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C. Duldungsanspruch des Vermieters, § 555d BGB in:

Robert Müller

Energetische Modernisierung nach dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013, page 146 - 188

Eine kritische Betrachtung der §§ 555b-555f, 559-559b BGB sowie des zeitweisen Minderungsausschlusses gemäß § 536 Abs. 1a BGB

1. Edition 2017, ISBN print: 978-3-8288-3943-4, ISBN online: 978-3-8288-6745-1, https://doi.org/10.5771/9783828867451-146

Tectum, Baden-Baden
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146 C. Duldungsanspruch des Vermieters, § 555d BGB I. Überblick über Neuerungen Gemäß § 555d Abs. 1 BGB „hat der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden“. Das bedeutet, dass der vertragliche Anspruch des Mieters auf Erfüllung gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB insoweit ausgeschlossen ist, als er sich auf die Beseitigung von modernisierungsbedingten Einschränkungen im Mietgebrauch richtet.723 Diese grundsätzliche Duldungspflicht des Mieters724 entfällt nur ausnahmsweise und auf zwei Arten. Einerseits kann der Mieter die Duldungspflicht dadurch abwenden, dass er wirksam einen Härteeinwand nach § 555d Abs. 2 bis 4 BGB hervorbringt.725 Kann der Mieter objektive Umstände darlegen und beweisen, 726 die eine Härte gemäß § 555d Abs. 2 BGB darstellen, und ergibt die sodann zu erfolgende Interessenabwägung, dass der Einwand des Mieters gegenüber dem Vollzugsinteresse des Vermieters vorzugswürdig ist, hat der Vermieter die Maßnahme zu unterlassen.727 Daneben entfällt die Duldungspflicht auch dann, wenn der Mieter nicht ordnungsgemäß im Sinne von § 555c BGB vom Vermieter über die geplante Modernisierung aufgeklärt worden ist.728 Durch das MietRÄndG haben sich gegenüber der vorherigen Rechtslage zahlreiche Änderungen im Hinblick auf die Duldungspflicht und den Härteeinwand ergeben. Zunächst einmal hat der Gesetzgeber eine Zweiteilung der Härtefallprüfung eingeführt. Während nach alter Rechtslage sämtliche denkbaren Härten bereits gegen die Duldungspflicht hervorgebracht werden konnten, kommen hierfür nunmehr allenfalls die sogenannten personalen Härtegründe729 in Betracht. Umstände im Hinblick auf die künftige Miethöhe oder die zu erwartenden Betriebskosten (wirtschaftliche Härten) gelangen demgegenüber erst bei der Zumut- 723 Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 56; Bub/Treier/Kraemer/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2655. 724 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 1; Hannemann/Horst/Horst, 2013, § 2 Rn. 109; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555d Rn. 1; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 28. 725 BT-Drs. 17/10485, S. 21; Bub/Treier/Kraemer/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2697. 726 BGH NJW 2008, 1218; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 29; Bub/Treier/Kraemer/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2702; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 25. 727 Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2697. 728 Vgl. hierzu die Ausführungen zum Fortfall der Duldungspflicht ab Seite 128 ff. 729 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 3. 147 barkeitsprüfung im Rahmen des zeitlich später und gesondert durchzuführenden Mieterhöhungsverfahrens nach § 559 Abs. 4 BGB zur Anwendung.730 Hinter dieser Regelung verbirgt sich die gesetzgeberische Absicht, die Durchführbarkeit von gesellschaftlich wünschenswerten Modernisierungsmaßnahmen fortan nicht mehr von der finanziellen Leistungsfähigkeit des Mieters abhängig zu machen.731 Die Möglichkeiten des Mieters, sich mittels eines Härteeinwandes gegen die Umsetzung eines Modernisierungsvorhabens zu stellen, sind dadurch formell erheblich geschmälert worden. Erschwerend hinzu tritt daneben noch die Einführung eines neuen Abwägungselements. Während nach alter Rechtslage bei der Härtefallabwägung ausschließlich zwischen den Interessen des Mieters und denen des Vermieters abgewogen wurde, tritt nun mit den Belangen der „Energieeinsparung und des Klimaschutzes“ ein drittes und die Interessen der Allgemeinheit vertretendes Abwägungselement hinzu, gegen das es sich aus Mietersicht durchzusetzen gilt.732 Da solche Umstände im Abwägungsprozess bislang unberücksichtigt blieben,733 ihnen gleichermaßen aber überragende gesellschaftliche und politische Bedeutung zukommt, wird von vielen erwartet, dass sich Mieter künftig mit ihren Belangen kaum mehr werden durchsetzen können.734 Ebenfalls neu und aus Mietersicht erschwerend hinzugetreten sind verschiedene Ausschlussfristen für die Erhebung des Härteeinwands in § 555d Abs. 3 und 4 BGB. Der Mieter kann grundsätzlich nur noch bei Wahrung der vorgegebenen Fristen mit seinen Einwänden gegen die Maßnahme gehört werden. Dies soll die Planungssicherheit für den Vermieter erhöhen und ihm bereits frühzeitig Gewissheit darüber geben, ob die geplante Modernisierung realisiert und die etwa beabsichtigte Mieterhöhung durchgesetzt werden kann.735 Schließlich wollte der Gesetzgeber durch verschiedene Umgestaltungen und Streichungen die Duldungsvorschrift für eine verbesserte Lesbarkeit sprachlich straffen. 736 Zum einen wurden hierfür die Definitio- 730 BT-Drs. 17/10485, S. 21. 731 BT-Drs. 17/10485, S. 21; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 3. 732 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 12; Derleder, NZM 2013, 441, 447; Sternel, NZM 2010, 721, 725. 733 BT-Drs. 17/10485, S. 21. 734 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 63; ders., in: Börstinghaus/Eisenschmid, 2014, Kap. 5 Rn. 63; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 9; Bub/Treier/Kraemer/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2708; Himmen, S. 133 f. 735 BT-Drs. 17/10485, S. 21 f.; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 2. 736 Bub/Treier/Kraemer/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2654; Flatow, NJW 2013, 1185, 1186. 148 nen der zu duldenden Maßnahmen aus der Duldungsnorm selbst gestrichen 737 und durch einen pauschalen Verweis auf „eine Modernisierungsmaßnahme“, womit solche nach § 555b BGB gemeint sind, ersetzt. Hierdurch werden nun ausnahmslos alle Modernisierungsarten von der Duldungspflicht erfasst, eine Unterscheidung in verschiedene Formen der Energieeinsparung wird damit obsolet. Des Weiteren wurde in der Neufassung, aus Gründen der sprachlichen Straffung, auf die Nennung der vormals noch in § 554 Abs. 2 S. 3 BGB a.F. exemplarisch aufgeführten Härtegründe verzichtet. 738 In der Sache beanspruchen die bisherigen Fallgruppen aber nach wie vor Geltung.739 Im Übrigen blieb die Duldungsvorschrift systematisch jedoch unverändert. Auch nach bisheriger Rechtslage bestand für Modernisierungen eine grundsätzliche Duldungspflicht, die ausnahmsweise bei Vorliegen eines Härtegrundes entfallen konnte.740 Soweit der Gesetzgeber den Bereich modifiziert hat, galt dies überwiegend dem Ziel, insbesondere Modernisierungen mit Energiespareffekt zu erleichtern und somit die klimapolitischen und energiewirtschaftlichen Ziele durchzusetzen.741 II. Duldungspflichtige Maßnahmen Ausweislich des Wortlautes des § 555d Abs. 1 BGB sind nunmehr sämtliche Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB zu dulden. Eine solche verbindliche Festlegung ist aus Gründen der Rechtsklarheit sehr zu begrüßen. Insbesondere wird hierdurch der nach alter Rechtslage geführte Streit um den „richtigen“ Energiebegriff beigelegt. Danach war es umstritten, ob es zur Erfüllung des Merkmals „Einsparung von Energie“ im Sinne von § 554 Abs. 2 S. 1 BGB a.F. lediglich einer Primärenergiesenkung bedurfte 742 oder ob eine weitergehende 737 Vgl. den weitaus üppigeren Wortlaut des § 554 Abs. 2 S. 1 BGB a.F. 738 BT-Drs. 17/10485, S. 21; Hannemann/Horst/Horst, 2013, § 2 Rn. 110, 132; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 3, 10; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 2, 20; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 25. 739 BT-Drs. 17/10485, S. 21; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 24. 740 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 1, 13. 741 Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2708; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 39 f.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 6. 742 Dies befürwortend mit Verweis auf die Intention des Gesetzgebers und den tradierten Energiesparbegriff Blank/Börstinghaus/Blank, 3. Aufl. 2008, § 554 Rn. 20; zustimmend Lammel, 3. Auflage 2007, § 554 Rn. 46 ff.; Staudinger/Emmerich, 2011, § 554 Rn. 19; Bamberger/Roth/Ehlert, 3. Aufl. 2012, § 554 Rn. 10 f.; Herrlein/Kandelhard/D. Both, 4. Aufl. 2010, § 554 Rn. 46; Erman/Jendrek, 13. Aufl. 2011, § 554 Rn. 11; Palandt/Weidenkaff, 72. Aufl. 2013, § 554 Rn. 12; Wilcken, NZM 2006, 521. 149 Endenergieeinsparung erforderlich 743 war, die zu einer unmittelbaren Kosteneinsparung beim Mieter führt. Da in dem Katalog, auf den § 555d Abs. 1 BGB verweist, aber ausdrücklich auch Maßnahmen zur Einsparung von Primärenergie erfasst sind, ist nunmehr klargestellt, dass es auf eine Kosteneinsparung beim Mieter nicht ankommt. Eine Duldungspflicht ist folglich auch für Maßnahmen begründet, die nicht zwangsläufig einen Bezug zur Mietsache und zum Mieter aufweisen. Auf den Umstand, ob die Kosten für eine Maßnahme umlagefähig im Sinne von § 559 BGB sind, kommt es nach dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers nicht an. 744 Es erfolgt insoweit eine strikte Trennung zwischen Duldungspflicht einerseits und Mieterhöhungsmöglichkeit andererseits. Eine solche Klarstellung war überfällig. III. Inhalt und Umfang des Duldungsanspruchs 1. Zweck der Duldungspflicht Grundsätzlich kommen der modernisierungsrechtlichen Duldungspflicht institutionell zwei Funktionen zu. Zum einen ermöglicht sie es dem Vermieter, sein Interesse an der Aufwertung seiner Immobilie wahrzunehmen. Denn gäbe es die Duldungspflicht nicht, so verhielte sich der Vermieter stets vertragsbrüchig, wenn er zum Zwecke der Modernisierung in den Mietgebrauch des Mieters eingriffe.745 Mit der Ermöglichung einer sanktionslosen Modernisierung auch während eines laufenden Vertragsverhältnisses wird sichergestellt, dass Immobilien auch dauerhaft vermietbar bleiben und an zeitgemäße technische Gegebenheiten angepasst werden können. Hiervon profitieren sowohl Eigentümer, die in die Substanz ihrer Gebäude investieren und gegebenenfalls den Wert erhöhen können, als auch die Wohnungswirtschaft und die Gesellschaft, einerseits in ihrer Gesamtheit, da sie Zugriff auf eine flächendeckend hohe und vor allem energetisch wertvolle Objektqualität erhält, sowie andererseits individuell in Form des jeweils von der gesteigerten Wohnqualität profitierenden Mieters.746 Ein weiterer wesentlicher und vor allem mieterschützender Aspekt der Duldungspflicht besteht darin, dass Mietverhältnisse zur Durchführung von Modernisierungen nicht gekündigt werden müssen. Denn existierte 743 Für einen restriktiven Energiesparbegriff Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 10. Aufl. 2011, § 554 Rn. 144 ff.; ders., in: WuM 2006, 119; Meyer-Harport, NZM 2006, 524. 744 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 6. 745 Bub/Treier/Kraemer/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2655. 746 Bub/Treier/Kraemer/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2655. 150 keine Duldungspflicht, müssten sich Vermieter zur Vermeidung von Vertragsverletzungen und etwaigen Schadensersatzansprüchen oder ähnlichem von ihrer Pflicht zur ungestörten Überlassung der Mieträume befreien, was nur durch Parteivereinbarung gelänge, wobei der Vermieter stets auf die Zustimmung des Mieters angewiesen wäre, oder aber durch Kündigung des Mietvertrages. Da letzteres nach dem derzeit gültigen Kündigungsrecht gemäß §§ 543, 569, 573 f. BGB aber nicht möglich ist,747 und es andererseits auch nicht wünschenswert wäre, allein bei Modernisierungen den Bestand des gesamten Mietverhältnisses in Frage zu stellen, stellt die Duldungspflicht eine absolute Notwendigkeit dar, ohne die Modernisierungsmaßnahmen praktisch nicht durchführbar wären.748 2. Umfang der Duldungspflicht Inhaltlich verlangt die Duldungspflicht dem Mieter nur passives Verhalten ab. 749 Wie die Bezeichnung „Duldung“ bereits suggeriert und wovon auch die herrschende Meinung ausgeht, ist, dass von dem Mieter keine Mitwirkungshandlungen verlangt werden können.750 Das bedeutet, dass sich seine Pflicht im Wesentlichen auf ein Gewährenlassen der Art beschränkt, dass er dem Vermieter und dessen Leuten gegebenenfalls Zutritt zu der Wohnung verschaffen muss751 und die Arbeiten im Übrigen weder stören noch anderweitig behindern darf.752 Weitergehende Pflichten bestehen nicht. Insbesondere ist der Mieter nicht verpflichtet, Möbel selbst oder auf eigene Kosten durch Dritte umräumen oder 747 Vgl. dazu im Ansatz auch Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 4; Schmidt- Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 69. 748 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 14. 749 LG Berlin, NJW-RR 1996, 1163; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 8; ders., in: Börstinghaus/Eisenschmid, 2014, Kap. 5 Rn. 7; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 22; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555a Rn. 11 i.V.m. § 555d Rn. 3; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555d Rn. 4 i.V.m. § 555a Rn. 3. 750 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 4; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 22; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2695; Kossmann/Meyer- Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 57; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 17; Hannemann, IMR 2013, 435 Rn. 35. 751 Willems, NZM 2015, 353, 356 mwN. 752 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 22; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555a Rn. 10 f. i.V.m. § 555d Rn. 3; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 8, 10; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2692. 151 entfernen zu lassen,753 Tapeten zu beseitigen oder Bodenbeläge zu entfernen bzw. abzudecken.754 Ausnahmsweise soll der Mieter gemäß § 242 BGB wohl aber zu geringfügigen Mitwirkungshandlungen veranlasst sein, etwa wenn es um das Beiseiteschaffen persönlicher Gegenstände, wie beispielsweise Unterwäsche, geht.755 Dies dürfte aber regelmäßig auch im Interesse des Mieters liegen, weshalb Streitigkeiten hier nicht zu erwarten sind. Zu beachten ist schließlich, dass der Zutritt zur Wohnung nicht zu Unzeiten verlangt werden darf, das betrifft vor allem Sonn- und Feiertage sowie die Abend- und Nachtstunden.756 Gleiches gilt auch für die Ausführung der Arbeiten selbst, was grundsätzlich nur während der üblichen Geschäftszeiten zulässig ist.757 Da sich im Übrigen durch das MietRÄndG keine wesentlichen inhaltlichen Änderungen für die Duldungspflicht als solche ergeben haben, soll an dieser Stelle auf eine umfassendere Darstellung der umstrittenen Elemente verzichtet werden. Für weitergehende Ausführungen siehe etwa die Dissertation von Himmen758. IV. Ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung gemäß § 555c BGB Wie bereits zuvor dargestellt, ist eine ordnungsgemäße Mitteilung über die Durchführung von Modernisierungsarbeiten nach herrschender Meinung und Rechtsprechung Fälligkeitsvoraussetzung für den Duldungsanspruch des Vermieters.759 Zwar ist diese Folge nicht ausdrücklich im Gesetz geregelt, jedoch kann der Mieter bei Verstoß gegen die Mitteilungspflicht – mangels Duldungsverpflichtung – Unterlassung der Maßnahme verlangen. Der Unterlassungsanspruch stellt somit das kontradiktorische Gegenteil zum Duldungsanspruch des Vermieters dar; das 753 LG Berlin GE 2014, 938; WuM 1996, 143 mwN; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 17; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555d Rn. 4 i.V.m. § 555a Rn. 3; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 22, § 555a Rn. 50. 754 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 22 i.V.m. § 555a Rn. 50. 755 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555d Rn. 3 i.V.m. § 555a Rn. 10 f.; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 22 i.V.m. § 555a Rn. 50. 756 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555d Rn. 3 i.V.m. § 555a Rn. 10; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 56. 757 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555d Rn. 3 i.V.m. § 555a Rn. 10. 758 Himmen, S. 125 ff. 759 Vgl. hierzu ausführlich ab Seite 128 ff. 152 Bestehen des einen schließt das Bestehen des anderen denknotwendig aus. 760 Hat der Vermieter dem Mieter eine am Maßstab des § 555c BGB gemessen unzulängliche Mitteilung gemacht oder gar vollständig auf eine Ankündigung verzichtet und möchte er dennoch an seiner Modernisierung festhalten, so muss er eine neue, gesetzmäßige Mitteilung auf den Weg bringen.761 Das bedeutet, dass erneut eine Dreimonatsfrist bis zum Baubeginn einzuhalten ist und sich die Maßnahme entsprechend verzögert. Mit anderen Worten: die Heilung einer fehlerhaften Ankündigungserklärung, zur Vermeidung eines erneuten Fristlaufs, ist nicht vorgesehen.762 V. Härteeinwand gemäß § 555d Abs. 2 bis 5 BGB 1. Überblick Der Mieter hat gemäß § 555d Abs. 2 BGB eine Modernisierungsmaßnahme nicht zu dulden, wenn sie für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Der Härteeinwand dient dem Schutz von Mietern vor unzumutbaren Modernisierungen.763 Liegt eine begründete Härte vor, darf der Vermieter die Maßnahme nicht ausführen, ein Duldungsanspruch besteht nicht.764 Aus praktischer Sicht muss der Mieter zunächst gemäß § 555d Abs. 3 BGB einen Umstand darlegen und beweisen, der aus seiner Sicht eine Härte begründet.765 In Betracht kommen dafür einerseits Umstände, die in der Person des Mieters selbst oder in Familienangehörigen bzw. Angehörigen seines Haushalts begründet liegen, wie etwa eine Erkrankung oder Behinderung, hohes Alter oder eine anstehende Geburt.766 Daneben können aber auch sämtliche andere, potenziell gegen 760 Hau, NZM 2014, 809, 811. 761 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555c Rn. 66. 762 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555c Rn. 29; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2688. 763 Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2701. 764 Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2697. 765 BGH NJW 2008, 1218 = NZM 2008, 283, 284 Rn. 16; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555d Rn. 13; Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 5 Rn. 17; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 5. 766 LG Düsseldorf ZMR 1973, 81; AG Hannover WuM 1979, 166; Bub/Treier/Schüller, 153 die Durchführung einer Modernisierung sprechende Tatsachen als Härtegründe herangezogen werden. Die bisher im Gesetz genannten Regelbeispiele, wonach es insbesondere das Ausmaß der vorzunehmenden Arbeiten und deren baulichen Folgen sowie vorausgegangene Aufwendungen des Mieters zu berücksichtigen galt, dienten allenfalls als Anhaltspunkte dafür, von welchem Gewicht und von welcher Art Härtegründe sein konnten bzw. zu sein hatten, 767 waren jedoch keineswegs abschließend.768 So kann unter Umständen etwa auch ein kurz bevorstehendes Mietvertragsende eine Härte bedeuten und den Vermieter zwingen, den Beginn der Arbeiten entsprechend zu verschieben.769 Da der Vielfalt der möglichen Härtegründe letztlich kaum Grenzen gesetzt sind, dürfte sich die Streichung der Regelbeispiele in der Praxis auch nicht nennenswert auswirken. 770 Im Ergebnis können Mieter auf die gleichen Härteumstände zurückgreifen wie vor der Gesetzesänderung, allerdings mit der durchaus gewichtigen Ausnahme, dass wirtschaftliche Härten in diesem Verfahrensstadium nicht mehr zu berücksichtigen sind, vgl. § 555d Abs. 2 S. 2 BGB. Durch das Vorbringen und den Nachweis eines Härtegrundes allein entfällt jedoch nicht bereits die Duldungspflicht des Mieters. Vielmehr ergibt sich erst aus der sich daran anschließenden, umfassenden Abwägung, ob das Interesse des Mieters an der Unterlassung der Maßnahme das Interesse des Vermieters an der Durchführung derselben, neuerdings verstärkt durch die Berücksichtigung von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes, überwiegt und eine zu berücksichtigende Härte vorliegt.771 2. Maßgeblicher Interessenkreis Auszugehen ist zunächst von dem Interesse des Vermieters an der Verbesserung der von ihm am Markt angebotenen Räume, um damit die eigene Wettbewerbsfähigkeit zu erhalten.772 Nicht berücksichtigungsfä- 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2704. 767 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 25; Sternel, NZM 2001, 1058, 1061. 768 Vgl.: Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555d Rn. 14; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555d Rn. 9. 769 Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2707. 770 A.A. Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 20, der eine wichtige Aufklärungsfunktion verlorengegangen sieht. 771 Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 5 Rn. 17; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 47. 772 BGH NJW 2005, 2995, 2996 = NZM 2005, 697. 154 hig ist allerdings das bloße Interesse des Vermieters an einer Mieterhöhung.773 Zu Gunsten des Vermieters, und nur zu seinen Gunsten,774 sind zudem auch die Interessen der anderen Mieter desselben Gebäudes zu berücksichtigen. Das bedeutet jedoch nicht, dass eine bloße Mehrheitsentscheidung in der Lage wäre, eine Duldungspflicht für alle Mieter zu begründen. Vielmehr beschränkt sich die Regelung darauf, in Ausnahmefällen, wenn also die Abwägung zwischen Mieter- und Vermieterinteressen noch keinen eindeutigen Ausschlag bringt, die Interessen der übrigen Mieter an der Modernisierung in die Entscheidungsfindung mit einzubeziehen.775 Typische Anwendungsfälle hierfür sind etwa der Einbau eines Personenaufzuges, der von der Mehrheit der Mieter befürwortet wird oder der Einbau einer Zentralheizung.776 Ferner ist auch an das Interesse an einer einheitlichen Fassadengestaltung zu denken, wenn beispielsweise es um die gesamtheitliche Ersetzung alter Fenster geht.777 Auf Seiten des Mieters gehören zum berücksichtigungsfähigen Personenkreis gemäß § 555d Abs. 2 S. 1 BGB neben ihm selbst die Familie und Angehörige seines Haushalts. Der Personenkreis entspricht dem des § 574 Abs. 1 S. 1 BGB778 und dürfte in der Sache etwas weiter gezogen sein, als der des § 383 ZPO, da auch Personen dazu zu zählen sind, die nicht mit dem Mieter verwandt oder verschwägert sind oder dies einmal waren,779 sondern lediglich im selben Haushalt leben780. Demnach zählen zur Familie des Mieters insbesondere der Ehegatte und Kinder sowie sämtliche sonstige verwandte oder verschwägerte Personen, die zusammen mit ihm einen Haushalt in der fraglichen Wohnung führen.781 Als sonstige Angehörige des Haushalts gelten all jene Personen, die im Haushalt des Mieters leben, wie etwa ein Lebensgefährte, Pflegekinder 773 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 6; Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 5 Rn. 53. 774 MünchKomm/Bieber, 6. Aufl. 2012. § 554 Rn. 32; Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 5 Rn. 60. 775 Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 5 Rn. 62; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 7. 776 Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2702; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 7; Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 5 Rn. 58; ders., in: Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 58; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 26. 777 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 7. 778 Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2703. 779 BGH v. 27.01.2010 – VIII ZR 159/09, WuM 2010, 163. 780 Vgl. zur Abgrenzung die Ausführungen bei Schmidt-Futterer/Blank, 12. Aufl. 2015, § 573 Rn. 54. 781 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555d Rn. 8; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555d Rn. 9; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 8; Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 5 Rn. 48. 155 oder Kinder des Lebensgefährten.782 Nicht erforderlich ist es, dass die Haushaltszugehörigkeit auf Dauer angelegt ist; eine zwar zeitlich begrenzte, jedoch gewissen Umfang erreichende Zugehörigkeit reicht aus.783 Soll etwa eine Hauswirtschafskraft, wie beispielsweise ein Aupair, für ein Jahr aufgenommen werden oder sonstige Pflege- oder Hilfspersonen, so kann dies zwar nicht als auf Dauer angelegt angesehen werden, jedoch muss die Person als Haushaltsangehörige im Sinne der Vorschrift betrachtet werden.784 Das gilt hingegen nicht für kurzfristig, tageweise aufgenommene Personen, diese sind lediglich Gäste des Mieters.785 Im Übrigen genügt es, wenn die Maßnahme nur für eine der relevanten Personen unzumutbar ist; dasselbe gilt bei einer Mehrheit von Mietern.786 3. Härtegründe des Mieters a) Einzelne Härtegründe Der Mieter kann personale Härtegründe gegen eine Modernisierung vorbringen. Ausdrücklich präkludiert ist er demgegenüber, seit Inkrafttreten des MietRÄndG, mit wirtschaftlichen Härteeinwänden gegen die Mieterhöhung oder die zu erwartenden Betriebskosten. Hervorzuheben sind die vormals in § 554 Abs. 2 S. 3 BGB a.F. angeführten, personalen Härtegründe, welche trotz ihrer Streichung aus dem Gesetzestext unvermindert Geltung beanspruchen. Danach sind „die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen und vorausgegangene Aufwendungen des Mieters“ bei der Frage nach dem Bestehen einer Härte ganz besonders zu berücksichtigen. Da sich diesbezüglich zur vormaligen Rechtslage keine inhaltlichen Änderungen ergeben haben, sollen sich die Ausführungen hierzu auf einen knappen Überblick beschränken. 782 Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555d Rn. 9; Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 5 Rn. 17. 783 MünchKomm/Bieber, 6. Aufl. 2012, § 554 Rn. 24; Abramenko, § 2 Rn. 102; Sternel, ZMR 2001, 937, 942; a.A. wohl Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2701. 784 Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 5 Rn. 49; MünchKomm/Bieber, 6. Aufl. 2012, § 554 Rn. 24; Abramenko, § 2 Rn. 102; a.A. Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2701. 785 MünchKomm/Bieber, 6. Aufl. 2012, § 554 Rn. 24; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2701. 786 AG Bergheim, WuM 1996, 415; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 8; Börstinghaus/Eisenschmid/ Eisenschmid, 2014, Kap. 5 Rn. 50; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2703. 156 aa) Die vorzunehmenden Arbeiten Hier gilt es zu prüfen, ob die Art, die Dauer, der Umfang oder der Zeitpunkt der vorzunehmenden Arbeiten ausnahmsweise eine Härte für den Mieter darstellt.787 Es wird mithin nicht auf das Ergebnis der Modernisierung abgestellt, sondern vielmehr auf den Arbeitsprozess und die damit einhergehenden Beeinträchtigungen unter Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse des Mieters. 788 Es können sich hierbei Härten zum einen aus der Person des Mieters selbst oder anderen relevanten Personen, die dem Mieter zuzurechnen sind, ergeben. Ist eine dieser Personen etwa körperlich behindert, schwer erkrankt oder in einem sehr hohen Alter befindlich, können umfangreiche, die Nutzung der Wohnung stark beeinträchtigende Arbeiten unzumutbar sein. 789 Gleiches gilt, wenn durch die Modernisierung selbst die Gefahr einer Erkrankung hervorgerufen wird.790 Für die Annahme einer solchen Härte bedarf es jedoch regelmäßig einer strengen Prüfung; die allgemeine Behauptung, eine Maßnahme sei gesundheitsschädlich, reicht nicht aus.791 Eine Härte kann auch dann vorliegen, wenn die Art der Ausführung der Maßnahme selbst als nicht hinnehmbar anzusehen ist. So ist beispielsweise von einer Härte auszugehen, wenn während der Wintermonate die Fenster eines Gebäudes ausgetauscht werden sollen;792 Gleiches wird für die Ersetzung einer Heizung gelten müssen. In solchen Fällen ist es dem Vermieter regelmäßig zuzumuten, die Arbeiten um einige Zeit zu verschieben.793 Ebenso verhält es sich, wenn das Mietverhältnis bereits gekündigt ist. Die organisatorische Möglichkeit vorausgesetzt, ist der Vermieter gehalten, den Auszug des Mieters abzuwarten, bis er mit den Arbeiten beginnt.794 Darüber hinaus können im Einzelfall auch alle sonstigen Beeinträchtigungen wie beispielsweise Lärm, Schmutz oder 787 Vgl. Rechtsprechungsübersicht bei Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2704. 788 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 11; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555d Rn. 15. 789 AG Hamburg, WuM 1988, 359; Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 5 Rn. 26. 790 LG Düsseldorf ZMR 1973, 81; AG Hamburg WuM 1988, 359; AG Wedding GE 1986, 561, 563. 791 AG Wedding, GE 1986, 561; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555d Rn. 15; Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 5 Rn. 26. 792 AG Charlottenburg, MM 1986, Nr. 11, 31; AG Köln WuM 1975, 225. Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 11. 793 AG Wedding ZMR 1979, 48; AG Osnabrück WuM 1977, 167. 794 AG Dortmund WuM 1980, 246. 157 Erschütterungen sowie die eingeschränkte Nutzbarkeit der Räume objektiv den Tatbestand einer Härte erfüllen.795 Ob diese im Einzelfall sodann auch zu berücksichtigen ist, ist eine Frage des anschließenden Abwägungsprozesses. bb) Die baulichen Folgen Im Rahmen dessen wird zur Überprüfung gestellt, ob die durch die Modernisierung bewirkten, baulichen Veränderungen vom Mieter hinzunehmen sind. Dies ist regelmäßig dann zu verneinen, wenn der Vertragsgegenstand derart umgestaltet wird, dass er mit dem ursprünglichen nicht mehr vergleichbar ist796 und er nach Abschluss der Maßnahme den Wohnbedürfnissen des Mieters nicht mehr in gleichem Umfang gerecht wird, wie vor dem Umbau.797 Von derart weitreichenden Folgen ist beispielsweise dann auszugehen, wenn der Zuschnitt der Wohnung zum Nachteil des Mieters verändert wird, er etwa ein Zimmer verliert798, der Lichteinfall beträchtlich verringert wird799 oder sich beispielsweise die Stellfläche durch das Anbringen neuer Heizkörper erheblich verringert800 . Ebenfalls vom Mieter nicht hinzunehmen ist eine Aufteilung einer größeren Wohnung in mehrere Appartements oder umgekehrt.801 In solchen Fällen muss der Vermieter die Modernisierung nach Art und Umfang derart umplanen, dass sie den Bedürfnissen des Mieters hinreichend Rechnung trägt.802 cc) Vorausgegangene Aufwendungen des Mieters Der letzte vormals im Gesetz benannte, personale Härtegrund soll den Mieter vor erheblichen finanziellen Einbußen bewahren, die dadurch eintreten würden, dass eine von ihm auf die Mietsache getätigte Aufwendung durch die Modernisierung unbrauchbar würde.803 Es kommt hier maßgeblich auf die Umstände des Einzelfalles an und insbesondere darauf, ob der Vermieter der Maßnahme des Mieters zuvor zugestimmt 795 Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 5 Rn. 23. 796 BGH NJW 1972, 723; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555d Rn. 17. 797 Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 5 Rn. 30; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 12. 798 LG Frankfurt WuM 1988, 138; AG Dortmund WuM 1980, 9. 799 AG Köln WuM 1979, 242. 800 LG Frankfurt WuM 1988, 138; LG Hamburg WuM 1989, 174. 801 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555d Rn. 17. 802 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555d Rn. 17. 803 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555d Rn. 18. 158 hatte, von welcher Art die Maßnahme war und ob sie inzwischen abgewohnt ist,804 wobei in der Regel eine Aufwendungssumme in Höhe einer Jahresmiete als in 4 Jahren abgewohnt gilt.805 Je mehr der Mieter investiert hat und je kürzer die Aufwendung zeitlich zurückliegt, umso grö- ßer ist das Bestandsinteresse des Mieters zu bewerten. 806 Umgekehrt müssen länger zurückliegende und weniger hohe Aufwendungen bei der Bestimmung einer Härte regelmäßig außer Betracht bleiben.807 dd) Sonstige Härten Die dargelegten Härtegründe sind nur beispielhaft, so dass grundsätzlich auch jegliche andere Umstände zu Gunsten des Mieters berücksichtigt werden können, die geeignet erscheinen, die Zumutbarkeit einer konkreten Modernisierungsmaßnahme in Frage zu stellen.808 Zu denken ist vor allem an persönliche Lebensumstände des Mieters, wie Alter, Krankheit, Ängste809, psychische Erkrankungen810, eine kurz bevorstehende Geburt oder eine unmittelbar anstehende Abschlussprüfung.811 In Teilen bestehen hier erkennbar Parallelen zu der Fallgruppe der „vorzunehmenden Arbeiten“. Im Unterschied dazu können die hier zu behandelnden Härten jedoch auch vollkommen losgelöst von den Arbeiten, ganz gleich welchen Umfang diese haben oder welcher Art sie sind, ein Unterlassen gebieten. Ganz besonders hat dies zu gelten, wenn die gesundheitliche Unversehrtheit des Mieters per se auf dem Spiel steht.812 Bei gewissen Gefahrenlagen ist praktisch eine Abwägung zu Gunsten einer Modernisierung weitgehend ausgeschlossen. Letztlich wird aber eine Härtefallabwägung stets eine Einzelfallentscheidung bleiben, weshalb erneut zu betonen ist, dass die Streichung der Regelbeispiele aus dem Wortlaut der Norm als unkritisch zu betrachten ist. Wird der Mieter durch die Konfrontation mit einem Modernisierungsvorhaben vor eine ernstzunehmende Härte gestellt, wird sich ihm dies förmlich aufdrängen und er wird schlagartig ein Unrechtsempfinden für die anste- 804 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 12a. 805 LG Berlin NZM 1999, 1036 = ZMR 1999, 554, 555; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 12a; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 40. 806 BGH NJW 2012, 2954 = NZM 2012, 679 = ZMR 2013, 22 = WuM 2012, 677; LG Hamburg MDR 1983, 1026 = ZMR 1984, 60. 807 LG Berlin GE 2012, 270. 808 Vgl. nur Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2707. 809 LG Köln WuM 2002, 669. 810 LG Bremen ZMR 2013, 346. 811 Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 5 Rn. 43. 812 BVerfG WuM 1992, 104 = NJW 1992, 1378; AG Hamburg WuM 1988, 359; Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 5 Rn. 46. 159 hende Sachlage entwickeln, so dass er auf die Vorgabe bestimmter Fallgruppen nicht angewiesen ist. Vor diesem Hintergrund ist die Streichung der Härtebeispiele richtiggehend als Akzentuierung des Wesens der Härteabwägung zu sehen, das sich als eine umfassende und grundsätzlich von vorgegebenen Kriterien freie Würdigung der sich gegen- überstehenden Interessen versteht. 813 b) Zweiteilung der Härtefallprüfung aa) Intention des Gesetzgebers Der Ausschluss des wirtschaftlichen Härteeinwands im Rahmen der Prüfung der Duldungspflicht nach § 555d Abs. 1 BGB bedeutet für Mieter eine erhebliche Einschränkung ihrer Abwehrmittel gegen Modernisierungsmaßnahmen. Während nach alter Rechtslage schon die Durchführung einer Modernisierung im Kern mit dem Einwand einer unangemessenen Mieterhöhung erstickt werden konnte, taugt diese Härte nun allenfalls noch gegen die Mieterhöhung selbst, die Duldungspflicht hingegen kann mit ihr nicht mehr angegriffen werden. Die sich dahinter verbergende Intention des Gesetzgeber liegt darin, die Durchführbarkeit insbesondere von energetischen Modernisierungen nicht mehr an dem Umstand der Kostenumlagefähigkeit scheitern zu lassen.814 Nach alter Rechtslage waren es regelmäßig Streitigkeiten um die Duldungspflicht des Mieters, die ein Modernisierungsvorhaben oftmals mehrere Monate, teils sogar um Jahre verzögerten.815 Einer der wesentlichen Streitpunkte war dabei immer wieder die Frage nach der Zulässigkeit der angekündigten Modernisierungsmieterhöhung. Beriefen sich Mieter darauf, dass diese unangemessen hoch sei oder dass ihnen eine Erhöhung aufgrund ihrer finanziellen Situation nicht zugemutet werden könne, zog dies regelmäßig zeitaufwendige Gerichtsverfahren nach sich, bis zu deren Abschluss kein fälliger Duldungsanspruch des Vermieters bestand. Durch die nunmehr erfolgte Abtrennung des wirtschaftlichen Härteeinwands kann der Mieter mit einem solchen Einwand nur noch bei dem erst nach Fertigstellung der Maßnahme stattfindenden Mieterhöhungsverfahren gehört werden.816 Der Gesetzgeber erhofft sich davon eine spürbar beschleunigte und vereinfachte Durchführbarkeit von 813 Schon zu § 554 BGB a.F. BGH NJW 2008, 3630; NJW 2013, 229 Rn. 25 ff.; NZM 2014, 193; zu § 555d BGB Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 5; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 29. 814 BT-Drs. 17/10485, S. 21; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 36. 815 Hinz, ZMR 2012, 153, 156 f.; Klinski, WuM 2012, 354, 356; Fleindl, NZM 2012, 57, 59. 816 Flatow, NJW 2013, 1185, 1187. 160 energetischen Modernisierungen und damit einhergehend einen erheblichen Anstieg der Modernisierungsraten. 817 Auf den ersten Blick erscheint eine solche Trennung in zwei separate Härtefallprüfungen durchaus erfolgversprechend.818 bb) Würdigung der zweiteiligen Härtefallprüfung Positiv an der Änderung ist zunächst festzuhalten, dass das wirtschaftliche Interesse von Mietern weiterhin in vollem Umfang Berücksichtigung findet, wenn auch erst im späteren Mieterhöhungsverfahren.819 Sie stehen auch keineswegs schlechter als nach alter Rechtslage, da ihnen bei der Geltendmachung der Modernisierungsmieterhöhung durch den Vermieter ein weiteres Sonderkündigungsrecht gemäß § 561 Abs. 1 BGB eingeräumt wird, wodurch Mieter auch unabhängig vom Bestehen einer Härte der Mieterhöhung entgehen können. Zwar müssen sie in diesem Fall zunächst die Modernisierungsarbeiten über sich ergehen lassen, gerade hierin lag schließlich aber auch die Absicht des Gesetzgebers. Auf der anderen Seite werden Vermieter nicht mehr durch langwierige Verfahren von Mietern, in denen um die Angemessenheit der angekündigten Mieterhöhung gestritten wird, an der Durchführung ihrer Modernisierungsvorhaben gehindert. 820 Gesetzestheoretisch darf dies aus gesamtgesellschaftlicher Sicht durchaus als gelungen erachtet werden. Entscheidend für den Erfolg oder Misserfolg der Neugestaltung dürfte jedoch sein, wie sie sich in der Praxis auswirkt. Bei Zugrundelegung der Gesetzmäßigkeit, dass der Staat in dem überwiegend privatwirtschaftlich organisierten Wohnungsmarkt massiv auf die Mitwirkung von Immobilieneigentümern angewiesen ist, um die Modernisierungsraten in dem für erforderlich gehaltenen Maße zu steigern, offenbart sich die entscheidende Schwachstelle der Neuregelung. Es wirkt sich hier abermals das bereits zuvor besprochene Mieter- Vermieter-Dilemma821 aus. Da Vermieter selbst nicht wesentlich von der energetischen Aufwertung ihrer Immobilie profitieren, erschöpft sich ihr Interesse daran üblicherweise in einer betriebswirtschaftlichen Kosten- Nutzen-Kalkulation. Das heißt, ohne finanziellen Anreiz wird sich der 817 BT-Drs. 17/10485, S. 21. 818 So auch Hinz, ZMR 2012, 153, 156; Börstinghaus, NZM 2012, 697, 700 f.; Flatow, NJW 2013, 1185, 1187; Klinski, WuM 2012, 354, 357. 819 BT-Drs. 17/10485, S. 21. 820 BT-Drs. 17/10485, S. 21; Fleindl, NZM 2012, 57, 59. 821 Vgl. oben ab Seite 15 f.; ebenfalls das strukturelle Problem des sogenannten „Mieter- Vermieter-Dilemmas“ beschreibend Dietrich, ZMR 2012, 241, 242; Klinski, WuM 2012, 354, 359. 161 durchschnittliche Vermieter nicht für eine Modernisierung seines Gebäudebestandes gewinnen lassen.822 Die Rechtslage muss mithin so ausgestaltet sein, dass sich energetisches Modernisieren für Vermieter „lohnt“. Hierfür schuf der Gesetzgeber einst die Möglichkeit der Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 BGB, wonach der Vermieter jährlich 11% der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten auf die Miete umlegen kann; eine Kappungsgrenze823 der Höhe nach besteht nicht.824 Dieses Instrument stellt den mit Abstand bedeutendsten Anreiz für Vermieter dar.825 Mit der Zweiteilung des Härteeinwandes kann ein Modernisierungsvorhaben nun zwar nicht mehr seitens des Mieters mit dem Einwand einer unverhältnismäßigen Kostenerhöhung aufgehalten werden, wodurch Vermieter theoretisch weitgehende Baufreiheit erhalten.826 Dem steht jedoch der Verlust einer frühzeitigen Instanz zur Prüfung der Zulässigkeit der beabsichtigten Mieterhöhung gegenüber. Wenn nämlich nach bisheriger Rechtslage der Mieter bereits im Vorbereitungsstadium einer Modernisierung, sprich unmittelbar nach Zugang der Modernisierungsankündigung, den Einwand der wirtschaftlichen Härte erhob und damit seine Duldungspflicht zur Überprüfung stellte, bestand der Vorteil für Vermieter immerhin darin, dass noch vor Beginn der Arbeiten Gewissheit darüber bestand, ob der finanzielle Härteeinwand begründet war oder nicht. Denn ohne eine abschließende Würdigung dieser Frage durch ein Gericht konnte der Vermieter sich nicht auf seinen Duldungsanspruch berufen und die Maßnahme entsprechend nicht beginnen. Auf Grundlage dieser gerichtlichen Entscheidung konnte der Vermieter aber immerhin darüber befinden, ob er das Modernisierungsvorhaben wei- 822 Vgl. Flatow, PiG 90 [2011] 15, 22; Beyer, GE 2009, 944, 950; so auch schon die Begründung des Entwurfs zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drs. 14/4553, S. 36. 823 Die regierende Koalition aus CDU und SPD plant im Rahmen eines 2. Mietrechtsnovellierungsgesetzes die Modernisierungsmieterhöhung zum einen auf jährlich 8 % der aufgewendeten Kosten zu reduzieren und zum anderen eine Kappungsgrenze für die Modernisierungsmieterhöhung einzuführen. Danach soll sich die Miete innerhalb von 8 Jahren um nicht mehr als 3 € pro m2 monatlich erhöhen dürfen. Die Refinanzierungsmöglichkeiten würden dadurch für Vermieter massiv eingeschränkt, was sich spürbar dämpfend auf die Modernisierungsförderung auswirken dürfte. Ob es jedoch zu einer Umsetzung dieser Pläne kommt, ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch nicht abzusehen. Ein erster Referentenentwurf vom April 2016 liegt inzwischen seit geraumer Zeit zur Ressortabstimmung bereit. Vgl. hierzu Paschke, GE 10/2016, 637; Herlitz, NZM 2016, 421; Rohde/Luczak, DRiZ 2016, 212; Sb (Quelle: www.mietrb.de), MDR 2016, R7. 824 BGH NJW 2004, 1738 = WuM 2004, 285 = NZM 2004, 336; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 559 Rn. 61 f.; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 158 Rn. 11; Schmidt- Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555b Rn. 29; Sternel, PiG 73 [2006], 1, 10. 825 Vgl. Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 156 Rn. 5 ff. 826 BT-Drs. 17/10485, S. 21. 162 terverfolgen oder doch lieber verwerfen wollte. Nicht so jedoch nach neuer Rechtslage. Selbst wenn der Mieter nach Zugang der Modernisierungsankündigung einen wirtschaftlichen Härteeinwand erheben sollte, gelangte dieser Umstand aber erst nach Fertigstellung der Arbeiten zur Überprüfung.827 Das heißt, nach der Vorstellung des Gesetzes hat der Vermieter zunächst die Modernisierungsmaßnahme – freilich auf eigene Kosten – durchzuführen, ohne Gewissheit darüber zu haben, ob er die dafür aufgewendeten Kosten überhaupt auf die Miete umlegen können wird. 828 Hierdurch wird dem Vermieter jedoch der zentrale Pfeiler seiner Planungssicherheit schlechthin, nämlich die Gewissheit über die Refinanzierbarkeit seiner Maßnahme, genommen. 829 Er trägt bis zur abschließenden Entscheidung über die Angemessenheit der Mieterhöhung nach Fertigstellung der Maßnahme das volle finanzielle Risiko des Vorhabens.830 Im Ergebnis könnte die Neuregelung mithin genau das Gegenteil dessen bewirken, wozu sie vorgesehen war – die Modernisierungsbereitschaft könnte sogar noch schwinden. cc) Verweis auf Feststellungsklage Einzuräumen ist zwar, dass Mieter auch nach neuem Recht den Einwand der finanziellen Härte, ebenso wie den persönlichen Härteeinwand, gemäß § 555d Abs. 3 BGB bereits bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, erheben müssen, sodass Vermieter bereits vor Maßnahmenbeginn wissen, ob sie mit Widerstand gegen die zukünftige Mieterhöhung rechnen müssen. Unterlässt oder versäumt es der Mieter, innerhalb der vorgegebenen Frist, den Einwand gegen die Mieterhöhung zu erheben, so ist ihm dieser Einwand regelmäßig auch im späteren Mieterhöhungsverfahren abgeschnitten. Ungeachtet der Nachholfrist des § 555d Abs. 4 S. 1 BGB werden Einwände gegen die Mieterhöhung jedenfalls dann nicht mehr gehört, wenn sie erst nach Beginn der Modernisierungsmaßnahme erhoben werden, vgl. § 555d Abs. 4 S. 2 BGB. Das heißt, spätestens ab Maßnahmenbeginn hat der Vermieter die Sicherheit, dass gegen seine angekündigte Mieterhöhung nicht mehr vorgegangen werden kann – eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung vorausgesetzt. Nicht so allerdings, wenn der Mieter in der Tat einen Einwand gegen die ange- 827 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 3; Herlitz, ZMR 2012, 762, 763. 828 Hannemann/Horst/Horst, 2013, § 2 Rn. 123. 829 Hierzu eingängig Dietrich, ZMR 2012, 241, 243. 830 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555d Rn. 5; Hannemann, IMR 2013, 435 Rn. 36; Herlitz, ZMR 2012, 762, 763; so bereits auch schon zum Gesetzentwurf des MietRÄndG in der Fassung des Referentenentwurfs vom 11.05.2011 Flatow, PiG 90 [2011], 15, 21 f. 163 kündigte Mieterhöhung erhebt. Kein privater (Klein-)Vermieter, der seine Immobilie zu Altersvorsorge- oder sonstigen Rücklagezwecken besitzt, wird sich in einem solchen Fall auf die virulente Gefahr einlassen, womöglich im Anschluss an die Fertigstellung der Arbeiten die Miete nicht nach § 559 BGB erhöhen zu können. Zwar hat der Gesetzgeber diese Situation bereits im Gesetzgebungsverfahren bedacht. Er verweist Vermieter auf die Möglichkeit der Feststellungsklage, mit welcher noch vor Beginn der Maßnahme festgestellt werden könne, ob der angekündigten Mieterhöhung ein begründeter Einwand durch den Mieter gegenübersteht.831 Allerdings wirkt dieser Hinweis alles andere als glücklich. Einerseits hat der Gesetzgeber hierbei offenbar nicht die finanzielle Belastung bedacht, die Vermietern etwa durch die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts, die Leistung von Prozesskostenvorschüssen etc. zusätzlich auferlegt wird.832 Der finanzielle Vorteil des vom Gesetzgeber ebenfalls neu eingeführten Minderungsausschlusses nach § 536 Abs. 1a BGB für energetische Modernisierungen dürfte sich, so im konkreten Fall einschlägig, hierdurch mindestens egalisieren. Hinzu kommt, und an dieser Stelle verkehrt sich der Sinn der Aufsplittung der Härtefallabwägung praktisch ins Gegenteil, dass durch die vorgezogene Feststellungsklage sowohl inhaltlich als auch vom Umfang her praktisch die gleiche rechtliche Prüfung durchgeführt werden muss wie zuvor nach alter Rechtslage, wenn es um den wirtschaftlichen Härteeinwand im Rahmen der Duldungspflicht des Mieters ging. Mit anderen Worten: die Problematik, die in der Vergangenheit stets zu langwierigen Verzögerungen bei der Umsetzung von Modernisierungen führte und die durch die Gesetzesänderung gerade beseitigt werden sollte, besteht nach wie vor, lediglich in einem anderen Gewand. Es ist nun nicht mehr die Duldungsklage, in deren Rahmen inzident die Zumutbarkeit der angekündigten Mieterhöhung geprüft wird, sondern eine gesonderte Feststellungsklage. Die Zweiteilung der Härteprüfung wird sich aus diesem Grunde als weitgehend untauglich erweisen. Hannemann833 befürchtet als zusätzliche Folge des Feststellungsklageerfordernisses, dass regelmäßig aus zeitlichen Gründen auch die Modernisierungsankündigung wiederholt werden müsse, mitsamt Einhaltung der Dreimonatsfrist. Denn wenn durch das Gerichtsverfahren der Baubeginn erheblich verzögert wird – wovon auszugehen ist –, könne die ursprünglich erfolgte Ankündigung keine Geltung mehr beanspruchen und müsse erneuert werden. Hierdurch würden die Maßnahmen neben 831 BT-Drs. 17/10485, S. 21. 832 So auch Hannemann/Horst/Horst, 2013, § 2 Rn. 123. 833 Hannemann, IMR 2013, 435 Rn. 36. 164 der ohnehin schon bestehenden Verzögerung noch zusätzlich verschleppt. Allerdings wird dieser Befürchtung wohl damit zu begegnen sein, dass eine erneute Modernisierungsmitteilung zumindest nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB entbehrlich ist.834 Einerseits ist nämlich dem Vermieter keinerlei Vorwurf hinsichtlich seines Vorgehens zu machen, andererseits hatte der Mieter bereits ausreichend Zeit im Sinne des Gesetzes, um sich auf die Maßnahme einzustellen. Zudem erhält der Mieter auch sämtliche notwendigen Informationen im Rahmen des Gerichtsverfahrens. Es ist mithin kein Grund ersichtlich – das inhaltliche Gleichbleiben der Bauplanung vorausgesetzt – ihm einen erneuten Zeitraum zur Prüfung der Maßnahme zuzubilligen. Immerhin war es schließlich der Mieter selbst, der mit seinem Härteeinwand den Anlass für das Feststellungsverfahren gegeben hat. Denkbar ist im Übrigen auch, sich des Rechtsgedankens des § 204 I Nr. 1 BGB – die Verjährungshemmung im Falle der Rechtsverfolgung – zu bedienen. Die Rechtslage ist insoweit vergleichbar, als im Falle der Modernisierung ebenfalls das Interesse besteht, den Ablauf der Dreimonatsfrist durch Erhebung der Feststellungsklage zu hemmen. Ungeachtet des dogmatischen Ansatzes kann die erneute Vornahme einer Modernisierungsankündigung vom Vermieter nicht verlangt werden. dd) Vermeidung von Luxusmodernisierungen Ein weiterer wesentlicher Schutzzweck des wirtschaftlichen Härteeinwandes besteht darin, Mieter vor dem sogenannten „Herausmodernisieren“ durch Luxusmodernisierungen zu schützen.835 Gemeint sind damit solche Verbesserungen, die über das übliche und für die konkrete Immobilie, unter Berücksichtigung der Lage und der sonstigen Beschaffenheit, gewöhnliche Maß erheblich hinausgehen und vom Gros der angesprochenen Mieter nicht mehr als besondere Verbesserung des allgemeinen Wohnwerts empfunden werden.836 Sie sind so hochwertig und führen gleichzeitig zu so hohen Mieten, dass sie regelmäßig nur noch von einem kleinen vermögenden Interessentenkreis nachgefragt werden.837 834 So schon für den Fall, dass Verzögerungen dadurch eintreten, dass der Vermieter seinen Duldungsanspruch gerichtlich geltend machen muss; der Mieter erhalte alle notwendigen Informationen im Rahmen des Gerichtsverfahrens, LG Berlin GE 1994, 455; ebenso Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 10. Aufl. 2011, § 554 Rn. 272. 835 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 18. 836 Schach/Schultz/Müller, Beck’scher OK Mietrecht, § 555b Rn. 62. 837 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555b Rn. 79; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555b Rn. 68. 165 Hinter dem Unterbinden solcher Luxusmodernisierungen verbirgt sich der Wille zum Schutz des einzelnen Mieters, aber auch der städtebauliche und sozioökonomische Wunsch des Gesetzgebers nach einer Verhinderung oder jedenfalls Eindämmung der sogenannten „Gentrifizierung“. Hierbei handelt es sich um ein vielfach in Großstädten anzutreffendes Phänomen, bei welchem ein Stadtteil durch dessen Sanierung oder Umbau aufgewertet wird, mit der Folge, dass die dort ursprünglich ansässige Bevölkerung durch wohlhabendere Bevölkerungsschichten verdrängt wird.838 Da solche Maßnahmen mit dem finanziellen Härteeinwand nun nicht mehr verhindert werden können, ist der Weg für vermehrte Luxusmodernisierungen geebnet. Zwar können Mieter der Mieterhöhungsabsicht des Vermieters nach § 559 ff. BGB mit dem wirtschaftlichen Härteeinwand begegnen. Dies gilt jedoch nicht in gleichem Maße auch für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Da hierbei die Ausstattung der Wohnung ein entscheidender miethöhebildender Faktor ist,839 muss der Mieter sukzessive mit massiven Mieterhöhungen rechnen, wodurch letztendlich – wenngleich mit gewisser zeitlicher Verzögerung – der ungewünschte Vertreibungseffekt zu Gunsten einkommensstärkerer Mieter gleichfalls eintritt. Ein effektiver Schutz vor Luxusmodernisierungen besteht daher nicht mehr, sodass das Schutzniveau für Mieter durchaus erheblich verringert worden ist. ee) Zwischenergebnis Im Ergebnis stehen Vermieter nach neuer Rechtslage also zwar dahingehend besser, dass ihnen theoretisch ein größeres Maß an baulicher Freiheit zukommt. Aus praktischer Sicht wird der Zugewinn an Freiheit jedoch durch ein erhebliches Maß an finanzieller Ungewissheit aufgezehrt. Dieses kann nur dadurch beseitigt werden, dass vor Baubeginn ein Gerichtsverfahren zur Klärung der Begründetheit des wirtschaftlichen Härteeinwandes angestrengt wird, wodurch jedoch wieder derselbe Zustand erreicht wäre, der nach alter Rechtslage als Hemmnis empfunden wurde.840 Da kaum ein vernünftiger Vermieter auf die Gewissheit hinsichtlich der Umlagefähigkeit seiner Kosten verzichten wird, stellt sich die Sachlage praktisch unverändert dar. 838 Vgl. hierzu ausführlich BT-Drs. 18/3121, S. 11. 839 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 558 Rn. 103 ff.; Hannemann/Wiegner/Flintrop, MAH Mietrecht, 4. Aufl. 2014, § 23 Rn. 63. 840 Im Ergebnis mit gleichem Befund Hannemann/Horst/Horst, 2013, § 2 Rn. 123. 166 Einzig in Fällen, in denen ein Mehrparteienhaus modernisiert werden soll, kann die neue Rechtslage Vorteile bringen. Denn während nach altem Recht ein gesamtes Modernisierungsverfahren bereits durch eine von mehreren Mietparteien zum Erliegen gebracht werden konnte, indem sie sich auf einen wirtschaftlichen Härteeinwand berief und dadurch den Duldungsanspruch nicht fällig werden ließ, tritt durch die Neuregelung eine Erleichterung ein. Kommt es dem Vermieter nämlich nicht maßgeblich darauf an, ob er auch in dieser einen Wohnung die Kostenumlage anwenden kann, wird er sich von dem Vorbringen des finanziellen Härtegrundes nicht von der Durchführung der Modernisierung abschrecken lassen. Die neue Rechtslage gestattet es ihm insofern, auch losgelöst von einzelnem Widerstand gegen die angekündigte Kostenerhöhung mit den Arbeiten zu beginnen.841 Dadurch werden insbesondere größere Vorhaben in ihrer reibungslosen Umsetzung gefördert. Letztlich wird dieser Vorteil aber weit überwiegend finanzstarken, institutionellen Vermietern bzw. Verwaltern zugutekommen, denen es womöglich auf die maßvollen Verbesserungen der Rechtslage nicht einmal ankommt. Die eigentliche vom Gesetzgeber avisierte Zielgruppe der kleinen Privatanbieter842 profitiert von der Gesetzesänderung überwiegend, wie aufgezeigt, leider nicht. Die Neuregelung erfüllt im Ergebnis nicht den ihr zugedachten Zweck. Statt Planungssicherheit für Vermieter zu schaffen, stellt man diese nunmehr vor das Erfordernis einer Feststellungsklage, anderenfalls sie unkalkulierbare finanzielle Risiken eingehen. Die Bereitschaft zur Durchführung energetischer Aufwertungen dürfte sich dadurch eher verringern. Modernisierungsfördernd ist die Ausklammerung des wirtschaftlichen Härteeinwandes in dieser Form jedenfalls nicht. Theoretisch mag es aus klimapolitischer Sicht charmant klingen, dass individuelle, monetäre Interessen von Mietern nicht mehr der Umsetzung energetisch sinnvoller Modernisierungen entgegengehalten werden können. An der praktischen Wirklichkeit geht dieser Ansatz, gerade unter dem Aspekt des Mieter-Vermieter-Dilemmas, jedoch vorbei. Da es sich aufgrund der Refinanzierungskomponente bei der Mieterhöhung nach § 559 BGB um den Dreh- und Angelpunkt des Modernisierungsrechts handelt, steht sogar zu befürchten, dass allein durch diese Neuregelung der Erfolg der gesamten modernisierungsfördernden Kampagne gefährdet ist. 841 Hinz, NZM 2012, 777, 783. 842 BT-Drs. 17/10485, S. 13. 167 4. Mitteilung von Härtegründen, § 555d Abs. 3 BGB a) Überblick In dem Bestreben, dem Vermieter möglichst zeitnah Rechtssicherheit hinsichtlich der Durchführbarkeit seiner Modernisierungsmaßnahmen zu verschaffen, hat der Gesetzgeber die Geltendmachung von Härtegründen an ein befristetes und formelles Verfahren geknüpft.843 Demnach ist der Härteeinwand des Mieters, anders als etwa die Gründe für eine Mietminderung, die von Gesetzes wegen zu beachten sind, als Einrede ausgestaltet, die ausdrücklich erhoben werden muss.844 Erhebt der Mieter die Einrede nicht (fristgerecht), sind die Einwände gegen die Modernisierung, auch wenn sie objektiv begründet sind, grundsätzlich unbeachtlich, und die Maßnahme ist entsprechend zu dulden. Der Vorteil besteht für den Vermieter darin, dass er nach Ablauf der Frist grundsätzlich nicht mehr mit Widerstand gegen seine Modernisierung zu rechnen braucht und mithin Planungssicherheit hat. Erhebt der Mieter hingegen form- und fristgerecht den Härteeinwand, so besteht für den Vermieter immerhin die Möglichkeit, diese auf ihre Substanz hin zu überprüfen und gegebenenfalls bei seiner Planung zu berücksichtigen oder zu beseitigen. b) Form und Frist Die Geltendmachung eines Härtegrundes hat in Textform im Sinne von § 126b BGB und fristgerecht zu erfolgen, das heißt bis zum Ablauf des auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgenden Monats, § 555d Abs. 3 S. 1 BGB. Entscheidend für die Wahrung der Frist ist der Zugang der Mitteilung beim Vermieter, § 130 BGB.845 Im günstigsten Fall, wenn die Modernisierungsmitteilung dem Mieter zu Beginn eines Monats zugeht, bleiben ihm also knapp zwei Monate, im schlechtesten Fall, bei Zugang gegen Ende eines Monats, entsprechend nur etwas mehr als ein Monat Bedenkzeit.846 Konzeptionell erinnert der Einwendungsausschluss des § 555d Abs. 3 und 4 BGB an die Regelung in § 556 Abs. 3 S. 5 BGB, die ihrerseits einen Ausschluss für Einwendungen 843 Vgl. hierzu Abramenko, § 2 Rn. 125; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 44, 48; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 68. 844 Abramenko, § 2 Rn. 125. 845 Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2699; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 48; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 14; Himmen, S. 136. 846 BT-Drs. 17/10485, S. 21. 168 enthält, die sich gegen die Betriebskostenabrechnung des Vermieters richten.847 c) Inhalt Anders als bei der Modernisierungsankündigung (§ 555c Abs. 1 S. 2 BGB) regelt das Gesetz nicht die Anforderungen an den Inhalt einer Härtemitteilung. Es besteht jedoch Einigkeit darin, dass zumindest keine überzogenen Anforderungen an den Mieter gestellt werden dürfen.848 Ebenso wie sich der Vermieter in seiner Modernisierungsankündigung auf „voraussichtliche Angaben“ oder Beschreibungen „in wesentlichen Zügen“ beschränken kann, dürfen vom Mieter gleichermaßen keine detaillierteren Angaben erwartet werden.849 Soweit sich für den Mieter aufgrund der Ankündigung bestimmte Härten ergeben, sind diese mitzuteilen und so zu begründen, dass sie für den Vermieter nachzuvollziehen sind. 850 Nicht verlangt werden kann freilich, dass der Mieter den Verlauf der Arbeiten oder sonstiger Geschehen vorhersieht und bereits präventiv auf denkbare Eventualitäten hinweist. Zu verlangen ist, in Anlehnung an die Fahrlässigkeitsmaßstäbe des § 276 Abs. 2 BGB, dass der Mieter mit der erforderlichen Sorgfalt vorgeht und Härten, die ein durchschnittlich besonnener Bürger erkennen konnte, feststellt und dem Vermieter mitteilt, vgl. § 555d Abs. 4 S. 1 BGB.851 Konnte der Mieter sodann eine Härte ausmachen, so darf er sich nicht damit begnügen, diese pauschal vorzutragen, sondern muss sie anhand konkreter Umstände begründen, so dass die Einzelheiten für den Vermieter erkennbar sind. Das gibt diesem die Möglichkeit, einerseits zu prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Härte überhaupt gegeben sind und falls ja, entsprechend Abhilfe zu schaffen. 852 Nicht zu verlangen ist vom Mieter in diesem Stadium jedoch, dass 847 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 68; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 49; Harsch, WuM 2013, 583; Hinz, NZM 2012, 777, 784. 848 Vgl. Abramenko, § 2 Rn. 128. 849 Abramenko, § 2 Rn. 128. 850 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555d Rn. 25; Abramenko, § 2 Rn. 128. 851 Es dürfen ausweislich des § 555d Abs. 4 S. 1 BGB nach Fristablauf nur solche Härten nachgeschoben werden, die der Mieter ohne Verschulden nicht fristgerecht mitgeteilt hat, das heißt, es sind die allgemeinen Verschuldensmaßstäbe des § 276 BGB anzuwenden. Fahrlässig verkannte und entsprechend nicht mitgeteilte Härten können folglich nach Fristablauf nicht mehr geltend gemacht werden; so im Ergebnis auch Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555d Rn. 27. 852 Abramenko, § 2 Rn. 128. 169 er Beweis für das Vorliegen der reklamierten Härten führt, dies wird erst in einem etwaigen Gerichtsverfahren erforderlich.853 Höchst praxisrelevant ist der Umstand, dass der Mieter schon zu diesem frühen Zeitpunkt sämtliche Gegebenheiten darlegen muss, die eine Härte begründen können. Dies schließt ausdrücklich auch solche Umstände ein, die sich auf eine wirtschaftliche Härte beziehen, sich mithin gegen die künftige Miethöhe richten, § 555d Abs. 3 S. 1 BGB.854 Obwohl eine solche Härte aufgrund der neu eingeführten Zweiteilung des Härteeinwands gar nicht Gegenstand der Duldungsprüfung ist, muss sich der Mieter seine Einwände hier schon vorsorglich für ein späteres Mieterhöhungsverfahren sichern. Versäumt es der Mieter rechtzeitig den wirtschaftlichen Härtegrund mitzuteilen, so ist er mit Einwänden gegen die vom Vermieter aufgerufene Miete ausgeschlossen, §§ 555d Abs. 4 S. 2, 559 Abs. 5 S. 1 BGB. Dies erscheint zunächst unverständlich und erweckt den Eindruck einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters. Hintergrund dieser Regelung ist aber erneut die Planungssicherheit für Vermieter.855 Es soll frühestmöglich, hier also noch vor Baubeginn, beurteilt werden können, ob die Miete nach Abschluss der Maßnahme gemäß §§ 559 ff. BGB voraussichtlich erhöht werden kann.856 Das Konzept der Bundesregierung, insbesondere energetische Modernisierungen zu erleichtern und für Vermieter attraktiver zu gestalten, wird hierdurch – jedenfalls im Ansatz – konsequent fortgesetzt. d) Präklusion Trägt der Mieter Umstände, die eine Härte begründen, nicht fristgerecht nach § 555d Abs. 3 S. 1 BGB vor, ist er mit seinen Härteeinwänden grundsätzlich präkludiert, § 555d Abs. 4 S. 1 BGB.857 Das heißt, sind etwaige Härten bis zum Fristablauf nicht oder nicht hinreichend begründet mitgeteilt, werden sie weder bei der Interessenabwägung hinsichtlich der Duldungspflicht, noch bei der Frage nach der Zulässigkeit der Mieterhöhung berücksichtigt.858 Zu beachten ist, dass es für die Fristwahrung nicht ausreicht, wenn der Mieter dem Vermieter die pauschale 853 Abramenko, § 2 Rn. 128. 854 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 45; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2698. 855 Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2699. 856 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 45; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2699. 857 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 13. 858 Abramenko, § 2 Rn. 130; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 70; Himmen, S. 138. 170 Mitteilung macht, es bestehe eine Härte. Vielmehr muss der Mieter auch innerhalb der Frist die entsprechenden Umstände darlegen und beschreiben, die zu der konkreten Härte führen, damit der Vermieter sich ein Bild verschaffen und gegebenenfalls darauf reagieren kann.859 Erfolgt die Erläuterung des Härtegrundes erst nach Ablauf der Frist, ganz gleich ob bereits frühzeitig pauschal auf eine Härte verwiesen wurde, so ist der Einwand als Ganzes unbeachtlich. aa) Unverschuldete Fristüberschreitung Freilich hat der Gesetzgeber von dieser strengen Präklusionswirkung zwei gewichtige Ausnahmen geregelt, die sowohl aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters als auch aus dem des Mieters stammen können.860 Der erste Fall, der zugleich der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist, ist jener, dass der Mieter ohne Verschulden (§ 276 BGB)861 an der Einhaltung der Mitteilungsfrist gehindert war. Teilt er dem Vermieter unverzüglich ab Kenntniserlangung, das heißt ohne schuldhaftes Zögern (§ 121 Abs. 1 BGB),862 einerseits die Gründe für die Verspätung und andererseits die Umstände der Härte in Textform mit, sind Einwände gegen die Modernisierung auch nach Fristablauf noch zu berücksichtigen, § 555d Abs. 4 S. 1 BGB. Typische Anwendungsfälle dieser Ausnahmeregelung sind längere urlaubs- oder berufsbedingte Abwesenheiten863 des Mieters oder insbesondere solche Fälle in denen Umstände, die eine Härte begründen, erst nach Ablauf der Frist auftreten oder bekannt werden.864 Dies kann eine plötzliche schwere Erkrankung865, ein Unfall oder ein sonstiges unerwartetes Ereignis sein, das eine dauerhafte oder vorübergehende Aussetzung der Modernisierung gebietet. Da der Mieter in solchen Fällen keine frühere Kenntnis von den Umständen haben konnte, soll ihm dies nicht zum Nachteil gereichen. Dies gilt selbst dann, wenn die Arbeiten bereits begonnen haben.866 Allerdings muss hierbei beachtet werden, dass das Interesse des Vermieters an der Fortsetzung einer schon begonnenen 859 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 75a. 860 Abramenko, § 2 Rn. 131. 861 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555d Rn. 27; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 16. 862 Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2699; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 72; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555d Rn. 17. 863 Abramenko, § 2 Rn. 132. 864 BT-Drs. 17/10485, S. 21; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555d Rn. 26. 865 BT-Drs. 17/10485, S. 22. 866 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 73. 171 Maßnahme als ausgesprochen hoch einzuschätzen ist. Ein Überwiegen der Interessen des Mieters an der Aussetzung der Arbeiten kommt somit nur in seltenen Ausnahmefällen in Betracht, etwa, wenn Leben oder Gesundheit konkret bedroht sind.867 Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter zügig nach Kenntniserlangung tätig wird und dem Vermieter die entsprechenden Umstände mitteilt. Hierfür sollten für gewöhnlich einige Tage868 ausreichend sein. Lässt er sich zu viel Zeit, ist er endgültig mit seinen Härteeinwänden ausgeschlossen.869 Diese Möglichkeit des Nachschiebens von Härtegründen gilt hingegen nicht uneingeschränkt für Härten betreffend die Mieterhöhung. Zwar können solche Umstände bei unverschuldeter Fristüberschreitung auch noch nach Verstreichen der Frist mitgeteilt werden, jedoch allenfalls bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme, § 555d Abs. 4 S. 2 BGB.870 Es handelt sich hierbei um eine zeitliche Obergrenze, ab deren Überschreitung alle finanziellen Härten zwingend ausgeschlossen sind.871 Der Vermieter soll hierdurch noch vor Baubeginn Klarheit erlangen: sind durch den Mieter bis zum Maßnahmenbeginn keine Umstände mitgeteilt worden, die eine finanzielle Härte begründen, hat der Vermieter abschließende Gewissheit darüber, dass er von der Modernisierungsumlage nach § 559 BGB Gebrauch machen kann.872 Das finanzielle Risiko des Vermieters hinsichtlich der Modernisierungsmaßnahme wird – vorbehaltlich der Zahlungsfähigkeit des Mieters – somit bereits ab Beginn der Arbeiten erheblich kalkulierbarer. Einzig wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt (§ 559 Abs. 5 S. 2 BGB), greift die Ausschlussfrist nicht. Denn in diesen Fällen konnte der Mieter nicht vorab prüfen, ob und inwieweit die Mieterhöhung für ihn eine unzumutbare wirtschaftliche Härte darstellt.873 Gleiches gilt ferner, entgegen einem Großteil der Literatur, wenn die Modernisierungsankündigung aus anderen Gründen nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht.874 867 BT-Drs. 17/10485, S. 22. 868 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 74. 869 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 74. 870 Zum Beginn einer Modernisierungsmaßnahme vgl. oben Seite 65 f. 871 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 50; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 75. 872 BT-Drs. 17/10485, S. 22. 873 BT-Drs. 17/10485, S. 25; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 50. 874 Siehe sogleich. 172 bb) Ungenügende Modernisierungsankündigung Von vornherein überhaupt nicht zu laufen beginnt die Präklusionsfrist, wenn der Vermieter den Mieter nicht ordnungsgemäß nach § 555c BGB über die anstehende Maßnahme aufgeklärt hat. Denn entspricht die Modernisierungsankündigung nicht den Anforderungen des § 555c BGB oder bleibt sie gar vollständig aus, 875 wird die Präklusionsfrist des § 555d Abs. 3 S. 1 BGB nicht in Gang gesetzt, vgl. § 555d Abs. 3 S. 2 BGB. Das heißt, Härten können in diesem Fall grundsätzlich zeitlich unbegrenzt vorgetragen werden,876 auf ein etwaiges Verschulden des Mieters im Sinne von § 555d Abs. 4 S. 1 BGB kommt es folgerichtig nicht an. Der Grund für diese Regelung ist erneut, dass der Mieter nicht mit Einwänden gegen die Maßnahme ausgeschlossen werden soll, wenn er zuvor nicht angemessen und zureichend über dieselbe in Kenntnis gesetzt wurde. Unbestrittenerweise gelangt diese Rechtsfolge bei allen personellen Härtegründen zur Anwendung, mithin solchen, die sich gegen die Duldungspflicht als solche wenden. Äußerst umstritten ist dagegen, ob sich der Anwendungsbereich der Vorschrift auch auf Härten betreffend die Mieterhöhung erstreckt. Zweifel daran könnten aufgrund der in § 555d Abs. 4 S. 2 BGB normierten Höchstfrist für wirtschaftliche Härteeinwände angezeigt sein, wonach solche nur zu berücksichtigen sind, wenn sie spätestens bis zum Maßnahmenbeginn mitgeteilt werden. Ein zeitlich unbefristetes Recht zum Härtevortrag wäre damit nur schwer zu vereinbaren.877 Entgegen zahlreicher Stimmen in der Literatur878 steht die Höchstfrist dem Vermieter als Schutz seiner finanziellen Planungssicherheit nach hier vertretener Ansicht jedoch nur zur Seite, wenn er zuvor seiner Pflicht zur Aufklärung des Mieters nach § 555c BGB vollständig nachgekommen ist. Mit anderen Worten: nur bei ordnungsgemäßer Modernisierungsankündigung kann sich der Vermieter auf die Höchstfrist für wirtschaftliche Härteeinwände gemäß § 555d Abs. 4 S. 2 BGB berufen. In allen übrigen Fällen greift § 555d Abs. 3 S. 2 BGB ein und lässt den Mieter seine Härten – auch solche gegen die Mieterhöhung – zeitlich unbe- 875 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 57; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 68. 876 Abramenko, § 2 Rn. 131; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 51. 877 Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 5 Rn. 71. 878 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 15; Derleder, NZM 2013, 441, 447 f.; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 83, 86; offenbar auch Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2677 ff. 173 fristet vorbringen.879 Beide Vorschriften haben damit ihren eigenständigen Anwendungsbereich und können sich symbiotisch ergänzen. Im Schrifttum unterscheiden sich die Ansichten zu dieser Frage jedoch teils deutlich.880 Nach Ansicht von Schüller881 gilt die zeitliche Höchstfrist für wirtschaftliche Härten unabhängig davon, ob der Vermieter seiner Ankündigungspflicht nachgekommen ist. Er begründet dies – allerdings wenig überzeugend – damit, dass sich der Anwendungsbereich des § 555d Abs. 5 BGB auf jedwede Verletzung der Ankündigungspflicht nach § 555c BGB erstrecke und folglich, durch den Verweis in Satz 2, die Höchstfrist jederzeit zur Anwendung gelange. Offenbar verkennt er dabei allerdings, dass § 555d Abs. 5 BGB sich ausweislich seines eindeutigen Wortlautes ausschließlich auf Verstöße gegen die Hinweispflicht des § 555c Abs. 2 BGB bezieht und auch nur für solche die Anwendbarkeit der Höchstfrist ausdrücklich anordnet. Da es sich bei der Hinweispflicht jedoch nur um eine Obliegenheit des Vermieters handelt, die sonstigen Aufklärungspflichten in § 555c Abs. 1 und 3 BGB jedoch Rechtspflichten darstellen, kommt eine Gleichbehandlung schon in der Sache nicht in Betracht. Schüller argumentiert, dass es keine Vorschrift gäbe, die Verstöße gegen die zwingende Ankündigungspflicht im Sinne von § 555c Abs. 1 BGB erfasse, weshalb auch für solche Fälle § 555d Abs. 5 BGB anzuwenden sei. 882 Dabei übersieht er offenbar § 555d Abs. 3 S. 2 BGB, der für Verstöße gegen die Mitteilungspflicht eine ausdrückliche Regelung bereithält, nämlich in der Form, dass die Ausschlussfrist für den Härtevortrag nicht zu laufen beginnt. Durch seine Haltung manövriert sich Schüller in eine Vielzahl von Folgeproblemen,883 die bei zutreffender Gesetzesauslegung in jeder Hinsicht vermeidbar wären. Im Ergebnis erscheint es jedenfalls unvertretbar, den Verweis in § 555d Abs. 5 S. 2 BGB auf die Höchstfrist für wirtschaftliche Härteeinwände gemäß § 555d Abs. 4 S. 2 BGB auf alle Fälle des Zuwiderhandelns gegen die Ankündigungspflicht des § 555c BGB zu erstrecken. 879 Str., zustimmend Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 58; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555d Rn. 18; Börstinghaus/Eisenschmid/Börstinghaus, 2014, Kap. 9 Rn. 160; Hinz, NZM 2013, 209, 226; wohl auch so Gramlich, Mietrecht, 12. Aufl. 2013, § 555d, S. 93; a.A. Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 15; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 83, 86; Derleder, NZM 2013, 441, 447 f.; offenbar auch Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2677 ff. 880 Vgl. Hinz, NZM 2013, 209, 226. 881 Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2677 ff. 882 Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2678; mit vergleichbarer Tendenz Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 86. 883 Vgl. Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2677 ff. 174 Gleich ganz ohne nähere Begründung gehen Emmerich884 , Derleder885 und Meyer-Abich 886 davon aus, dass die Höchstfrist des § 555d Abs. 4 S. 2 BGB auch auf Fälle der fehlerhaften oder fehlenden Modernisierungsankündigung anzuwenden sei. Mieter wären damit ab Baubeginn mit sämtlichen wirtschaftlichen Härten ausgeschlossen, unabhängig davon, ob ihnen überhaupt eine Mitteilung zu der Modernisierungsmaßnahme gemacht wurde. Dass diese Lesart aber keineswegs zwingend und offenbar vom Gesetzgeber auch nicht gewollt ist, zeigen die folgenden Ausführungen. (1) Systematische Erwägungen Bereits anhand der Stellung des § 555d Abs. 4 S. 2 BGB im Gesetz lässt sich vermuten, dass sein Anwendungsbereich sich ausschließlich auf solche Fälle beschränkt, in denen dem Mieter eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung zugegangen ist. Absatz 4 Satz 1 behandelt ausschließlich solche Konstellationen, in denen der Mieter ordnungsgemäß aufgeklärt wurde. Dies ist daran zu erkennen, dass er sich sprachlich auf Absatz 3 bezieht („nach Ablauf der Frist“), der die erwähnte Frist definiert. Da die Frist aber überhaupt nur dann existent ist und demgemäß auch nur dann im Sinne von Absatz 4 Satz 1 ablaufen kann, wenn sie überhaupt in Gang gesetzt wurde, also die Pflichten aus § 555c BGB erfüllt wurden – wie sich als Umkehrschluss aus Absatz 3 Satz 2 ergibt –, ist der Anwendungsbereich des Absatz 4 nur eröffnet, wenn der Mieter ordnungsgemäß informiert worden ist. Da im Übrigen die Höchstfrist als einzelner Satz am Ende des Absatzes 4 eingebracht wurde und es gemeinhin der Gesetzgebungstechnik entspricht, dass sich Sätze als Unterform eines Absatzes inhaltlich auch nur auf diesen beziehen, ist davon auszugehen, dass sich der Anwendungsbereich der Höchstfrist dementsprechend ausschließlich auf Absatz 4 beschränkt. Hernach erlangt die Höchstfrist nur dann Bedeutung, wenn der Vermieter ordnungsgemäß im Sinne von § 555c BGB gehandelt hat. Das wiederum bedeutet, dass Absatz 3 und insbesondere dessen Satz 2 von der Regelung nicht betroffen ist. Hätte der Gesetzgeber die endgültige Ausschlussfrist für wirtschaftliche Härteeinwände auf den gesamten § 555d BGB beziehen wollen, so hätte er dies durch einen eigenständigen Absatz offenkundig gestalten und sich darüber hinaus für einen unmissverständlichen und eindeutigen Wortlaut entscheiden können. Hinzu kommt, dass § 555d Abs. 5 S. 2 BGB einen Ver- 884 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 15. 885 Derleder, NZM 2013, 441, 447 f. 886 Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 83, 86. 175 weis auf § 555d Abs. 4 S. 2 BGB enthält und damit deutlich macht, dass die Höchstfrist auch für Fälle eines Verstoßes gegen die Hinweisobliegenheit gelten soll. Würde Absatz 4 S. 2 aber ohnehin für den gesamten § 555d BGB Geltung beanspruchen, wäre eine solche Verweisung überflüssig. Da sich zudem in § 555d Abs. 3 BGB eine vergleichbare Bezugnahme auf § 555d Abs. 4 S. 2 nicht findet, muss davon ausgegangen werden, dass der Gesetzgeber diese Rechtsfolge dort auch nicht vorgesehen hat. (2) Teleologische Erwägungen Der Sinn und Zweck der Ausschlussfristen des § 555d Abs. 3 und 4 BGB besteht darin, den Vermieter vor Planungsunsicherheiten zu schützen und ihm frühzeitig rechtliche Gewissheit zu verschaffen. Da es sich bei der finanziellen Planung eines Vorhabens um eine höchst sensible Thematik handelt, gewährt der Gesetzgeber dem Vermieter einen zusätzlichen Schutz und untersagt die Berufung auf wirtschaftliche Härten nach Beginn der Maßnahme. Der Vermieter weiß somit ab diesem Moment, dass seine geplante Mieterhöhung auch zu realisieren sein wird. Fraglich ist allerdings, ob der Vermieter dieses zusätzlichen Schutzes auch dann würdig ist, wenn er sich selbst nicht gesetzesgetreu verhält und den Mieter nicht entsprechend den Vorgaben des § 555c BGB über die geplante Modernisierung in Kenntnis setzt. Nach hiesiger Ansicht ist dies zu verneinen. Dies hat folgerichtig auch der Gesetzgeber zum Ausdruck gebracht, indem er sich dafür entschied, die Höchstfrist nur in Absatz 4 Satz 2 zu normieren, statt ihr einen eigenen Absatz zu widmen und sie optisch auf den gesamten Paragraphen zu beziehen. Begründet werden kann dies mit den zwei sich erheblich unterscheidenden Inhalten von Absatz 3 und 4. Während in Absatz 3 Satz 2 die Fehlerquelle beim Vermieter liegt – er hat den Mieter nicht vorschriftsgemäß aufgeklärt – und es daher gerechtfertigt erscheint, ihm dafür die Sanktion des Ausbleibens des Fristlaufs aufzuerlegen, liegt es in Absatz 4 genau umgekehrt. Hier hat der Vermieter nämlich seine Pflicht erfüllt und es ist der Mieter, der seiner Pflicht zur fristgemäßen Mitteilung von Härtegründen – wenn auch unverschuldet – nicht nachkommt. Die Fehlerquelle liegt also im Absatz 3 beim Vermieter, in Absatz 4 hingegen in der Sphäre des Mieters. Da sich der Vermieter in Absatz 4 somit vollkommen rechtstreu verhalten hat, hat er sich gewissermaßen das Privileg der Höchstfrist des Absatz 4 Satz 2 verdient, er ist schutzwürdig.887 Das gilt jedoch nicht in gleichem Maße für Absatz 3 887 Ebenso Hinz, NZM 2013, 209, 226. 176 Satz 2, sodass sehr gute Gründe dafür sprechen, die Höchstfrist nicht pauschal auf beide Fälle anzuwenden, sondern beide Tatbestände einer differenzierenden Behandlung zu unterziehen. Dem Vermieter, der gegen seine Ankündigungspflichten aus § 555c BGB verstößt, ist es zuzumuten, auch nach Baubeginn noch mit wirtschaftlichen Härteeinwänden rechnen zu müssen. Demgegenüber ist der Vermieter, der die Ankündigung ordnungsgemäß erbringt und wo die Fehlerquelle für ein Nachschieben von Härten auf Seiten des Mieters liegt, als schutzwürdiger anzusehen. Daher muss dieser Vermieter vor nach Baubeginn mitgeteilten finanziellen Härten bewahrt werden. Dem ließe sich zwar entgegenhalten, dass die endgültige Ausschlussfrist schließlich auch bei Verstößen gegen die Hinweisobliegenheit888 (§ 555d Abs. 5 S. 2 BGB) zur Anwendung gelange und eine solche Zuwiderhandlung mit dem eines sonstigen Verstoßes gegen die Ankündigungspflicht aus § 555c BGB vergleichbar sei. Dagegen lässt sich allerdings die gänzlich andere Qualität der nur als Obliegenheit ausgestalteten „Hinweispflicht“ anführen. 889 Ein Verstoß gegen sie lässt die Wirksamkeit der Modernisierungsankündigung unberührt, 890 wird mithin als weitaus weniger schwerwiegend erachtet, als sonstige Verletzungen der Ankündigungspflicht im Sinne von § 555c Abs. 1 und 3 BGB, die zur Folge haben, dass der Duldungsanspruch des Vermieters nicht fällig wird.891 Es ist vor diesem Hintergrund vertretbar und in der Konsequenz auch nachvollziehbar, dass Vermietern bei einem solch vergleichbar geringfügigen Verstoß das Privileg der Höchstfrist erhalten bleiben soll. Auch § 559 Abs. 5 S. 1 BGB steht dieser Auslegung nicht entgegen. Selbst wenn es dort „rechtzeitig“ heißt und demnach an eine Frist zu denken sein könnte, bezieht die Norm doch eindeutig auch § 555d Abs. 3 BGB in ihren Anwendungsbereich mit ein. An der Formulierung „rechtzeitig“ könnte daher durchaus auch zu erkennen sein, dass sich der Gesetzgeber gerade bewusst darüber war, dass das Recht zum Vorbringen von wirtschaftlichen Härten nicht stets an Fristen gebunden ist, sondern womöglich auch unabhängig davon bestehen kann. Wenn der Gesetzgeber sich hier also bewusst für die Formulierung „rechtzeitig“ entschieden hat, statt etwa für „fristgemäß“, kann dies ohne Weiteres dahingehend zu interpretieren sein, dass verschiedene Anknüpfungspunkte für die Rechtzeitigkeit im Sinne der Norm bestehen. Besteht bei einer fehlerhaften Ankündigung in Anwendung des § 555d Abs. 3 S. 2 BGB und nach der hier vertretenen Auffassung keine 888 Siehe hierzu sogleich ab Seite 177 f. 889 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555d Rn. 28. 890 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555d Rn. 28. 891 Vgl. hierzu das Kapitel zur Modernisierungsankündigung, Seite 128 ff. 177 Befristung für den Vortrag wirtschaftlicher Härten, wäre eine jederzeitige Mitteilung somit „rechtzeitig“ im Sinne des § 559 Abs. 5 S. 1 BGB. (3) Unbillige Härten Dass die Auffassungen von Derleder892 und Emmerich893, die beide davon ausgehen, dass auch bei fehlender oder fehlerhafter Modernisierungsankündigung die Höchstfrist des § 555d Abs. 4 S. 2 BGB gilt, im Ergebnis nicht überzeugen, liegt nicht zuletzt auch daran, dass die Höchstfrist ihrer Ansicht nach in gewissen Konstellationen einer Einschränkung nach § 242 BGB bedürfe. Es sei nämlich nicht hinnehmbar, dass der Vermieter eine Maßnahme überhaupt nicht ankündigen und den Mieter regelrecht mit dem Baubeginn überfallen könne und diesen dadurch augenblicklich um seine wirtschaftlichen Härteeinwände bringt. Es sei daher § 242 BGB dahingehend zu bemühen, dass dem Mieter zumindest eine Überlegungsfrist eingeräumt werde.894 Gegen eine solche Notwendigkeit spricht jedoch entschieden § 559 Abs. 5 S. 2 BGB. Danach kommen die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach § 555d Abs. 3 bis 5 BGB nicht zum Einsatz, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Da dies im Falle einer gänzlich unterbliebenen Ankündigung stets der Fall ist, 895 kann der Mieter seine Härten auch hinsichtlich der Mieterhöhung stets noch während des Mieterhöhungsverfahrens unbegrenzt vorbringen. Raum für die Anwendung des § 242 BGB besteht nach alledem offensichtlich nicht. Ferner gilt es anzumerken, dass insbesondere Derleder verkennt, dass die beiden Tatbestände des § 555d Abs. 3 und 4 BGB sich grundlegend unterscheiden, und entsprechend undifferenziert bei seiner Begründung für den Anwendungsbereich der Höchstfrist vorgeht.896 Emmerich verzichtet demgegenüber gleich ganz auf eine Begründung für seinen Standpunkt und verkennt überdies, dass in Absatz 4 nur noch die Rede von Härten betreffend die Mieterhöhung, nicht mehr jedoch hinsichtlich der Betriebskosten ist, weshalb seine Ausführungen insgesamt nicht zu überzeugen vermögen.897 Beide Ansichten verfangen letztlich nicht. Die Standpunkte scheinen nur unvollständig durchdacht und erweisen sich daher im Ergebnis 892 Derleder, NZM 2013, 441, 447 f. 893 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 15. 894 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 15. 895 So auch Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2678. 896 Vgl. Derleder, NZM 2013, 441, 447 f. 897 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 15. 178 nicht als tragfähig. Insofern können die Argumente von Derleder und Emmerich hier nicht erfolgreich für eine extensive Anwendung der Höchstfrist des § 555d Abs. 4 S. 2 BGB streiten. cc) Zwischenergebnis Es vermag nicht zu überzeugen, dass der Vermieter, der den Mieter nicht ordnungsgemäß über eine geplante Modernisierung aufklärt, in den Genuss des Privilegs der Höchstfrist kommen soll. Der Vermieter, der sich selbst nicht gesetzestreu verhält, darf auf der anderen Seite keinen Schutz durch das Gesetz beanspruchen, der in seiner Stoßrichtung auch noch zu Lasten des ohnehin schon aufgrund der mangelhaften Ankündigung benachteiligten Mieters geht. Gegen eine derart ausufernde Anwendung des § 555d Abs. 4 S. 2 BGB sprechen überdies seine systematische Stellung im Gesetz sowie die angestellten teleologischen Überlegungen. Die Maximalfrist für wirtschaftliche Härteeinwände gilt nach alledem nur dann, wenn der Vermieter seiner Aufklärungspflicht nach § 555c BGB gegenüber dem Mieter in vollem Umfang nachgekommen ist. In allen anderen Fällen verbleibt es bei der Regelung des § 555d Abs. 3 S. 2 BGB, wonach Härten – wirtschaftliche eingeschlossen – unbegrenzt berücksichtigungsfähig sind. Da bei sorgfältiger Auslegung des Gesetzes ein anderes Ergebnis kaum vertretbar erscheint, wird kein dringender Bedarf für eine Gesetzesänderung gesehen. Soweit in der Literatur die Gegenauffassung zu der hier dargelegten Ansicht vertreten wird, vermögen diese Standpunkte allesamt nicht zu überzeugen, da es jedem einzelnen von ihnen an einer tragfähigen Begründung fehlt. Wie es scheint, wurde nur allzu leichtfertig und ohne tiefergehende inhaltliche Auseinandersetzung zu Unrecht von einem umfassenden Anwendungsbereich der Höchstfrist ausgegangen. Aus hiesiger Sicht ist gleichwohl nicht damit zu rechnen, dass diese Thematik in der Zukunft zu schwerwiegenden Verwerfungen führen wird. Spätestens nach der ersten obergerichtlichen Stellungnahme hierzu dürfte die Frage abschließend geklärt sein. e) Hinweispflicht des Vermieters gemäß § 555d Abs. 5 BGB Schließlich wurde dem Vermieter mit § 555c Abs. 2 BGB noch die Obliegenheit 898 („Soll-Vorschrift“) auferlegt, den Mieter im Rahmen der 898 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 52; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 76; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555d Rn. 28. 179 Modernisierungsankündigung auf Form und Frist des Härteeinwandes hinzuweisen. Verstößt der Vermieter hiergegen, hat dies zur Folge, dass die Mitteilung eines Härteeinwandes durch den Mieter nicht der in § 555d Abs. 3 S. 1 BGB bestimmten Frist und Form bedarf, vgl. § 555d Abs. 5 S. 1 BGB. Es handelt sich daher gewissermaßen um eine dritte Ausnahme von der Präklusionsfrist, die in ihrer Rechtsfolge vergleichbar ist mit der der fehlerhaften oder fehlenden Modernisierungsankündigung, vgl. § 555d Abs. 3 S. 2 BGB. Der bedeutende Unterschied besteht allerdings darin, dass bei einem hier zugrundeliegenden Verstoß gegen die Hinweispflicht die zeitliche Obergrenze für Härten hinsichtlich der Mieterhöhung zum Einsatz kommt, § 555d Abs. 5 S. 2 BGB, was bei allen sonstigen Verstößen gegen die Ankündigungspflicht des § 555c BGB gerade nicht der Fall ist.899 Der Grund hierfür ist die rechtliche Ausgestaltung der Hinweispflicht als Obliegenheit, bei deren Missachtung lediglich die abschließend900 in § 555d Abs. 5 BGB genannten Rechtsfolgen eintreten. Sonstige Folgen für die Wirksamkeit einer Modernisierungsankündigung, etwa für die Duldungspflicht, hat ein solcher Verstoß nicht.901 Im Übrigen ist die Entstehungsgeschichte der Hinweispflicht durchaus erwähnenswert. Denn im Gesetzentwurf zum MietRÄndG war der Passus bis zuletzt nicht enthalten. Erst auf vehementes Drängen der Literatur 902 und des Bundesratsrechtsausschusses 903 wurde § 555c Abs. 2 BGB und mit ihm § 555d Abs. 5 BGB noch auf die Beschlussempfehlung des Bundestagsrechtsausschusses vom 12.12.2012904 hin in das Gesetz aufgenommen. Dies wurde deshalb als so dringlich erachtet, weil die neu geschaffene zeitliche Befristung des Härteeinwandes dem rechtlich nicht vorgebildeten, also durchschnittlichen Mieter, nicht bekannt gewesen wäre, gleichzeitig die Konsequenzen einer Fristversäumnis unter Umständen aber, wie dargestellt, beträchtlich sind.905 Um also zu verhindern, dass eine erwartungsgemäß hohe Anzahl an Mietern mangels Kenntnis von der Ausschlussfrist mit seinen Härteein- 899 Vergleiche hierzu die voranstehenden Ausführungen ab Seite 171 ff. 900 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 76; Abramenko, § 2 Rn. 42; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 47; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555d Rn. 27. 901 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555d Rn. 28. 902 Hinz, NZM 2012, 777, 784; Dietrich, ZMR 2012, 241, 243; Stellungnahme des Deutschen Anwaltverein, IMR 3/2012 unter II. 903 BT-Drs. 17/10485, S. 40; Stellungnahme Deutscher Mietgerichtstag, NZM 2012, 75, 76. 904 Hinz, NZM 2013, 209, 226; Dokumentation in BT-Drs. 17/11894, S. 23. 905 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 52; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 77; Derleder, NZM 2013, 441, 447 dort in Fn. 55; Hinz, NZM 2012, 777, 784. 180 wänden präkludiert wird, hat man die Hinweispflicht des Vermieters in letzter Sekunde noch in das BGB aufgenommen. 5. Interessen des Vermieters Hat der Mieter schließlich form- und fristgerecht eine Härte vorgetragen und stellt sich diese auch als berechtigt heraus, bedeutet das jedoch nicht bereits, dass die Maßnahme zu unterbleiben hätte. Denn den berechtigten Härteeinwänden des Mieters gegen die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme können ebenso berechtigte Interessen des Vermieters an der Durchführung derselben entgegenstehen. Dabei kommen aber nicht nur persönliche Interessen des Vermieters in Betracht, sondern ebenso Interessen anderer Mieter desselben Gebäudes sowie neuerdings auch Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes. Welche Interessen sich im Ergebnis durchsetzen, entscheidet die abschließende Interessenabwägung. a) Persönliche Interessen des Vermieters Grundsätzlich sind alle „berechtigten“906 bzw. „vernünftigen“907 Gründe des Vermieters an einer Modernisierung berücksichtigungsfähig, so etwa die Pflege und die Werterhöhung des Eigentums, die Möglichkeit, einen höheren Verkaufspreis zu erzielen, die günstige Gelegenheit für die Durchführung der Arbeiten oder das Erzielen einer besseren Vermietbarkeit. 908 Nicht hierunter fallen soll aber das Interesse an einer unangemessenen Luxusmodernisierung 909 oder die bloße Absicht die Miete erhöhen zu können, was auf den Grundgedanken des § 573 Abs. 1 S. 2 BGB zurückzuführen ist, der die Kündigung des Mietverhältnis allein zum Zwecke der Mieterhöhung untersagt.910 Freilich ist zu letzterem zu sagen, dass das Interesse an einer Erhöhung der Miete wohl bei jeder Modernisierung mitschwingt, es soll lediglich nicht das einzige Motiv der Maßnahme darstellen. In der Praxis wird sich dies aber wohl kaum feststellen lassen, da einer Modernisierung in den al- 906 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 53. 907 Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2702. 908 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 54 f.; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555d Rn. 10; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 26; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2702. 909 Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 555d Rn. 10. 910 Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 5 Rn. 53; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 6; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 48, Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2702. 181 lermeisten Fällen immer auch ein berücksichtigungsfähiges Element anhaften wird. Eines der vordergründigen Ziele von Vermietern bei der Modernisierung ist die Wertverbesserung des Hausbesitzes durch Anpassung an den üblichen Wohnkomfort sowie an die jeweiligen technischen und sonstigen nachgefragten Standards. Zu bedenken ist, dass nur hierdurch die langfristige Vermietbarkeit eines Objektes gesichert werden kann.911 Die Verbesserungen sind häufig insbesondere auf eine zeitgemäße Energieversorgung gerichtet, verbunden mit entsprechend moderaten Verbrauchswerten und –kosten.912 Zwar wird dadurch vordergründig das öffentliche Interesse an Einsparungen von Heizenergie oder Wasser bedient, ungeachtet dessen erhöhen derlei Maßnahmen aber auch den Wohnwert der Immobilie und sorgen für eine konkurrenzfähige Vermietbarkeit913, was letztlich dem Interesse des Vermieters entspricht.914 Im Übrigen sind grundsätzlich alle Maßnahmen von einem berechtigten Interesse getragen, die den (Wohn-)Wert des Gebäudes erhöhen und den Mietern zu Gute kommen sollen. Hierbei kann es dahingestellt bleiben, ob die Entscheidung des Vermieters von wirtschaftlichen, familiären, beruflichen oder sonstigen Gründe getragen ist,915 solange sie nur den Maßstäben der Vernunft entsprechen. So kann es beispielsweise auch zu berücksichtigen sein, wenn sich dem Vermieter eine gute Gelegenheit für die Modernisierung bietet, sei es aufgrund von günstigen Angeboten zur Durchführung der Arbeiten oder aufgrund günstiger Finanzierungsmöglichkeiten am Markt.916 Hierzu kann unter anderem auch die Verfügbarkeit von Fördermitteln gehören.917 Schließlich kann der Vermieter auch aus Gründen der Ästhetik918 berechtigt sein, bauliche Veränderungen vorzunehmen, wobei dann 911 BGH NJW 2008, 1218; Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 5 Rn. 54; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 6; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 26; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2702. 912 Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 5 Rn. 54; Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 49; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2702. 913 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 6; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2702. 914 Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 49; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2702. 915 Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2702. 916 Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2702; Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 5 Rn. 55; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 26. 917 Abramenko, § 2 Rn. 123 mwN. 918 Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 48; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2702. 182 sicher davon ausgegangenen werden muss, dass seine Position im Rahmen der Interessenabwägung nicht so stark sein dürfte wie etwa bei umfangreichen technischen Sanierungen. b) Interessen anderer Mieter Dass auch einmal Interessen anderer Mieter in den Abwägungsprozess Einzug halten können, setzt freilich voraus, dass mehr als eine Mietpartei in dem betreffenden Haus wohnt. Daher wird es sich in diesem Anwendungsbereich häufig um Maßnahmen handeln, die ein gesamtes Mietobjekt betreffen, wie zum Beispiel der Einbau einer Zentralheizung oder eines Personenaufzugs, aber auch die Dämmung der Gebäudefassade oder der einheitliche Austausch veralteter Fenster.919 Maßgabe für die Berücksichtigungsfähigkeit von Mieterinteressen ist, dass die in Frage stehende Maßnahme Mieter desselben Gebäudes in deren Mietgebrauch betrifft,920 was bei den voran genannten Beispielen praktisch stets der Fall sein dürfte. Nach wohl herrschender Meinung können die Interessen der Mitmieter jedoch nicht das eigene Interesse des Vermieters ersetzen, sondern dieses lediglich verstärken.921 Umgekehrt kann das fehlende Interesse der Mitmieter an der Modernisierung aber nicht zu Gunsten des beschwerten Mieters herangezogen werden. Mit anderen Worten: es kann dem Vermieter nicht zum Nachteil gereichen.922 Denn der Wortlaut des § 555d Abs. 2 S. 1 BGB spricht ausdrücklich davon, dass die berechtigen Interessen der anderen Mieter, die für die Modernisierung sprechen, gegebenenfalls mit den Härten des Mieters abgewogen werden müssen. Dafür, dass auch Gründe anderer Mieter in den Abwägungsprozess einzubeziehen sind, die gegen eine Durchführung sprechen, ist der Vorschrift nichts zu entnehmen. Im Übrigen können vom Anwendungsbereich dieser Regelung auch solche Maßnahmen erfasst sein, von denen nicht die gesamte Hausgemeinschaft profitiert. So etwa wenn die Wohnung eines anderen Mieters 919 Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2702; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 7; Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 5 Rn. 58; ders., in: Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 58; Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 26. 920 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 58; Abramenko, § 2 Rn. 105. 921 MünchKomm/Bieber, 6. Aufl. 2012, § 554 Rn. 32; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 62; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 7; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555d Rn. 13; a.A. Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 50. 922 Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 5 Rn. 60; Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 7; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555d Rn. 13; Abramenko, § 2 Rn. 105; Himmen, S. 132; a.A. Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 52. 183 modernisiert wird und im Zuge dessen die Verlegung von Versorgungsleitungen in der Nachbarwohnung notwendig wird.923 c) Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes Mit Inkrafttreten des MietRÄndG ist mit den „Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes“ ein drittes Element in die Härtefallabwägung eingeführt worden. Es handelt sich insoweit um ein Novum, als nunmehr auch Belange des Allgemeinwohls das Interesse von Vermietern an der Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme verstärken können. Nicht möglich ist es demgegenüber aber, dass auch andere als die genannten öffentlichen oder Gemeinwohlbelange in den Abwägungsprozess einbezogen werden.924 Grundsätzlich ist jede energiesparende oder klimaschützende Maßnahme von dem Anwendungsbereich der Vorschrift erfasst; auf Mindesteinsparmengen oder auf eine besonders effektive Modernisierung kommt es nicht an. Sobald die geplante Maßnahme die angesprochenen Belange also nur irgendwie fördert, kann dies dem Härteeinwand des Mieters entgegengehalten werden.925 Der Abwägungsprozess ist dadurch auf eine Ebene gehoben worden, in der nicht mehr nur Umstände von Bedeutung sind, die im weitesten Sinne noch dem Vertragsverhältnis der beiden Mietparteien zugerechnet werden können, sondern bei der nunmehr auch Faktoren eine Rolle spielen, die vollkommen losgelöst sind von der schuldrechtlichen Bindung zwischen Mieter und Vermieter und auch über den Interessenkreis der Mieter- oder Hausgemeinschaft hinausgehen. Der Gesetzgeber wollte damit ein unmissverständliches Zeichen für seine ambitionierten Absichten im Hinblick auf die klima- und wohnungspolitischen Entwicklungen setzen.926 Die Folge dieser nunmehr dreiseitigen Interessenabwägung (Mieter-Vermieter-Klimaschutz) dürfte darin liegen, dass sich die Aussichten von Mietern, einen solchen Abwägungsprozess zu ihren Gunsten zu entscheiden, empfindlich geschmälert haben. Denn die Klimaschutzgesichtspunkte werden in den allermeisten Fällen für die Durchführung einer Modernisierung und somit zu Gunsten von Vermietern streiten.927 In der Literatur wird deshalb mitunter befürchtet, 923 AG Leonberg GE 2011, 483; GE 1996, 1489; Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 5 Rn. 59. 924 Staudinger/Emmerich, 2014, § 555d Rn. 9; Börstinghaus/Eisenschmid/Eisenschmid, 2014, Kap. 5 Rn. 57. 925 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 63. 926 Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2702. 927 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555d Rn. 12; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 63; ders., in: Börstinghaus/Eisenschmid, 2014, Kap. 5 Rn. 63. 184 dass der Härteeinwand des Mieters dadurch praktisch ad absurdum geführt worden ist.928 Dem ist jedoch nicht zuzustimmen. Das Ziel des Gesetzgebers bestand doch gerade darin, Mietern die Verhinderung von (energetischen) Modernisierungen durch die Erhebung von Härteeinwänden künftig zu erschweren, weshalb es nur konsequent ist, wenn nun auch Umweltschutzelemente in den Abwägungsprozess eingeführt werden.929 Entgegen teilweise geäußerten Befürchtungen werden Mieter dadurch auch nicht faktisch schutzlos gestellt. aa) Härten mit geringer Eingriffsintensität Plangemäß werden Mieter mit Härten, die nicht von allzu großem Gewicht sind, mithin etwa solchen, die auf die bloße Vermeidung von Komfortverlusten oder sonstigen Annehmlichkeiten gerichtet sind, in der Tat vergleichsweise schwerer durchdringen, jedenfalls dann, wenn es sich um Modernisierungen mit energetischem Bezug im Sinne von § 555b Nr. 1 oder 2 BGB handelt. Hierunter sind mithin all solche Typen von Härten zu fassen, die einer Abwägung mit anderen Interessen ihrer Natur nach stets zugänglich sind. Es wäre mithin nicht schlechterdings untragbar, sie hinter die Vermieterbelange zurückzustellen. Dass solche Umstände nun tendenziell weniger Beachtung finden, ist aus gesamtgesellschaftlicher Sicht im Ergebnis zu begrüßen und energiepolitisch explizit gewünscht. Auch unter Berücksichtigung der sozialen Schutzdimension des Mietrechts wird ein Unterliegen des Mieters mit seinen solcherart geprägten Einwänden regelmäßig gut vertretbar sein. Denn zu beachten gilt es, dass Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes ohnehin nur hinsichtlich der Frage nach dem Bestehen einer Duldungspflicht von Bedeutung sind. Im Rahmen der Interessenabwägung im Mieterhöhungsverfahren beschränkt sich der Abwägungsprozess wiederum nur auf eine zweiseitige Interessenprüfung, nämlich nur auf die Belange des Mieters und des Vermieters, vgl. § 559 Abs. 4 S. 1 BGB. Unterliegt der Mieter folglich mit seinen Belangen aufgrund umweltpolitischer Belange, bezieht sich das insoweit nur auf seine Duldungspflicht. Über seine Pflicht zur Kostentragung im Sinne des § 559 BGB ist damit noch keine Aussage getroffen. Damit dürfte jedenfalls ein Blockieren von Maßnahmen mittels geringfügiger Bagatelleinwänden mit der Neuregelung weitgehend ausgeschlossen sein. 928 Harsch, WuM 2013, 578, 583; Deutscher Mieterbund (DMB), Stellungnahme zu dem Entwurf des MietRÄndG vor dem Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages, vgl. Protokoll über die 94. Sitzung des Rechtsausschusses am 15. Oktober 2012, S. 191, 207. 929 So auch Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 555d Rn. 2; Bub/Treier/Kraemer/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2708. 185 Die Umsetzung von Modernisierungen wird dadurch in der Tat erleichtert. Die dafür in Kauf genommenen Einschränkungen auf Mieterseite erscheinen demgegenüber angemessen zu sein. bb) Härten mit hoher Eingriffsintensität Unter die zweite Gruppe mit hoher Eingriffsintensität sind all solche Umstände zu fassen, die weitgehend oder absolut unabwägbar sind. Das heißt, sie sind von solch großer Intensität, dass sie, müssten sie vom Mieter hingenommen werden, bereits in der Nähe der Unzumutbarkeit anzusiedeln wären. Zu denken ist hier vor allem an Belange der körperlichen oder seelischen Unversehrtheit des Mieters oder seiner Angehörigen. Auch ganz erhebliche Veränderungen der Mietsache können hierunter zu fassen sein. Diese Art von Einschränkung geht über das Maß der bloßen Unannehmlichkeit weit hinaus. Zu befürchten ist eine Schutzlosstellung von Mietern hier aber mitnichten. Die Neuregelung bietet Gerichten noch immer einen ausreichend großen Auslegungsspielraum, um eine sachgerechte und angemessene Abwägung vorzunehmen und Mieter damit vor unbilligen Härten zu schützen. Steht gar zu befürchten, dass es durch eine Maßnahme zu gänzlich unzumutbaren Zuständen für den Mieter kommt, erübrigt sich eine Abwägung in aller Regel ohnehin. Denn auch unter Hinzuziehung von Belangen des Klimaschutzes dürften die Interessen des Vermieters an der Durchführung einer solchen Maßnahme dann in den allermeisten Fällen zurücktreten. Zu denken ist insbesondere an schwere Erkrankungen des Mieters, die ein bauliches Tätigwerden nicht zulassen. Ebenfalls hierunter fallen dürfte etwa der modernisierungsbedingte Austausch von Heizung oder Fenstern in den Wintermonaten. Im Ergebnis bleibt also ein zuverlässiger Schutz der Mieter vor schlechterdings unzumutbaren Härten auf dem gleichen Niveau erhalten wie vor der Gesetzesänderung. Auch gegen sonstige kritische Härten können sich Mieter nach wie vor zur Wehr setzen. Zwar ist mit einer gewissen Verschiebung der Maßstäbe zu Gunsten von Vermietern zu rechnen. 930 Der Rechtsprechung verbleibt aber nach wie vor ein weiter Beurteilungsspielraum, der es durchweg zulässt, auf besondere Widrigkeiten angemessen reagieren zu können.931 Insgesamt ist daher die Schlechterstellung von Mietern nach hier vertretener Ansicht als moderat und im Lichte der Energiewende erforderlich sowie angemessen anzusehen. Zweifellos nicht zu 930 Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 47. 931 Harsch, WuM 2013, 578, 582. 186 befürchten steht, dass der Härteeinwand zu einer leeren Hülle verkommt und Mieter unbilligen Härten schutzlos ausgesetzt werden.932 6. Interessenabwägung Die Interessenabwägung fällt zu Gunsten des Mieters aus, wenn sein Interesse und/oder das seiner Angehörigen am Erhalt der bisherigen Verhältnisse höher wiegt als das Interesse oder die Belange des Vermieters, sonstiger Mieter oder der Energieeinsparung bzw. des Klimaschutzes. 933 Regelmäßig wird den Belangen des Vermieters aber ein recht hohes Gewicht eingeräumt werden müssen, weil ihm grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an der Aufwertung seines Eigentums zuzusprechen ist. Dementsprechend muss der Härtevortrag des Mieters von einigem Gewicht sein. Unterstrichen wird dies zusätzlich durch die gesetzliche Wertentscheidung für eine grundsätzlich bestehende Duldungspflicht, wie sich aus dem Wortlaut des § 555d Abs. 1 BGB ergibt. Danach „hat der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden“. Da die Duldungspflicht somit erkennbar an keine weitergehenden materiellen Voraussetzungen geknüpft ist als an das bloße Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme, muss der Härteeinwand des Mieters klar als Ausnahme verstanden werden und ist entsprechend restriktiv einzusetzen.934 Zweck des Härteeinwandes ist es, wie die Bezeichnung als „Härte“ bereits suggeriert, den Mieter vor unzumutbaren Modernisierungen zu schützen. Es wird versucht, zwischen dem Modernisierungsinteresse des Vermieters und etwaigen, den Mieter ungewöhnlich belastenden Umständen zu vermitteln935 und damit die soziale Balance des Mietrechts zu wahren.936 Es sind bei der Interessenabwägung grundsätzlich sämtliche Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen, was wiederum zur Folge hat, dass Härtefallprozesse stets nur bedingt vorhersehbar sind. Zu bedenken gilt es darüber hinaus, dass aufgrund der nun möglichen Einbeziehung der genannten Allgemeinwohlbelange in den Abwägungsprozess die bisherige Rechtsprechung mitunter überholt sein wird. Nach alter Rechtslage ergangene Rechtsentscheide werden vermutlich vielfach nicht mehr verlässlich als Präzedenzen herangezogen werden können. 937 Somit wird abzuwarten sein, inwieweit sich die 932 Kossmann/Meyer-Abich, 7. Aufl. 2014, § 44 Rn. 47. 933 Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl. 2014, § 555d Rn. 14. 934 BT-Drs. 17/10485, S. 21; Bub/Treier/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2697. 935 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 555d Rn. 18. 936 Klinski, WuM 2012, 354, 360. 937 Vgl. etwa LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013 – 63 S 387/12, juris = IBRRS 2013, 5284, wonach umso eher eine Härte anzunehmen ist, je länger die Maßnahme dauert und je 187 Rechtsprechung durch die Einbeziehung von Energieeinsparung und Klimaschutz verändert. Wie bereits ausgeführt, wird voraussichtlich mit einer moderaten Besserstellung von Vermietern zu rechnen sein. VI. Zwischenergebnis Erfreulich ist zunächst, dass durch den allgemeinen Verweis auf „eine Modernisierungsmaßnahme“ nunmehr ausdrücklich jede anerkannte Form des Modernisierens zu dulden ist. Der Streit darum, ob bei Maßnahmen mit energetischem Bezug eine Primär- oder Endenergieeinsparung vorliegen muss, ist damit Geschichte. Im Sinne der Planungssicherheit ist es ebenfalls zu begrüßen, dass der Gesetzgeber sich für die Einführung einer Frist für den Härteeinwand entschieden hat. In der Zusammenschau mit der darauf bezogenen Hinweispflicht des Vermieters und der gleichsam vorhandenen Möglichkeit für Mieter, Härten gegebenenfalls auch noch nachschieben zu können, ist aus hiesiger Sicht ein stimmiges Konzept entstanden. Einerseits sind Mieter angehalten, möglichst zeitnah auf eine angekündigte Modernisierung zu reagieren, was dem Vermieter zu Gute kommt, andererseits besteht eine Motivation für Vermieter, ihrer Ankündigungspflicht möglichst regelkonform nachzukommen, da anderenfalls die Ausschlussfrist des § 555d Abs. 3 S. 1 BGB nicht in Gang gesetzt wird. So gesehen profitieren beide Vertragsparteien von den gesetzlichen Neuerungen. In diesem Zusammenhang gleicherma- ßen zu begrüßen ist die Anreicherung des Abwägungsprozesses um die Belange des Klimaschutzes. In Anbetracht der Herausforderungen unserer Zeit ist es konsequent und richtig, die Umsetzbarkeit bedeutender Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr nur an den Partikularinteressen der Vertragsparteien zu bemessen, sondern auch übergeordnete Zielsetzungen in die Entscheidungsfindung einzubeziehen. Da zudem ein ausreichender Schutz für Mieter vor unzumutbaren Zuständen aufumfangreicher sie ist; hier wird man künftig noch strenge Maßstäbe anstellen müssen, um dem neuen Abwägungsgrund hinreichend Rechnung zu tragen; LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013 – 63 S 387/12, juris = IBRRS 2013, 5284; LG Mannheim WuM 1987, 272, nach denen eine vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer oder der ganzen Wohnung nur bei ganz besonders schwerwiegenden oder zwingenden Gründen für die Modernisierung in Betracht kommt; hier wird man künftig im Sinne des Klimaschutzes geringere Anforderungen stellen müssen; AG Langenfeld WuM 1999, 284, die Berücksichtigung von Nachtarbeit als Härtegrund wird unter dem Aspekt des Klimaschutzes ebenfalls noch schwerer zu begründen sein; LG Braunschweig WuM 1982, 208; AG Dortmund WuM 1980, 9, nach denen die Änderung des Zuschnitts der Wohnung in der Regel eine Härte darstellt; der Mieter könnte künftig umfangreichere Umgestaltungen hinzunehmen haben, als nach bisheriger Rechtslage. 188 rechterhalten bleibt, besteht auch nicht die Gefahr vor nicht zu rechtfertigenden Verletzungen von Mieterrechten. Andererseits wird jedoch auch ein gewisses Konfliktpotenzial hinsichtlich der Höchstfrist für wirtschaftliche Einwände gemäß § 555d Abs. 4 S. 2 BGB gesehen. Nach hier vertretener Ansicht sollten sich die bislang noch bestehenden Meinungsverschiedenheiten im Schrifttum mit einer gründlichen Auslegung des Gesetzeswortlautes jedoch beheben lassen, mit dem Ergebnis, dass die Höchstfrist nur dann von Bedeutung sein kann, wenn zuvor eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung erfolgt ist. Hierdurch wird zwar die Prognosesicherheit für Vermieter nicht nur unwesentlich verschlechtert, doch der Vermieter, der sich selbst nicht an die gesetzlichen Pflichtvorgaben hält, erweist sich des zusätzlichen Schutzes durch das Gesetz als nicht würdig. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Rechtsprechung in dieser Frage verhalten wird. Schließlich ist die Zweiteilung der Härtefallprüfung und die mit ihr erfolgte Abtrennung des wirtschaftlichen Härteeinwandes von der Frage nach dem Bestehen der Duldungspflicht im Grundsatz durchaus zu begrüßen. Dass die Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen, jedenfalls in der Theorie, nicht mehr von der finanziellen Leistungsfähigkeit der Mieter abhängen soll, leuchtet durchweg ein. Da es faktisch jedoch auch weiterhin maßgeblich darauf ankommt, dass der Vermieter die Kosten für seine Maßnahmen refinanziert bekommt, wird sich, wie aufgezeigt, kaum ein Investor finden lassen, der eine Modernisierung auf sich nimmt, ohne vorab die Gewissheit zu haben, anschließend auch die Miete im Verhältnis zu den aufgewendeten Kosten erhöhen zu können. Insoweit wird die Gesetzesänderung aller Voraussicht nach keine Früchte tragen. Welche Lösungsmöglichkeiten in diesem Zusammenhang vom Verfasser gesehen werden, wird am Ende des Kapitels über den Minderungsausschluss nach § 536 Abs. 1a BGB erläutert. Insoweit wird auf die dortige Darstellung verwiesen. 938 938 Siehe hierzu ab Seite 271.

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Zusammenfassung

Vor dem Hintergrund der Energiewende verfolgte der Gesetzgeber mit dem im Mai 2013 in Kraft getretenen Mietrechtsänderungsgesetz das erklärte Ziel, durch Vereinfachung der Vorschriften und durch den Abbau von aus Vermietersicht bestehenden Hemmnissen die Zahl energetischer Modernisierungsmaßnahmen im Mietgebäudesektor in bedeutendem Maße zu erhöhen. Das bis dahin geltende Mietrecht galt vielfach als Modernisierungshemmnis und mit Blick auf die bevorstehenden sozialen und ökologischen Herausforderungen unserer Zeit als überholt.

Robert Müller prüft, in welchem Maße dem Gesetzgeber dieses Vorhaben gelungen ist. Ein besonderer Schwerpunkt seiner Arbeit liegt dabei auf der Beantwortung der Frage, inwieweit der neu geschaffene Minderungsausschluss gemäß § 536 Abs. 1a BGB seinem postulierten Ziel tatsächlich dient und ob er in seiner konkreten Gestalt überhaupt mit dem deutschen Verfassungsrecht in Einklang zu bringen ist.