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E. Vereinbarungen über Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555f BGB in:

Robert Müller

Energetische Modernisierung nach dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013, page 195 - 199

Eine kritische Betrachtung der §§ 555b-555f, 559-559b BGB sowie des zeitweisen Minderungsausschlusses gemäß § 536 Abs. 1a BGB

1. Edition 2017, ISBN print: 978-3-8288-3943-4, ISBN online: 978-3-8288-6745-1, https://doi.org/10.5771/9783828867451-195

Tectum, Baden-Baden
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195 E. Vereinbarungen über Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555f BGB Die Aufnahme des § 555f BGB in das Gesetz, wonach die Mietvertragsparteien Vereinbarungen über Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen treffen können, stellt für sich genommen zwar ein Novum dar, hat im Grunde aber nur deklaratorischen Charakter.973 Denn der Regelungsgehalt entspricht schon bislang geltendem Recht.974 Danach dürfen die Mietparteien nach Vertragsschluss Vereinbarungen über konkrete Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen treffen. Insbesondere ist es ihnen gestattet, von den Mieterschutzklauseln in §§ 555a Abs. 4, 555c Abs. 5, 555d Abs. 7 und 555e Abs. 3 BGB zu Lasten des Mieters abzuweichen, weil sich deren Schutzzweck darauf beschränkt, mieternachteilige Regelungen bei Vertragsschluss zu verhindern, damit die Wohnraumüberlassung nicht von der Einwilligung in solche abhängig gemacht werden kann.975 Hintergrund der Vorschrift ist es insbesondere, unerfahrene Vermieter darauf aufmerksam zu machen, dass bauliche Maßnahmen nicht zwangsläufig in dem vom Gesetz beschriebenen, formalisierten Verfahren über eine Duldungspflicht durchgesetzt werden müssen, sondern alternativ auch im Einzelfall, anlassbezogen, eine einvernehmliche Regelung zwischen den Parteien herbeigeführt werden kann.976 So können sich Mieter und Vermieter, losgelöst von den gesetzlichen Vorgaben und aus Anlass einer bestimmten Maßnahme beispielsweise über die durchzuführenden Arbeiten, den Ablauf des Bauvorhabens und die anschlie- ßend zu zahlende Miete verständigen und damit etwaige Konflikte vermeiden. 977 Durch die nunmehr vorgenommene positivgesetzliche Normierung erhofft sich der Gesetzgeber eine gesteigerte Popularität dieser Vorgehensweise, da er davon ausgeht, dass hierdurch sachge- 973 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555f Rn. 1; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555f Rn. 1. 974 BT-Drs. 17/10485, S. 22; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555f Rn. 1; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2710; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555f Rn. 3; Schmid/Harz/Harsch, 4. Aufl. 2014, § 555f Rn. 1; ders., in: WuM 2013, 578, 585. 975 Schmid/Harz/Harsch, 4. Aufl. 2014, § 555f Rn. 3; ders., in: WuM 2013, 578, 585; Schmidt- Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555f Rn. 5; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555f Rn. 5; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555f Rn. 6. 976 BT-Drs. 17/10485, S. 22; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555f Rn. 1; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2710. 977 BT-Drs. 17/10485, S. 22. 196 rechtere Lösungen erzielt werden, wovon Mieter wie auch Vermieter gleichermaßen profitieren.978 I. Voraussetzungen Entscheidend ist zunächst, dass solche Vereinbarungen stets nur für ein bestimmtes Vorhaben, also „aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen“, und nicht abstrakt-generell für jeden Fall getroffen werden dürfen.979 Hierfür ist es erforderlich, dass der Mieter mit einer schon hinreichend bestimmbaren Modernisierung konfrontiert wird, die es ihm ermöglicht, den Zeitpunkt und die Art der Maßnahme zu ermitteln, da es ihm andererseits nicht möglich ist, konkrete Vereinbarungen zu treffen.980 Bloße Absichtserklärungen des Vermieters, gewisse Maßnahmen in der Zukunft durchführen zu wollen, genügen folglich nicht.981 Weiterhin dürfen solche Vereinbarungen zwingend erst nach Abschluss des Mietvertrages getroffen werden, 982 wobei auch kein zeitlicher Zusammenhang zu dem Vertragsschluss mehr bestehen darf, da ansonsten nicht auszuschließen ist, dass die Modernisierungsvereinbarung in Folge des psychologischen Drucks aus den Vertragsverhandlungen getroffen wurde. 983 Anderweitige zeitliche Einschränkungen enthält § 555f BGB jedoch nicht, so dass auch langfristige Planungen im Wege der Vereinbarung geregelt werden können,984 so sie nur eine konkrete Maßnahme betreffen. Im Übrigen schreibt § 555f BGB keine bestimmte Form vor, die Vereinbarungen können somit grundsätzlich auch mündlich getroffen werden.985 978 BT-Drs. 17/10485, S. 22; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555f Rn. 5. 979 Vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555f Rn. 6; Abramenko, § 3 Rn. 2; Dietrich, ZMR 2012, 241, 246. 980 Abramenko, § 3 Rn. 2; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555f Rn. 7; Artz, WImmoT 2014, 139, 144; etwas strenger Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555f Rn. 7, der eine bereits vollständig geplante Modernisierung voraussetzt. 981 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555f Rn. 7; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555f Rn. 7. 982 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555f Rn. 5; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555f Rn. 1, 5; Abramenko, MietRB 2014, 307, 308. 983 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555f Rn. 5. 984 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555f Rn. 9. 985 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555f Rn. 3. 197 II. Inhalt der Vereinbarung Bezüglich der möglichen Inhalte einer Modernisierungsvereinbarung zählt die Vorschrift beispielhaft, jedoch nicht abschließend, einzelne Sachbereiche auf, die einer individuellen Vereinbarung zugänglich sind.986 Danach können einerseits Absprachen über die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen (Nr. 1) getroffen werden, aber auch über die Gewährleistungsrechte des Mieters sowie etwaige Aufwendungsersatzansprüche (Nr. 2) oder die künftige Höhe der Miete (Nr. 3). Im Grunde genommen ist die Vorschrift nur eine spezialgesetzliche Ausprägung der Vertragsfreiheit987 und gestattet in den Grenzen der §§ 138, 242 BGB und einzelner zwingender vertragsrechtlicher Regelungen grundsätzlich jedwede Parteivereinbarung, die im Zusammenhang mit der geplanten Modernisierungsmaßnahme steht.988 Damit können die Parteien beispielsweise die Einhaltung des sehr komplexen Ankündigungsverfahrens nach § 555c BGB abbedingen.989 Auch können Vereinbarungen über die Dauer oder den Beginn von Maßnahmen getroffen werden, sodass selbst Abweichungen von der Dreimonatsfrist zwischen Ankündigung und Maßnahmenbeginn gemäß § 555c Abs. 1 S. 1 BGB möglich sind. 990 Zudem muss nicht zwangsläufig sämtlicher Begründungs-, Berechnungs- und sonstiger Rechercheaufwand betrieben werden, selbst die Modernisierungsmieterhöhung könnte – je nach Vereinbarung – schon vor Ablauf der von § 559b Abs. 2 S. 1 BGB vorgesehenen Frist in Kraft treten. Der Mieter wiederum hat den Vorteil, dass er seine eigene Position verhandeln kann. Das bezieht sich etwa auf eine Begrenzung der Mieterhöhung,991 aber auch auf die Arbeiten selbst, indem er Wünsche bezüglich Art und Umfang äußern oder gar in Eigenleistung mithelfen kann, um Kosten zu sparen.992 Hinsichtlich der dem Mieter zustehenden Gewährleistungsrechte können die Parteien generell uneingeschränkt disponieren; § 555f Nr. 2 BGB 986 BT-Drs. 17/10485, S. 22. 987 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555f Rn. 1; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555f Rn. 1. 988 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555f Rn. 9; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555f Rn. 13, 25; Artz, WImmoT 2014, 139, 144 ff.; Abramenko, MietRB 2014, 307, 310; a.A. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555f Rn. 8 ff. 989 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555f Rn. 9; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555f Rn. 16; Abramenko, § 3 Rn. 14 ff.; a.A. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555f Rn. 8 ff. 990 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555f Rn. 16 f. 991 Abramenko, § 3 Rn. 27. 992 Vgl. zu alledem ausführlich Abramenko, § 3 Rn. 14 ff. 198 enthält keinerlei Beschränkungen.993 Folglich kann auch das eigentlich nach § 536 Abs. 4 BGB als unabdingbar deklarierte Minderungsrecht begrenzt oder ausgeschlossen werden, soweit sich dies auf Mängel bezieht, die durch die konkrete Modernisierung verursacht werden. 994 Gleiches gilt freilich auch bzw. erst Recht für Schadensersatzansprüche nach § 536a Abs. 1 BGB, die ohnehin als disponibel gelten sowie für die Aufwendungsersatzansprüche nach den §§ 555a Abs. 3 und 555d Abs. 6 BGB.995 III. Praktische Relevanz Ein Vorgehen nach § 555f BGB setzt üblicherweise eine intakte Beziehung zwischen den Mietparteien voraus und hängt maßgeblich davon ab, ob seitens des Mieters ein gewisses Verständnis für die Modernisierung aufgebracht wird. Stellt sich dieser partout zum Beispiel gegen bauliche Veränderungen der Mietsache, gegen die Belästigungen während der Bauphase oder gegen die drohende Mieterhöhung, scheint eine einvernehmliche Lösung nur schwer erreichbar zu sein. Umgekehrt muss freilich auch der Vermieter überhaupt an einem solchen Einigungsprozess interessiert sein. Gilt es beispielsweise die individuellen Interessen einer Vielzahl von Mietern zu berücksichtigen, könnte es dem Vermieter schlicht zu umständlich sein, sich überhaupt auf derartige Verhandlungen einzulassen. Er wird dann nach Vorschrift die Modernisierung gemäß § 555c BGB ankündigen und weiter streng nach Protokoll verfahren. Für institutionelle, gewinnorientierte Vermieter mag dies schon deshalb attraktiver erscheinen, weil so im Zweifel die Mieterhöhung bis zum maximal zulässigen Maße ausgereizt werden kann, ohne dass sie sich in Verhandlungen gegen die naturgemäß gegenüber Mieterhöhungen kritischen Mieter durchsetzen müssten. Bei Einhaltung des formalisierten Verfahrens bliebe diesen letztlich nur der Weg der Kündigung nach § 555e oder § 561 BGB oder der Einwand einer Härte gegen die Mieterhöhung, dessen Erfolgsaussichten häufig ungewiss sind. 993 Abramenko, § 3 Rn. 19 ff.; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555f Rn. 19 ff. 994 Abramenko, § 3 Rn. 21 ff.; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 120; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555f Rn. 12; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555f Rn. 19; Kinne/Schach/Bieber/Kinne, 7. Aufl. 2013, § 555f Rn. 7; einschränkend Staudinger/Emmerich, 2014, § 555f Rn. 3; a.A. wohl Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555f Rn. 16. 995 Abramenko, § 3 Rn. 23; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555f Rn. 20 f. 199 IV. Zwischenergebnis Grundsätzlich ist die Intention des Gesetzgebers, ausdrücklich auf diese alternative Vorgehensweise hinzuweisen, zu begrüßen. Unter der Voraussetzung, dass beide Parteien „an einem Strang ziehen“, können hierdurch die individuellen Interessen beider Parteien berücksichtigende Ergebnisse erzielt werden, 996 die sehr effektiv zur Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen beitragen können. Bislang spielte diese Möglichkeit jedoch wohl eher eine untergeordnete Rolle. Ob sich dies durch die Neuregelung ändert, bleibt abzuwarten. Zu befürchten ist allerdings, dass sich gerade kleinere Vermieter eine eigenständige vertragliche Einigung ohne rechtliche Beratung gar nicht zutrauen, in der Befürchtung, womöglich essenzielle Bestandteile nicht abschließend oder hinreichend geregelt zu haben. Daher könnten sich womöglich weiterhin auch viele Vermieter für die „sichere“ Variante entscheiden und einfach den Vorgaben des Gesetzes folgen. Dass durch die ausdrückliche Fixierung im Gesetz nun die generelle Möglichkeit einer individuellen Absprache transparenter kommuniziert wird, ist vor dem Hintergrund der Modernisierungsförderung jedoch als Schritt in die richtige Richtung zu bewerten. 996 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555f Rn. 23.

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Zusammenfassung

Vor dem Hintergrund der Energiewende verfolgte der Gesetzgeber mit dem im Mai 2013 in Kraft getretenen Mietrechtsänderungsgesetz das erklärte Ziel, durch Vereinfachung der Vorschriften und durch den Abbau von aus Vermietersicht bestehenden Hemmnissen die Zahl energetischer Modernisierungsmaßnahmen im Mietgebäudesektor in bedeutendem Maße zu erhöhen. Das bis dahin geltende Mietrecht galt vielfach als Modernisierungshemmnis und mit Blick auf die bevorstehenden sozialen und ökologischen Herausforderungen unserer Zeit als überholt.

Robert Müller prüft, in welchem Maße dem Gesetzgeber dieses Vorhaben gelungen ist. Ein besonderer Schwerpunkt seiner Arbeit liegt dabei auf der Beantwortung der Frage, inwieweit der neu geschaffene Minderungsausschluss gemäß § 536 Abs. 1a BGB seinem postulierten Ziel tatsächlich dient und ob er in seiner konkreten Gestalt überhaupt mit dem deutschen Verfassungsrecht in Einklang zu bringen ist.