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D. Sonderkündigungsrecht, § 555e BGB in:

Robert Müller

Energetische Modernisierung nach dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013, page 189 - 194

Eine kritische Betrachtung der §§ 555b-555f, 559-559b BGB sowie des zeitweisen Minderungsausschlusses gemäß § 536 Abs. 1a BGB

1. Edition 2017, ISBN print: 978-3-8288-3943-4, ISBN online: 978-3-8288-6745-1, https://doi.org/10.5771/9783828867451-189

Tectum, Baden-Baden
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189 D. Sonderkündigungsrecht, § 555e BGB I. Überblick Wie schon nach alter Rechtslage in § 554 Abs. 3 S. 2 BGB a.F. wird dem Mieter nunmehr in § 555e BGB ein Sonderkündigungsrecht für den Fall zugestanden, dass der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme durchführen möchte. Zur Entstehung gelangt das Kündigungsrecht allein durch den Zugang einer Modernisierungsankündigung beim Mieter.941 Hierdurch wird die Kündigungsfrist des § 555e Abs. 1 BGB in Gang gesetzt. Ob es später auch tatsächlich zur Durchführung der Arbeiten kommt, ist dabei ohne Bedeutung.942 Unerheblich ist es ferner auch, ob die Ankündigung den Vorschriften des § 555c BGB entspricht; auch eine nicht ordnungsgemäße Mitteilung löst das Kündigungsrecht nach § 555e BGB aus.943 Anderenfalls hätte es der Vermieter in der Hand, über das Bestehen des Kündigungsrechts zu disponieren.944 Im Übrigen bedarf es für die Ausübung des Sonderkündigungsrechts keinerlei Begründung,945 insbesondere ist es ohne Bedeutung, aus welchen wirklichen Motiven der Mieter kündigt946 oder ob sonst ein Kündigungsrecht nach 573 Abs. 1 BGB zwischen den Parteien sogar vertraglich ausgeschlossen ist.947 Schließlich gilt nach Absatz 3 der Norm, dass das Kündigungsrecht des § 555e BGB zwingend ist und weder durch Individualvereinbarung noch durch Formularvertrag abbedungen werden kann.948 Aus § 555f BGB ergibt sich jedoch, dass diese Schutzklausel nur für Vereinbarungen gilt, die bei Vertragsschluss getroffen werden, 949 das 941 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555e Rn. 9; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555e Rn. 3; Abramenko, § 2 Rn. 136. 942 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555e Rn. 3. 943 LG Berlin GE 1999, 573; MM 1995, 187; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555e Rn. 6; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555e Rn. 2; Abramenko, § 2 Rn. 136; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 95; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555e Rn. 3; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555e Rn. 11; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555e Rn. 2; a.A. LG Essen WuM 1990, 513. 944 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555e Rn. 6. 945 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555e Rn. 2; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555e Rn. 9; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555e Rn. 3. 946 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555e Rn. 3. 947 Abramenko, § 2 Rn. 144; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555e Rn. 3; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555e Rn. 2. 948 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555e Rn. 8; Schmid/Harz/Harsch, 4. Aufl. 2014, § 555e Rn. 4; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555e Rn. 15 mit Verweis auf § 555c Rn. 27. 949 Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2710; Schmid/Harz/Harsch, 4. Aufl. 2014, § 555e Rn. 4; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555e Rn. 8; 190 heißt, spätere Absprachen im Sinne des § 555f BGB950, die sich auf ein konkretes Modernisierungsvorhaben beziehen, sind zulässig und können von den für dispositiv erklärten Mieterschutzvorschriften abweichen.951 II. Sinn und Zweck Der Sinn und Zweck des Sonderkündigungsrechts erschließt sich praktisch von selbst. Da der Mieter grundsätzlich zur Hinnahme von Modernisierungen nach § 555d Abs. 1 BGB verpflichtet ist und mithin Ver- änderungen der Mietsache von Gesetzes wegen hinnehmen muss, wird ihm als Ausgleich dafür die Möglichkeit eingeräumt, sich auf Wunsch und ohne eine besondere Betroffenheit darlegen zu müssen,952 kurzfristig von dem Mietvertrag lösen zu können.953 Es entsteht mithin kein Zwang, den durch die Modernisierung baulich veränderten Vertragsgegenstand auch weiterhin bewohnen zu müssen, wenn der Mieter dies, unabhängig von der Frage nach der Zumutbarkeit der Modernisierung, ablehnt.954 III. Veränderungen gegenüber alter Rechtslage Die Vorschrift wurde gegenüber der Vorgängernorm sprachlich ver- ändert mit dem Ziel, die Verständlichkeit zu verbessern. Inhaltliche Änderungen waren damit nicht beabsichtigt.955 Indes vermag auch der neue Wortlaut nicht so recht zu überzeugen, erweist er sich doch gleich zu Beginn als wenig klar. Wenn in § 555e Abs. 1 S. 1 BGB nämlich davon gesprochen wird, dass der Mieter „zum Ablauf des übernächsten Monats“ kündigen könne, geht aus der Vorschrift nicht eindeutig hervor, ob für den Fristbeginn auf den Zeitpunkt des Zugangs der Modernisie- Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555e Rn. 15 mit Verweis auf § 555c Rn. 27; Harsch, WuM 2013, 578, 585. 950 Siehe ausführlich zu § 555f BGB ab Seite 194 ff. 951 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555e Rn. 8; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555e Rn. 15 mit Verweis auf § 555c Rn. 27; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A Rn. 2710; Schmid/Harz/Harsch, 4. Aufl. 2014, § 555e Rn. 4; ders., in: WuM 2013, 578, 585. 952 Abramenko, § 2 Rn. 136; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 90. 953 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555e Rn. 6; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555e Rn. 2; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555e Rn. 1. 954 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555e Rn. 1. 955 BT-Drs. 17/10485, S. 22. 191 rungsankündigung oder auf den Zeitpunkt der Kündigungserklärung, die gemäß § 555e Abs. 1 S. 2 BGB auch im Monat nach Zugang der Modernisierungsankündigung erfolgen kann, abzustellen ist. 956 Nähme man nämlich letzteres an und erfolgte die Kündigung erst gegen Ende der mindestens gut einmonatigen Überlegungsfrist, verschöbe sich das Datum des Vertragsendes entsprechend um einen Monat. Die Kündigungsfrist betrüge dann nicht maximal knapp drei Monate, wie es bei Abstellen auf den Zugang der Modernisierungsankündigung stets der Fall wäre, sondern im Höchstfall beinahe vier, wenn man die Kündigungserklärung für maßgeblich erachtete. Entgegen des etwas missglückten Wortlauts der Vorschrift, hat der Gesetzgeber in den Gesetzesmaterialien jedoch unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass nach seiner Vorstellung auf den Zeitpunkt des Zugangs der Modernisierungsankündigung abzustellen ist. 957 Probleme bei der Auslegung des § 555e Abs. 1 S. 1 BGB dürften daher nicht zu erwarten sein, wenngleich ein präziseres gesetzgeberisches Vorgehen durchaus wünschenswert gewesen wäre. Dieses gegenüber der alten Rechtslage abweichende Verständnis – es wurde nach § 554 Abs. 3 S. 2 BGB a.F. für die Frist bis zum Wirksamwerden der Kündigung auf den Zugang der Kündigungserklärung abgestellt958 – birgt freilich den Vorteil, dass nunmehr das mögliche Datum des Vertragsendes mit Zugang der Modernisierungsankündigung fest determiniert ist,959 was den Zeitpunkt der Vertragsbeendigung, auch und vor allem für den Vermieter, von vornherein bestimmbar macht und so die Planbarkeit erhöht. Bei genauerer Betrachtung ist dann jedoch festzustellen, dass an der Aussage des Gesetzgebers, inhaltliche Änderungen seien gegenüber der vorherigen Rechtslage nicht erfolgt, nicht in Gänze festgehalten werden kann.960 Während nämlich nach alter Rechtslage mit Wirkung zum Ablauf des nächsten Monats gekündigt werden konnte, dabei aber eben auf den Zeitpunkt der Kündigungserklärung abgestellt wurde,961 heißt es in 956 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555e Rn. 3; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555e Rn. 1. 957 BT-Drs. 17/10485, S. 22; so auch Staudinger/Emmerich, 2014, § 555e Rn. 3; Schmidt- Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555e Rn. 4; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555e Rn. 2; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2709; Abramenko, § 2 Rn. 144; J. Emmerich, WuM 2013, 323, 330. 958 Staudinger/Emmerich, 2011, § 554 Rn. 56; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 10. Aufl. 2011, § 554 Rn. 350; Lammel, 3. Aufl. 2007, § 554 Rn. 78; Soergel/Heintzmann, 13. Aufl. 2007, § 554 Rn. 26; Sternel, PiG 62 [2002] 89, 110 = NZM 2001, 1058. 959 Abramenko, § 2 Rn. 144. 960 So auch Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555e Rn. 4; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555e Rn. 3; J. Emmerich, WuM 2013, 323, 330. 961 Lammel, 3. Aufl. 2007, § 554 Rn. 78; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 10. Aufl. 2011, 192 § 555e Abs. 1 S. 1 BGB nun, dass die Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats erfolgen könne, allerdings, wie soeben erörtert, ausgehend vom Zugang der Modernisierungsankündigung. 962 Hierdurch ergeben sich unter bestimmten Umständen Abweichungen in der Rechtsfolge. Beispiel: Der Zugang der Modernisierungsankündigung ist am 20.06. Nach neuer Rechtslage stehen damit zwei Zeitpunkte unumstößlich fest. Zum einen muss die Kündigung nach § 555e Abs. 1 S. 2 BGB dem Vermieter bis spätestens 31.07. zugegangen sein. Des Weiteren endet das Vertragsverhältnis, unabhängig vom Zeitpunkt der (fristgemäßen) Kündigungserklärung, nach § 555e Abs. 1 S. 1 BGB mit Ablauf des 31.08. Nach alter Rechtslage kamen demgegenüber aber – in Abhängigkeit vom Zeitpunkt der Kündigungserklärung – zwei Zeitpunkte für das Vertragsende in Betracht. Kündigte der Mieter noch im Monat des Zugangs der Modernisierungsankündigung, hier mithin im Juni, mit Wirkung zum Ablauf des nächsten Monats, so endete der Vertrag bereits mit Ablauf des 31.07. Anders hingegen, wenn der Mieter erst im Juli kündigte, dann wäre das Ergebnis identisch zur neuen Rechtslage gewesen, nämlich Vertragsende zum 31.8. Entgegen der Ansicht von beispielsweise Schüller963, wonach auch schon nach alter Rechtslage das Vertragsverhältnis unabhängig vom Zeitpunkt der Kündigungserklärung immer mit Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung endete, trifft dies erkennbar erst seit der Neuregelung zu. Insofern hat der Gesetzgeber – möglicherweise unfreiwillig – doch auch eine inhaltliche Änderung herbeigeführt, die sich aber durchaus mit der gesetzgeberischen Intention verträgt. Denn der Vorteil, den der Vermieter durch die neue Rechtslage erlangt, liegt klar auf der Hand. Er kann sich von nun an darauf verlassen, dass er in jedem Fall noch für zwei auf die Ankündigung folgende Monate Miete erhält. § 554 Rn. 350; Bamberger/Roth/Ehlert, 3. Aufl. 2012, § 554 Rn. 36; J. Emmerich, WuM 2013, 323, 330. 962 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555e Rn. 4; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555e Rn. 9. 963 Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2709. 193 IV. Voraussetzungen Die Kündigung muss, um wirksam zu sein, spätestens bis zum Ablauf des auf die Modernisierungsankündigung folgenden Monats erfolgt, das heißt dem Vermieter zugegangen sein,964 § 555e Abs. 1 S. 2 BGB. Über die einzuhaltende Form trifft die Vorschrift selbst keine Regelung, so dass auf die allgemein für Kündigungen geltende Norm des § 568 Abs. 1 BGB zurückzugreifen ist.965 Danach bedarf es für die Kündigung der Schriftform im Sinne des § 126 BGB. Eine Begründung ist, wie eingangs schon erwähnt, nicht erforderlich.966 Das heißt, die Kündigung ist selbst dann wirksam, wenn sie nicht explizit auf das Sonderkündigungsrecht wegen der Modernisierung verweist.967 Gleichwohl ist ein entsprechender Hinweis empfehlenswert, um unnötigen Streit zu vermeiden.968 Ist die Kündigung ordnungsgemäß ergangen, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten, auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgenden Monats, § 555e Abs. 1 S. 1 BGB. Vor Ablauf dieses Zeitpunktes ist der Vermieter nicht berechtigt, die Arbeiten aufzunehmen.969 Hat der Vermieter die Maßnahme nicht angekündigt, läuft die Kündigungsfrist ab dem Zeitpunkt anderweitiger Unterrichtung des Mieters über die geplante Modernisierung, alternativ dann, wenn der Mieter von der Aufnahme der Arbeiten Kenntnis erlangt970 und zwar auch für den Fall, dass er die Maßnahme duldet, da allein darin kein Verzicht auf das Sonderkündigungsrecht gesehen werden kann.971 964 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555e Rn. 9; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555e Rn. 2. 965 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555e Rn. 3; Abramenko, § 2 Rn. 142; Kinne/Schach/Bieber/ Kinne, 7. Aufl. 2013, § 555e Rn. 2. 966 Vgl. oben Fn. 945. 967 Abramenko, § 2 Rn. 143; Kinne/Schach/Bieber/Kinne, 7. Aufl. 2013, § 555e Rn. 1. 968 Lammel, 3. Aufl. 2007, § 554 Rn. 78. 969 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555e Rn. 5; Kinne/Schach/Bieber/Kinne, 7. Aufl. 2013, § 555e Rn. 1, 4; Soergel/Heintzmann, 13. Aufl. 2007, § 554 Rn. 26; Lammel, 3. Aufl. 2007, § 554 Rn. 79. 970 LG Berlin GE 1999, 573; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2709; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555e Rn. 6; Kinne/Schach/Bieber/Kinne, 7. Aufl. 2013, § 555e Rn. 2; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555e Rn. 4; Lammel, 3. Aufl. 2007, § 554 Rn. 78. 971 Kinne/Schach/Bieber/Kinne, 7. Aufl. 2013, § 555e Rn. 2; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2709. 194 V. Ausschluss des Kündigungsrechts Ein Sonderkündigungsrecht besteht ausnahmsweise nicht, wenn es sich bei der Modernisierung nur um eine Bagattelmaßnahme im Sinne von § 555e Abs. 2 i.V.m. § 555c Abs. 4 BGB handelt. Durch die Verweisung in § 555e Abs. 2 BGB auf § 555c Abs. 4 BGB wird klargestellt, dass unter den gleichen Voraussetzungen, unter denen auch eine Modernisierungsankündigung entbehrlich ist, dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht aufgrund einer Modernisierung nicht zuerkannt wird. Dies dient dem Zweck, dem Vermieter die Durchführung kleinerer Maßnahmen, die sich gar nicht oder nur unwesentlich auf den Mietgebrauch auswirken, zu ermöglichen, ohne mit Widerstand durch den Mieter rechnen zu müssen. Wegen der Voraussetzungen im Einzelnen sei auf die Ausführungen zu § 555c Abs. 4 BGB verwiesen.972 972 Vgl. Seite 123 ff.

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Zusammenfassung

Vor dem Hintergrund der Energiewende verfolgte der Gesetzgeber mit dem im Mai 2013 in Kraft getretenen Mietrechtsänderungsgesetz das erklärte Ziel, durch Vereinfachung der Vorschriften und durch den Abbau von aus Vermietersicht bestehenden Hemmnissen die Zahl energetischer Modernisierungsmaßnahmen im Mietgebäudesektor in bedeutendem Maße zu erhöhen. Das bis dahin geltende Mietrecht galt vielfach als Modernisierungshemmnis und mit Blick auf die bevorstehenden sozialen und ökologischen Herausforderungen unserer Zeit als überholt.

Robert Müller prüft, in welchem Maße dem Gesetzgeber dieses Vorhaben gelungen ist. Ein besonderer Schwerpunkt seiner Arbeit liegt dabei auf der Beantwortung der Frage, inwieweit der neu geschaffene Minderungsausschluss gemäß § 536 Abs. 1a BGB seinem postulierten Ziel tatsächlich dient und ob er in seiner konkreten Gestalt überhaupt mit dem deutschen Verfassungsrecht in Einklang zu bringen ist.