Betriebskosten mit minimalem Aufwand erbracht werden kann. Schließlich ist die Pflicht zur Angabe der Betriebskosten auch losgelöst von einer etwaigen Mieterhöhungsabsicht zu sehen. Das heißt, auch wenn eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht geplant ist, muss sich der Vermieter zur Entwicklung der Betriebskosten äußern. 571 Als ausnahmsweise entbehrlich gilt eine Mitteilung zu einer Erhöhung der Betriebskosten gemeinhin aber jedenfalls dann, wenn die neu entstehenden Kosten nicht vom Mieter zu tragen sind, etwa, weil der Vermieter keine Umlage plant oder eine solche schon von Gesetzes wegen ausgeschlossen ist. Es mangelt dem Mieter insoweit am Informationsinteresse, so dass § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BGB einer teleologischen Reduktion zu unterziehen ist, dass in solchen Fällen keine Mitteilung über die veränderten Betriebskosten zu erfolgen hat.572 (3) Berechnung der Betriebskosten Vor Schwierigkeiten dürften Vermieter indes regelmäßig bei der Berechnung der künftigen Betriebskosten stehen. Gerade bei verbrauchsabhängigen Positionen, wie zum Beispiel Heizkosten, die maßgeblich vom Nutzerverhalten und der Entwicklung der Marktpreise abhängig sind, wird mehr als eine Schätzung vom Vermieter nicht verlangt werden können.573 Es wird auf Erfahrungs- oder Durchschnittswerte zurückzugreifen sein.574 Insbesondere ist es denkbar, etwa beim Austausch 570 Ebenso Abramenko, § 2 Rn. 39. 571 BT-Drs. 17/10485, S. 20; Schmid/Harz/Harsch, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 19; Hannemann/Horst/Horst, 2013, § 2 Rn. 104; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2674; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 45; Dickersbach, WuM 2013, 575; Hannemann, IMR 2013, 435 Rn. 30. 572 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 12a; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 46; Abramenko, § 2 Rn. 38; Himmen, S. 108 f.; Dickersbach, WuM 2013, 575, 577. 573 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 12; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 49; Schmid/Harz/Harsch, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 19; Abramenko, § 2 Rn. 39; Dickersbach, WuM 2013, 575, 576; Sternel, PiG 62 [2002] 89, 107; Hinz, NZM 2012, 777, 782; ders., in: ZMR 2012, 153, 156; Hannemann, IMR 2013, 435 Rn. 30; Positionspapier von Haus & Grund, DWW 2012, 324, 325. 574 AG Tempelhof-Kreuzberg MM 2002, 187; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 12; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 38; ders., in: WuM 2013, 575, 576; Hinz, NZM 2012, 777, 782 f. 117 von Fenstern oder der Installation einer neuen Heizungsanlage, auf Grundlage der sich gegenüber der vorherigen Ausstattung veränderten energetischen Beschaffenheit und unter Zugrundelegung eines gleichbleibenden Nutzerverhaltens, die voraussichtlichen Heizkosten zu prognostizieren. Alternativ, wenn etwa keine aussagekräftigen Erfahrungswerte zu dem betreffenden Mieter vorliegen, kann auf aktuelle Betriebskostenspiegel zurückgegriffen werden.575 Keinesfalls ist jedoch die Angabe konkreter und belastbarer Werte vom Vermieter zu verlangen, was der Gesetzgeber durch die Forderung „voraussichtlicher“ Betriebskosten auch klar zu erkennen gegeben hat. Auf die zwangsläufige Ungenauigkeit sollte der Vermieter jedoch vorsorglich hinweisen, um den Eindruck zu vermeiden, es handele sich um bereits feststehende Größen.576 Entgegen der Auffassung einiger Literaturstimmen577 ist im Übrigen nicht damit zu rechnen, dass die Angabe der Betriebskosten nennenswertes Konfliktpotenzial im Hinblick auf die Durchführbarkeit von Modernisierungsmaßnahmen aufwirft. Denn hinsichtlich der Duldungspflicht sind Härten bezüglich der künftigen Betriebskosten ohnehin nicht berücksichtigungsfähig, § 555d Abs. 2 S. 2 BGB. Ferner lassen sich fehlerhafte Angaben regelmäßig erst einige Zeit nach Fertigstellung der Maßnahme feststellen, sodass Konflikte allenfalls auf Schadensersatzebene, nicht jedoch im Rahmen der Duldungspflicht auszutragen sind. 578 Ein Modernisierungshemmnis dürfte in der neuen Regelung demnach nicht zu sehen sein. (4) Umlagefähigkeit neu entstehender Betriebskosten Streitig im Zusammenhang mit den Betriebskosten ist allerdings, ob und inwieweit diese überhaupt umlagefähig sind.579 Grundsätzlich trifft das Gesetz nur über die Erhöhung der Miete in § 559 BGB eine Aussage; eine vergleichbare Vorschrift für die Überwälzung von durch Modernisierungsmaßnahmen neu entstehenden Betriebskosten sucht man ver- 575 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 49; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 38; ders., in: WuM 2013, 575, 576. 576 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 49; Schmid/Harz/Harsch, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 21; Dickersbach, WuM 2013, 575, 576; Hannemann, IMR 2013, 435 Rn. 30. 577 Hannemann/Horst/Horst, 2013, § 2 Rn. 100; Abramenko, § 2 Rn. 38; Dickersbach, WuM 2013, 575, 577. 578 Siehe sogleich ab Seite 119 ff. 579 Vgl. zum Meinungsstand: Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 46 ff. mwN. 118 gebens. 580 Indes impliziert allein die Existenz des § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BGB, mit seiner Pflicht zur Ankündigung künftiger Betriebskosten, dass eine Umlage derselben offenbar möglich sein muss.581 Freilich unproblematisch ist dies auch dann, wenn die Mietparteien etwa eine Betriebskostenvollumlage unter Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung vereinbart haben. Der Vermieter kann dann sämtliche, neu entstehenden Betriebskosten, die in § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV582 genannt sind, in die Betriebskostenabrechnung einstellen. 583 Gleiches gilt ferner auch dann, wenn die Parteien eine Mehrbelastungsklausel584 in den Mietvertrag aufgenommen haben und schließlich ebenfalls für den Fall, dass der Mieter sich mit der Übernahme der Kosten einverstanden erklärt.585 Weitaus weniger klar zeigt sich die Umlagemöglichkeit, wenn die Parteien zuvor keine dies betreffende Regelung vereinbart haben. Von einigen wird in solchen Fällen das Recht zur Umlage neu entstehender Kosten verneint, allerdings unter Verweis auf die Möglichkeit der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB, worüber die zusätzlichen Nebenkosten jedenfalls zum Teil kompensiert werden könnten. 586 Die herrschende Meinung 587 demgegenüber und auch die überwiegende Rechtsprechung588 gehen, wenn auch mit verschiedenen 580 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 46; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 556 Rn. 358; Schmid/Harz/Harsch, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 20; Himmen, S. 109. 581 So auch Hinz, NZM 2012, 777, 783; a.A. Schmid/Harz/Harsch, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 20; Hannemann, IMR 2013, 435 Rn. 31. 582 Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV) in der Fassung vom 3.5.2012, BGBl. I, S. 958. 583 BGH WuM 2006, 612 = NJW 2006, 3558; WuM 2004, 290 = NZM 2004, 417; AG Burgwedel ZMR 2011, 800; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 46; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 16; ders., NZM 2007, 233. 584 AG Burgwedel ZMR 2011, 800; Langenberg/Zehelein, Betriebskostenrecht, 8. Aufl. 2016, C Rn. 12 f.; Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, 10. Aufl. 2011; § 556 Rn. 35; Seldeneck, Betriebskosten, Rn. 2715. 585 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 17. 586 Vgl. Nachweise bei Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 47 mwN; a.A. Wall/Rips, Betriebskosten-Kommentar, 4. Aufl. 2015, Rn. 1765; Schmidt- Futterer/Langenberg, 12. Aufl. 2015, § 556 Rn. 253; Schmid, Mietnebenkosten, Rn. 3035c. 587 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 48 mwN; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 18; Dickersbach, WuM 2013, 575, 577; Flatow, DWW 2007, 193, 195; Hinz, NZM 2012, 777, 783; a.A. Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 12a; Warnecke, jurisPR-MietR 11/2007 Anm. 3; Heilmann, in: jurisPK-BGB, 5. Aufl. 2010, § 554 Rn. 40. 588 BGH v. 27.06.2007 – VIII ZR 202/06, WuM 2007, 571 Rn. 25; AG Burgwedel ZMR 2011, 800/LG Hannover ZMR 2011, 826; LG Magdeburg ZMR 2011, 957; a.A. LG Berlin GE 119 Begründungen, davon aus, dass selbst ohne eindeutige vertragliche Vereinbarung eine Umlage zusätzlicher Kosten auf den Mieter möglich ist.589 Zum Teil wird auf eine vertragliche Nebenpflicht abgestellt, wonach der Mieter verpflichtet sei, mit dem Vermieter eine Umlagevereinbarung über die neuen Betriebskosten zu treffen.590 Die überwiegende Ansicht begründet die Pflicht zur Übernahme der Kosten hingegen mit einer ergänzenden Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157 BGB.591 Es wird angenommen, dass, wenn sich die Parteien während des laufenden Mietverhältnisses auf eine Modernisierung einigen, der Vermieter etwaige zusätzliche Betriebskosten nicht mit der bisherigen Miete bestreiten wolle und der Mieter dies auch nicht erwarten könne. Deshalb sei der hypothetische Wille des Mieters anzunehmen, mit der Übernahme der neuen Betriebskosten einverstanden zu sein. Eisenschmid592 wendet hiergegen ein, dass eine solche Annahme jedenfalls dann nicht haltbar sei, wenn der Mieter der Modernisierung von vornherein widersprochen habe und nur aufgrund der gesetzlichen Duldungspflicht zur Hinnahme derselben verpflichtet war. Nach hiesiger Ansicht zutreffend begegnet Flatow593 diesen Bedenken jedoch damit, dass die ergänzende Vertragsauslegung in solchen Fällen auf Grundlage dessen zu erfolgen habe, was die Parteien bei Kenntnis der späteren Sachlage, also in Kenntnis der hinzunehmenden Modernisierung, nach Treu und Glauben im Mietvertrag vereinbart hätten.594 Üblicherweise wäre dabei so verfahren worden, dass der Vermieter seine Kosten, soweit sie umlagefähig sind, auf den Mieter umgelegt hätte und der Mieter dem redlicherweise auch hätte zustimmen müssen, soweit seiner Zahlung eine entsprechende Gegenleistung durch den Vermieter gegen- übersteht.595 Langenberg596 spricht in diesem Zusammenhang sogar von einer generellen Ausnahme bei Modernisierungen und hält die Umlage für uneingeschränkt möglich. Entgegen dem Grundsatz, Betriebskosten seien nur 2007, 597 = MM 2007, 75. 589 Vgl. eingehend zum Meinungsstand Flatow, DWW 2007, 193, 195. 590 Kunze, MDR 2002, 142. 591 BGH WuM 2007, 571; Langenberg/Zehelein, Betriebskostenrecht, 8. Aufl. 2016, C Rn. 5, 17; Schmid, Nebenkosten, Rn. 3035c; Dickersbach, WuM 2013, 575, 577; Hinz, NZM 2012, 777, 783; Flatow, DWW 2007, 193, 195. 592 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 48. 593 Flatow, DWW 2007, 193, 195. 594 Ebenso Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 556 Rn. 363. 595 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 556 Rn. 363; Flatow, DWW 2007, 193, 195. 596 Schmidt-Futterer/Langenberg, 12. Aufl. 2015, § 556 Rn. 253. 120 dann vom Mieter zu tragen, wenn dies eindeutig vertraglich geregelt ist,597 sollen durch Modernisierungsmaßnahmen notwendig ausgelöste Betriebskosten ohne Weiteres und durch einseitige Erklärung auf den Mieter umgelegt werden können.598 Letztlich erscheint es nur konsequent, dass dem Vermieter die Überwälzung von zwangsläufig mit einer Modernisierungsmaßnahme einhergehenden Betriebskosten gestattet wird. Denn es vermag nicht einzuleuchten, dass der Vermieter zwar einerseits im Allgemeininteresse und im Interesse seiner Mieter Modernisierungen durchführen soll und damit gleichermaßen regelmäßig auch den Wohnkomfort erhöht, er zugleich aber auf den dadurch verursachten Betriebskosten sitzenbleibt, obwohl die Mieter es sind, die die Modernisierungen in Anspruch nehmen. Folglich ist der Ansicht von Flatow der Vorzug einzuräumen. Eine andere Auffassung wäre ferner auch nicht mit der Zielsetzung des Gesetzgebers in Einklang zu bringen. Müssten Vermieter nämlich die zusätzlichen Betriebskosten einer Modernisierung selbst tragen, würde sich das auf die Modernisierungsbereitschaft erheblich negativ auswirken. Im Übrigen werden Mieter dadurch auch nicht unangemessen benachteiligt. Dies gilt insbesondere seit Inkrafttreten des MietRÄndG, da sie nunmehr ausdrücklich über die künftigen Betriebskosten in Kenntnis zu setzen sind und sie sich daher ein hinreichendes Bild über die drohende finanzielle Belastung machen können. Erscheint diese zu hoch oder sind sie mit der Übernahme der neuen Betriebskosten nicht einverstanden, können sie von ihrem Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB Gebrauch machen oder gegebenenfalls finanzielle Härtegründe vortragen. Nach alledem ist der herrschenden Meinung darin zu folgen, dass die in Folge einer Modernisierung neu entstehenden Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, auch wenn es an einer Regelung dazu im Mietvertrag fehlt. (5) Fehlerhafte oder fehlende Angabe Hinsichtlich der Rechtsfolgen bei Verstößen gegen die Ankündigungspflicht ist zu unterscheiden. Enthält die Ankündigung keinerlei Aussagen zu den künftigen Betriebskosten, entspricht sie nicht den Vorgaben des § 555c BGB und die Duldungspflicht des Mieters nach 597 BayObLG NJW-RR 1996, 207 = WuM 1995, 694; Geldmacher, DWW 1997, 7; Pfeifer, Betriebskosten, S. 88; Seldeneck, Betriebskosten, Rn. 3901; Sternel, 3. Aufl. 1988, III Rn. 323; Wall/Wall, Betriebskosten-Kommentar, 4. Aufl. 2015, Rn. 1566. 598 Schmidt-Futterer/Langenberg, 12. Aufl. 2015, § 556 Rn. 253 mwN. 121 § 555d Abs. 1 BGB wird nicht fällig.599 Die Maßnahme muss vom Mieter von vornherein nicht hingenommen werden. Als weitere Folge beginnt auch die Ausschlussfrist des § 555d Abs. 3 S. 1 BGB nach Satz 2 der Vorschrift nicht zu laufen, so dass Härten grundsätzlich unbefristet vorgebracht werden können. 600 Wehrt der Mieter sich trotz der fehlenden Auskunft nicht gegen die Maßnahme und führt sie der Vermieter daraufhin durch, ist eine etwaige, nach § 559 BGB erhöhte Miete erst mit einer zusätzlichen Verzögerung von sechs Monaten vom Mieter geschuldet, § 559b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB.601 Anders ist die Sachlage indes zu beurteilen, wenn der Vermieter zwar Angaben zu den Betriebskosten macht, diese sich aber im Nachhinein als unzutreffend herausstellen. Dem Grunde nach wäre zwar anzunehmen, dass es sich um eine unzutreffende Modernisierungsankündigung im Sinne von § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BGB handelt, die ebenso zu behandeln ist, wie der Fall der nicht erfolgten Auskunft. Allein zwingen praktische Erwägungen zu einer abweichenden Beurteilung. Denn zum einen wird sich die Erkenntnis, die Angaben zu den Nebenkosten in der Modernisierungsankündigung seien falsch gewesen, nur höchst selten auf die Duldungspflicht des Mieters auswirken.602 Zum Zeitpunkt der Feststellung der Abweichung wird die Maßnahme nämlich üblicherweise längt abgeschlossen sein und die Frage nach einer Duldungspflicht mithin ohne Belang. Da eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung und damit einhergehend eine Duldungspflicht als Konsequenz aus § 559b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB keine konstitutive Voraussetzung für das Recht zur Geltendmachung einer Mieterhöhung gemäß § 559 BGB mehr ist, 603 kann es nach Abschluss der Arbeiten im Übrigen auch weitgehend dahingestellt bleiben, ob die Angaben zu den Betriebskosten zutreffend waren und folglich eine Duldungspflicht bestand. Die einzige unmittelbare Rechtsfolge, die dem Vermieter insoweit aus einer unzutreffenden Angabe drohen könnte, ist die Verzögerung der Mieterhöhung um die angesprochenen sechs Monate gemäß § 559b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB.604 Aber auch diese Folge wird nur dann eintreten können, wenn sich zum Zeitpunkt der Abgabe der Modernisierungsankündigung bereits abge- 599 BT-Drs. 17/10485, S. 21; h.M., vgl. nur Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 57. 600 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 57. 601 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 57; ders., in: WuM 2013, 575, 576. 602 Ebenso Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 66. 603 St. Rspr. des BGH NJW 2007, 3565; 2011, 1220; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 58; Kinne/Schach/Bieber/Kinne, 7. Aufl. 2013, § 555c Rn. 24; Hinz, NZM 2012, 777, 783. 604 Hinz, NZM 2012, 777, 783. 122 zeichnet hätte, dass die in Aussicht gestellten Betriebskosten „voraussichtlich“ nicht zutreffend sein werden. Mit anderen Worten wird dem Vermieter hier nur ein Verstoß gegen die Ankündigungspflicht zum Vorwurf gemacht werden können, wenn er, wie auch bei der Ermittlung des Maßnahmenbeginns sowie deren Dauer, keine sorgfältige Kalkulation angestellt hätte, bei der alle zum Status quo und bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt erkennbaren Umstände abgebildet und berücksichtigt worden sind. 605 Führen hingegen Umstände, die für den Vermieter nicht voraussehbar waren, zu gegenüber den angekündigten Betriebskosten abweichenden tatsächlichen Werten, so kann darin kein Verstoß gegen die Mitteilungspflicht zu sehen sein. Der Vermieter schuldet gemäß § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BGB lediglich die Angabe der „voraussichtlichen“ Betriebskosten. Abweichungen sind grundsätzlich zulässig und wie eingangs beschrieben auch regelmäßig zu erwarten und führen nur in den dargestellten Fällen zur Annahme einer Pflichtverletzung. Eine hiervon abweichende Beurteilung gebietet auch nicht § 559b Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB. Es könnte zwar angenommen werden, dass die dort angegebene Grenze von 10 Prozent für Abweichungen von der angekündigten Mieterhöhung zumindest analog auch für die Betriebskostenangabe zur Anwendung gelangt. 608 Danach käme es nicht darauf an, ob die Abweichung schuldhaft zustande gekommen ist, sondern allein auf das Maß der absoluten Differenz. Hiergegen spricht aber der eindeutige Wortlaut des § 559b Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB, wo ausdrücklich nur von der „Mieterhöhung“ die Sprache ist. Dass der Gesetzgeber den Fall der abweichenden Betriebskostenangabe übersehen haben könnte, ist auszuschließen. Denn einerseits wird in § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BGB noch ausdrücklich vom Gesetzgeber zwischen Mieterhöhung einerseits und Betriebskosten andererseits differenziert. Dass der Gesetzgeber dann an anderer Stelle im Gesetz, wo es nur „Mieterhöhung“ heißt, inhaltlich auch die Betriebskosten als Mietnebenkosten miterfasst wissen wollte, ist nicht zu erwarten. Dies gilt ganz besonders vor dem Hintergrund, dass sowohl § 559b Abs. 2 BGB als auch § 555c BGB in ihrer derzeit gültigen Form erst durch das MietRÄndG in das Mietrecht eingeführt wurden. Ein redaktionelles, gesetzgeberisches Versehen kann deshalb ausgeschlossen werden. Demnach ist davon auszugehen, dass der Gesetzgeber bewusst auf die Aufnahme der Betriebskosten im Rahmen des § 559b Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB verzichtet hat,609 was letztlich auch konsequent erscheint, wenn man sich die regelmäßig nur sehr vage Berechnungsgrundlage des Vermieters vor Augen hält, mit der er eine 605 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 49. 608 Vgl. Dickersbach, WuM 2013, 575, 576. 609 Hinz, NZM 2012, 777, 783; Dickersbach, WuM 2013, 575, 576. 123 Prognose zu den künftigen Betriebskosten anzustellen hat. Im Ergebnis bedeutet das, dass auch eine die tatsächliche Betriebskostenlast um mehr als 10 Prozent unterschreitende angekündigte Kostenhöhe nicht zwangsläufig zur Unwirksamkeit der Ankündigung oder einem verzögerten Inkrafttreten der Mieterhöhung führt. Eine gänzliche andere Beurteilung ist wiederum dann geboten, wenn der Vermieter schuldhafte, regelmäßig vorsätzlich falsche Angaben macht. Hier kommen zusätzlich Schadensersatzansprüche gemäß § 280 Abs. 1 BGB oder gar ein Sonderkündigungsrecht des Mieters in Betracht. Hierfür wird auf die allgemeinen Ausführungen bei Verstößen gegen die Ankündigungspflicht verwiesen.610 f) Hinweis auf den Härteeinwand, § 555c Abs. 2 BGB Schließlich soll der Vermieter den Mieter gemäß § 555c Abs. 2 BGB im Rahmen der Modernisierungsankündigung auch auf die Form und die Frist des Härteeinwandes nach § 555d Abs. 3 S. 1 BGB hinweisen. Die Vorschrift ist erst im laufenden Gesetzgebungsverfahren und nach vehementer Forderung aus dem Schrifttum611 durch den Rechtsausschuss des Bundestages eingebracht worden. 612 Es bestand die Befürchtung, dass ohne einen solchen Hinweis viele Mieter die erst neu eingefügte Frist für den Härteeinwand nach § 555d Abs. 3 S. 1 BGB übersehen könnten und dadurch ungewollt mit etwaigen Härteeinwänden präkludiert würden.613 Im Unterschied zu den Inhalten des § 555c Abs. 1 BGB ist der Hinweis auf den Härteeinwand aber kein Pflichtbestandteil der Ankündigung.614 Vielmehr handelt es sich lediglich um eine Obliegenheit des Vermieters, wie an dem Wort „soll“ zu erkennen ist.615 Ein Verstoß stellt demnach keine Pflichtverletzung dar und lässt die Wirksam- 610 Vgl. Seite 139 ff. 611 Börstinghaus, NZM 2012, 697, 701; Hinz, NZM 2012, 777, 784; Dietrich, ZMR 2012, 241, 243; Sternel, NZM 2010, 721, 725; Deutscher Mietgerichtstag, NZM 2012, 75, 76; Deutscher Mieterbund (DMB), Stellungnahme zu dem Entwurf des MietRÄndG vor dem Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages, vgl. Protokoll über die 94. Sitzung des Rechtsausschusses am 15. Oktober 2012, S. 191, 207. 612 BT-Drs. 17/11894, S. 4, 9, 23. 613 Börstinghaus, NZM 2012, 697, 701; Hinz, NZM 2012, 777, 784; Deutscher Mieterbund (DMB), Stellungnahme zu dem Entwurf des MietRÄndG vor dem Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages, vgl. Protokoll über die 94. Sitzung des Rechtsausschusses am 15. Oktober 2012, S. 191, 207. 614 Schmid/Harz/Harsch, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 23. 615 BT-Drs. 17/11894, S. 23, Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555c Rn. 9; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 22; Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 4 Rn. 103, Harsch, WuM 2013, 578, 580. 124 keit einer im Übrigen ordnungsgemäßen Modernisierungsmitteilung unberührt.616 Die Duldungspflicht des Mieters bleibt mithin auch dann bestehen, wenn der Vermieter nicht auf den Härteeinwand hinweist.617 Ebenso hat das Ausbleiben des Hinweises keinen Einfluss auf den Zeitpunkt des Eintritts einer später geltend zu machenden Mieterhöhung im Sinne von § 559b Abs. 2 S. 2 BGB.618 Folgenlos bleibt ein Verstoß dennoch nicht. Die Rechtsfolgen sind vielmehr abschließend in § 555d Abs. 5 BGB geregelt.619 Danach gelten sowohl die Ausschlussfrist als auch das Formerfordernis des § 555d Abs. 3 S. 1 BGB für den Mieter nicht, das heißt, er kann sich grundsätzlich unbefristet und formlos auf ihn treffende Härten berufen, § 555d Abs. 5 S. 1 BGB.620 Eine Ausnahme hiervon gilt nur für solche Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen, für diese gilt die Höchstfrist des § 555d Abs. 4 S. 2 BGB. Sie können nur bis zum Beginn der Maßnahme mitgeteilt werden, § 555d Abs. 5 S. 2 BGB. 621 Nach hiesigem Dafürhalten wird dadurch der Gefahr einer durch Unkenntnis verursachten Präklusion effektiv vorgebeugt. In gleichem Maße aber steigert der Hinweis auf die Möglichkeit eines Härteeinwandes auch den Anreiz von Vermietern, die Modernisierungsankündigung ernst zu nehmen und sie gewissenhaft anzufertigen. Denn einerseits wird die Ausschlussfrist, mit welcher sich Vermieter frühzeitig Planungssicherheit verschaffen können, 622 nur dadurch in Gang gesetzt, vgl. § 555d Abs. 3 S. 2 BGB und andererseits werden Mieter durch den Hinweis explizit zu einer intensiven Überprüfung der Modernisierungsankündigung angehalten, weshalb sich eine ordnungsgemäße Anfertigung empfiehlt. 4. Bagatellklausel, § 555c Abs. 4 BGB Gemäß § 555c Abs. 4 BGB entfällt ausnahmsweise die Pflicht des Vermieters zur Ankündigung einer Modernisierung, wenn die Maßnahme 616 Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 4 Rn. 103; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 51; Schmid/Harz/Harsch, 4. Aufl. 2014, § 555d Rn. 26; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 22. 617 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 59; Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 4 Rn. 103. 618 Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 4 Rn. 103. 619 Schmid/Harz/Harsch, 4. Aufl. 2014, § 555d Rn. 26; Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 4 Rn. 103; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 22. 620 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 17; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 22. 621 Ausführlich zur Höchstfrist, vgl. Seite 169 f. 622 Börstinghaus, NZM 2012, 697, 701; Hinz, NZM 2012, 777, 784; Fleindl, NZM 2012, 57, 59. 125 mit keiner oder nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden ist und zu keiner oder nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führt. Dabei genügt es nicht, wenn nur eine der Voraussetzungen erfüllt ist, vielmehr müssen beide Umstände kumulativ gegeben sein.623 Die Vorschrift entspricht inhaltlich der Vorgängerregelung des § 554 Abs. 3 S. 3 BGB a.F. und wurde nur terminologisch an die Neufassung des Gesetzes angepasst, um sprachliche Einheitlichkeit herzustellen.624 So heißt es nun etwa nicht mehr „Einwirkung auf die vermieteten Räume“, sondern „Einwirkung auf die Mietsache“. Sinn und Zweck der Vorschrift ist es, die Durchführung von Bagatellmaßnahmen zu vereinfachen. Der Vermieter soll nicht mit einem Verfahrensaufwand belastet werden, der außer Verhältnis zu der eigentlichen Maßnahme steht.625 a) Unerhebliche Einwirkung auf die Mietsache Als erste Voraussetzung muss die geplante Maßnahme nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sein. Dies wird lediglich bei ganz unbedeutenden Maßnahmen angenommen, durch die der normale Lebensablauf des Mieters in seinen Räumen nicht nennenswert gestört wird.626 Entscheidend kommt es dabei auf die Dauer und Intensität der Einwirkung an.627 Naturgemäß sind daher Arbeiten, die außerhalb der Mieträume stattfinden, so etwa an den Außenanlagen oder im Treppenhaus, weitaus eher als unerheblich einzustufen, als solche, die die Wohnräume des Mieters unmittelbar betreffen. Teilweise wird vertreten, dass per se keine unerhebliche Einwirkung mehr vorliege, sobald die Räume des Mieters betreten werden müssen.628 Dem kann jedoch nicht gefolgt werden. Einerseits bietet der Wortlaut des § 555c Abs. 4 BGB hierfür keinerlei Anlass, sondern ist bewusst offen formuliert worden, um entsprechend flexibel eingesetzt werden zu können. Andererseits würden durch ein solcherart restriktives Verständnis 623 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 16; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 60; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 26; Kossmann/Meyer- Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 100; Kinne/Schach/Bieber/Kinne, 7. Aufl. 2013, § 555c Rn. 52; Abramenko, § 2 Rn. 139. 624 BT-Drs. 17/10485, S. 21. 625 Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 99. 626 LG Köln NZM 2005, 741; 2005, 742; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 17; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 13; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 63. 627 Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 101; Abramenko, § 2 Rn. 44. 628 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 63. 126 zahlreiche, geradezu prädestinierte Fälle vom Anwendungsbereich der Vorschrift ausgeschlossen werden, obwohl eine vollständige Ankündigung im Sinne von § 555c Abs. 1 BGB hier vollkommen deplatziert wäre. Dementsprechend ist der Rechtsprechung darin zuzustimmen, dass beispielsweise der Einbau eines Thermostatventils629 oder die Installation einer Klingel-630 bzw. Gegensprechanlage,631 für welche eine Wohnung üblicherweise betreten werden muss, als unerheblicher Eingriff zu bewerten ist. Gleiches gilt für die Anbringung von Rauchmeldern632 oder den Anschluss der Wohnung an das Kabelnetz.633 Muss die Wohnung des Mieters betreten werden, ist aber darauf zu bestehen, dass es sich nur um vorübergehende, kurzfristige Einwirkungen handeln darf. 634 Eine Maßnahmendauer von etwa einem Tag dürfte dabei wohl noch als zumutbar anzusehen sein.635 Hinzu kommt in den Fällen mit Wohnraumbezug eine von der Mehrzahl der Literaturstimmen vertretene Einschränkung der Bagatellklausel.636 Denn nach Treu und Glauben sei es geboten, dass der Vermieter bei Maßnahmen, die das Betreten der Wohnräume erforderlich machten, nicht vollständig von seiner Ankündigungspflicht nach § 555c Abs. 4 BGB befreit werde. Zwar werden ihm die umfangreiche Darlegungserfordernis und die strenge dreimonatige Fristbindung erlassen.637 Um dem Mieter jedoch die Möglichkeit einzuräumen, sich auf das Betreten der Wohnung einstellen zu können, soll er in angemessener Frist über die anstehende Maßnahme zumindest in Kenntnis gesetzt werden.638 Man wird wohl sagen können, dass ein zeitlicher Vorlauf von etwa ein bis zwei Wochen als angemessen gelten dürfte.639 Dem Vermieter wird dies in den meisten Fällen auch ohne Weiteres zuzumuten sein, da Modernisierungsarbeiten ihrem Wesen nach, im Unterschied zu 629 LG Berlin GE 1986, 751. 630 AG Charlottenburg GE 1989, 683. 631 AG Berlin-Tiergarten GE 1991, 153. 632 AG Schwarzenbeck ZMR 2008, 721. 633 AG Tempelhof-Kreuzberg GE 2007, 1055; AG Hamburg WuM 1990, 498; AG Karlsruhe DWW 1987, 164. 634 Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 101; Abramenko, § 2 Rn. 44; Kinne, GE 2014, 1504, 1507 635 Abramenko, § 2 Rn. 44. 636 Abramenko, § 2 Rn. 43; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 103; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2690; Harsch, WuM 2013, 578, 581; in der Konsequenz dann auch Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 64, wenn, entgegen seiner Ansicht, nicht jeder Zutritt zu den Wohnräumen als erheblich einzustufen ist. 637 Abramenko, § 2 Rn. 43; Harsch, WuM 2013, 578, 581. 638 Vgl. auch Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 64. 639 AG Aachen WuM 1986, 87; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2690. 127 Reparaturen, die der Instandsetzung zuzuordnen sind, regelmäßig nicht eilbedürftig sind und entsprechend vorab angekündigt werden können. b) Unerhebliche Mieterhöhung Die Maßnahme darf zudem keine oder nur eine unerhebliche Mieterhöhung nach sich ziehen. Schon nach alter Rechtslage war umstritten, wie dieses Merkmal festzustellen ist.640 Hieran hat sich auch nach der Gesetzesnovelle nichts geändert. So wird einerseits vertreten, dass aufgrund von subjektiven Umständen, mithin anhand der Einkommensverhältnisse des Mieters, zu bestimmen sei, ob eine Mieterhöhung unerheblich ist oder nicht.641 Hiergegen spricht allerdings, dass es sich dabei regelmäßig um Informationen handelt, die dem Vermieter nicht zugänglich sind und er deshalb nicht überprüfen kann, ob die geplante Mieterhöhung noch als Bagatelle zu behandeln ist.642 Für ihn ist es somit nicht möglich zu ermitteln, ob die Voraussetzungen des § 555c Abs. 4 BGB gegeben sind und er entsprechend von der Modernisierungsankündigung befreit ist. Insofern müssen die Kriterien anhand objektiver Merkmale zu bestimmen sein.643 Hierbei werden abermals zwei verschiedene Ansichten vertreten. Eisenschmid644 etwa sowie einige Instanzgerichte645 sehen die Bagatellgrenze bei einem absoluten Erhöhungsbetrag im Bereich von 5-10 € monatlich angesiedelt. Dies überzeugt jedoch nicht. In Übereinstimmung mit der wohl herrschenden Meinung erscheint es sehr viel praxistauglicher, auf prozentuale Werte abzustellen. 646 Denn eine Mieterhöhung von 10 € monatlich stellt bei einer Nettomiete von etwa 250 € pro Monat eine 640 Vgl. Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 18; Abramenko, § 2 Rn. 46. 641 Vgl. Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 18; Abramenko, § 2 Rn. 46; Harsch, WuM 2013, 578, 581. 642 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 61; Harsch, WuM 2013, 578, 581. 643 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 18; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 61; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 102; Harsch, WuM 2013, 578, 581. 644 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 61. 645 LG Berlin ZMR 1987, 337; AG Charlottenburg GE 1991, 255. 646 So etwa LG Berlin NJW-RR 1992, 144; WuM 1991, 482; LG Detmold WuM 1990, 121; AG Rheine ZMR 2010, 458; WuM 2008, 491 f.; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555c Rn. 10; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 18; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 26; Abramenko, § 2 Rn. 46; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 102; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2690; Kinne/Schach/ Bieber/Kinne, 7. Aufl. 2013, § 555c Rn. 53; Pfeifer, FS Blank, S. 349, 359; Harsch, WuM 2013, 578, 581; Börstinghaus, WuM 2009, 282; Mersson, DWW 2009, 206/14; Röder, NJW 1983, 2665, 2667; Sternel, MDR 1983, 267. 128 deutlich höhere individuelle Belastung dar, als bei einer Kaltmiete von beispielsweise 2.000 €.647 Auch bei der prozentualen Berechnungsmethode bleibt der oben genannte Grundsatz der objektiven Ermittlung der Erheblichkeitsschwelle gewahrt. Denn es kommt nicht explizit auf die Leistungsfähigkeit des einzelnen Mieters an, sondern auf die prozentuale Veränderung gegenüber der bisherigen Miete. Dieser Wert ist für den Vermieter anhand objektiver Kriterien bestimmbar, so dass unproblematisch festgestellt werden kann, ob der konkrete Erhöhungsbetrag eine erhebliche Belastung für den jeweiligen Mieter darstellt oder nicht. Zudem wird dadurch eine wesentlich bessere Einzelfallgerechtigkeit erreicht und es dem Vermieter nicht unnötig erschwert, den Umständen nach angemessene und wenig störende Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Die Unerheblichkeitsgrenze wird dabei allgemein bei einer Erhöhung von etwa 5 % gesehen.648 Erst wenn die Mieterhöhung diesen Wert überschreitet, ist von einem die Ankündigungspflicht auslösenden und den Bagatellbereich verlassenden Mietanstieg auszugehen. c) Rechtsfolgen Handelt es sich schließlich um eine Bagatellmaßnahme im oben beschriebenen Sinne, muss der Mieter die Maßnahme nach § 555d Abs. 1 BGB dulden, ohne zuvor förmlich im Sinne von § 555c Abs. 1 BGB unterrichtet worden zu sein. Er kann sich folglich nicht auf die fehlende Mitteilung berufen. Ebenso wenig kann er aufgrund der Modernisierung das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Ihm bleibt grundsätzlich, wenn er das modernisierte Mietobjekt ablehnt, nur der Weg über eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB.649 Da es sich aber schließlich nur um unbedeutende Veränderungen handeln darf, wird mit einem solchen Ausgang kaum jemals zu rechnen sein. 647 Mit vergleichbarer Argumentation Abramenko, § 2 Rn. 46. 648 Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555c Rn. 10; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 26; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 102; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2690; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 18; Kinne/Schach/Bieber/Kinne, 7. Aufl. 2013, § 555c Rn. 53; Harsch, WuM 2013, 578, 581. 649 Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 103. 129 III. Rechtsfolgen bei Verstoß gegen die Ankündigungspflicht 1. Fortfall der Duldungspflicht Eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung ist Voraussetzung für die Duldungspflicht des Mieters. Ist die Mitteilung verspätet, unvollständig oder aus sonstigen Gründen nicht den Anforderungen des § 555c BGB entsprechend und handelt es sich gleichermaßen nicht um eine Bagatellmaßnahme im Sinne von § 555c Abs. 4 BGB, wird der Anspruch des Vermieters auf Duldung der geplanten Modernisierungsmaßnahme nach einhelliger Auffassung nicht fällig.650 Dem Mieter stehen gegen nicht oder nicht ordnungsgemäß angekündigte Maßnahmen Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche gemäß §§ 862 Abs. 1, 858 BGB zu, die mittels einstweiligen Rechtsschutzes durchgesetzt werden können.651 Ebenso hätte eine Klage des Vermieters gegen den Mieter, gerichtet auf Duldung der geplanten Modernisierung, keine Erfolgsaussichten, da sie als nicht durchsetzbar abzuweisen wäre. 652 Dies entspricht weitestgehend der Rechtslage vor Inkrafttreten des MietRÄndG.653 Im Unterschied dazu scheint die Rechtsnatur der Ankündigungspflicht nun jedoch eindeutig geklärt zu sein. Während ein Teil der Literatur die Mitteilungspflicht nach alter Rechtslage nämlich als Tatbestandsvoraussetzung der Duldungspflicht ansah, wonach sich ein Zuwiderhandeln nicht nur auf deren Fälligkeit, sondern auf ihr Bestehen insgesamt auswirken sollte, 654 ist der Gesetzgeber davon nun jedoch ausdrücklich abgerückt und folgt damit der weit überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur. In der Gesetzesbegründung heißt es dazu: „Unterlässt der Vermieter die Ankündigung oder entspricht diese nicht den gesetzlichen Anforderungen, wird bereits eine etwaige Duldungspflicht des Mieters nicht fällig“.655 Damit dürfte der Gesetzgeber 650 BT-Drs. 17/10485, S. 21; st. Rspr. BGH NJW 2012, 63; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555c Rn. 11; Hannemann/Horst/Horst, 2013, § 2 Rn. 118; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 57; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 66; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555c Rn. 3; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 29. 651 LG Hamburg ZMR 2010, 530; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 29; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A Rn. 2688; Hinz, NZM 2005, 841. 652 BGH v. 02.03.2011 – VIII ZR 164/10, NJW 2011, 1220, Rn. 14. 653 Vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 10. Aufl. 2011, § 554 Rn. 252; Sternel, 4. Aufl. 2009, VII Rn. 150; Staudinger/Emmerich, 2011, § 554 Rn. 41; MünchKomm/Bieber, 6. Aufl. 2012, § 554 Rn. 33 f.; Palandt/Weidenkaff, 72. Aufl. 2013, § 554 Rn. 25. 654 Vgl. Kinne/Schach/Bieber/Kinne, 6. Aufl. 2010, § 554 Rn. 103; zum Diskussionsstand vgl. Sternel, NZM 2001, 1058, 1062. 655 BT-Drs. 17/10485, S. 21 r. Sp. 130 der Debatte, zugunsten der Fälligkeitstheorie, jegliche Grundlage entzogen haben. Gleichwohl überrascht indes der Umstand, dass diese Rechtsfolge nach wie vor keinen ausdrücklichen Niederschlag im Gesetz gefunden hat. Zwar sind mit § 555d Abs. 3 S. 2, Abs. 5 und § 559b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB gewisse Folgen einer unzureichenden Modernisierungsankündigung gesetzlich verankert. Die Kernkonsequenz allerdings, nämlich das Ausbleiben der Duldungspflicht, was für Mieter zweifelsohne das schneidigste Schwert zur Verhinderung einer Modernisierung darstellt, bleibt weiterhin unerwähnt im Gesetz. Dabei wäre die Gelegenheit, einen entsprechenden Passus bei der Gesetzesänderung auf den Weg zu bringen, günstig und die Normierung mit minimalem Aufwand möglich gewesen. Während dies jedoch von der Majorität im Schrifttum hingenommen und nicht als Grund für eine Änderung der Rechtslage interpretiert wird, sieht Abramenko656 hierin eine Abkehr von der bisherigen Praxis und meint erkennen zu wollen, dass die Regelungsstruktur des reformierten Mietrechts eine Einordnung der Ankündigungspflicht als Fälligkeitsvoraussetzung der Duldungspflicht nicht mehr zulasse. a) Entkoppelung der Modernisierungsankündigung von der Duldungspflicht? Abramenko führt hierzu aus, dass die Duldungspflicht seit Inkrafttreten des MietRÄndG in gar keiner Abhängigkeit zu einer ordnungsgemäß erfolgten Modernisierungsankündigung mehr stehe. Zu erkennen sei dies zum einen an der unterlassenen ausdrücklichen Regelung im Gesetz.657 Hätte der Gesetzgeber eine unzureichende Ankündigung mit der angesprochenen Rechtsfolge verknüpfen wollen, so hätte er dies ausdrücklich geregelt, wie er es schließlich auch mit den Neuregelungen der §§ 555d Abs. 3 S. 2, Abs. 5, 559b Abs. 2 S. 1 BGB getan habe. Insoweit sei das Fehlen einer vergleichbaren Norm als ausdrückliches Bekenntnis zur Abkehr von der bisherigen herrschenden Meinung zu interpretieren.658 Unterstützend käme hinzu, dass Regelungen, wie etwa § 555d Abs. 3 S. 2 oder Abs. 5 BGB, überflüssig wären, wenn, wie bisher, davon ausgegangen würde, dass ohne ordnungsgemäße Ankündigung eine Duldungspflicht ohnehin ausscheide. Dass etwa die Ausschlussfrist für Härtegründe gemäß § 555d Abs. 3 S. 2 nur zu laufen beginnt, wenn 656 Abramenko, § 2 Rn. 53 ff. 657 Abramenko, § 2 Rn. 55 f. 658 Abramenko, § 2 Rn. 55 f. 131 die Modernisierungsankündigung ordnungsgemäß erfolgt ist, hätte überhaupt keiner Regelung bedurft, wenn eine Duldungspflicht bei unzureichender Ankündigung von vornherein ausscheide. Der Mieter würde sich in solchen Fällen überhaupt nicht auf die dann unbefristet geltend zu machenden Härtegründe berufen müssen, sondern bräuchte die Maßnahme schlechthin nicht zu dulden.659 Schließlich führt Abramenko für seine Theorie noch das Mieterhöhungsrecht nach §§ 559 ff. BGB an. Gemäß § 559b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB verlängere sich, bei einem Verstoß gegen die Ankündigungspflicht des § 555c BGB, lediglich die Frist für das Inkrafttreten der Mieterhöhung um sechs Monate. Der Verstoß führe aber gerade nicht dazu, dass eine Umlage der Modernisierungskosten auf den Mieter nach § 559 BGB insgesamt ausscheide. Nähme man mit dem Gesetzgeber aber an, dass die Modernisierungsmitteilung noch immer Voraussetzung für die Duldungspflicht sei, so könne der Mieter im Wege der Umlage nach § 559 BGB finanziell an Modernisierungsmaßnahmen beteiligt werden, die er von Gesetzes wegen gar nicht zu dulden verpflichtet war. Ein solches Ergebnis sei jedoch widersinnig, da der Mieter, den keine Duldungspflicht treffe, schließlich jederzeit den Rückbau der Maßnahme verlangen und so der Mieterhöhung entgehen könne. 660 Um derartig widersprüchliche Szenarien zu vermeiden, könne nach Abramenko die regelkonforme Ankündigung einer Modernisierung offensichtlich nicht länger als Voraussetzung für das Bestehen einer Duldungspflicht gemäß § 555d Abs. 1 BGB angesehen werden. b) Stellungnahme Bei seiner Argumentation hinsichtlich des Mieterhöhungsrechts scheint Abramenko einer Fehlvorstellung aufgesessen zu sein. Denn sein Ansatz würde voraussetzen, dass es nach alter Rechtslage ausgeschlossen war, im Falle einer fehlerhaften oder unterlassenen Mitteilung noch Gebrauch von der Modernisierungsumlage nach §§ 559 ff. BGB a.F. machen zu können. Mit anderen Worten: Abramenko scheint von dem Gedanken auszugehen, dass eine Modernisierungsmieterhöhung nur bei Bestehen einer Duldungspflicht durchsetzbar sei. Dem ist jedoch nicht so, wie sogleich zu zeigen sein wird. Auch im Übrigen vermögen seine Argumente letztlich nicht zu überzeugen. 659 Abramenko, § 2 Rn. 55 f.; die Problematik ebenfalls aufgreifend Lützenkirchen/ Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 58. 660 Abramenko, § 2 Rn. 56. 132 aa) Duldungspflicht als Voraussetzung des Mieterhöhungsrechts nach § 559 BGB Der Argumentation Abramenkos’ hinsichtlich des Mieterhöhungsrechts ist zumindest insoweit beizupflichten, dass nach alter Rechtslage keine Vorschrift bestand, die, gleich dem § 559b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB, bei Zuwiderhandeln gegen die Ankündigungspflicht das Mieterhöhungsrecht dennoch dem Grunde nach für anwendbar erklärte.661 Man könnte daraus den Schluss ziehen, dass es dadurch nach alter Rechtslage ausgeschlossen war, bei einem Verstoß gegen die Ankündigungspflicht, und mithin ohne Bestehen einer Duldungspflicht, noch von der Mieterhöhung Gebrauch machen zu können. Für die Argumentation Abramenkos’ wäre dieser Schluss sogar zwingend. Anderenfalls würde sich seine Theorie inhaltlich als nicht schlüssig erweisen. Denn einerseits geht er selbst davon aus, dass die Ankündigung nach bisherigem Recht Voraussetzung der Duldungspflicht war.662 Wenn es aber auch schon nach altem Recht möglich gewesen wäre, trotz defizitärer Ankündigung und mithin ohne fällige Duldungspflicht, die Miete nach § 559 BGB zu erhöhen, würden sich die Ausführungen von Abramenko als unbegründet erweisen. Denn in der Sache wäre die Rechtslage damit identisch zu der jetzigen gewesen, sodass sich mangels veränderter Rechtslage keine Rückschlüsse auf die Bedeutung der Ankündigung für den Duldungsanspruch des Vermieters ziehen ließen. Und in der Tat verhält es sich so, dass schon vor Inkrafttreten des MietRÄndG der BGH663 entschieden hatte, dass das Recht zur Mieterhöhung nach § 559 BGB a.F. grundsätzlich getrennt von der Frage nach dem Bestehen einer Duldungspflicht zu behandeln sei. Die Begründung dafür wurde zuvorderst im Wortlaut des § 559 BGB a.F. gesehen. Dieser setzte sprachlich nämlich lediglich voraus, dass der Vermieter objektiv eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt hat. Eine der Maßnahme vorausgehende, ordnungsgemäße Mitteilung war der Vorschrift als Tatbestandvoraussetzung für die Gewährung des Kostenumlagerechts, mit Ausnahme der beiden in § 559b Abs. 2 S. 2 BGB a.F. genannten Fälle, die jedoch nur die Angaben zur Miethöhe betrafen, nicht zu entnehmen.664 Daneben bemühte der BGH in seiner Entscheidung auch den Sinn und Zweck der Ankündigungspflicht. Diese diene dem Mieter 661 Nagel, PiG 90 [2011], 45, 59. 662 Abramenko, § 2 Rn. 53. 663 Vgl. BGH NJW 2007, 3565 Rn. 12 ff.; NJW 2011, 1220 Rn. 15, wonach sonstige, nicht in § 559b Abs. 2 S. 2 BGB a.F. genannte Verletzungen des Ankündigungserfordernisses keine Auswirkungen auf die Möglichkeit der Mieterhöhung nach § 559 BGB haben; a.A. LG Berlin GE 1998, 1275. 664 Nagel, PiG 90 [2011], 45, 59. 133 dazu, sich noch vor Beginn der Arbeiten auf die Modernisierung einstellen und gegebenenfalls vertragsrechtliche Schritte nach § 554 Abs. 3 S. 2 BGB a.F. einleiten zu können. Demgegenüber sei es aber nicht Aufgabe der Ankündigungspflicht, dem Vermieter die Befugnis zur Kostenumlage dauerhaft zu verwehren.665 Demnach bestünde, abgesehen von den ausdrücklich im Gesetz festgehaltenen Ausnahmen gemäß § 559b Abs. 2 S. 2 BGB a.F., keine unmittelbare Verbindung zwischen der Mitteilungspflicht einerseits und dem Recht zur Kostenumlage andererseits. Es wäre daher grundsätzlich sogar unschädlich, wenn dem Mieter die Maßnahme zuvor nicht nur nicht ordnungsgemäß, sondern gegebenenfalls auch überhaupt nicht angekündigt worden wäre.666 Hinsichtlich letzterem galt es jedoch die Besonderheit zu beachten, dass damit freilich der Anwendungsbereich des § 559b Abs. 2 S. 2 BGB a.F. eröffnet war. Denn bei vollständig unterbliebener Ankündigung konnte selbstredend auch keine Aufklärung über die künftige Miethöhe erfolgt sein, so dass immerhin die sechsmonatige Fristverlängerung zur Anwendung gelangte.667 (1) Keine analoge Anwendung des § 559b Abs. 2 S. 2 BGB a.F. Daneben kam auch eine, wie von der Literatur geforderte, analoge Anwendung des § 559b Abs. 2 S. 2 BGB a.F. auf alle sonstigen Fälle der fehlerhaften Ankündigung 668 letztlich nicht in Betracht. Denn hierfür hätte es einer planwidrigen Regelungslücke bedurft, was jedoch aufgrund der Materialien zum Mietrechtsreformgesetz von 2001 ausgeschlossen werden konnte. Hierin hieß es nämlich, dass „die Mitteilung über die Durchführung der Modernisierung [...] nicht Voraussetzung für die Mieterhöhung nach § 559 bzw. § 559a [sei]“.669 Weiter führte der Gesetzgeber ausdrücklich aus, dass es für die Mieterhöhung nach § 559 BGB a.F. ohne Belang sei, wenn die Modernisierungsmitteilung aus anderen als den in § 559b Abs. 2 S. 2 BGB a.F. genannten Gründen gegen § 554 Abs. 3 S. 1 BGB a.F. verstieße.670 Aufgrund dieser unmissverständlichen Klarstellung blieb folglich kein Raum für eine analoge An- 665 BGH NJW 2007, 3565 Rn. 12 ff.; NJW 2011, 1220 Rn. 14 f.; ebenso bereits die Berufungsinstanz zu letztgenannter BGHE LG Berlin, GE 2010, 1121 = BeckRS 2010, 20984. 666 BGH NJW 2011, 1220 Rn. 14 f. 667 BGH NJW 2007, 3565 Rn. 12 ff.; NJW 2011, 1220 Rn. 15; LG Berlin, GE 2010, 1121 = BeckRS 2010, 20984; so auch MünchKomm/Bieber, 6. Aufl. 2012, § 554 Rn. 34. 668 Vgl. etwa Emmerich/Sonnenschein/Emmerich, 10. Aufl. 2011, § 559 b Rn. 14; ders., in: Staudinger, 2011, § 559b Rn. 25; Bamberger/Roth/Schüller, 3. Aufl. 2012, § 559b Rn. 25; Mersson, DWW 2009, 206, 213 f.; Börstinghaus, Hdb., Kap. 9 Rn. 237 ff. 669 BT-Drs. 14/4553, S. 58 f. 670 BT-Drs. 14/4553, S. 59. 134 wendung des § 559b Abs. 2 S. 2 BGB a.F. auf sonstige Verstöße gegen die Ankündigungspflicht.671 (2) Faktische Duldung des Mieters Einschränkend gilt es jedoch festzuhalten, dass die Problematik der Mieterhöhung ohne gesetzliche Duldungspflicht ohnehin nur dann Bedeutung erlangte, wenn der Mieter trotz fehlerhafter oder unterbliebener Mitteilung die Maßnahme widerspruchslos hingenommen, also faktisch geduldet hat.672 So verhielt es sich auch in den vom BGH und LG Berlin673 entschiedenen Fällen. Obwohl die Modernisierungsankündigung nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprach, hatten die Mieter der Durchführung der Maßnahme nicht widersprochen. Hätten sie sich nun im Anschluss an deren Fertigstellung und im Hinblick auf ein vom Vermieter geäußertes Mieterhöhungsverlangen, auf die fehlende oder fehlerhafte Ankündigung berufen, hätte dies nach allgemeiner Auffassung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verstoßen. In der aktiven Duldung und der gleichsam unterbliebenen Abwehr der Maßnahme liegt ein konkludentes Einverständnis des Mieters in die Durchführung der Modernisierung, sodass sich der Mieter widersprüchlich verhielte, wenn er sich später auf die fehlende Duldungspflicht beriefe.674 Insoweit ist der Argumentation von Abramenko, der Mieter könne einen solchermaßen geschaffenen Zustand jederzeit beseitigt verlangen, um der Mieterhöhung zu entgehen, entgegenzuhalten, dass dies bei einer faktischen Duldung durch den Mieter gerade nicht der Fall ist, unabhängig davon, ob er von Gesetzes wegen zur Hinnahme der Maßnahme verpflichtet war oder nicht. Hatte der Mieter bei ungenügender Modernisierungsankündigung der Durchführung der Modernisierung hingegen ausdrücklich widersprochen, fehlte es in derartig gelagerten Fällen bereits an der Voraussetzung der tatsächlichen bzw. faktischen Duldung, wodurch der neu geschaffene Zustand, so der Vermieter trotz des Widerspruchs die Maßnahme 671 Vgl. dazu auch LG Berlin, GE 2010, 1121 = BeckRS 2010, 20984; Emmerich/Sonnenschein/Emmerich, 10. Aufl. 2011, § 559b Rn. 14. 672 Sternel, 4. Aufl. 2009, IV Rn. 345 ff. 673 LG Berlin, GE 2010, 1121 = BeckRS 2010, 20984. 674 Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 10. Aufl. 2011, § 559 Rn. 16; Emmerich/Sonnenschein/ Emmerich, 10. Aufl. 2011, § 559 Rn. 3, § 559b Rn. 14; Staudinger/Emmerich, 2011, § 559b Rn. 25; so schließlich vermittelnd auch MünchKomm/Artz, 6. Aufl. 2012, § 559b Rn. 11, der allerdings bei vollständig unterlassener Ankündigung auf die Fristerweiterung des § 559b Abs. 2 S. 2 BGB a.F. besteht. 135 fortgesetzt hat, rechtswidrig war. 675 Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB a.F. musste hier folglich auch nach den Grundsätzen des BGH ausscheiden. Anderenfalls wäre es dem Vermieter möglich gewesen, die Beschaffenheit der Wohnung nach Belieben und auch entgegen dem ausdrücklichen Willen des Mieters zu verändern und den Mieter auf diese Weise entweder zur Zahlung einer erhöhten Miete oder alternativ zur Kündigung zu zwingen.676 Im Ergebnis ist somit festzuhalten, dass bereits nach alter Rechtslage eine Modernisierungsmieterhöhung grundsätzlich auch losgelöst von einer zuvor durchzuführenden Modernisierungsankündigung möglich war. Insoweit wurde mit dem neuen § 559b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB lediglich die zuvor bereits bestehende Rechtslage gesetzlich verankert. Da mithin keine Änderung der Rechtslage eingetreten ist, geht die Argumentation von Abramenko ins Leere. Das Bestehen einer Duldungspflicht war vor Inkrafttreten des MietRÄndG keine Voraussetzung für die Anwendbarkeit des § 559 BGB a.F. und ist es auch seitdem nicht. Wenngleich nunmehr also ausdrücklich auf eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung verzichtet werden kann, lässt dies jedoch nicht die Schlussfolgerung zu, dass eine Ankündigung deshalb nicht mehr als Voraussetzung der Duldungspflicht anzusehen ist. bb) Fristenregelung, § 555d Abs. 3 S. 2 BGB Hinsichtlich des Einwands betreffend § 555d Abs. 3 S. 2 BGB ist zu sagen, dass es freilich zutrifft, dass der Mieter sich bei unzureichender Modernisierungsankündigung bereits gegen seine Duldungspflicht insgesamt zur Wehr setzen kann und es daher so erscheint, als bedürfe es des zusätzlichen Härteeinwandes gar nicht mehr. Dem lässt sich aber entgegnen, dass durchaus Konstellationen denkbar sind, in denen der Norm eine eigenständige Bedeutung zukommen kann. Möchte sich ein Mieter etwa nicht gegen eine gesamte Maßnahme als solche zur Wehr setzen, sie somit nicht vollständig zum Erliegen bringen, sondern nur gegen einzelne Gegebenheiten vorgehen, so kann er dies aufgrund des § 555d Abs. 3 S. 2 BGB auch noch nach Verstreichen der Frist im Wege des Härteeinwandes tun. Dies birgt den Vorteil, dass er die Maßnahme gegebenenfalls punktuell, gerichtet auf seine Bedürfnisse, abgeändert verlangen kann, ohne, unter Hinweis auf die fehlende Duldungspflicht, das gesamte Projekt in Frage stellen zu müssen. Hinzu kommt, dass der Mieter durch die Geltendmachung einer Härte unter Umständen effek- 675 Vgl. Staudinger/Emmerich, 2011, § 559b Rn. 24; MünchKomm/Bieber, 6. Aufl. 2012, § 554 Rn. 34. 676 Blank/Börstinghaus/Börstinghaus, 3. Aufl. 2008, § 559b Rn. 22. 136 tiver geschützt wird, als wenn er sich aufgrund eines Formmangels auf das Fehlen seiner Duldungspflicht beriefe. Denn während der Vermieter bei letzterem die Maßnahme einfach erneut, unter Wahrung der Anforderungen des § 555c BGB, ankündigen und im Ergebnis sein Vorhaben inhaltlich unverändert durchbringen kann, nützt dem Mieter der Härteeinwand langfristig womöglich mehr. Denn auf diese Weise kann er verbindlich den Vermieter zur Rücksichtnahme in gewissen Belangen, sei es hinsichtlich der Bauausführung oder im Hinblick auf den Zeitpunkt der Arbeiten, verpflichten, was ihm bei einer pauschalen Ablehnung der Maßnahme insgesamt nicht offensteht. Das aber bedeutet, dass § 555d Abs. 3 S. 2 BGB durchaus eigenständige Bedeutung neben der allgemeinen Rechtsfolge des Ausbleibens der Duldungspflicht zukommen kann. Es handelt sich mithin um eine begrüßenswerte Erweiterung der Mieterrechte, die für mehr Flexibilität sorgt und es dem Mieter ermöglicht, eine ihm grundsätzlich nicht unliebsame, jedoch in der konkreten Ausführung nicht hinnehmbare Modernisierung zu ihrer Durchsetzung zu verhelfen und gleichermaßen in seinen eigenen Interessen geschützt zu bleiben. Der beabsichtigte Schluss Abramenkos’, § 555d Abs. 3 S. 2 BGB erschiene nur dann sinnvoll, wenn im Übrigen davon ausgegangen würde, dass eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung nicht zwingende Duldungsvoraussetzung ist, ist somit nicht angezeigt. Selbst wenn man der Norm aber keinen eigenen Anwendungsbereich beimessen wollte, könnte die Vorschrift auch immer noch rein deklaratorischen Charakter haben und dem Mieter aufzeigen, dass eine nicht ordnungsgemäße Ankündigung nicht folgenlos bleibt. Auch dann verbliebe weiterhin Raum für die Auffassung, dass eine Modernisierungsankündigung Fälligkeitsvoraussetzung für den Duldungsanspruch ist. Allein die Existenz des § 555d Abs. 3 S. 2 BGB ist mithin kein zwingender Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber die Rechtslage in diesem Punkt reformieren wollte. Insofern sprechen neben den vorstehenden Ausführungen sowohl die einhellige Literaturmeinung als auch die klare Gesetzesbegründung dafür, dass eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung weiterhin Fälligkeitsvoraussetzung der Duldungspflicht bleibt. c) Zwischenergebnis Eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung gemäß § 555c Abs. 1 und 3 BGB ist weiterhin Fälligkeitsvoraussetzung für die Pflicht des Mieters zur Duldung einer Modernisierungsmaßnahme. Kommt der Vermieter seiner Mitteilungspflicht nicht hinreichend nach, kann der Mieter mithin die Maßnahme unterlassen verlangen. Der Vermieter hat dann die Möglichkeit, eine neue Ankündigung unter Wah- 137 rung der Dreimonatsfrist auf den Weg zu bringen. Die Heilung einer fehlerhaften Ankündigung ist dagegen nicht möglich. Der einzige Kritikpunkt ist darin zu sehen, dass es der Gesetzgeber versäumt hat, diese zentrale Rechtsfolge ausdrücklich im Gesetz zu verankern. Da nach hiesiger Ansicht davon ausgegangen werden kann, dass der überwiegende Anteil der Mieter in Deutschland sich nicht im Klaren über die Bedeutung der Modernisierungsankündigung ist, besteht an dieser Stelle ein bedeutendes Mieterschutzdefizit. Im Sinne der Modernisierungsförderung ist dieser Zustand aber zweifelsohne. 2. Hemmung des Fristlaufs, § 555d Abs. 3 S. 2 BGB Eine nicht ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung hat weiterhin zur Folge, dass die Ausschlussfrist zum Vorbringen von Härtegründen, wie sie § 555d Abs. 3 S. 1 BGB postuliert, nicht zu laufen beginnt, § 555d Abs. 3 S. 2 BGB. Der Mieter kann folglich auch über den Ablauf des Monats hinaus, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, unbeschränkt Härtegründe vortragen, und sogar dann noch, wenn die Maßnahme bereits begonnen wurde.688 Darauf, ob der Mieter die Ausschlussfrist schuldhaft im Sinne von § 555d Abs. 4 S. 1 BGB überschritten hat, kommt es folglich nicht an, weshalb auch eine entsprechende Begründung für das späte Vorbringen der Härtegründe im Sinne der Norm entbehrlich ist. Nach hier vertretener Auffassung gilt dies sowohl für Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldungspflicht begründen, als auch für Umstände im Hinblick auf die Mieterhöhung. Das heißt, die Höchstfrist des § 555d Abs. 4 S. 2 BGB, wonach wirtschaftliche Härten nur bis zum Beginn der baulichen Maßnahme vorgebracht werden können, kommt bei mangelhaften Modernisierungsankündigungen nicht zum Einsatz.689 Das Gesagte gilt gleichermaßen, wenn der Vermieter gänzlich auf eine Modernisierungsankündigung verzichtet und unmittelbar mit der Umsetzung der (nicht angekündigten) Maßnahme beginnt.690 Die Vorschrift erfüllt eine wichtige Funktion. Damit der Vermieter die Ausschlussfrist des § 555d Abs. 3 S. 1 BGB in Gang setzt, um möglichst frühzeitig Planungssicherheit zu erlangen, steht es aufgrund der drohenden Fristenhemmung nun in seinem ureigenen Interesse, die Ankündigung möglichst umfassend und pflichtbewusst zu gestalten. Hiervon profitiert der Mieter, der auf diese Weise bestmöglich auf die ge- 688 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 15. 689 Vgl. hierzu ausführlich: Seite 168 ff. 690 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 15; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 65. 138 plante Maßnahme vorbereitet wird. Die Hemmung der Ausschlussfrist dient so als Ausgleich dafür, dass sich der Mieter aufgrund einer unzureichenden Ankündigung kein hinreichend bestimmtes Bild von der Maßnahme machen kann und ihm folglich keine abschließende Beurteilung über das Vorliegen eines Härtegrundes möglich ist.691 Insgesamt setzt die Vorschrift damit die richtigen Signale und steht als Garant dafür, dass das vom Gesetzgeber implementierte und die Interessen beider Parteien berücksichtigende Ankündigungsverfahren in der Praxis weitgehend eingehalten werden dürfte. 3. Zeitpunkt der Mieterhöhung, § 559b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB Als weitere Sanktion692 für eine nicht gesetzeskonforme Modernisierungsankündigung sieht § 559b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB vor, dass eine vom Vermieter verlangte Modernisierungsmieterhöhung erst mit einer Verzögerung von einem halben Jahr in Kraft tritt. Das bedeutet, neben der ohnehin schon nach Absatz 2 Satz 1 bestehenden Frist, wonach die erhöhte Miete, bei einer ordnungsgemäßen Modernisierungsmitteilung, erst ab dem dritten Monat nach Zugang der Mieterhöhungserklärung an die Stelle der bisher zu entrichtenden Miete tritt,693 kommen weitere sechs Monate hinzu, so dass die Mieterhöhung folglich erst ab dem neunten Monat nach Zugang der Erhöhungserklärung ihre Wirkung entfaltet.694 Unerheblich ist es dabei, wie auch schon bei der zuvor besprochenen Hemmung der Ausschlussfrist, ob der Vermieter seiner Ankündigungspflicht überhaupt nicht oder (nur) nicht ordnungsgemäß nachgekommen ist.695 Damit hat der Gesetzgeber zugleich klargestellt, dass eine fehlerfreie Modernisierungsankündigung keine zwingende Voraussetzung für das Recht zur Erhöhung der Miete nach § 559 BGB ist.696 691 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 57. 692 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 10. Aufl. 2011, § 555c Rn. 54. 693 BGH NZM 2008, 124 = NJW 2008, 848; Staudinger/Emmerich, 2014, § 559 Rn. 38 und § 559b Rn. 18; Börstinghaus/Eisenschmid/Börstinghaus, 2014, Kap. 11 Rn. 4; Müller/Walther/Schneider, Miet- und Pachtrecht, § 559 Rn. 29; Mersson, DWW 2009, 122, 129; Langenberg, PiG [1993] 40, 59, 63; Sternel, III, 764. 694 Börstinghaus/Eisenschmid/Börstinghaus, 2014, Kap. 11 Rn. 8. 695 BT-Drs. 17/10485, S. 25 unter Verweis auf BGH v. 02.03.2011 – VIII ZR 164/10, NJW 2011, 1220 Rn. 14 = WuM 2011, 225 = NZM 2011, 359 = ZMR 2011, 542. 696 So bereits BGH WuM 2007, 630; WuM 2011, 225; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 58; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555c Rn. 11; Blank/Börstinghaus/ Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 30 mit dem Hinweis, dass die bislang abweichenden Ansichten in Rechtsprechung und Literatur infolge der Gesetzesänderung gegenstandslos geworden sind. 139 Ausdrücklich ausgenommen vom Anwendungsbereich der Norm sind jedoch Verstöße gegen § 555c Abs. 2 BGB. Hat der Vermieter also nur den Hinweis auf die Form und die Frist des Härteeinwandes nach § 555d Abs. 3 S. 1 BGB unterlassen, so hat dies nur zur Folge, dass der Mieter seine Härtegründe auch noch später vortragen kann. Der Wirkungszeitpunkt der Mieterhöhung wird hierdurch jedoch nicht berührt.697 Mit der Einführung dieser Sanktionsnorm hat der Gesetzgeber die Rechtslage gegenüber der vorherigen spürbar verschärft. Zwar existierte eine vergleichbare Regelung auch schon mit § 559b Abs. 2 S. 2 BGB a.F., jedoch bezog sich diese ausdrücklich nur auf zwei konkrete Fallgestaltungen. Nämlich entweder auf den Fall, dass der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht angekündigt hat (Alt. 1) oder dass die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent überschritt (Alt. 2). Sonstige Verstöße gegen die Ankündigungspflicht fielen aufgrund des eindeutigen Wortlautes der Norm nicht in deren Anwendungsbereich.698 Eine Ausnahme galt nur für den Umstand, dass der Vermieter die Maßnahme überhaupt nicht angekündigt hatte, denn dann war zwangsläufig auch Alt. 1 der Vorschrift erfüllt. 699 In allen übrigen Fällen blieb eine unzureichende Modernisierungsankündigung hinsichtlich des Rechts zur Mieterhöhung nach § 559 BGB hingegen grundsätzlich ohne Konsequenzen.700 Hiervon ist der Gesetzgeber, den Forderungen der Literatur folgend, nun ausdrücklich abgerückt, indem er umfassend alle Verstöße gegen die Ankündigungspflicht mit der sechsmonatigen Fristverlängerung des § 559b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB belegt hat. Dies dient abermals dem Ziel, den Vermieter zur Anfertigung einer gesetzeskonformen Modernisierungsankündigung anzuhalten, um hierdurch den Mieter mit sämtlichen erforderlichen Informationen zu versorgen. Da ein Zuwiderhandeln mit unmittelbaren finanziellen Einbußen verbunden ist, darf davon auszugehen sein, dass die Vorschrift die in sie gesetzten Hoffnungen auch erfüllen wird. 697 Börstinghaus/Eisenschmid/Börstinghaus, 2014, Kap. 11 Rn. 10; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 57. 698 Str. BGH NJW 2011, 1220 Rn. 14; LG Berlin GE 2010, 1121; a.A. MünchKomm/Artz, 6. Aufl. 2012, § 559b Rn. 11; Staudinger/Emmerich, 2011, § 559b Rn. 22 ff.; Schmidt- Futterer/Börstinghaus, 10. Aufl. 2011, § 559b Rn. 48. 699 BGH NJW 2011, 1220 Rn. 14; LG Berlin GE 2010, 1121; Lehmann-Richter, NZM 2011, 572, 576; teilweise wurde gefordert, dass bei gänzlichem Unterlassen der Modernisierungsankündigung eine Mieterhöhung ausgeschlossen sei, vgl. AG Dortmund WuM 2009, 120; MünchKomm/Artz, 6. Aufl. 2012, § 559b Rn. 11; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 10. Aufl. 2011, § 559b Rn. 50. 700 BGH NJW 2011, 1220; Lehmann-Richter, NZM 2011, 572, 576. 140 4. Kündigung des Mietverhältnisses Neben die bis hierhin besprochenen, von Gesetzes wegen eintretenden Rechtsfolgen, können auch weitere, vom Mieter geltend zu machende Rechte und Ansprüche treten. So kann der Mieter etwa berechtigt sein, das Mietverhältnis, trotz oder gerade wegen der Unwirksamkeit der Mitteilung, zu kündigen. a) Sonderkündigungsrecht, § 555e BGB Zunächst kommt hierfür das Sonderkündigungsrecht des § 555e BGB in Betracht. Dieses kann vom Mieter stets genutzt werden, wenn der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme ankündigt, unabhängig davon, ob die Ankündigung den gesetzlichen Vorgaben entspricht oder nicht. Mit Zugang der Ankündigung beginnt die Kündigungsfrist des § 555e Abs. 1 BGB zu laufen. Etwas Anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter die Maßnahme gar nicht ankündigt. Hier beginnt die Kündigungsfrist dann zu laufen, wenn der Mieter anderweitig von der Maßnahme Kenntnis erlangt. Beginnt der Vermieter mithin ohne Vorankündigung mit einer Modernisierung, kann der Mieter ab dem Moment der Kenntniserlangung von den Arbeiten noch bis zum Ablauf des folgenden Monats ohne Angabe von Gründen das Mietverhältnis außerordentlich kündigen.701 b) Fristlose Kündigung, § 543 BGB Daneben kommt aber auch eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB wegen der (teilweisen) Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs in Betracht.702 Beginnt der Vermieter etwa mit einer Modernisierungsmaßnahme, ohne den Mieter zuvor pflichtgemäß im Sinne von § 555c BGB über diese aufgeklärt zu haben und wird hierdurch gleichermaßen die Nutzbarkeit der Mietsache für den Mieter eingeschränkt, handelt es sich um einen rechtswidrigen Entzug des vertragsgemäßen Gebrauchs. 703 Eine Duldungspflicht des Mieters besteht unter diesen Umständen nämlich gerade nicht. Freilich darf der Mieter auch nicht anderweitig zu verstehen gegeben haben, dass er trotz des Verstoßes gegen die Ankündigungs- 701 Zu alledem Seite 188 ff. 702 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 58a; Schmidt-Futterer/Blank, 12. Aufl. 2015, § 543 Rn. 18 die beiden Kündigungsarten schließen sich gegenseitig nicht aus. 703 LG Berlin GE 2012, 1097; GE 2013, 1454; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 29. 141 pflicht die Maßnahme dulden werde. Er verhielte sich bei einer daraufhin ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung treuwidrig.704 Der Mieter wird daher umgehend nach Kenntnis von der Maßnahme, also entweder nach erfolgter, jedoch nicht ordnungsgemäßer Modernisierungsankündigung oder, soweit eine solche vollständig ausgeblieben ist, ab anderweitiger Kenntniserlangung der Maßnahme widersprechen müssen. Setzt der Vermieter ungeachtet dessen die Maßnahme fort und führt dies zum Entzug oder zu Einschränkungen des vertragsgemäßen Gebrauchs, dürfte regelmäßig vom Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne von § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB auszugehen sein. Jedoch wird mit der Bejahung der Kündigungsvoraussetzungen vorsichtig umzugehen sein müssen. Denn einerseits wird der Besitz an der Mietsache durch eine Modernisierungsmaßnahme nur vorübergehend gestört und nach Fertigstellung grundsätzlich wieder vollständig eingeräumt. Darüber hinaus wird man nicht jedwede geringfügige Einschränkung der Nutzbarkeit als wichtigen Grund ausreichen lassen können. Hierdurch würde dem Ausnahmecharakter des außerordentlichen Kündigungsrechts, der insbesondere dadurch gekennzeichnet ist, dass sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen und die beiderseitigen Interessen der Parteien gegeneinander abzuwägen sind705, nicht hinreichend Rechnung getragen. Es wird mithin eine Einschränkung im Mietgebrauch von einigem Gewicht zu verlangen sein. Denkbar sind etwa Gestaltungen, in denen an ein Nutzen der Wohnung aufgrund der Schmutz- oder Lärmentwicklung kaum noch zu denken ist.706 Zudem wird vom Mieter regelmäßig zu verlangen sein, dass er dem Vermieter gemäß § 543 Abs. 3 BGB zunächst eine Frist setzt oder ihn abmahnt, um auf diese Weise den rechtswidrigen Zustand zu beenden. Setzt der Vermieter die Maßnahme jedoch unbeeindruckt davon fort, dürfte ein Kündigungsrecht des Mieters nach § 543 Abs. 1, 2 BGB zu bejahen sein. 707 Dieses hat gegenüber dem Kündigungsrecht nach § 555e BGB den Vorteil, dass es mit sofortiger Wirkung in Kraft tritt und nicht erst mit Wirkung zum Ablauf des auf die Ankündigung folgenden Monats. 704 Vgl. bereits oben zum Fortfall der Duldungspflicht ab Seite 128 ff. 705 Vgl. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB. 706 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 58a. 707 Schmidt-Futterer/Blank, 12. Aufl. 2015, § 543 Rn. 18. 142 5. Schadensersatzanspruch, § 280 BGB Schließlich ist im Einzelfall auch an Schadensersatzansprüche gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu denken.708 Ausgelöst werden können solche entweder durch schuldhaftes Unterlassen der Mitteilung oder aufgrund schuldhaft erfolgter Fehlinformation innerhalb einer Modernisierungsankündigung. Vertraut der Mieter beispielsweise auf die Richtigkeit der Angaben in der Ankündigung und erleidet dadurch einen Vermögensnachteil, der bei zutreffender Auskunft nicht eingetreten wäre, so kann er die hierdurch erlittenen Schäden gegebenenfalls vom Vermieter ersetzt verlangen. 709 Voraussetzung ist neben einer objektiv defizitären Auskunft, dass der Vermieter diesen Umstand auch im Sinne von § 276 BGB zu vertreten hat. 710 Hiervon muss dann auszugehen sein, wenn für den Vermieter von vornherein abzusehen war, dass sich seine Modernisierungspläne in der mitgeteilten Form nicht würden verwirklichen lassen und er auf diese Ungewissheiten nicht hingewiesen hat.711 a) Anspruch auf Vertragsaufhebung Denkbar ist im Ausnahmefall ein Schadensersatzanspruch gerichtet auf Vertragsaufhebung, wenn der Mieter wegen einer fehlerhaften Ankündigung nicht von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB Gebrauch gemacht hat.712 Geht der Mieter beispielsweise aufgrund einer schuldhaft unzutreffenden Modernisierungsmitteilung davon aus, die Maßnahme ohne Weiteres akzeptieren zu können und lässt dadurch die Frist zur Ausübung des Sonderkündigungsrechts verstreichen, kann durchaus ein Interesse daran bestehen, den Mietvertrag aufzulösen, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass die Maßnahme ganz andere Ausmaße annimmt, als vom Vermieter zuvor angekündigt. Da nämlich die Frist zur Ausübung des Sonderkündigungsrechts unabhängig von der Ordnungsgemäßheit der Ankündigung zu laufen beginnt,713 kann 708 Vgl. etwa LG Fulda WuM 1992, 243 = ZMR 1992, 393; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 61; Abramenko, § 2 Rn. 72; Lehmann-Richter, NZM 2011, 572. 709 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 37; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 73; Staudinger/Emmerich, 2011, § 555c Rn. 12a; Schmidt- Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 53, 67; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2689; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555c Rn. 11. 710 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 37; Lehmann-Richter, NZM 2011, 572, 576. 711 Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 73. 712 LG Essen WuM 1990, 513; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 66; ders., WuM 2013, 575, 576; Lehmann-Richter, NZM 2011, 572, 577. 713 Siehe hierzu ab Seite 188. 143 sich der Mieter nach Fristablauf nicht mehr auf sein Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB berufen. Hier kann ihm ausnahmsweise ein Schadensersatzanspruch gerichtet auf Vertragsaufhebung zur Seite stehen. Die Aufhebung des Vertrages kann dann zu dem Zeitpunkt verlangt werden, zu welchem bei ordnungsgemäßer Aufklärung und entsprechend zeitnah ausgeübten Sonderkündigungsrechts der Vertrag beendet worden wäre.714 b) Ansprüche auf Geldzahlung Schließlich kommen Ansprüche auf Geldzahlung in Betracht. Kündigt der Vermieter beispielsweise die künftigen Kosten absichtlich zu gering an, um den Mieter zur Duldung zu bewegen, ist das vergleichbar mit einer bewusst zu niedrig bemessenen Nebenkostenvorauszahlung bei Vertragsschluss, mit dem Ziel, den Mieter über die tatsächliche Mietbelastung zu täuschen.718 Umstritten ist hierbei, worauf sich der Schadensersatzanspruch des Mieters richtet.719 Überzeugend erscheint der folgende Ansatz: Wurden die Kosten schuldhaft zu niedrig angegeben, kann der Schadensersatz einerseits auf Freihaltung von dem die angekündigten Kosten übersteigenden Betrag gerichtet sein. Dies gilt allerdings nur dann, wenn der Mieter darlegt und beweist, dass ihm die Kosten bei zutreffender Ankündigung nicht entstanden wären. Mithin wäre von ihm darzutun, dass er das Mietverhältnis bei Kenntnis der wahren Umstände gekündigt und anderweitig günstigeren Wohnraum angemietet hätte.720 Alternativ könnte der Mieter – allerdings nur hinsichtlich des späteren Mieterhöhungsverlangens, nicht hinsichtlich der Duldungspflicht, da hiergegen der wirtschaftliche Härteeinwand nicht greift, vgl. § 555d Abs. 2 S. 2 BGB – auch vortragen, dass er sich erfolgreich auf eine wirtschaftliche Härte hätte berufen können. Hat der Vermieter demgegenüber die Kosten bewusst zu hoch angegeben, um den Mieter in den Glauben zu versetzen, sich die Wohnung künftig nicht mehr leisten zu können und ihn dadurch zur Ausübung seines Sonderkündigungsrechts bewegt, kann ebenfalls ein Schadensersatzanspruch in Frage kommen. Zu ersetzen wären hiernach etwa Umzugs- oder Maklerkosten.721 Freilich ist daneben in jedem Fall auch im- 714 LG Essen WuM 1990, 513; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555c Rn. 64, 66. 718 Dickersbach, WuM 2013, 575, 576. 719 Vgl. ausführlich zum Streitstand Schmidt-Futterer/Langenberg, 12. Aufl. 2015, § 556 Rn. 388 ff. 720 Herrlein/Kandelhard/D. Both, 4. Aufl. 2010, § 556 Rn. 58; Dickersbach, WuM 2013, 575, 576. 721 OLG Karlsruhe WuM 1982, 11; BayObLG WuM 1982, 203; OLG Hamm WuM 1984, 94; 144 mer Raum für den Ersatz von Rechtsanwaltskosten, wenn die Hinzuziehung eines Rechtsbeistandes als zweckmäßig anzusehen war.722 IV. Abschließende Stellungnahme Neben den bewährten Rechtsfolgen hat der Gesetzgeber zur Steigerung eines hohen Informationsgehalts beim Mieter gezielt einzelne Verschärfungen bei der Modernisierungsankündigung vorgenommen. Insbesondere die nun ausdrücklich für alle Fälle eines Verstoßes gegen die Ankündigungspflicht wirkende Fristverlängerung für das Inkrafttreten einer Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB dürfte Vermieter aufgrund der drohenden finanziellen Einbußen effektiv zur Vornahme ordnungsgemäßer Mitteilungen veranlassen. Gleiches gilt für den Ausschluss des Einwendungsfristlaufs nach § 555d Abs. 3 S. 2 BGB, der nach hier vertretener Auffassung für sämtliche Härteeinwände Geltung beansprucht. Da der Vermieter jederzeit noch mit der Geltendmachung von Härten rechnen muss, wenn er den Mieter nicht ordnungsgemäß über die geplante Maßnahme informiert und sich dadurch seine Planungssicherheit verringert, was vor allem hinsichtlich des Rechts zur Mieterhöhung sehr kritisch sein kann, dürften Vermieter insgesamt angehalten sein, bei der Anfertigung von Modernisierungsmitteilung sorgfältig vorzugehen. Zwar könnte zu befürchten stehen, dass die vergleichsweise strengen Rechtsfolgen der allgemeinen Modernisierungsbereitschaft einen Dämpfer versetzen. Da jedoch im Gegenzug flächendeckend mit verträglicheren inhaltlichen Anforderungen an die Ankündigung zu rechnen ist, wird sich dieses Risiko voraussichtlich nicht realisieren. Mit einem Mindestmaß an Sorgfalt sollte nunmehr jeder Vermieter im Stande sein, eine den Ansprüchen des § 555c BGB entsprechende Mitteilung anzufertigen, wodurch gleichermaßen die ihn begünstigenden Rechtsfolgen ausgelöst werden, allen voran die Ausschlussfrist für Härteeinwände, die die Planungssicherheit des Vermieters spürbar erhöht. Der Gesetzgeber hat letztlich eine gelungene Symbiose geschaffen: je akribischer der Vermieter seinen Aufklärungspflichten nachkommt, umso planbarer wird für ihn auf der anderen Seite das Modernisierungsvorhaben. Der Gesetzgeber kreierte hierdurch ein nicht zu unterschätzendes Maß an Eigenmoti- AG Charlottenburg, GE 2006, 1621; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2689; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 67; Dickersbach, WuM 2013, 575, 576. 722 AG Charlottenburg, GE 2006, 1621; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 67. 145 vation, die Pflichten zu Gunsten der anderen Partei ordnungsgemäß zu erfüllen; aus Sicht der Beteiligten entsteht so eine „Win-win-Situation“.

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References

Zusammenfassung

Vor dem Hintergrund der Energiewende verfolgte der Gesetzgeber mit dem im Mai 2013 in Kraft getretenen Mietrechtsänderungsgesetz das erklärte Ziel, durch Vereinfachung der Vorschriften und durch den Abbau von aus Vermietersicht bestehenden Hemmnissen die Zahl energetischer Modernisierungsmaßnahmen im Mietgebäudesektor in bedeutendem Maße zu erhöhen. Das bis dahin geltende Mietrecht galt vielfach als Modernisierungshemmnis und mit Blick auf die bevorstehenden sozialen und ökologischen Herausforderungen unserer Zeit als überholt.

Robert Müller prüft, in welchem Maße dem Gesetzgeber dieses Vorhaben gelungen ist. Ein besonderer Schwerpunkt seiner Arbeit liegt dabei auf der Beantwortung der Frage, inwieweit der neu geschaffene Minderungsausschluss gemäß § 536 Abs. 1a BGB seinem postulierten Ziel tatsächlich dient und ob er in seiner konkreten Gestalt überhaupt mit dem deutschen Verfassungsrecht in Einklang zu bringen ist.