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Kapitel 3 Zusammenfassung der Ergebnisse in:

Robert Müller

Energetische Modernisierung nach dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013, page 277 - 284

Eine kritische Betrachtung der §§ 555b-555f, 559-559b BGB sowie des zeitweisen Minderungsausschlusses gemäß § 536 Abs. 1a BGB

1. Edition 2017, ISBN print: 978-3-8288-3943-4, ISBN online: 978-3-8288-6745-1, https://doi.org/10.5771/9783828867451-277

Tectum, Baden-Baden
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277 Kapitel 3 Zusammenfassung der Ergebnisse A. Energetische Modernisierung Mit dem MietRÄndG 2013 hat der Gesetzgeber erstmals einen eigenen Tatbestand der energetischen Modernisierung in das Mietrecht eingeführt. Zur Abgrenzung zu sonstigen energiesparenden Modernisierungen bedient er sich hierfür den technischen Begriffen End- und Primärenergie. Nur die Einsparung von Endenergie stellt demnach eine energetische Modernisierung dar und eröffnet die Anwendungsbereiche der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB sowie des Minderungsausschlusses gemäß § 536 Abs. 1a BGB. Der Hintergrund für die Differenzierung ist der Wille des Gesetzgebers, Mieter nur dann vor allem finanziell für eine Modernisierung in Anspruch nehmen zu wollen, wenn die Energiesparmaßnahme ihnen auch spürbar in Bezug auf die Mietsache zugutekommt, sie mithin bei den Betriebskosten entlastet. Diese Klarstellung gegenüber der alten Rechtslage war überfällig und überzeugt zudem inhaltlich. Eine Mieterhöhung kann nur als Äquivalenzausgleich für einen gesteigerten Leistungsumfang seitens des Vermieters erfolgen. Bezweckt eine Modernisierung hingegen lediglich eine sonstige Energieeinsparung, die sich nicht positiv auf die Mietsache oder auf die Kostenlast des Mieters auswirkt, muss eine Mieterhöhung zwingend ausscheiden. Im Ergebnis nicht überzeugend ist dagegen die Verwendung der Energiebegriffe. Es sind durchaus zahlreiche Sachverhalte denkbar, vor allem bei der Energiegewinnung mittels erneuerbarer Energien, die zwar lediglich zu Primärenergieeinsparungen führen, bei Bereitstellung der gewonnenen Energie für das hostierende Grundstück, aber gleichwohl auch die Mieter finanziell entlasten können, indem weniger herkömmliche Energie hinzugekauft werden muss. Da hierdurch die Anforderungen erfüllt werden, die der Gesetzgeber an die Anwendbarkeit der Modernisierungsumlage nach § 559 BGB stellt – die Umwelt wird durch den geringeren Verbrauch fossiler Energieträger geschont und der Be- 278 zug zur Mietsache wird ebenfalls gewahrt – überzeugt es nicht, solche Maßnahmen über § 555b Nr. 2 BGB dem Anwendungsbereich der Mieterhöhung zu entziehen. Der Gesetzgeber hat dies zwar im Gesetzgebungsverfahren erkannt und eine Ausdehnung des Begriffs der Endenergieeinsparung dahingehend angeraten, auch die Reduzierung des Bedarfs „zu bezahlender“ Endenergie unter den Tatbestand des § 555b Nr. 1 BGB zu subsumieren. Diese Vorgehensweise ist nach hiesiger Auffassung jedoch nicht mit dem technischen Verständnis von einer Endenergieeinsparung in Einklang zu bringen, da der Gesamtenergieverbrauch der Immobilie unverändert bleibt. Vorzugswürdig ist es deshalb, auf die ohnehin schwer verständlichen technischen Energiebegriffe im Gesetzeswortlaut zu verzichten, und stattdessen pauschal auf eine „Energieeinsparung“ abzustellen, die zu einer Reduzierung der Betriebskosten führt. Es wird hierzu ein konkreter Gesetzesvorschlag unterbreitet, der darüber hinaus weitere Vorteile mit sich bringt. B. Modernisierungsankündigung Die Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB war dem Gesetzgeber ein besonderer Dorn im Auge. Da ihre ordnungsgemäße Durchführung Voraussetzung für die Duldungspflicht des Mieters ist, nach alter Rechtslage von der Instanzrechtsprechung jedoch mitunter zu strenge inhaltliche Anforderungen an die Mitteilung gestellt wurden – mit regelmäßiger Unwirksamkeit zur Folge –, wollte der Gesetzgeber hier spürbare Erleichterungen für Vermieter schaffen. Dazu wurde unter anderem die Möglichkeit eingeführt, im Hinblick auf die energetische Beschaffenheit von Bauteilen, auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug zu nehmen. Zwar wäre eine solche Regelung nach hier vertretener Auffassung nicht zwingend erforderlich gewesen, da der BGH mit der Möglichkeit einer gegenständlichen Beschreibung von Bauteilen bereits Erleichterungen geschaffen hatte. Gleichwohl darf mit einem gewissen positiven Effekt für Vermieter gerechnet werden. Immerhin bleibt hierdurch die sehr aussagekräftige Möglichkeit der Angabe von Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Werten) erhalten, während zu deren Ermittlung in vielen Fällen nun keine kostspieligen und zeitaufwendigen Sachverständigengutachten mehr eingeholt werden müssen. Ein weiterer Schwerpunkt, der in der Vergangenheit häufig zur Unwirksamkeit von Modernisierungsankündigung geführt hatte, waren die Angaben zum Umfang der geplanten Maßnahme. Hier stellten Gerichte regelmäßig zu strenge Anforderungen, was es Vermietern teils massiv erschwerte, eine Duldungspflicht ihrer Mieter auszulösen. Der 279 Gesetzgeber wollte dieser Entwicklung dadurch entgegenwirken, dass er ipso iure nur noch Angaben „in wesentlichen Zügen“ verlangt. Zwar wird dies von einem nicht unwesentlichen Teil der Literatur für wenig zielführend gehalten, weil nach wie vor erheblicher Auslegungsspielraum bestehe. Dem ist jedoch zu entgegnen, dass eine interessengerechte Normierung nur mittels unbestimmter Rechtsbegriffe möglich ist. Eine konkretere Ausgestaltung mit bestimmten festgelegten Anforderungen an den Inhalt der Mitteilung ließe eine Würdigung von Einzelfallumständen nicht zu, was zu Verstößen gegen Art. 14 GG führen könnte. Insofern ist die vom Gesetzgeber gewählte Ausgestaltung alternativlos. Im Übrigen ist davon auszugehen, dass sich die Instanzrechtsprechung an den erkennbaren Erleichterungswillen des Gesetzgebers halten und entsprechend geringere Anforderungen stellen wird. Förderlich in diesem Zusammenhang wäre es, Vermieter zusätzlich besser über die Bedeutung und die Wirkung einer ordnungsgemäßen Modernisierungsankündigung aufzuklären, damit künftig aus Unwissenheit fehlerhaft erfolgte Ankündigungen vermieden werden können. Ein aus hiesiger Sicht bedeutsames Modernisierungshemmnis bestand daneben in dem Umgang mit Verzögerungen gegenüber dem angekündigten Maßnahmenbeginn. Entgegen einem Großteil der Literaturstimmen führt auch eine erhebliche Verzögerung nicht zur Unwirksamkeit der ursprünglichen Ankündigung. Demnach ist es nicht erforderlich, eine neue Mitteilung unter Einhaltung der Dreimonatsfrist zu machen, wenn der Anlass für die Verzögerung für den Vermieter zum Zeitpunkt der Ankündigung der Maßnahme nicht vorherzusehen war. Ein gegenteiliges Verständnis lässt sich mit dem Gesetzeswortlaut, der lediglich die Mitteilung des „voraussichtlichen“ Maßnahmenbeginns verlangt, nicht in Einklang bringen. Dies hat die hier vorgenommene, systematische Auslegung der Vorschrift ergeben, bei welcher insbesondere auch der gesetzgeberische Wille zur Vereinfachung der Modernisierungsankündigung Berücksichtigung fand. Vom Vermieter ist bei Eintritt einer Verzögerung lediglich im Sinne des Grundsatzes von Treu und Glauben zu verlangen, dass er dem Mieter den neuen Maßnahmenbeginn in angemessener Frist formlos mitteilt. Der Mieter ist ab diesem Zeitpunkt – bis hin zum Beginn der Maßnahme – zudem erneut zur Mitteilung von personalen Härtegründen berechtigt, damit auf eventuell neu eingetretene Umstände hinreichend Rücksicht genommen werden kann. Ferner hat der Gesetzgeber auch die Pflicht zur Angabe der Kosten überarbeitet. Einerseits wurde klargestellt, dass Angaben zu der künftigen Miethöhe nur dann erfolgen müssen, wenn eine Mieterhöhung überhaupt geplant ist. Daneben müssen nunmehr ausdrücklich nur noch Mieterhöhungen nach § 559 BGB angekündigt werden, nicht hingegen 280 solche nach § 558 BGB. Beide Umstände waren vor Inkrafttreten des MietRÄndG strittig, weshalb es zu begrüßen ist, dass beides nun ausdrückliche Erwähnung im Gesetz gefunden hat. Neu ist schließlich die Pflicht zur Angabe der künftigen Betriebskosten. Hier können aufgrund der Abhängigkeit der Betriebskostenhöhe von dem Nutzungsverhalten des Mieters keine überhöhten Anforderungen an den Vermieter gestellt werden. Mehr als eine gewissenhafte Prognose ist von ihm nicht zu verlangen. Im Übrigen sind aufgrund des eindeutigen Wortlautes der Vorschrift stets Angaben zu den Betriebskosten zu machen, selbst wenn diese sich reduzieren oder unverändert bleiben. Schließlich sind modernisierungsbedingt neu anfallende Betriebskosten stets auf den Mieter umlegbar. Einer gesonderten vertraglichen Regelung, die die Umlage neu entstehender Betriebskosten zulässt, bedarf es hierfür, entgegen einiger Literaturstimmen, nicht. Dies folgt aus einer ergänzenden Vertragsauslegung, wonach sich der Mieter redlicherweise auf die Übernahme der neuen Betriebskosten einzulassen hätte. Neuerdings sieht das Gesetz im Rahmen der Modernisierungsankündigung ebenfalls eine Hinweispflicht des Vermieters auf den Härteeinwand vor. Aufgrund des Umstandes, dass der Härteeinwand des Mieters nunmehr einer Präklusionsfrist unterliegt und dies vielen Mietern unbekannt sein wird, ist die Hinweispflicht zur Vermeidung von durch Unwissenheit eintretenden Präklusionen sehr zu begrüßen. Auch kann hierdurch ein zusätzlicher Anreiz für Vermieter entstehen, ihre Modernisierungsmitteilung möglichst gewissenhaft anzufertigen. Hinsichtlich der Rechtsfolgen einer fehlerhaften Ankündigung hat der Gesetzgeber jedenfalls in der Gesetzesbegründung klargestellt, dass die Fälligkeit der Duldungspflicht des Mieters entfällt. Es wäre zwar im Sinne der Transparenz wünschenswert gewesen, diese Rechtsfolge ausdrücklich im Gesetz aufzunehmen, für Zweifel hat der Gesetzgeber jedoch mit den Gesetzesmaterialien keinen Raum gelassen. Als gelungen ist daneben die Hemmung des Einwendungsfristlaufs bei unzureichenden Modernisierungsmitteilungen anzusehen. Der Gesetzgeber hat durch diese Verknüpfung eine vielversprechende Symbiose zwischen dem Interesse der Mietparteien geschaffen. Dem Vermieter ist im Sinne der Planbarkeit seines Vorhabens daran gelegen, den Fristlauf in Gang zu setzen und dementsprechend zuvor eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung auf den Weg gebracht zu haben. Hiervon profitiert letztlich wiederum der Mieter, der hinreichend über die anstehende Maßnahme informiert wird. Dass nebenbei, als weitere Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die Ankündigungspflicht, im Einzelfall auch Schadensersatzansprüche oder ein allgemeines, fristloses Kündigungs- 281 recht nach § 543 BGB in Betracht kommen, wurde thematisiert, hat sich gegenüber der alten Rechtslage jedoch nicht geändert. C. Duldungsanspruch des Vermieters Der Gesetzgeber hat mit § 555d Abs. 1 BGB nun eine unmissverständliche Regelung geschaffen, wonach sämtliche Formen des Modernisierens vom Mieter grundsätzlich zu dulden sind. Dies ist uneingeschränkt zu begrüßen. Zum Zwecke der Erleichterung energetischen Modernisierens hat der Gesetzgeber zusätzlich den Härteeinwand zweigeteilt. Danach können Einwände gegen die künftige Miethöhe oder die zu erwartenden Betriebskosten nicht mehr gegen die Duldungspflicht hervorgebracht werden, sondern erst im später stattfindenden Mieterhöhungsverfahren. Was in der Theorie überzeugend klingt – die finanzielle Leistungsfähigkeit des Mieters soll der Umsetzung einer energiesparenden Modernisierung nicht mehr entgegenstehen – erweist sich praktisch bedauerlicherweise als nicht zielführend. Denn wenn der Vermieter nun vor Beginn der Maßnahme keine Gewissheit mehr darüber bekommt, ob er nach deren Abschluss die Kosten auf den Mieter umlegen können wird, ist es durchaus denkbar, dass er gänzlich von dem Vorhaben Abstand nimmt. Der in diesem Zusammenhang erfolgte Hinweis des Gesetzgebers, der Vermieter könne vor Maßnahmenbeginn im Wege der Feststellungsklage geklärt verlangen, ob seinem Mieterhöhungsverlangen berechtigte Einwände des Mieters entgegenstehen, wirkt mehr als unglücklich. Denn im Ergebnis wird damit dieselbe Situation herbeigeführt, die nach alter Rechtslage als Modernisierungshemmnis empfunden wurde: es wird zunächst eines zeitaufwendigen Gerichtsverfahrens bedürfen, in dem die Zulässigkeit der angestrebten Mieterhöhung überprüft wird. Eine angekündigte Modernisierungsmaßnahme wird damit bis auf Weiteres keine Umsetzung erfahren. Ebenfalls neu, in der Sache jedoch zu begrüßen, ist die Ausschlussfrist zum Vorbringen von Härtegründen. Vermieter sollen dadurch frühzeitig Gewissheit über die Erfolgsaussichten ihres geplanten Vorhabens bekommen, indem Mieter angehalten werden, zeitnah nach Zugang der Modernisierungsankündigung etwaige Härten vorzutragen. Erfolgt das Vorbringen nicht fristgerecht, ist der Mieter grundsätzlich präkludiert. Dass unter bestimmten Umständen ein Nachschieben von Härtegründen möglich ist, erscheint ob der weitreichenden Konsequenzen unabdingbar. Für Härten betreffend die künftige Miethöhe gilt dies jedoch allenfalls bis zum Beginn der Maßnahme. Entgegen der weit überwiegenden Auffassung in der Literatur kann dies aber nur gelten, wenn der 282 Vermieter zuvor seine Aufklärungspflicht nach § 555c BGB ordnungsgemäß erfüllt hat. Das ergibt sich aus einer systematischen Auslegung des § 555d Abs. 4 S. 2 BGB. Schließlich hat der Gesetzgeber den Abwägungsvorgang im Rahmen der Härtefallprüfung um das – öffentliche Belange repräsentierende – Abwägungselement der Energieeinsparung und des Klimaschutzes erweitert. Dies wirkt im Hinblick auf die Zielsetzung der Reform konsequent, wird hierdurch doch das Durchdringen des Mieters mit weniger schwerwiegenden Härten maßvoll erschwert und damit die Umsetzung von energiesparenden Modernisierungen erleichtert. Die Befürchtung im Schrifttum, Mieter könnten dadurch gar schutzlos gestellt worden sein, lässt sich nicht bestätigen, da für schwerer wiegende Härtefälle ausreichend Auslegungsspielraum für die Rechtsprechung belassen wurde. Gleichwohl ist – wie aber schließlich auch vom Gesetzgeber beabsichtigt – zu erwarten, dass die Erfolgsaussichten, im Abwägungsprozess zu obsiegen, ein Stück weit zugunsten von Vermietern verschoben worden sind. D. Zeitweiser Ausschluss der Mietminderung Der als absolutes Novum mit dem MietRÄndG eingeführte zeitweise Minderungsausschluss nach § 536 Abs. 1a BGB verstößt nach hier vertretener Auffassung gegen geltendes Verfassungsrecht. Die Vorschrift greift in verfassungsrechtlich nicht zu rechtfertigender Weise in den Schutzbereich des den Mieter schützenden Art. 14 Abs. 1 GG ein. Zum einen erfolgt eine schwerwiegende Verschiebung des Äquivalenzverhältnisses zwischen den mietrechtlichen Leistungspflichten. Es wird hierdurch derart massiv von dem schuldrechtlichen Leitbild der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung abgewichen, dass es in der Gesamtbetrachtung und unter Berücksichtigung der von den Parteien zu tragenden Lasten nicht zu rechtfertigen ist. Das MietRÄndG legt dem Mieter in der Summe und zum Zwecke der Modernisierungsförderung proportional erheblich mehr Lasten auf, als auf der anderen Seite dem Vermieter, sodass von einer vom BVerfG für unzulässig erachteten, einseitigen Benachteiligung des Mieters auszugehen ist. Schließlich wirkte sich im Hinblick auf die Frage der Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz ebenfalls negativ aus, dass die potenziellen Eingriffe in den Schutzbereich von ganz erheblicher Intensität sein können, bis hin zu einem Ausmaß, das im Bereich des Vertragsrechts als sittenwidrig anzusehen wäre. 283 Ungeachtet dieses Befundes hält der Minderungsausschluss auch in der praktischen Anwendung zahlreiche Tücken bereit. Neben der Frage, wie mit bewusst schleppend oder unnötig zögerlichen Arbeitsausführungen zu verfahren ist, wird allem voran die Abgrenzung von energetischen Modernisierungen zu sonstigen Maßnahmenarten (Erhaltungsmaßnahmen bzw. sonstige Modernisierungen) die Gerichte ganz massiv beschäftigen. Denn es wird sich häufig, da verschiedene Maßnahmen üblicherweise gebündelt durchgeführt werden, nur mit großem Aufwand feststellen lassen, welche Beeinträchtigungen von energetischen Modernisierungen herrühren und welche von anderen Arbeiten, die nicht von § 536 Abs. 1a BGB privilegiert sind. Da dies aber essenziell für die Reichweite des Minderungsausschlusses ist, ist die vermehrte Befassung der Gerichte zu erwarten. Dabei wird erwartungsgemäß selten um die Einholung von kostspieligen und zeitaufwendigen Sachverständigengutachten herumzukommen sein. Schließlich ist es daneben äußerst umstritten, ob der Vermieter für die Inanspruchnahme des Minderungsausschlusses die Maßnahme zuvor ordnungsgemäß angekündigt haben muss. Nach hier vertretener Auffassung ist dies zu bejahen, da sich unter anderem nicht erklären ließe, warum der nicht rechtstreue Vermieter das Privileg des § 536 Abs. 1a BGB genießen sollte, wenn er es dem Mieter zuvor nicht einmal hinreichend ermöglicht hat, sich angemessen auf die anstehende Maßnahme vorzubereiten. Im Ergebnis ist nicht nur aufgrund der erheblichen Zweifel an der Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz und der erkennbaren praktischen Unzulänglichkeiten, sondern auch nicht zuletzt wegen des nach Ansicht des Verfassers nur verschwindend geringen Nutzens im Hinblick auf die Modernisierungsförderung, die vollständige Streichung des § 536 Abs. 1a BGB zu verlangen.

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Zusammenfassung

Vor dem Hintergrund der Energiewende verfolgte der Gesetzgeber mit dem im Mai 2013 in Kraft getretenen Mietrechtsänderungsgesetz das erklärte Ziel, durch Vereinfachung der Vorschriften und durch den Abbau von aus Vermietersicht bestehenden Hemmnissen die Zahl energetischer Modernisierungsmaßnahmen im Mietgebäudesektor in bedeutendem Maße zu erhöhen. Das bis dahin geltende Mietrecht galt vielfach als Modernisierungshemmnis und mit Blick auf die bevorstehenden sozialen und ökologischen Herausforderungen unserer Zeit als überholt.

Robert Müller prüft, in welchem Maße dem Gesetzgeber dieses Vorhaben gelungen ist. Ein besonderer Schwerpunkt seiner Arbeit liegt dabei auf der Beantwortung der Frage, inwieweit der neu geschaffene Minderungsausschluss gemäß § 536 Abs. 1a BGB seinem postulierten Ziel tatsächlich dient und ob er in seiner konkreten Gestalt überhaupt mit dem deutschen Verfassungsrecht in Einklang zu bringen ist.