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Kapitel 1 Einleitung in:

Robert Müller

Energetische Modernisierung nach dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013, page 1 - 22

Eine kritische Betrachtung der §§ 555b-555f, 559-559b BGB sowie des zeitweisen Minderungsausschlusses gemäß § 536 Abs. 1a BGB

1. Edition 2017, ISBN print: 978-3-8288-3943-4, ISBN online: 978-3-8288-6745-1, https://doi.org/10.5771/9783828867451-1

Tectum, Baden-Baden
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1 Kapitel 1 Einleitung A. Ausgangslage I. Industrielle Revolution Der Beginn der industriellen Revolution im 18. Jahrhundert markiert den Anfang einer neuen Ära. Die Ersetzung menschlicher Arbeitskraft durch Maschinen, die mechanische Energieerzeugung sowie die massenhafte Verwendung mineralischer Grundstoffe wie Kohle und Eisen erlauben eine stark beschleunigte Entwicklung von Technik, Produktivität und Wissenschaft. Damit einher geht ein explosionsartiges Bevölkerungswachstum. Während noch in vorindustriellen Zeiten die Sterberaten annähernd den Geburtenraten entsprachen und die Bevölkerung kaum wuchs, konnten die Menschen dank landwirtschaftlicher Produktivitätssteigerungen fortan ausreichend mit Nahrung versorgt werden. Hinzu kamen eine fortschreitende medizinische Entwicklung (Entdeckung von Viren und Bakterien) sowie allgemein verbesserte Hygieneumstände, wodurch die Lebenserwartung der Menschen drastisch anstieg. Auch Waren und Güter wurden durch die Entwicklung der Massenproduktion plötzlich in ausreichenden Mengen hergestellt und durch entsprechende Effizienzsteigerungen ebenso erschwinglich. Schließlich erlaubte es die Entwicklung der Dampfmaschine, gewaltige Mengen von Gütern über große Distanzen mittels Eisenbahnen oder Dampfschiffen zu transportieren. Der Grundstein für internationalen und gar interkontinentalen Handel war gelegt – praktisch die Geburtsstunde der Globalisierung. 1804 überschritt die Weltbevölkerung erstmals die Marke von einer Milliarde Menschen.1 Während sich die Industrialisierung im Laufe des 1 Bundeszentrale für politische Bildung vom 23.12.2011 – Entwicklung der Weltbevölkerung, abrufbar unter: http://www.bpb.de/izpb/55882/entwicklung-derweltbevoelkerung?p=all. 2 19. Jahrhunderts ihren Weg von England über Westeuropa auch langsam nach Nordamerika und Japan bahnte, setzte ein globales Bevölkerungswachstum ein. Der vorläufige Höhepunkt war im 20. Jahrhundert erreicht, in welchem allein sich die Weltbevölkerung annähernd vervierfachte und auf dem derzeitigen Stand gipfelt: lebten 1927 noch 2 Milliarden Menschen auf der Erde,2 waren es beim Jahreswechsel 2015/16 etwa 7,4 Milliarden.3 Nie zuvor hatten auch nur annähernd so viele Menschen zeitgleich auf der Erde gelebt. Was auf der einen Seite rasanten technischen und wissenschaftlichen Fortschritt bedeutete und die Lebensqualität in der westlichen Welt dramatisch erhöhte, läutete auf der anderen Seite ein Jahrhundert des globalen Raubbaus ein. Der stetig steigende Bedarf an fossilen Rohstoffen veranlasste die Menschheit, sich der natürlichen Ressourcen bedingungslos zu bedienen und die sich über Jahrmillionen angereicherten Vorräte in nur wenigen Generationen weitgehend aufzubrauchen und das Landschaftsbild in verheerender Weise zu verändern. Mangels Alternativen markierte die auf der Verbrennung fossiler Rohstoffe basierende Methode der Energiegewinnung den Triebmotor allen industriellen und ökonomischen Fortschritts des 19. und 20. Jahrhunderts und sollte damit zu einer der größten Herausforderungen der Menschheit werden: der globalen Erwärmung.4 II. Gegenwärtige Herausforderungen 1. Klimawandel Der Weltklimarat – der sogenannte IPCC5 – ist eine zwischenstaatliche Institution der Vereinten Nationen, welche Wissenschaftler den aktuellen Stand der Klimaforschung zusammentragen und anhand anerkannter Veröffentlichungen den jeweils neuesten Kenntnisstand zum Klimawandel bewerten lässt.6 Die jüngsten Erkenntnisse des Rates sind eindeutig: der weltweite Ausstoß von Kohlenstoffdioxid, das bei der zur Energiegewinnung erforderlichen Verbrennung fossiler Energiequellen 2 Bundeszentrale für politische Bildung vom 23.12.2011 – Entwicklung der Weltbevölkerung, abrufbar unter: http://www.bpb.de/izpb/55882/entwicklung-derweltbevoelkerung?p=all. 3 Tageschau.de vom 23.12.2015 – Statistik zur Weltbevölkerung – Wir sind 7,4 Milliarden, abrufbar unter: https://www.tagesschau.de/ausland/weltbevoelkerung-111.html. 4 Vgl. Umweltbundesamt vom 23.02.2016 – Klimawandel, abrufbar unter: http://www.umweltbundesamt.de/themen/klima-energie/klimawandel. 5 Intergovernmental Panel on Climate Change. 6 Der Weltklimarat IPCC, abrufbar unter: http://www.de-ipcc.de/de/119.php. 3 freigesetzt wird, ist entscheidend mitverantwortlich für die globale Erwärmung und nach derzeitigem Stand der Wissenschaft eine der Hauptursachen für den weltweit zu beobachtenden Klimawandel.7 Auch das Umweltbundesamt geht aufgrund wesentlicher Fortschritte beim Verständnis der Klimaänderungen und neuer, robusterer Befunde mit größter Wahrscheinlichkeit davon aus, dass die beobachtete Erwärmung im Wesentlichen auf menschliches Verhalten und somit anthropogene Ursachen zurückzuführen ist.8 Danach ist der sogenannte Treibhauseffekt, welcher durch den exorbitant hohen Ausstoß von Kohlenstoffdioxid unnatürlich und massiv verstärkt wird, in höchstem Maße verantwortlich für den Klimawandel zu machen.9 Der fünfte Sachstandbericht des Weltklimarates von 2013 ergab, dass die 30-Jahresperiode von 1983 bis 2012 auf der Nordhemisphäre die wärmste seit 1400 Jahren war.10 Die Auswirkungen sind fatal. Durch das hierdurch verursachte Abschmelzen von Gletschern und Polareis erhöhen sich die Meeresspiegel kontinuierlich. Dies führt zum Verlust küstennaher Landflächen, verstärkt Küstenerosionen sowie die Wirkung von Sturmfluten, führt zu Grundwasserversalzung und gefährdet küstennahe Ökosysteme. Fernerhin haben die Ozeane in den vergangenen Jahrzehnten einen Großteil des ausgestoßenen Kohlenstoffdioxids gebunden und dadurch die Erwärmung in der Atmosphäre verlangsamt. Gleichzeitig haben sie sich dadurch jedoch selbst erwärmt und drohen zu versauern, was eine Gefährdung für das weltweite Öko- und Strömungssystem darstellt.11 Das Great Barrier Reef beispielsweise – Weltnaturerbe und Objekt von unschätzbarer Bedeutung für das Ökosystem der Meere – hat unter anderem aufgrund des Klimawandels und der Wasserverschmutzung bereits rund die Hälfte seiner Korallen eingebüßt, was verheerende Auswirkungen für das Gleichgewicht der Meere erwarten lässt.12 Schließlich 7 Vgl. Teilbericht 1 des fünften Sachstandsberichts des Weltklimarats von 2013, in Auszügen abrufbar unter: http://www.umweltbundesamt.de/themen/klimaenergie/klimawandel/weltklimarat/fuenfter-sachstandsbericht-des-weltklimarats. 8 Umweltbundesamt vom 25.07.2013 – Beobachteter Klimawandel, abrufbar unter: http://www.umweltbundesamt.de/themen/klima-energie/klimawandel/beobachteterklimawandel. 9 Umweltbundesamt vom 01.09.2014 – Klima und Treibhauseffekt, abrufbar unter: http://www.umweltbundesamt.de/themen/klima-energie/klimawandel/klimatreibhauseffekt. 10 Vgl. Umweltbundesamt vom 03.11.2014 – Fünfter Sachstandsbericht des Weltklimarats, abrufbar unter: http://www.umweltbundesamt.de/themen/klimaenergie/klimawandel/weltklimarat/fuenfter-sachstandsbericht-des-weltklimarats. 11 Teilbericht 1 des fünften Sachstandsberichts des Weltklimarats von 2013, in Auszügen abrufbar unter: http://www.umweltbundesamt.de/themen/klimaenergie/klimawandel/weltklimarat/fuenfter-sachstandsbericht-des-weltklimarats. 12 Die Welt – Wissen „Das Great Barrier Reef stirbt einen langsamen Tod“ vom 29.10.2014, 4 führt das kontinuierliche Ansteigen der globalen Mitteltemperatur zu immer häufiger auftretenden extremen Wettererscheinungen, wie Starkregen, Dürren oder Stürmen. 13 Auch Deutschland bleibt inzwischen nicht mehr von dieser Entwicklung verschont, wie landesweite Starkregenereignisse und entsprechende Hochwasservorfälle im Frühjahr und Sommer 2016 exemplarisch belegen. In zahlreichen Landkreisen, vor allem im Süden und Westen Deutschlands, wurde aufgrund von Sturzfluten und Dammbrüchen Katastrophenalarm ausgerufen, Gemeinden und Ortschaften wurden teils vollständig zerstört, zahlreiche Menschen kamen ums Leben.14 Um dem Klimawandel Einhalt gebieten oder ihn zumindest verlangsamen zu können, müssen auf sämtlichen Ebenen der Energieerzeugung wie auch in allen Bereichen der Energienutzung weitreichende Veränderungen vorgenommen werden. Hierfür sind nicht nur neue und umweltbewusste Technologien erforderlich, auch gesellschaftliche Verhaltensweisen und Nutzungsgewohnheiten müssen zum Teil fundamental verändert und an die aktuellen Gegebenheiten angepasst werden. In der westlichen Welt scheint sich diese Erkenntnis auch bereits durchgesetzt zu haben, der Klimawandel ist aus der politischen Debatte kaum noch wegzudenken. In Deutschland hat man aufgrund der Reaktorkatastrophe in Fukushima vom März 2011 den Atomausstieg beschlossen15 und ein Energiekonzept 16 entworfen, welches die Energiewende einleiten soll. Auch wurde auf internationaler Ebene der sogenannte Energiechartavertrag geschlossen – ein multilateraler völkerrechtlicher Vertrag zwischen derzeit 51 Unterzeichnerstaaten sowie der Europäischen Union.17 Der Vertrag hat zum Ziel, die langfristige internationale Zusammenarbeit im Energiesektor zu fördern. Er stellt ein fundamentales rechtliches Rahmenwerk für die grenzüberschreitende wirtschaftliche abrufbar unter: http://www.welt.de/wissenschaft/umwelt/article133773956/Das- Great-Barrier-Reef-stirbt-einen-langsamen-Tod.html. 13 Teilbericht 1 des fünften Sachstandsberichts des Weltklimarats von 2013, in Auszügen abrufbar unter: http://www.umweltbundesamt.de/themen/klimaenergie/klimawandel/weltklimarat/fuenfter-sachstandsbericht-des-weltklimarats. 14 Vgl. etwa Tagesschau.de vom 04.06.2016: Schwere Schäden durch Hochwasser, abrufbar unter: https://www.tagesschau.de/inland/unwetter-481.html; Aktion Deutschland hilft – News vom 02.06.2016: Hochwasser in Deutschland 2016, abrufbar unter: https://www.aktion-deutschland-hilft.de/de/fachthemen/news/hochwasser-indeutschland-2016/. 15 Danner/Theobald/Danner, Energierecht, Einführung Rn. 22. 16 Energiekonzept für eine umweltschonende, zuverlässige und bezahlbare Energieversorgung vom 28.09.2010, BT-Drs. 17/3049. 17 Danner/Theobald/Danner, Energierecht, Einführung Rn. 25a. 5 Betätigung im Energiesektor dar und befasst sich inhaltlich unter anderem mit internationalen Investitionen, dem Handel mit Energie sowie dem Thema Energieeffizienz. 18 Schließlich hat auch der Weltklimarat inzwischen weltweite Achtung erlangt, 19 was nicht zuletzt auf seine äußerst beachtliche Repräsentanz zurückzuführen sein dürfte: die Gründungsväter des Weltklimarats – das Umweltprogramm der Vereinten Nationen (UNEP) und die Weltorganisation für Meteorologie (WMO) – vereinen mittlerweile 195 Mitgliedstaaten auf sich, welche an den Verhandlungen und Auswertungen des Weltklimarates allesamt beteiligt sind.20 Folglich beteiligt sich bereits ein Großteil der Weltgemeinschaft an der Debatte um den Klimaschutz und eine zukunftsfähige Energieversorgung. 2. Rohstoffwende Aber nicht nur der Klimawandel zwingt zu einer Neustrukturierung der Energieversorgung. Auch die Endlichkeit der fossilen Rohstoffe wird eine Umstellung auf erneuerbare Energien über kurz oder lang erforderlich macht. Öl, Kohle und Gas sind die Energieträger, die Wirtschaft und Industrie antreiben und am Leben erhalten. Die Vorräte daran werden in absehbarer Zeit aufgebraucht sein und zwingen bereits jetzt zum Umdenken. Bei wachsenden Bevölkerungszahlen und gleichzeitig weltweit zunehmendem Wohlstand erhöht sich unweigerlich der Bedarf an Energie. Da aber gleichermaßen die Ressourcenvorräte stetig geringer werden, ist kurz- bis mittelfristig mit drastischen Preisanstiegen für fossile Energieträger zu rechnen. Um künftig dennoch verlässlich und zu bezahlbaren Preisen Energie bereitstellen zu können, muss die Abhängigkeit von einerseits nicht erneuerbaren Energien und andererseits Rohstoffimporten verringert werden.21 Zwar steht mit der Kernenergie eine bislang verlässliche und insoweit auch zunächst emissionsfreie Technologie zur Verfügung. Jedoch verlangt zum einen die in Deutschland geführte Debatte um die bislang kaum gelöste Frage der Endlagerung von Atommüll sowie zum anderen die allgegenwärtige Gefahr von radioaktiver Strahlung eine Befassung mit alternativen Formen der Energiegewinnung. Mithin ist es nicht nur das gesellschaftliche 18 Danner/Theobald/Danner, Energierecht, Einführung Rn. 25b. 19 Spiegel Online: Weltklimarat IPCC, Das Erwärmungsorakel, abrufbar unter: http://www.spiegel.de/thema/intergovernmental_panel_on_climate_change/. 20 Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit: Der Weltlimarat IPCC, abrufbar unter: http://www.bmub.bund.de/themen/klimaenergie/klimaschutz/internationale-klimapolitik/ipcc/. 21 BT-Drucks. 17/3049, 2. 6 und politische Verlangen nach der Abkehr von der Atomenergie, die den vermehrten Einsatz von erneuerbaren Energien notwendig macht, sondern ebenfalls die angestrebte Unabhängigkeit von den endlichen und konventionellen Energieressourcen, um auch künftig eine zuverlässige und bezahlbare Energieversorgung gewährleisten zu können. III. Energiekonzept der Bundesregierung 1. Allgemeine Zielsetzung Hierzulande unter dem Oberbegriff der „Energiewende“ bekannt, entwarf die Bundesregierung der 17. Legislaturperiode ein Energiekonzept und ein dazu gehöriges 10-Punkte-Sofortprogramm.22 Dieses sieht unter anderem, aber vor allem vor, dass der Ausstoß von Treibhausgasen in mehreren Etappen drastisch zu reduzieren ist. Im Einzelnen wurde festgelegt, dass, verglichen mit dem Basisjahr 1990, die bundesweiten Treibhausgasemissionen bis zum Jahre 2020 um 40% und bis 2050 um mindestens 80% zu reduzieren sind.23 Erreicht werden soll dies vor allem mittels des Einsatzes erneuerbarer Energiequellen bei der Energieerzeugung. Diese sollen nach dem Willen der Bundesregierung eine tragende Säule der zukünftigen Energieversorgung darstellen. 24 Hierfür muss allerdings das gesamte Energieversorgungssystem transformiert und optimiert werden. Das betrifft insbesondere die Umstellung auf die Nutzung erneuerbarer Energien sowie den Ausbau der Netze, die Entwicklung geeigneter Speicher und schließlich eine optimale Abstimmung aller Komponenten aufeinander. Von enormer Bedeutung ist hierbei aber zugleich, dass der Aus- und Umbau zwar entschieden vorangetrieben wird, jedoch insgesamt kosteneffizient erfolgt und weder Verbraucher noch Bund übermäßig belastet.25 Neben dieser sogenannten „Rohstoffwende“26 liegt ein weiterer zentraler Ansatz des Konzeptes in der flächendeckenden und konsequenten Einsparung von Energie, was im Wesentlichen durch massive Effizienzsteigerungen erreicht werden soll.27 Denn je geringer der Energiebedarf bei gleichzeitig steigendem Anteil an klimaneutral erzeugter Energie, 22 BT-Drucks. 17/3049: Energiekonzept für eine umweltschonende, zuverlässige und bezahlbare Energieversorgung vom 28. September 2010. 23 BT-Drucks. 17/3049, 2. 24 BT-Drucks. 17/3049, 4. 25 Zu alledem BT-Drucks. 17/3049, 4. 26 Europäischer Wirtschafts- und Sozialausschuss, ABl. C 110 vom 09.05.2006, S. 49, zitiert nach juris; Danner/Theobald/Oschmann, Energierecht, Einführung Rn. 37 ff. 27 BT-Drucks. 17/3049, 6 ff. 7 desto größer die Unabhängigkeit von fossilen Energieträgern und umso geringer der Kohlendioxidausstoß. Nach dem Willen der Bundesregierung soll Deutschland auf diese Weise eine der energieeffizientesten und umweltschonendsten Volkswirtschaften der Welt werden und zugleich eine Spitzenposition in der Entwicklung umweltschonender Technologien einnehmen, um auch künftig die überragende wissenschaftlich-technologische Bedeutung Deutschlands in der Welt zu festigen.28 2. Gebäudesanierung als Schlüssel zu mehr Energieeffizienz Der Gebäudebestand wird als der zentrale Schlüssel zur Modernisierung der Energieversorgung und zum Erreichen der Klimaschutzziele angesehen.29 Rund drei Viertel des Altbaubestandes, also etwa 13 der 18 Millionen Gebäude in Deutschland,30 wurde noch vor der 1. Wärmeschutzverordnung von 1979 errichtet. Von diesen Gebäuden wiederum befinden sich nur etwa 10 Prozent in einem zeitgemäßen energetischen Zustand. Im Übrigen verfügt der Großteil (70 %) über keinerlei Dämmung, bei den übrigen 20 Prozent ist sie allenfalls unzureichend.31 Diese Zahlen in Verbindung mit dem Umstand, dass der Gebäudesektor und hier vor allem der Wohngebäudesektor32 für etwa 40 Prozent33 des deutschen Gesamtendenergieverbrauchs 34 und etwa ein Drittel der CO2- Emissionen35 verantwortlich ist, offenbaren, welch gewaltiges Einsparpotenzial hier besteht. In der Literatur wird bisweilen von einem „schlafenden Riesen“ gesprochen.36 Zudem ist es nicht nur die Wärmedämmung, die erhebliche Auswirkungen auf die Energieeffizienz eines Gebäudes hat, sondern in vergleichbar hohem Maße auch der Wirkungsgrad der verwendeten Anlagentechnik. Je hochwertiger und moderne eine solche, umso effizienter der Umgang mit den ihr zugeführten Energieträgern. Auch hier sieht der Status quo so aus, dass in erheblichem 28 BT-Drucks. 17/3049, 2. 29 BT-Drucks. 17/3049, 3, 13. 30 Klinski, WuM 2012, 354, 355 dort Fn. 3. 31 Ziehm, Stellungnahme zu dem Entwurf des MietRÄndG vor dem Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages, vgl. Protokoll über die 94. Sitzung des Rechtsausschusses am 15. Oktober 2012, S. 234 ff. 32 BT-Drucks. 17/11894, 22. 33 BT-Drucks. 17/11894, 22; 17/3049, 12. 34 Zum Begriff der Endenergie siehe ab Seite 27 f. 35 Vgl. bisher nur Klinski, WuM 2012, 354 dort Fn. 2; BT-Drucks. 17/11894, 22. 36 Hinz, ZMR 2011, 685, 686; R. Müller, ZNER 2008, 132, 133; Oschmann, NJW 2009, 263, 266; Milkau, Ansätze zur Förderung der erneuerbaren Energien im Wärmemarkt, Diss. Würzburg 2009, S. 25 Fn. 4. 8 Umfang noch mit veralteter Technik operiert wird.37 Mithin ein weiterer Ansatzpunkt für erhebliche Effizienzverbesserungen. Die energetische Sanierungsrate von nur etwa 1 Prozent im Jahre 201038 gilt als evident zu niedrig, um die ehrgeizigen Klimaschutzziele erreichen zu können. Die Vorgabe, einerseits den Wärmebedarf bis 2020 um 20 Prozent zu senken und andererseits den Primärenergiebedarf39 bis 2050 gar um 80 Prozent zu verringern, erscheint nur dann realistisch, wenn die Sanierungsrate mindestens verdoppelt, 40 gemäß Fachinstituten sogar noch weitaus stärker erhöht wird.41 Das Ziel ist es, einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen, der lediglich einen sehr geringen Energiebedarf aufweist, welcher sodann überwiegend durch erneuerbare Energien gedeckt werden soll.42 Freilich waren sich die Verfasser des Energiekonzepts bewusst dar- über, dass die energetische Sanierung des Gebäudebestandes massive finanzielle Investitionen erfordern wird. Langfristig werden sich diese Investitionen jedoch nicht nur durch verringerte Energiekosten ausgleichen, für eine umweltschonende, zuverlässige und bezahlbare Energieversorgung ist an ihnen schlicht nicht vorbei zu kommen. Die Umsetzung dieser Strategie erfordert mithin Zeit und Geld, zunächst jedoch aber auch geeignete und verlässliche rechtliche Rahmenbedingungen, die den Akteuren einerseits einen Orientierungsrahmen für ihre Investitionen geben und ihnen zugleich die notwendige Flexibilität belassen. Um ein entsprechend modernisierungsfreundliches Umfeld zu schaffen, muss in allen erdenklichen Bereichen des deutschen Rechts angesetzt und nachgebessert werden. Aufgrund des offensichtlichen Bezugs zum Wohngebäudemarkt betrifft dies ausdrücklich und ganz besonders auch das Mietrecht. Als eine der zentralen Zielsetzungen des Energiekonzeptes galt es deshalb, dieses ausgewogen zu novellieren und für energetische Modernisierungen attraktiver und investitionsfördernder zu gestalten.43 37 BT-Drucks. 17/3049, 13. 38 BT-Drucks. 17/3049, 13. 39 Zum Begriff der Primärenergie siehe ab Seite 29 f. 40 BT-Drs. 17/3049, 13. 41 Vgl. Klinski, WuM 2012, 354, 356 Fn. 11. 42 BT-Drs. 17/3049, 13; Klinski, WuM 2012, 354, 355 mwN. 43 BT-Drs. 17/3049, 13. 9 B. Mietrecht und Klimaschutz Auf den ersten Blick lässt sich durchaus die Frage aufwerfen, welchen Einfluss ausgerechnet das Mietrecht auf die Energiewende haben soll. Geht es darin nicht vielmehr um die Ausgestaltung der Beziehung zwischen Mietern und Vermietern - wer kann wann kündigen, welche Partei hat Schönheitsreparaturen durchzuführen, wer muss den Schnee schieben oder wann etwa kann Eigenbedarf angemeldet werden? Dass das Mietrecht auch darüber hinaus gehende, öffentlich-gesellschaftliche Belange zu regeln berufen ist, mag ein wenig verwundern. Historisch betrachtet ist diese Einsicht auch durchaus begründbar, denn ursprünglich erschöpfte sich die Aufgabe des Mietrechts weitgehend darin, die Bedürfnisse von Mietern und Vermietern in einen geregelten Ausgleich zu bringen. Vermietern sollte ein angemessener Mieterlös zufließen, Mieter auf der anderen Seite sollten weder den Verlust der eigenen Wohnung ohne zwingenden Grund zu befürchten haben, noch von überzogenen Mietforderungen geplagt werden.44 Bedingt durch veränderte gesellschaftliche Präferenzen und dem wissenschaftlich belegten, dringenden Handlungsbedarf zur Bekämpfung des Klimawandels erweiterte sich der Aufgabenbereich des Mietrechts im Laufe der Zeit jedoch mehr und mehr um das Element Klimaschutz.45 Hielt es auch bislang schon einzelne Vorschriften zur Ermöglichung, Förderung oder Erleichterung von Modernisierungen bereit, sollte mit dem Mietrechts- änderungsgesetz 2013 46 nachgebessert werden, um die Bedingungen insbesondere für energetische Modernisierungen zu verbessern und die Sanierungsraten zu befeuern.47 Welche Funktionen es im Einzelnen sind, die das Mietrecht im Zusammenhang mit Wohnraummodernisierungen ausfüllt und welche Bedeutung diese haben, soll in der folgenden Übersicht dargestellt werden. I. Die Duldungspflicht als Fundament des Modernisierens Um die energetische Bilanz von vermieteten Wohngebäuden verbessern zu können, sind in den allermeisten Fällen aufwendige Umbauarbeiten von Nöten, welche in aller Regel nicht ohne erhebliche Störungen 44 Lammel, 3. Aufl. 2007, § 535 Rn. 1 f.; Gramlich, Vorwort, S. V. 45 Gramlich, Vorwort, S. V. 46 Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetzt – MietRÄndG), BGBl. I 2013, 434. 47 BT-Drs. 17/10485, 13. 10 für die Mieter vonstattengehen werden. Das wiederum steht in unmittelbarem Widerspruch zu dem mietrechtlichen Grundsatz des ungestörten Mietgebrauchs, der in § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verankert ist und im Wesentlichen besagt, dass der Vermieter grundsätzlich sämtliche Störungen oder Beeinträchtigungen im Mietgebrauch während der gesamten Mietdauer zu unterlassen bzw. abzuwehren hat.48 Das heißt, dem Grunde nach kann der Mieter jederzeit vom Vermieter verlangen, lärmende oder sonstige, seine ungestörte Mietnutzung beeinträchtigende Tätigkeiten, einzustellen.49 Bei konsequenter Einhaltung dieses Grundsatzes ergäbe sich für Vermieter danach zu keiner Zeit die realistische Möglichkeit, Modernisierungsarbeiten durchzuführen, ohne gleichzeitig gegen mietvertragliche Pflichten zu verstoßen und sich gegebenenfalls Schadensersatzansprüchen auszusetzen oder einen Teil der Mieteinkünfte, aufgrund drohender Minderungen, zu riskieren. Dass unter derartigen Umständen kein vernünftig und rational denkender Immobilieneigentümer ernsthaft eine energetische Modernisierung in Betracht ziehen würde, dürfte kaum verwundern. Dessen war sich der Gesetzgeber selbstverständlich bewusst, weshalb er Mietern eine gesetzliche Duldungspflicht bei Modernisierungen auferlegte. Danach müssen Mieter bei Modernisierungsarbeiten ausnahmsweise auch Einschränkungen in ihrem Mietgebrauch hinnehmen, ohne dass dies eine Pflichtverletzung seitens des Vermieters darstellen würde.50 Das geltende Mietrecht kennt von solchen Duldungstatbeständen zwei an der Zahl. Zum einen wird Mietern zum Zwecke der Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache eine Duldungspflicht auferlegt, § 555a Abs. 1 BGB. Wäre dies nicht der Fall, könnten Vermieter unmöglich ihrer mietvertraglichen Pflicht zur Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs im Sinne von § 535 Abs. 1 S. 2 BGB nachkommen. Die zweite und für die vorliegende Bearbeitung entscheidende Duldungspflicht gilt für Modernisierungen der Mietsache, nunmehr ausdrücklich geregelt in § 555d Abs. 1 BGB. Hierdurch können Vermieter auch während laufender Mietverhältnisse Verbesserungsarbeiten am Objekt durchführen oder durchführen lassen, wodurch zwar der Mietgebrauch womöglich vorübergehend eingeschränkt oder im Extremfall sogar zeitweise aufgehoben wird. Ein Verstoß gegen die vertraglichen Pflichten aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB liegt aber gerade nicht vor. Ohne 48 Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 535 Rn. 14, 30 ff.; Bub/Treier/Kraemer/Schüller, 4. Aufl. 2014, Kap. III. A. Rn. 2655; Emmerich/Sonnenschein/Emmerich, 10. Aufl. 2011, § 535 Rn. 10. 49 OLG Düsseldorf ZMR 2001, 706; KG Berlin NZM 2003, 27; LG Berlin WuM 1999, 329; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 535 Rn. 14 mwN. 50 Vgl. nur Franke, DWW 2009, 15. 11 entsprechende Duldungspflichten wäre es Vermietern mithin nicht gegeben, Verbesserungsmaßnahmen an ihren Gebäuden umzusetzen. Insoweit kommt dem Mietrecht hinsichtlich der Ermöglichung energetischer und auch sonstiger Modernisierungen eine überragend wichtige Funktion zu. II. Die Modernisierungsumlage als finanzieller Anreiz Als weiteres Element zur Ermöglichung bzw. vielmehr zur Förderung von Modernisierungen hält das Mietrecht die sogenannte Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 BGB bereit. Bestimmte, vom Gesetzgeber als förderungswürdig anerkannte Formen des Modernisierens berechtigen den Vermieter, die für die Modernisierung aufgewendeten Kosten teilweise auf die Miete umzulegen, um so einen gewissen Refinanzierungseffekt zu erzielen.51 Als solchermaßen unterstützungswürdig betrachtet der Gesetzgeber insbesondere die seit Inkrafttreten des MietRÄndG legaldefinierte „energetische Modernisierung“ im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB. Die Schaffung einer solchen Kostenumlagemöglichkeit stellt nach dem derzeit geltenden mietrechtlichen Konzept eine absolute Notwendigkeit dar, was auf das sogenannte Phänomen des „Mieter-Vermieter- Dilemmas“52 zurückzuführen ist. Die Problematik liegt im Wesentlichen darin, dass Vermieter kaum einen Anreiz haben, in die Verbesserung ihrer vermieteten Immobilien zu investieren, da sie von diesen selbst nicht unmittelbar profitieren. Da der Gesetzgeber jedoch auf die Initiative und Modernisierungsbereitschaft der Immobilieneigentümer angewiesen ist – eine andere Zugriffsmöglichkeit auf die weit überwiegend im Privateigentum befindlichen Objekte existiert nicht53 –, erschien es als die effektivste Vorgehensweise, finanzielle Anreize zur Durchführung von Modernisierungen zu setzen. Die Möglichkeit, jährlich derzeit 11% der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten, und zwar unabhängig von dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB, auf die Kaltmiete aufschlagen zu können, gilt als der derzeit wirkungsvollste Fördermechanismus im Modernisierungsrecht und erscheint auf den ersten Blick praktisch alternativlos.54 Denn da die meisten Immobili- 51 OLG Hamburg NJW 1981, 2820; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 12. Aufl. 2015, § 559 Rn. 6 f. 52 Hierzu sogleich ab Seite 15. 53 Vgl. BT-Drs. 17/10485, S. 1. 54 Lützenkirchen/Dickersbach, 2013, § 559 Rn. 13; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 12. Aufl. 2015, § 559 Rn. 6.; Soergel/Heintzmann, 13. Aufl. 2007, § 559 Rn. 1. 12 eneigentümer ihre Objekte als Wertanlage besitzen,55 besteht ein Anreiz zum Sanieren regelmäßig nur, wenn ein finanzieller Mehrerlös in Aussicht gestellt wird.56 Diese Funktion wird derzeit im Wesentlichen von der Modernisierungsumlage ausgefüllt. Folglich dient das Mietrecht nicht zur dazu, Modernisierungsarbeiten im Wege der Duldungspflicht praktisch überhaupt zu ermöglichen, sondern obendrein auch als ganz entscheidende Triebfeder im Hinblick auf die Modernisierungsbereitschaft von Immobilieneigentümern. III. Deutschland als Mieterland Schließlich lässt sich die existenzielle Bedeutung eines modernisierungsfördernden Mietrechts für das Gelingen der Energiewende in Deutschland anhand einer Besonderheit im Immobiliensektor ausmachen. Ein internationaler Vergleich zeigt: in Deutschland wohnen überproportional viele Bürger zur Miete. Von fast 40 Millionen Wohnungen stehen knapp 24 Millionen als Mietwohnungen bereit. Das heißt, der überwiegende Anteil der Bevölkerung befriedigt seinen Wohnbedarf nicht als selbstnutzender Eigentümer, sondern als Mieter.57 Dies verdeutlicht, dass in der Mehrzahl aller Modernisierungsfälle mit Wohnraumbezug das Mietrecht ein nicht wegzudenkender Bestandteil ist. Soll mithin flächendeckend Einfluss auf das Modernisierungsverhalten von Eigentümern genommen werden, ist zu beachten, dass die Majorität der Adressaten von den Wirkungen des Mietrechts betroffen ist, was wiederum zu dem Schluss führt, dass die mietrechtlichen Vorschriften bei der Umsetzung der Energiewende von überdurchschnittlich großer Bedeutung sind. Dieser Effekt verstärkt sich noch bei Zugrundelegung der folgenden Gedanken: ausgehend von der Überlegung, dass, bezogen auf den gesamten Wohngebäudesektor, gerade der Mietwohnungsmarkt über den mit Abstand größten Modernisierungsbedarf verfügt, ist der potenzielle Adressatenkreis geradewegs gigantisch. Denn üblicherweise wird es so sein, dass sich Objekte, die von ihren Eigentümern selbst bewohnt werden, in einem vergleichsweise modernen technischen Zustand befinden, da die Eigentümer hier unmittelbar selbst von dem energetischen Zustand ihrer Immobilie betroffen sind und mithin ein originäres Eigeninteresse an einer zeitgemäßen technischen und ökologisch sinnvollen Ausstattung besteht. Umgekehrt fehlt diese Motivation aber gerade bei vermietetem Wohnraum. Anfallende, möglicherweise viel zu hohe und 55 BT-Drs. 17/10485, 13. 56 Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 10. Aufl. 2011, § 559 Rn. 6. 57 Zu alledem BT-Drs. 17/10485, S. 1. 13 unzeitgemäße Energiekosten stellen für Vermieter allenfalls Durchlaufposten dar, die unmittelbar auf den Mieter umgelegt werden. Eine unzureichende energetische Beschaffenheit des Gebäudes trifft den Vermieter mithin nur auf der Ebene der Vermietbarkeit, was ihn zumindest solange nicht tangiert, wie er diesbezüglich über ein bestehendes Mietverhältnis verfügt. Es ist deshalb nach hiesiger Überzeugung davon auszugehen, dass der technische Allgemeinzustand von Mietwohnungen im Schnitt deutlich unter dem von selbstgenutzten Eigentumswohnungen liegt. Folglich ist damit zu rechnen, dass der Modernisierungsbedarf im Mietgebäudesektor ungleich höher ist. Die Schlussfolgerung aus dieser These lautet daher wie folgt: der weit überwiegende Anteil des modernisierungsbedürftigen Wohngebäudebestandes unterliegt dem Regime des Mietrechts, was dessen Bedeutung für eine effektive und flächendeckende Modernisierung noch einmal deutlich untermauert. Um den Altbestand der Wohngebäude in Deutschland energetisch zu ertüchtigen, wird es mithin ganz zentral auf die Regelungen des Mietrechts ankommen, weshalb diese für die Umsetzung des Energiekonzepts von außerordentlich großer Bedeutung sind. 14 C. Bestehende Modernisierungshemmnisse Sämtliche vorstehende Ausführungen belegen den entscheidenden Einfluss des Mietrechts auf die Umsetzbarkeit des Energiekonzepts der Bundesregierung. Vor diesem Hintergrund ist es von unbestreitbarer Bedeutung, dass die mietrechtlichen Vorschriften dem Ziel der Modernisierungsförderung nicht zuwiderlaufen, sondern dieses idealerweise fördern. Eine Studie für das Umweltbundesamt zu mietrechtlichen Anreizen und Hemmnissen für die energetische Gebäudesanierung aus dem Jahre 2010 kam indes zu dem Ergebnis, dass die energetische Verbesserung des Mietwohnungsbestandes nur schleppend voran komme, und zeichnete hierfür unter anderem die zu schwerfälligen und zu wenig fördernden Bestimmungen des Mietrechts verantwortlich.58 Vermietern würde es durch ein zu stark ausgeprägtes Verständnis von Mieterschutz im bis zum 30. April 2013 geltenden Mietrecht insgesamt unangemessen erschwert, energetische Modernisierungen durchzuführen. Dies sah letztlich auch der Gesetzgeber so, weshalb er sich für eine Überarbeitung des Mietrechts entschied.59 Dabei galt es, die bestehenden mietrechtlichen Vorschriften punktuell und gezielt zu verbessern und an die Bedürfnisse der Zeit anzupassen. Hierfür mussten vorhandene Mechanismen nicht nur optimiert, sondern als solche erkannte oder jedenfalls so empfundene Modernisierungshemmnisse gleichermaßen beseitigt werden.60 Der Gesetzgeber sah sich dadurch vor die Herausforderung gestellt, einerseits Instrumente für eine effektive Modernisierungsförderung in das Mietrecht implementieren zu müssen, damit die notwendigen baulichen Veränderungen tatsächlich umgesetzt werden können, andererseits aber auch die wirtschaftliche und soziale Balance zwischen Mieter- und Vermieterinteressen zu wahren.61 Da obendrein sowohl Mieter als auch Vermieter in ihren jeweiligen Positionen von Art. 14 Abs. 1 GG geschützt sind,62 es sich mithin um einen durchweg grundrechtssensiblen Bereich handelt, stellte dies eine besondere Herausforderung dar. 58 Studie für das Umweltbundesamt zu mietrechtlichen Anreizen und Hemmnissen für die energetische Gebäudesanierung, WuM 2010, 281. 59 BT-Drs. 17/10485, S. 1. 60 BT-Drs. 17/10485, S. 1. 61 Sternel, NZM 2010, 721, 722; Herlitz, ZMR 2012, 762, 763; Studie für das Umweltbundesamt zu mietrechtlichen Anreizen und Hemmnissen für die energetische Gebäudesanierung, WuM 2010, 281. 62 Unstr., vgl. grundlegend BVerfG, Beschluss vom 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035. 15 Ob es dem Gesetzgeber letztlich gelungen ist, mit dem MietRÄndG interessengerechte und geeignete Regelungen zu treffen, soll im Rahmen der vorliegenden Arbeit untersucht werden. Bevor jedoch in die inhaltliche Auseinandersetzung eingestiegen wird, soll, um die Fragestellung im Ergebnis abschließend beurteilen zu können und um einen Überblick über den Status quo vor Inkrafttreten der Reform zu vermitteln, zunächst eine kursorische Darstellung der nach alter Rechtslage bestehenden Modernisierungshemmnisse erfolgen. Zudem wird in der gebotenen Kürze auf das strukturelle mietrechtliche Problem des „Mieter- Vermieter-Dilemmas“ einzugehen sein. I. Das „Mieter-Vermieter-Dilemma“ Eine der grundlegenden strukturellen Schwächen des Mietrechts ist das sogenannte „Mieter-Vermieter-Dilemma“, auch bekannt als „Nutzer-Investor-Dilemma“.63 Es beschreibt die Folge eines Marktversagens: Investitionen unterbleiben, weil Investoren langfristig keinen Ertrag aus ihren Investition erzielen können, dagegen die Nutzer einen Vorteil erlangen, den sie nicht zu zahlen haben.64 Auf den Kontext des Mietrechts, speziell auf das Modernisierungsrecht bezogen, äußert sich dieser Widerstreit darin, dass der Eigentümer von den Investitionen, die er in sein vermietetes Objekt steckt, nicht unmittelbar profitiert. Sein Mieter hingegen genießt sämtliche Vorteile einer Modernisierung und spürt diese üblicherweise durch eine erhöhte Wohnqualität, Energieeinsparungen, finanzielle Entlastungen und dergleichen. Zu finanzieren ist der Fortschritt trotz allem vom Vermieter. Zwar kommen ihm die Neuerungen ebenfalls mittelbar durch eine bessere Vermietbarkeit und nachhaltige Wertsteigerung zugute, unmittelbarer Profiteur bleibt indes zweifellos der Mieter. Unberücksichtigt bleiben darf in diesem Zusammenhang ebenso wenig, dass der Vermieter sämtliche im Zusammenhang mit einer Investition stehenden Risiken zu tragen hat. So besteht etwa keine Sicherheit dahingehend, dass sich die aufgebrachten Kosten später durch eine über § 559 BGB erhöhte Miete refinanzieren lassen, da dies von vielfältigen Faktoren abhängig ist, wie zum Beispiel den Marktgegebenheiten oder 63 Vgl. Studie für das Umweltbundesamt zu mietrechtlichen Anreizen und Hemmnissen für die energetische Gebäudesanierung, WuM 2010, 281. 64 Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 12. Aufl. 2015, § 559 Rn. 6; Konzeptstudie im Auftrag der GdW – Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. vom 24.11.2011, vorgelegt von InWIS Forschung & Beratung GmbH: „Wege aus dem Vermieter-Mieter-Dilemma“, S. 8, 25, abrufbar unter: http://web.gdw.de/uploads/pdf/InWIS- Vermieter-Mieter-Dilemma.pdf. 16 der Zahlungsfähigkeit des Mieters. Zudem zeigen Berechnungen, dass Vermieter, die keine Investitionen tätigen, langfristig häufig höhere Einnahmen erzielen.65 Denn zwar dürfen Modernisierungskosten mit bis zu 11% jährlich auf die Miete umgelegt werden, das heißt jedoch nicht, dass nicht auch Vermieter unsanierter Objekte im gleichen Zeitraum die Miete ebenfalls erhöhen können. Zwar ist dies gemäß § 558 BGB nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig und auch nur in gewissen zeitlichen Abständen, jedoch ist nicht auszuschließen, dass sich die Vergleichsmiete im gleichen Zeitraum nicht in einem ähnlichen Niveau entwickelt.66 Und selbst wenn zwischen beiden Erhöhungsbeträgen absolut gesehen Differenzen liegen, so muss der Erlös doch relativ betrachtet werden: ein absolut gesehen größerer Mieterhöhungsbetrag steht einem kleineren gegenüber, der jedoch keinerlei Investition erfordert hat, sich praktisch von allein einstellt. Der rationalbetriebswirtschaftlich denkende Vermieter wird an dieser Stelle sicher genau kalkulieren. Denn bekanntermaßen lassen sich gerade in begehrten Lagen, wie etwa in Groß- und Universitätsstädten, auch Wohnungen in desaströsen Zuständen und zu beinahe wucherischen Preisen ohne Weiteres vermieten. Es bleiben mithin stets Zweifel bestehen, ob sich eine Investition langfristig wirklich lohnt. Schließlich ist nicht zu vergessen, dass ein in Fragen der Modernisierung ohnehin schon vorleistungspflichtiger Vermieter sämtlichen organisatorischen Aufwand auf sich nimmt, angefangen bei der Planung und Beauftragung der Arbeiten, der Durchführung von Ankündigungsverfahren gegenüber seinen Mietern, oder womöglich rechtlichen Auseinandersetzungen mit Bauunternehmen oder Mietern. Kurzum: dieses initiale, strukturelle Hemmnis gilt es bei der Ausgestaltung der mietrechtlichen Vorschriften hinreichend zu berücksichtigen und mittels entsprechender Anreize weitestmöglich zu eliminieren. II. Die mietrechtlichen Vorschriften als Modernisierungshemmnis Neben der strukturellen Schwierigkeit des Mieter-Vermieter-Dilemmas gab es nach alter Rechtslage auch zahlreiche gesetzliche Ausgestaltungen, die allgemein als modernisierungshemmend empfunden wurden. Eines der wesentlichen darunter war die Unbestimmtheit des Energie- 65 Vgl. Konzeptstudie im Auftrag der GdW – Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. vom 24.11.2011, vorgelegt von InWIS Forschung & Beratung GmbH: „Wege aus dem Vermieter-Mieter-Dilemma“, S. 28, abrufbar unter: http://web.gdw.de/uploads/pdf/InWIS-Vermieter-Mieter-Dilemma.pdf. 66 Vgl. etwa Sternel, NZM 2010, 721, 722. 17 begriffs im Rahmen der §§ 554, 559 BGB a.F.67 Es herrschte keine Einigkeit darüber, welchem Verständnis der Begriff zu unterwerfen war. Im Konkreten ging es um die Frage, ob zur tatbestandlichen Einsparung von Energie eine End- oder Primärenergieeinsparung68 zu verlangen sei. Da die Entscheidung darüber grundlegend über die Reichweite sowohl der Duldungspflicht als auch ganz besonders der Modernisierungsumlage befand, galt die Unsicherheit als überaus prekär. Vermieter hatten keine Gewissheit darüber, unter welchen Voraussetzungen letztlich eine Mieterhöhung geltend gemacht werden konnte, was zu ganz erheblicher Rechtsunsicherheit und einem entsprechend zurückhaltenden Investitionsverhalten führte. Daneben galt auch das Ankündigungsverfahren gemäß § 554 Abs. 3 S. 1 BGB a.F. als schwerwiegendes Modernisierungshemmnis.69 Die inhaltlichen Anforderungen, die Gerichte mitunter an die von Vermietern anzufertigenden Modernisierungsankündigungen stellten, wurden weithin als zu streng empfunden.70 Dadurch sei es Vermietern beinahe unmöglich gemacht worden, eine den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Mitteilung zu verfassen, was zur Folge hatte, dass die Duldungspflicht der betroffenen Mieter in vielen Fällen nicht ausgelöst wurde.71 Da demgegenüber aber auch deutlich liberalere Ansichten in Rechtsprechung und Schrifttum vertreten waren, herrschte weitgehende Ungewissheit, welches konkrete Maß an den inhaltlichen Umfang der Pflichtangaben im Endeffekt zu stellen war. In diesem Zusammenhang ebenfalls sehr umstritten waren die Auswirkungen einer nicht ordnungsgemäßen Modernisierungsankündigung auf das Recht zur Mieterhöhung nach § 559 BGB. Von einigen wurde eine Kostenumlage bei Verstoß gegen die Mitteilungspflicht strikt abgelehnt.72 Andere ließen sie grundsätzlich zu,73 jedoch jeweils unter verschiedenen Voraussetzungen. 74 Für Vermieter verbarg sich hierin jedenfalls ein nicht zu unterschätzendes Risiko. Da die inhaltlichen Anforderungen an die Ankündigung insgesamt strittig waren, konnte nicht ausgeschlossen werden, dass eine an sich sorgfältig ange- 67 Sternel, NZM 2010, 721, 722. 68 Erläuterung der Energiebegriffe ab Seite 27. 69 Sternel, NZM 2010, 721, 722. 70 BT-Drs. 17/10485, 20. 71 Vgl. hierzu ab Seite 128 ff. 72 KG Berlin NJW-RR 1988, 420; LG Berlin NZM 1999, 219; Staudinger/Emmerich, 2011, § 554 Rn. 41. 73 BGH, Urteil vom 19.09.2007 – VIII ZR 6/07, NJW 2007, 3565; Bub/Treier/Schultz, 3. Aufl. 1999, III.A. Rn. 555 mwN. 74 Siehe hierzu ab Seite 137 ff. 18 fertigte Mitteilung nicht doch einmal als unzureichend befunden wird. Hätte dies zur Folge gehabt, dass eine Mieterhöhung nach § 559 BGB von vornherein ausgeschlossen ist, wäre das finanzielle Risiko für Vermieter unter Umständen immens gewesen. Diese bei weitem nicht abschließenden Beispiele für potenzielle gesetzgeberische Modernisierungshemmnisse dienen zur exemplarischen Darstellung der Rechtslage vor Inkrafttreten des MietRÄndG. Es gilt insgesamt festzuhalten, dass die nach bisherigem Recht geltenden Vorschriften durch ein hohes Maß an Auslegungsbedürftigkeit gekennzeichnet waren, was aufgrund ausgesprochen inhomogener Ansichten in der fachjuristischen Auseinandersetzung75 zu erheblicher Rechtsunsicherheit führte und folglich negativen Einfluss auf die Modernisierungsbereitschaft von Vermietern hatte. 75 Vgl. BT-Drs. 17/10485, S. 25; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 10. Aufl. 2011, § 559 Rn. 18 dort Fn. 51; Deutscher Mieterbund (DMB), Stellungnahme zu dem Entwurf des MietRÄndG vor dem Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages, vgl. Protokoll über die 94. Sitzung des Rechtsausschusses am 15. Oktober 2012, S. 191, 213. 19 D. Ziel des Mietrechtsänderungsgesetzes 2013 Der Gesetzgeber hat erkannt, dass das bis 30.04.2013 geltende Mietrecht für sich genommen zwar sehr funktional und erfolgreich war, es jedoch an die gewandelten gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse unserer Zeit angepasst werden musste.76 Die bis dahin bestehenden mietrechtlichen Modernisierungsvorschriften genügten den Anforderungen, die an vermieteten Wohnraum im Hinblick auf die Energieeffizienz und den Klimaschutz gestellt werden, mithin nicht mehr. 77 Hemmnisse und andere gesetzgeberische Unzulänglichkeiten galt es folglich abzubauen und die Verständlichkeit sowie die Verlässlichkeit des Rechts der Modernisierungsmaßnahmen zu erhöhen. Hierfür wurde das Modernisierungsrecht zunächst einmal, gemeinsam mit dem Recht der Erhaltungsmaßnahmen, in einem eigenständigen Kapitel 1a (§§ 555a bis 555f BGB) neu geregelt und sowohl inhaltlich als auch sprachlich mit dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung (§§ 559 ff. BGB) abgestimmt. 78 Um die Bedeutung des energetischen Modernisierens hervorzuheben und diesem eine individuelle gesetzliche Ausgestaltung zukommen zu lassen, wurde ein neuer Tatbestand der „energetischen Modernisierung“ geschaffen. 79 Eine nur diesen Tatbestand betreffende Besonderheit stellt der ebenfalls neu eingeführte Minderungsausschluss gemäß § 536 Abs. 1a BGB dar, wonach eine Mietminderung in Fällen der energetischen Modernisierung für die Dauer von drei Monaten ausscheidet. Ziel dessen war es, Vermieter bei der Durchführung solcher Umbauten finanziell zu entlasten und dadurch ein aus Sicht des Gesetzgebers bestehendes Hemmnis abzubauen.80 Die übrigen Veränderungen gegenüber der alten Rechtslage betreffen vor allem das Ankündigungsverfahren, nunmehr in § 555c BGB geregelt sowie den Härteeinwand des Mieters gemäß § 555d BGB. Zum einen wurden die formalen Begründungserfordernisse durch verschiedene Erleichterungen abgesenkt und des Weiteren die Rechtsfolgen einer nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprechenden Modernisierungsankündigung umfassender und transparenter normiert. Hierdurch sollte das Maß an Rechtssicherheit erhöht und dadurch im Kern die Scheu vor Modernisierungsmaßnahmen verringert werden. 81 Der Härteeinwand 76 BT-Drs. 17/10485, S. 1. 77 BT-Drs. 17/10485, S. 1. 78 BT-Drs. 17/10485, S. 2, 13 f. 79 BT-Drs. 17/10485, S. 2. 80 BT-Drs. 17/10485, S. 17 f. 81 BT-Drs. 17/10485, S. 14, 17 f. 20 des Mieters ist zudem nunmehr an Fristen gebunden, was die Planungssicherheit für Vermieter erhöhen soll. 82 Darüber hinaus können wirtschaftliche Härteeinwände nun nicht mehr gegenüber der Duldungspflicht geltend gemacht werden, wodurch die Durchführung von Modernisierungen nicht mehr von der finanziellen Leistungsfähigkeit von betroffenen Mietern abhängig sein soll.83 Insgesamt dienen die Neuregelungen dazu, Vermietern ein höheres Maß an Planbarkeit zu gewähren. Dies gilt sowohl im Hinblick auf die Refinanzierbarkeit der Modernisierungskosten als auch hinsichtlich der tatsächlichen Durchführbarkeit der geplanten Maßnahmen. Hierfür musste das gesamte Modernisierungsrecht einerseits übersichtlicher gestaltet werden. Andererseits galt es, bestehende Unklarheiten, sowohl in terminologischer Hinsicht als auch betreffend die Anwendungsbereiche und Reichweite bestimmter Vorschriften, zu beseitigen. Fernerhin wollte der Gesetzgeber mit den neu eingefügten Regelungen die Attraktivität von Modernisierungsmaßnahmen insgesamt steigern und Vermieter durch den Abbau von Hemmnissen zur Modernisierung ihrer Objekte motivieren. 82 BT-Drs. 17/10485, S. 21. 83 BT-Drs. 17/10485, S. 21. 21 E. Gang der Untersuchung Die Arbeit wird sich mit den gesetzlichen Modifikationen des MietRÄndG betreffend das Verfahren zur Umsetzung einer energetischen Modernisierung im Bereich des preisfreien Wohnraums84 befassen. Der Aufbau der Arbeit folgt dem zeitlichen Ablauf eines Modernisierungsvorhabens. Zunächst werden die Terminologien rund um die energetische Modernisierung bestimmt und entsprechend kritisch gewürdigt. Vor allem die Einschränkung der energetischen Modernisierung auf Maßnahmen zur Einsparung von Endenergie soll dabei thematisiert werden. Im weiteren Verlauf wird das Ankündigungsverfahren umfassend besprochen und dabei insbesondere auf die beabsichtigten Erleichterungen durch den Gesetzgeber eingegangen, wobei stets die Thematisierung der Geeignetheit der gewählten Mittel im Fokus stehen soll. Hieran schließt sich eine gleichermaßen kritische Betrachtung des umfangreich reformierten Härteeinwandes an, wobei vor allem auf die Separierung zwischen personalen und wirtschaftlichen Härtegründen sowie auf die neu geschaffene Präklusionsfrist einzugehen sein wird. Der letzte Schwerpunkt der Arbeit liegt sodann in der Auseinandersetzung mit dem ebenfalls neuen Minderungsausschluss. Dieser wird, wie zu zeigen ist, in der Fachliteratur äußerst kritisch gesehen und ruft initial Bedenken an seiner Rechtmäßigkeit hervor. Daher liegt der Fokus in diesem Abschnitt auf einer Überprüfung der Vereinbarkeit der Norm mit dem Verfassungsrecht. Als ständige Fragestellung wird den Leser die Debatte begleiten, ob die in dieser Form bereitgestellten Gesetzesneuerungen in der Tat einen geeigneten Beitrag zur Umsetzung der parlamentarischen Klimaschutzziele leisten können, sie mit anderen Worten in der Lage sind, die Modernisierungsraten zu erhöhen. Dabei soll sich die Darstellung nicht auf eine gesetzestheoretische Betrachtung beschränken, sondern gleichermaßen auch die voraussichtliche praktische Anwendbarkeit in tatsächlicher Hinsicht würdigen. Wann immer der Verfasser zu dem Ergebnis gelangt, dass eine besprochene Regelung entweder ungeeignet oder aus sonstigen Gründen abzulehnen ist, werden für die zugrundeliegende Thematik alternative Lösungsmöglichkeiten vorgeschlagen, die entweder erfolgversprechender im Hinblick auf die Modernisierungsförderung erscheinen oder aus anderen übergeordneten Anlässen geboten sind. 84 Vgl. Darstellung bei Börstinghaus/Eisenschmid/Börstinghaus, 2014, Kap. 8 Rn. 1 ff.

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References

Zusammenfassung

Vor dem Hintergrund der Energiewende verfolgte der Gesetzgeber mit dem im Mai 2013 in Kraft getretenen Mietrechtsänderungsgesetz das erklärte Ziel, durch Vereinfachung der Vorschriften und durch den Abbau von aus Vermietersicht bestehenden Hemmnissen die Zahl energetischer Modernisierungsmaßnahmen im Mietgebäudesektor in bedeutendem Maße zu erhöhen. Das bis dahin geltende Mietrecht galt vielfach als Modernisierungshemmnis und mit Blick auf die bevorstehenden sozialen und ökologischen Herausforderungen unserer Zeit als überholt.

Robert Müller prüft, in welchem Maße dem Gesetzgeber dieses Vorhaben gelungen ist. Ein besonderer Schwerpunkt seiner Arbeit liegt dabei auf der Beantwortung der Frage, inwieweit der neu geschaffene Minderungsausschluss gemäß § 536 Abs. 1a BGB seinem postulierten Ziel tatsächlich dient und ob er in seiner konkreten Gestalt überhaupt mit dem deutschen Verfassungsrecht in Einklang zu bringen ist.