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G. Fazit und Ausblick in:

Robert Müller

Energetische Modernisierung nach dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013, page 271 - 276

Eine kritische Betrachtung der §§ 555b-555f, 559-559b BGB sowie des zeitweisen Minderungsausschlusses gemäß § 536 Abs. 1a BGB

1. Edition 2017, ISBN print: 978-3-8288-3943-4, ISBN online: 978-3-8288-6745-1, https://doi.org/10.5771/9783828867451-271

Tectum, Baden-Baden
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271 G. Fazit und Ausblick I. Fazit Mit dem MietRÄndG wollte der Gesetzgeber das Mietrecht an die gegenwärtigen ökologischen und gesellschaftlichen Bedürfnisse und Gegebenheiten anpassen. An zahlreichen Stellen sind ihm diesbezüglich kleinere, mitunter auch bedeutendere erfolgreiche Änderungen zu attestieren. Man betrachte beispielsweise das insgesamt recht gelungene Konzept rund um die Modernisierungsankündigung gepaart mit der Präklusionsfrist und der gleichzeitig vorgesehenen Hemmung des Fristlaufs im Falle der unzureichenden Vornahme der Modernisierungsmitteilung. Hier wurde eine durchaus sinnvolle Symbiose aus den sich gegenüberstehenden Interessen geschaffen. Allerdings sind es die gro- ßen Änderungen, denen besonders hohe Bedeutung beigemessen wurde, die sich als weitaus weniger effektiv erweisen als erhofft oder gar kontraproduktive Wirkung entfalten. Dies gilt vor allem für die Zweiteilung des Härteeinwandes sowie für den Minderungsausschluss. Beide Konzepte können keinen entscheidenden Beitrag zur Modernisierungsförderung leisten. Im Falle des Minderungsausschlusses bestehen gar erhebliche Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Norm. Zudem leidet das Modernisierungsrecht weiterhin, zum Teil aber auch erst seit dem MietRÄndG, an zahlreichen Unzulänglichkeiten, die die Gesetzesanwendung mitunter deutlich erschweren. Daneben überzeugt auch die Wahl der Modernisierungsbegriffe nicht. Sie sind für den Durchschnittsbürger kaum zu durchdringen und berücksichtigen nicht abschließend alle förderungswürdigen Sachverhaltskonstellationen. Die für die Energiewende essenziell bedeutsame Branche der erneuerbaren Energien wird dadurch unangemessen benachteiligt und steht im Ergebnis sogar schlechter als nach alter Rechtslage. Leider ist es dem Gesetzgeber auch mit dem MietRÄndG nicht gelungen, in allen Bereichen Rechtssicherheit herzustellen. Zahlreiche Gesetzesänderungen werfen ihrerseits neue Auslegungsfragen auf, die für ein nicht unerhebliches Maß an Ungewissheit verantwortlich zeichnen. Das Ziel, weitreichend Modernisierungshemmnisse abzubauen und dadurch die Modernisierungsraten spürbar anzufeuern, ist dem Gesetzgeber im Ergebnis nur unzureichend gelungen. Um nennenswert Modernisierungsförderung betreiben zu können, müsste er mutiger agieren und sich nicht davor scheuen, die bisherigen Regelungskonzepte auch umfassend zu hinterfragen. So erscheint beispielsweise die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB eines der mit Abstand größten Modernisierungshemmnisse zu sein, weshalb hierauf auch in dem sich 272 anschließenden Ausblick besonders eingegangen wird. Insbesondere vor dem Hintergrund der oben erwähnten, aktuellen politischen Diskussion um eine Abschwächung der Modernisierungsmieterhöhung, sowohl hinsichtlich der prozentualen Umlagemöglichkeit als auch im Hinblick auf die Einführung einer Kappungsgrenze, droht die Anreizfunktion des § 559 BGB zunehmend an Bedeutung zu verlieren. Es stellt sich daher die dringende Frage, wie der Gesetzgeber gedenkt, bei der Verringerung des finanziellen Anreizes gleichzeitig die Zahl der Modernisierungen zu erhöhen. Ein überzeugendes Konzept ist er bislang schuldig geblieben. II. Ausblick Um künftig effektiven und fairen Klimaschutz im Mietwohnungssektor betreiben zu können, wird angeregt, von dem Konzept der Modernisierungsumlage vollständig Abstand zu nehmen. Wie bereits vielfach in dieser Arbeit ausgeführt, handelt es sich bei der Energiewende um eine gesamtgesellschaftlich zu bewältigende Aufgabe. Es kann daher nicht zielführend sein, einzelne Mieter weitgehend willkürlich die finanziellen Lasten tragen zu lassen. Zu fordern ist daher ein zentral gesteuerter Fördermechanismus abseits des Mietrechts. Nachzudenken wäre über Steuererleichterungen, Zinsvergünstigungen oder sonstige Zuschüsse, die umso höher ausfallen, je effizienter sich eine Energiesparmaßnahme darstellt. Damit wäre im Unterschied zu dem jetzigen Umlageverfahren, bei dem es auf die Qualität der Maßnahme nicht ankommt, nicht nur ein Anreiz zur Umsetzung möglichst hochwertiger Modernisierungen gesetzt, wodurch ganz enorme Fortschritte im Hinblick auf die Klimaschutzziele zu erwarten wären. Vermieter wüssten sich zudem auch einer ungleich größeren finanziellen Planungssicherheit gegenüber, wenn sie nicht die Zahlungsbereitschaft ihrer Mieter einerseits und deren Zahlungsfähigkeit andererseits zum Hauptkriterium ihrer Modernisierungsentscheidung machen müssten. Aller Voraussicht nach ließe sich die Bereitschaft von Vermietern, in Modernisierungen zu investieren, hierdurch dramatisch erhöhen. Zwar wären die Kosten für den Bundeshaushalt durchaus beachtlich. In Anbetracht der Tragweite des Klimawandels und der herausragenden Bedeutung der Energiewende sollten derartige Herausforderungen jedoch nicht an ihrer Finanzierbarkeit scheitern. Darüber hinaus würde durch die Verwendung von Steuergeldern sichergestellt, dass sich die Kostenlast gleichmäßig auf einen Großteil der Bevölkerung erstreckt, was nur fair erscheint, sind es doch alle Bürger gleichermaßen, die von klimaschonenden Maßnahmen profitieren. 273 Entscheidend für eine Abschaffung der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB spricht aber vor allem eine in diesem Zusammenhang zu erwartende massive Vereinfachung des Mietrechts. Beinahe sämtliche der streitträchtigsten und damit modernisierungshemmenden Tatbestände entfielen ersatzlos. Dies finge bereits bei der Modernisierungsankündigung an: die komplizierte und fehleranfällige Berechnung der voraussichtlichen Mieterhöhung wäre nicht mehr erforderlich. Gleichermaßen bedeutungslos würde die Zweiteilung des Härteeinwandes und mit ihr der kritikwürdige Verweis auf die Erhebung von Feststellungsklagen zur Klärung, ob ein finanzieller Härteeinwand des Mieters begründet ist. Auf diese Weise erlangten Vermieter realerweise die schon jetzt vom Gesetzgeber proklamierte, weitgehende Baufreiheit.1287 Für Vermieter wäre fortan ausschließlich die Duldungspflicht ihrer Mieter von Bedeutung, die nach den nunmehr geltenden Maßstäben in einer Vielzahl der Fälle unproblematisch zu bejahen sein würde. Das hieße, vielen Modernisierungen stünden demnach keine ernsthaften Hindernisse mehr im Wege. Ferner würden die Gerichte entlastet, weil mit dem Kostenumlageverfahren der wohl konfliktträchtigste Punkt des Modernisierungsrechts überhaupt entfiele. Schließlich dürfte damit zu rechnen sein, dass sich Mieter, die keine Mieterhöhungen zu erwarten haben – insbesondere keine solchen, die nicht an dem Prinzip der Wirtschaftlichkeit zu messen sind –, insgesamt weitaus verständnisvoller im Hinblick auf anstehende Modernisierungsarbeiten zeigen würden, was wiederum den gesamten Prozess des Modernisierens erleichterte. Vermieter müssten lediglich noch die Duldungspflicht ihrer Mieter erwirken. Im Übrigen entfiele die Ungewissheit über die Refinanzierbarkeit der Maßnahme vollständig – sei es, weil der Mieter dahingehende Härten geltend macht, die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte überschreitet, oder dem Mieter schlicht die Zahlungsfähigkeit verlorengeht. In diesem Zusammenhang erübrigte sich freilich auch der Streit, ob die Höchstfrist für wirtschaftliche Härten auch dann gilt, wenn der Vermieter seiner Pflicht nach § 555c BGB nicht nachgekommen ist. Dass sich letztlich auch die ohnehin für verfehlt zu erachtende Unterteilung der Modernisierungsmaßnahmen in solche zur Einsparung von Endund Primärenergie als überflüssig erwiese, wäre ein weiterer positiver Nebeneffekt. Denn auf die Frage, ob ein direkter Mietsachebezug besteht, käme es nicht mehr an, wenn es einzig um die Duldung der Maßnahme ginge. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Modernisierungsrecht bei Abschaffung der Modernisierungsumlage um ein Vielfaches vereinfacht und die überwiegende Zahl der streitanfälligen Vorschriften vollständig 1287 BT-Drs. 17/10485, S. 21. 274 entfallen würde. Die komplizierte Abgrenzung der Energiebegriffe wäre obsolet. Die Modernisierungsankündigung würde weitaus unkomplizierter ausfallen. Schließlich müssten sich Vermieter nicht erst der Refinanzierbarkeit ihrer Maßnahme im Wege der Feststellungsklage vergewissern, wenn Mieter Widerstand gegen die geplante Mieterhöhung andeuten. Die Vorschriften über den Härteeinwand würden ebenfalls spürbar vereinfacht. Schließlich würde der ewige Streitpunkt um die Kostenumlage gänzlich eliminiert, was zusätzlich den Vertragsfrieden nachhaltig stärken würde. Viele der bislang von Vermietern potenziell als Hindernis oder Risiko empfundenen Sachverhalte würden vollständig beseitigt, wodurch die durchaus berechtigte Scheu vor Modernisierungen voraussichtlich ganz entschieden verringert werden könnte. Im Übrigen ließe sich der Umstand, dass der Mieter, der unmittelbar und im Vergleich zum Rest der Allgemeinheit überproportional von einer Modernisierungsmaßnahme im Wege reduzierter Betriebskosten profitiert, dadurch ausgleichen, dass freilich eine Mieterhöhung nach § 558 BGB möglich bleibt, bei der der neu geschaffene energetische Zustand der Wohnung im Rahmen der Vergleichsmietenermittlung Berücksichtigung findet. Gegenüber dem bisherigen Kostenumlagerecht nach § 559 BGB hätte dies den bedeutenden Vorteil, dass nicht jährlich pauschal 11 % der Kosten auf die Miete aufgeschlagen würden, wobei weder die Menge der eingesparten Energie, noch die Frage, ob sich die Maßnahme nicht schon längst amortisiert hat, von Relevanz wäre. Im Wege der Vergleichsmietenanpassung würde die Miete lediglich einmalig an den neu geschaffenen Zustand angeglichen, wobei dies auch unter objektiver Berücksichtigung des tatsächlichen Mehrwerts für den Mieter erfolgte. Der Mieter sähe sich dadurch nicht der Gefahr massiver jährlicher Mieterhöhungen ausgesetzt. Darüber hinaus könnte bei der Höhe der nach § 558 BGB möglichen Mieterhöhung der Umstand einbezogen werden, wie stark der Mieter durch die Maßnahme tatsächlich entlastet wird. Je effizienter eine Modernisierungsmaßnahme und daher gesamtgesellschaftlich wünschenswerter, umso stärker sollte sich dies bei der Vergleichsmietenentwicklung wiederspiegeln. Man würde dadurch Vermietern obendrein, neben der staatlichen Förderung, einen Anreiz geben, in möglichst hochwertige Modernisierungen zu investieren. Nach alledem erscheint eine ausgeprägte staatliche Förderung gegen- über dem bisherigen Umlageverfahren in vielerlei Hinsicht vorzugswürdig. Einerseits erwiese sie sich als fairer im Hinblick auf die Lastenverteilung. Andererseits wäre sie auch weitaus effektiver, nicht nur, weil die Qualität der durchgeführten Modernisierungen stiege, sondern auch, weil Vermieter sich eine gesicherte finanzielle Planungsgrundlage bauen könnten. Dass das Modernisierungsrecht dadurch zusätzlich 275 drastisch vereinfacht würde, darf als zusätzlicher Bonus begriffen werden. Insgesamt scheint die Erkenntnis jedenfalls unumstößlich, dass nur mit minimalinvasiven Änderungen, wie durch das MietRÄndG 2013 geschehen, kein großer Wurf im Sinne eines nennenswerten Anstiegs der Modernisierungsraten erwartet werden kann.

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Zusammenfassung

Vor dem Hintergrund der Energiewende verfolgte der Gesetzgeber mit dem im Mai 2013 in Kraft getretenen Mietrechtsänderungsgesetz das erklärte Ziel, durch Vereinfachung der Vorschriften und durch den Abbau von aus Vermietersicht bestehenden Hemmnissen die Zahl energetischer Modernisierungsmaßnahmen im Mietgebäudesektor in bedeutendem Maße zu erhöhen. Das bis dahin geltende Mietrecht galt vielfach als Modernisierungshemmnis und mit Blick auf die bevorstehenden sozialen und ökologischen Herausforderungen unserer Zeit als überholt.

Robert Müller prüft, in welchem Maße dem Gesetzgeber dieses Vorhaben gelungen ist. Ein besonderer Schwerpunkt seiner Arbeit liegt dabei auf der Beantwortung der Frage, inwieweit der neu geschaffene Minderungsausschluss gemäß § 536 Abs. 1a BGB seinem postulierten Ziel tatsächlich dient und ob er in seiner konkreten Gestalt überhaupt mit dem deutschen Verfassungsrecht in Einklang zu bringen ist.